O programa de Locação Social em SP: uma revisão necessária

VILA ITORORO 2 SIMONE GATTI

Vila Itororó. Foto: Vila Associada – Mosaico

 

Por Simone Gatti*[i]

No mês passado, comentei aqui no blog sobre as possibilidades de reunir a preservação patrimonial com o uso habitacional de interesse social no projeto de recuperação da Vila Itororó, cujo canteiro está aberto ao público com o objetivo de debater os possíveis usos que o lugar terá no futuro. Como já apontei, a locação social é uma das alternativas para o acesso às unidades habitacionais que venham a ser construídas no local, já que transferir a propriedade aos beneficiários seria legitimar um inevitável processo de revenda das unidades e de substituição dos moradores originais de baixa renda, à medida em que toda a área estaria sujeita à valorização em função da renovação da Vila e da instalação do centro cultural.

A locação social apresenta-se como uma das alternativas à produção da propriedade privada como atendimento habitacional, tal como a propriedade coletiva (que inclui as cooperativas, nas quais os residentes são coproprietários) e os fundos comunitários de terra (organizações sem fins lucrativos que constroem e fazem a gestão habitacional em nome de uma comunidade). Em áreas centrais dotadas de infraestrutura e sujeitas à valorização imobiliária, como o terreno da Vila Itororó e as áreas demarcadas como Zeis 2 e 3 em São Paulo, prioritárias para a construção de habitação social, a locação é uma alternativa possível e muito viável. Especialmente se considerarmos a potencialidade do modelo neste contexto, a preexistência da experiência municipal na sua aplicação e as diretrizes do novo Plano Diretor para a ampliação da política.

Sobre o assunto, leia também aqui no blog:
O lugar dos pobres no novo plano diretor;
Pela retomada dos programas de locação social.

Se o pagamento de baixas mensalidades, sob a forma de aluguel, não se apresenta mais como uma vantagem frente a programas como o Minha Casa Minha Vida, onde se pagam parcelas mensais igualmente baixas para se ter a posse do imóvel, há de se considerar que a consolidação do programa de locação social pode oferecer:

  • um serviço público permanente e contínuo para lidar com a condição da precariedade habitacional das famílias mais pobres;
  • um modelo no qual a propriedade, por ser pública e intransferível, não sofrerá pressões do mercado imobiliário com a valorização das áreas centrais e a revenda das unidades para famílias com maior poder aquisitivo;
  • um maior controle dos subsídios concedidos, permitindo sua recuperação financeira, já que os valores dos investimentos nas unidades habitacionais podem retornar para um fundo, através do pagamento dos aluguéis, contribuindo para o investimento no programa. Essa prerrogativa coloca o programa de Locação Social em um patamar muito mais vantajoso em termos de política habitacional em longo prazo do que os programas de financiamento de casa própria existentes, nos quais o subsídio público é transferido para o mercado imobiliário privado no processo de revenda das habitações;
  • a mobilidade residencial das famílias para outras localidades, fator condizente com as situações de instabilidade e transição do trabalho informal;
  • a facilidade de migração para outros modelos de política habitacional, caso seja do interesse do morador sair do regime de locação para o da propriedade, já que os vínculos na locação são muito mais flexíveis do que os vínculos criados com os financiamentos habitacionais;
  • a possibilidade de interferir no mercado popular de aluguel, reduzindo os abusos praticados por proprietários de cortiços e também por proprietários privados.

Claro que todas as potencialidades da locação social são apresentadas em tese, pois seus resultados dependem da formulação de um programa completo, que seja estruturado em uma política ampla de moradia, com processos de gestão compartilhada e acompanhamento social. A experiência de São Paulo, apesar de importante e de ser, em parte, bem-sucedida, apresenta inúmeros gargalos na sua estruturação, que têm sido utilizados como justificativa para a não ampliação do programa e a falta de investimentos públicos em melhorias.

