Aspectos financeiros da Operação Urbana Água Branca serão tema de reunião

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Foto: Prefeitura de São Paulo/Divulgação

Na quarta-feira da próxima semana, dia 2 de maio, será realizada a 17ª reunião ordinária do grupo de gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Serão discutidos os aspectos financeiros da operação urbana e o andamento das intervenções.  Também está na pauta uma proposta de processo eleitoral do grupo de gestão para o biênio 2018-2020, além da aprovação das atas de oito reuniões anteriores.

Para saber mais: A revisão da Lei da Operação Urbana Água Branca não interessa à cidade

A reunião, que é aberta a quem quiser participar, será às 18h30, no Edifício Martinelli. O endereço é Rua São Bento, 405, Sala 154, 15º andar.

SPUrbanismo suspende Audiência Pública da revisão da OUC Água Branca

A Audiência Pública que trataria da revisão da Operação Urbana Consorciada (OUC) Água Branca na noite desta sexta-feira (20) foi cancelada pela SPUrbanismo. Apesar de não ser mencionada no informe de suspensão, a decisão atende recomendação do Ministério Público Estadual e o desejo do Grupo de Gestão da OUC.

Na última quarta-feira (11), o Ministério Público Estadual recomendou o adiamento da Audiência Pública para que fossem feitos debates sobre a necessidade de se revisar a lei.  A revisão, nos moldes propostos, vem sendo apontada como desnecessária pelo Grupo de Gestão e pelo Movimento Água Branca. Entre outras coisas, a revisão propõe a redução do valor dos Certificados de Potencial Construtivo (CEPACs), o que pode comprometer o cumprimento das intervenções previstas na Operação Urbana.

A a lei da Operação Urbana atual foi aprovada em 2013 e prevê uma série de obras, algumas delas planejadas desde a primeira versão da OUC, aprovada em 1995. Entre elas a construção de 630 habitações de interesse social. Mais de R$ 720 milhões estão em caixa, carimbados para a execução das obras e não são gastos.

 

 

A revisão da Lei da Operação Urbana Água Branca não interessa à cidade

Por observaSP

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Perímetro da Operação Água Branca, na zona oeste de São Paulo.  Fonte: Emurb

Na última quarta-feira (11), o Ministério Público Estadual recomendou o adiamento de uma Audiência Pública realizada pela Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento que trataria da revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada (OUC) Água Branca, marcada para a próxima sexta-feira (20), às 18h30 para que fossem feitos debates sobre a necessidade de se revisar a lei.  Mas, na reunião do grupo de gestão, a prefeitura afirmou  não ter recebido essa recomendação e manteve o evento.

A Prefeitura de São Paulo tem desconsiderado as manifestações do Grupo de Gestão, que reclamam de um processo acelerado, não debatido e desnecessário para a revisão da Operação, aprovada recentemente, em 2013.

Pelo contrário, a gestão municipal tem acelerado o processo nas instâncias do Executivo para aprová-la junto aos vereadores ainda neste ano.

O Movimento Água Branca é contra a revisão porque:

A lei de 2013 é uma conquista, fruto de um processo democrático e participativo.

A Operação tem recursos e não gasta! Há mais de R$ 720 milhões em caixa destinados para fazer 630 moradias populares, uma avenida e túnel, entre outras intervenções previstas na lei de 1995 (ou artigo 8º da lei atual). Por que não gastar este recurso antes de propor qualquer revisão de lei?

Desde 1995, a Operação deveria ter feito 630 unidades para as famílias das favelas do Sapo e Aldeinha, removidas há mais de 10 anos (!) das margens do córrego. Elas seriam relocadas no Subsetor A1 (terreno da CET), para a qual os projetos habitacionais para realocá-las já foram desenvolvidos, os recursos já existem, o terreno também (é público). Por que não acelerar a construção destas casas, ao invés de acelerar a revisão da lei?

A única justificativa dada pela Prefeitura para a revisão é o desinteresse do mercado imobiliário em comprar Certificados de Potencial Construtivo, CEPACs, que são certificados que correspondem a metros quadrados a serem construídos pelos que quiserem empreender na área da Operação. Os recursos adquiridos pela prefeitura com a venda desses CEPACs financiam as intervenções urbanas previstas.

O único leilão dos CEPACs feito até agora, em março de 2015, não teve muito interesse do mercado, o país já estava em crise e o mercado afirmou que o preço do CEPAC estava alto. Isso não justifica reduzir seu preço quase pela metade e criar equivalências (1 CEPAC pode ser igual a 3,5 m2) que reduzem muito o valor do m2 na região, reduzindo o valor total arrecadado.

