A terra é mais barata em Zeis em São Paulo? Depende…

Por Júlia Borrelli* e Paula Santoro**

Como já comentamos aqui no blog , a pesquisa de iniciação científica que desenvolvemos na FAUUSP sobre o tema das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) em São Paulo se deparou, entre outras questões, com o problema dos preços da terra. Uma das perguntas que frequentemente apareceu na pesquisa foi: marcar o território como Zeis ajuda a diminuir o preço da terra?

*Para saber mais sobre Zeis, leia nossos posts que já abordaram o assunto.

Vários autores tratam do tema do preço da terra em Zeis, geralmente reforçando a pergunta ou refazendo-a em estudos de caso. Em 2009, Nisimar Caldas, em sua tese de doutorado sobre Zeis em São Paulo, apontou que os preços não teriam caído após a demarcação da Zeis. Renato Cymbalista e Isadora Tsukumo, em artigo do mesmo ano, reforçam esta tese. Nelson Baltrusis, hoje professor na Universidade Federal da Bahia, que produziu artigos e tese sobre o caso de Diadema, mostra que ora os preços baixam, ora sobem, variação associada a outros componentes formadores de preço, como aumento da demanda e falta de oferta. Ainda, estudo realizado pelo grupo de pesquisa ARCPet, da Universidade Federal do Ceará (UFC), também realizou importante análise sobre os valores de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em Zeis a partir de uma série histórica (2007-2010), apontando para uma contenção do processo de valorização imobiliária em Zeis de vazios.

A realidade é que é muito difícil saber o quanto a demarcação das Zeis no zoneamento, isoladamente, causou esses resultados, uma vez que há outras tantas variáveis que afetam os preços da terra, incidindo simultaneamente sobre os valores.

Em nossa pesquisa, outras questões apareceram sobre a relação entre o preço da terra e as Zeis, que ainda merecem ser investigadas. Uma delas diz respeito ao fato de que marcar o terreno como Zeis deveria ajudar a obter valores de terreno mais baixos em processos de desapropriação com finalidade de interesse social. Isso porque os avaliadores imobiliários inserem o zoneamento como fator no cálculo do valor da terra. Portanto, vale uma investigação mais aprofundada para analisar se o efeito de baixar os preços da terra em Zeis de fato se verifica.

Embora esse não fosse o objeto específico de nossa pesquisa, utilizamos o Cadastro de Valor de Terreno georreferenciado para retomar a questão: será que é possível ver diferença entre os preços da terra dentro e imediatamente fora das Zeis em São Paulo? Temos algumas hipóteses de resposta. A primeira delas é que, nas áreas de Zeis ocupadas com assentamentos precários, os preços nas Zeis seriam menores que nas áreas lindeiras. Os preços mais baixos estariam associados à precariedade e irregularidade dessas áreas, o que nem sempre acontece com seu entorno, geralmente menos precário e potencialmente regularizado. A análise das Zeis 1, marcadas sobre áreas precárias, e seu entorno poderia esclarecer essa hipótese.

Outra possibilidade seria que, nas Zeis subutilizadas ou vazias em áreas centrais ou em áreas mais valorizadas, os preços dentro das ZEIS seriam menores. Isso porque o zoneamento corresponderia a uma zona que não permitiria a construção de empreendimentos sob a lógica do uso mais rentável imposta pelo mercado imobiliário. Ao contrário, impõe um percentual obrigatório de construção de habitação de interesse social, um uso que pode ser rentável, embora não tanto quanto os demais.

Para confirmar essa hipótese, seria necessário analisar a questão nas Zeis 3, imóveis subutilizados ou vazios sobre áreas centrais, com obrigatoriedade de construção de mais de 40% de área construída computável para HIS, segundo a Lei do Zoneamento de 2004, (percentual que sofreu alterações com o tempo), e pelo menos de 60% da área construída total segundo o Plano Diretor de 2014.

Em nossa pesquisa, produzimos um primeiro agrupamento das Zeis por tipo. O que pretendemos mostrar é que é possível utilizar a base do Cadastro de Valor de Terreno para futuras investigações, mais aprofundadas. Não foi nosso objetivo, portanto, aferir as diferenças internas de cada tipo de Zeis, ou mesmo observar como se comportam as Zeis nas distintas regiões da cidade.

Para avançar na busca de respostas às questões que levantamos, desenhamos um método de análise que permite cotejar os valores de terreno dentro e fora de Zeis. Inicialmente, calculamos a média de todos os valores de terreno por cada tipo de Zeis dentro dos próprios perímetros, a fim de problematizar as hipóteses levantadas, em uma análise inicial.