O Programa Locação Social foi iniciado na cidade em 2002, na gestão da prefeita Marta Suplicy, com a viabilização de cinco empreendimentos, totalizando 853 unidades habitacionais, alguns entregues na mesma gestão e outros entregues nas gestões seguintes. Foram construídos três empreendimentos novos: Parque do Gato e Olarias, entregues em 2004, e Vila dos Idosos, entregue na gestão do prefeito José Serra (2007). Os outros dois conjuntos foram viabilizados com a reforma de edifícios existentes: Asdrúbal do Nascimento e Senador Feijó, entregues na primeira administração do prefeito Gilberto Kassab (2009). Em dezembro de 2014, após anos sem nenhum investimento em locação social, o prefeito Fernando Haddad inaugurou um novo empreendimento no programa, o Palacete dos Artistas, destinado a abrigar 50 artistas com idade acima de 60 anos e renda familiar entre 1 e 3 salários mínimos.

VILA DOS IDOSOS 2 SIMONE GATTI

Vila dos Idosos. Foto: Simone Gatti

As experiências da Vila dos Idosos e dos edifícios Asdrúbal do Nascimento e Senador Feijó mostram, segundo as diversas avaliações realizadas pela prefeitura sobre o programa, que a sua potencialidade é inegável. As modelagens em menor escala e o direcionamento para uma demanda específica, possuidora de renda mínima ou com alguma participação no processo de formação do empreendimento, possibilitou um melhor controle de gestão e bons resultados em relação à sustentabilidade dos conjuntos. Uma visita à Vila dos Idosos hoje é uma experiência inspiradora, que nos motiva a reivindicar a reprodução do modelo.

Já os residenciais Parque do Gato e Olarias, elaborados em uma escala maior e destinados a famílias sem renda mínima para arcar com os custos da nova moradia, como moradores de favelas e população em situação de rua, apresentam, desde o início, uma série de problemas de gestão, inadimplência e ocupação irregular, ou seja, várias unidades foram ocupadas por famílias que “compraram” ilegalmente o imóvel das famílias originais.

A regulamentação do programa (Resolução CFMH nº 23 de 2002) colocou famílias sem renda como demanda prioritária e, ao mesmo tempo, apontou a adimplência do aluguel e das taxas condominiais e de serviços como condição de permanência das famílias, sendo que o condomínio não pode ter subsídio público. São questões conflitantes, considerando a incapacidade de pagamento das famílias em situação de rua ou sem emprego, e que se evidenciaram como um problema no contexto de um programa que não implantou um trabalho social eficaz com capacitação profissional e geração de emprego e renda.

A última avaliação disponibilizada pela Prefeitura, realizada em 2008, apontou nos empreendimentos mais problemáticos um crescimento dos percentuais de inadimplência do aluguel (56,93% no Residencial Olarias e 70,61 % no Parque do Gato) e das ocupações irregulares (37,45% no Parque do Gato, 29,93% no Residencial Olarias), situações muito comuns também nos empreendimentos de propriedade privada ocupados por famílias de baixa renda. O panorama atual, segundo a Cohab-SP, apresenta índices muito semelhantes à avaliação de 2008, o que mostra que os problemas iniciais não somente foram mantidos, como foram agravados com o passar dos anos.

Assim, é clara a necessidade de diferenciar os subsídios para os moradores que possuem renda mínima para arcar com as despesas de aluguel e condomínio, como beneficiários de aposentadorias, pensões ou auxílios da Previdência Social, dos moradores em maior situação de vulnerabilidade social, como pessoas em situação de rua ou sem emprego.

Contudo, a reestruturação do programa Locação Social nesses termos requer o investimento em uma estrutura de gestão, já que não se trata de criar um programa assistencial permanente, mas um pacto social para a melhoria das condições econômicas e sociais das camadas mais vulneráveis da sociedade. Só o compromisso com o caráter transitório do programa para essa faixa de renda pode significar um investimento em longo prazo, em que os mais pobres possam ascender socialmente, adquirir emprego e transitar para outras formas de contrato, com maiores responsabilidades, e assim ceder a vaga para novos inquilinos. Há de se considerar ainda que uma fiscalização efetiva já reduziria em muito o número de inadimplentes, pois o que temos não é só incapacidade de pagamento, mas também omissão.

A gestão do programa conta atualmente com um total de cinco funcionários, dois da Secretaria Estadual de Habitação (Sehab) e três da Cohab-SP,. A gestão social, atribuição da Sehab, está terceirizada para a empresa de consultoria Diagonal Urbana. Quando questionada se não seria atribuição da Diagonal executar os planos de ações sociais para geração de emprego e renda e fazer a gestão das atividades a serem desenvolvidas nas áreas comerciais, a Sehab afirmou, com certa incerteza, que parecia não haver técnicos disponíveis para tais tarefas. Sobre qual o trabalho social desenvolvido no programa, a resposta foi “apagamos incêndios”.[ii] Já a gestão condominial é feita de forma simplista pela Cohab-SP, que desempenha historicamente a função de promotora habitacional e não de gestora, não possuindo corpo técnico em quantidade e qualificação necessárias para exercer tal função. Trata-se, portanto, de um modelo de gestão com muitos desafios a superar [ii].

O estímulo à autogestão, seja em parceria com o poder público ou por agências independentes, é ferramenta essencial para o bom desenvolvimento do programa, e a Sehab não avançou nessa direção desde o lançamento dos primeiros empreendimentos de locação social. A autogestão não possibilita somente a redução de custos aos moradores, mas também a divisão de tarefas, a evolução das relações coletivas e o sentimento de pertencimento, tão necessário para o desenvolvimento do afeto, apego e cuidado com o lugar habitado.

Seja na escala local, da gestão do condomínio específico, ou na gestão do programa como um todo através de cooperação, os movimentos sociais que lutam pelo direito à moradia têm um papel fundamental. São essas as entidades, que contam com extrema organização e responsabilidade com a problemática da habitação e do direito à cidade, que podem ser os atores principais na transformação das estruturas de gestão de programas como o Locação Social, organizando-se em cooperativas de gestão habitacional e formando parcerias com o poder público para a continuidade e ampliação do parque público de moradia. Há, portanto, atribuições e responsabilidades de distintos atores para a efetivação de uma política habitacional alternativa ao modelo de mão única da casa própria, que pode ser construída a partir de um debate iniciado no Canteiro Aberto da Vila Itororó.

O Programa Locação Social existe e caminha com algumas experiências bem-sucedidas e outras, não. Há de se colocar na mesa os desafios existentes, pautados em uma avaliação precisa do cenário atual, e reordená-los na busca da eficiência, ou continuaremos a empurrar com a barriga o drama da moradia para os mais pobres, negligenciando-os ou inserindo-os no barco da casa própria, no qual muitos não continuarão a remar.

*Simone Gatti é arquiteta e urbanista e doutora pela FAU USP. Contribuiu com o Movimento pelo Direito à Cidade no Plano Diretor durante seu processo de revisão.

[i] Texto baseado na tese de doutorado da autora, intitulada “Entre a Permanência e o Deslocamento: ZEIS 3 como instrumento para a manutenção da população de baixa renda em áreas centrais (o caso da ZEIS 3 C 016 – Sé inserida no perímetro do Projeto Nova Luz), defendida na FAU USP em Abril de 2015.

[ii] Informações cedidas pela Sehab e Cohab-SP à autora em dezembro de 2014.

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4 comentários sobre “O programa de Locação Social em SP: uma revisão necessária

  1. Estava fazendo uma pesquisa sobre Locação Social e encontrei este texto.
    Achei ótimo esse programa social e realmente é muito desafiador este trabalho.
    Obrigada por compartilhar essas informações. Ficou muito claro o entendimento e veio de encontro com minhas dúvidas, e que por sinal já foram esclarecidas.

    Att,

    Andreza Rufino
    Estudante do curso de Serviço Social

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