Em seguida, desenhamos uma área de 100 metros no entorno de cada perímetro de Zeis, na forma de um buffer (expansão do perímetro), de modo a agregar os pontos das quadras lindeiras aos perímetros de Zeis – desses pontos das quadras lindeiras foram calculadas as médias. A figura abaixo mostra esse exercício.

figura 1 processo construcao analise

Figura. Processo de construção da análise. Fonte: elaboração própria.

Os dados obtidos forneceram uma tabela com os resultados relativos à média dos valores de terreno por tipo de Zeis, dentro dos perímetros e em terrenos nas imediações (buffer de 100 metros). A análise preliminar dos dados obtidos por meio dessa metodologia encontra-se sintetizada na tabela e no gráfico que seguem abaixo.

  MÉDIA / CADASTRO DE VALOR DO TERRENO EM ZEIS

(R$/M²)

MÉDIA / CADASTRO VALOR DE TERRENO NO ENTORNO

/ BUFFER 100M

(R$/M²)

ZEIS 1 428 652
ZEIS 2 716 702
ZEIS 3 1751 2052
ZEIS 4 325 327

Tabela. Médias dos valores de terreno, dentro e ao redor das Zeis, calculadas a partir do Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa dentro de perímetros de Zeis e em quadras lindeiras. Elaboração própria. Fonte dos dados: Quadro 14, Lei Municipal 16.050/2014.

grafico media cadastro valor de terreno

Gráfico. Médias dos valores de terreno, dentro e ao redor das Zeis, calculadas a partir do Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa dentro de perímetros de Zeis e em quadras lindeiras. Elaboração própria. Fonte dos dados: Quadro 14, Lei Municipal 16.050/2014.

Os resultados preliminares desta metodologia de análise parecem confirmar as hipóteses, ao menos para as Zeis 1 e 3, onde os terrenos dentro de Zeis apresentaram, em média, valores menores que os do seu entorno – sendo cerca de 25% mais baratos em Zeis 3 e 35% mais baratos em Zeis 1 em comparação aos terrenos dos entornos imediatos.

Já os valores médios dos terrenos em Zeis 2 e 4 mostraram sutis diferenças com relação ao entorno, não chegando a 2% a variação.

No caso das Zeis 3, acreditamos que esse estudo preliminar, feito sobre os preços em 2014, caso seja aperfeiçoado, poderá trazer importantes contribuições para o debate acerca da efetividade do instrumento das Zeis. Os dados obtidos para as Zeis 3, principalmente, podem vir a relativizar argumentos da literatura específica (Cymbalista; Tsukumo, 2009; Caldas, 2009) que refutam a hipótese de desvalorização dos terrenos em Zeis de áreas centrais.

Nossa análise enfocou os tipos de Zeis, mas estas estão localizadas em diferentes regiões da cidade, com distintos fatores que alteram os valores dos terrenos das Zeis de mesmo tipo, com diferentes rendas da terra associadas ao preço do terreno – diversas dinâmicas de oferta e demanda, terrenos com diferenciais, entre outros. Além disso, nossa pesquisa trabalhou com preço médio, o que por si só impõe limites aos resultados. Ainda assim, apesar de generalizadora, consideramos válida esta primeira leitura. Seria, portanto, necessário problematizar a questão das diferenças de localização dentro de cada tipo de Zeis.

A pesquisa que desenvolvemos mostra que ainda há muito a ser investigado sobre o papel das Zeis na contenção da valorização imobiliária em São Paulo.

Caracterizar esse processo e compreendê-lo em seu desenvolvimento histórico é de enorme importância, trazendo novas luzes e perspectivas para esse instrumento que se renovou com a revisão do Plano Diretor Estratégico, consagrando-se mais significativo do que nunca na luta por cidades mais justas e inclusivas.

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A pesquisa de iniciação científica “O desafio da gestão das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) de áreas vazias ou subutilizadas em São Paulo” foi desenvolvida por Júlia Borrelli, com bolsa Pibic/CNPq, sob orientação da professora Paula Santoro, no LabCidade/FAUUSP, junto ao observaSP. Para saber mais sobre a pesquisa, leia um dos artigos produzidos para o XVI ENANPUR.

*Júlia Borrelli é estudante de graduação da FAUUSP, foi bolsista de iniciação científica PIBIC/CNPq entre 2014/2015, integrou a equipe do observaSP e outros projetos do LabCidade.

**Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

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