Sem mostrar as contas, estimam que o total arrecadado com a venda de CEPACs some R$ 2,7 bilhões, enquanto os cálculos anteriores superavam R$ 6 bilhões. E este valor pode mudar, pois a lei permite alterar as equivalências, apenas “ouvindo” o Grupo de Gestão. Ou seja, o valor do m2 é variável!

O mercado pagará muito pouco, menos do que pagaria no entorno da Operação, para construir em uma região que será valorizada com as intervenções propostas. A eles interessa esta revisão que cria uma frente de expansão barata. Mesmo com o mercado afirmando que tudo vai mal, quem anda por lá vê que a região já está mudando, com vários edifícios novos e muitos lançamentos.

Ao reduzir em muito os valores obtidos com a venda de CEPACs, não será possível manter a lista de intervenções urbanas previstas na lei hoje vigente. Vai faltar recursos! E o PL não define quais delas serão cortadas. Muitas envolvem conquistas importantes na área da moradia, equipamentos públicos educacionais, parques… Além de uma Ponte!

Ainda, sabendo dessa redução, o PL propõe mais uma intervenção!?! O edifício do COI, um Centro de Operações, que não estava previsto na lei.

Apesar dos técnicos afirmarem que não seriam feitas, o PL prevê várias alterações urbanísticas:

  • diminui o quando de água de chuva deve ser retido no lote, medida incluída na lei a partir de debates com o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). A região é várzea de rio e alaga com as chuvas;
  • considera várias áreas edificadas como não computáveis – varandas, hotéis, áreas de dois pavimentos destinadas ao lazer – diminuindo a metragem quadrada de CEPAC a ser comprados;
  • volta a exigir vagas de estacionamento, enquanto a lei anterior permitia que estas não fossem previstas, uma vez que a região é muito bem atendida por serviço público coletivo de massa (trem, metrô e corredor de ônibus);
  • cancela recuos de edificações previstos para edificações com até 15 metros de altura; entre outros.

Se o problema era o valor de CEPAC, por que propor várias alterações urbanísticas? Não existe nenhuma definição sobre os interesses públicos em jogo, enquanto que os interesses do mercado estão claros. A quem interessa esta revisão?

Acompanhe mais detalhes deste debate no Blog Movimento Água Branca:

http://movimentoaguabrancasp.blogspot.com.br/2017/10/representantes-de-moradores-ongs.html

Operação Urbana Água Branca tem novo Grupo de Gestão

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Eleições para o Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca. Jun. 2016. Foto: Movimento Água Branca

Foi realizado há duas semanas o processo eleitoral para escolha de representantes da sociedade civil para o Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca, para um mandato de dois anos (2016-2018).

Membros de entidades profissionais, acadêmicas ou de pesquisa, bem como de ONGs e do setor empresarial da região, foram eleitos no dia 25 de junho, em assembleia. Já os representantes de movimentos de moradia da região, e também dos moradores e trabalhadores, tanto do perímetro da operação como do perímetro expandido, foram eleitos por meio do voto direto, em eleições realizadas no dia 26 de junho, com comparecimento de mais de 1.300 eleitores.

Os novos representantes do Grupo de Gestão deverão acompanhar a implementação do programa de intervenções da Operação Urbana Água Branca e monitorar seu desenvolvimento de forma participativa

Saiba mais sobre a Operação Urbana Consorciada Água Branca.

Veja abaixo a lista dos representantes eleitos.

Representantes de organizações não governamentais com atuação na região:
Instituto Rogacionista Santo Aníbal
Titular
Dulcinea Pastrello
Suplente
Adriana Patricia Bogajo

Representantes de entidades profissionais, acadêmicas ou de pesquisa com atuação em questões urbanas e ambientais:
Titular
Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo – SASP
Representante – Caio Boucinhas
Suplente
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – FAU/USP
Representante – Paula Freire Santoro

Representantes de empresários com atuação na região:
Titular
Associação Comercial de São Paulo – ACSP
Representante – Larissa Garcia Campagner
Suplente
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI
Representante – Eduardo Della Manna

Representantes de movimentos de moradia com atuação na região:
Associação dos Trabalhadores Sem Teto da Zona Oeste
Titular – Nicilda Francisca do Nascimento

Representantes de moradores e/ou trabalhadores do perímetro:
Titulares
Jupira Aparecida Cauhy
Paulo Cauhy Junior
Ana Carolina Pereira dos Santos
Suplentes
Ilma Maria dos Santos de Pinho
André Santos Mauro
Ana Carla Pereira dos Santos

Representantes de moradores e/ou trabalhadores do perímetro expandido:
Titulares
José de Abraão
Ana Paula da Silva
Suplentes
Severina Ramos do Amaral da Silva
Jorge Dias Duarte

*Confira no site da Prefeitura todas as informações sobre o processo eleitoral.

Participe das eleições para o Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca

No próximo domingo, dia 26 de junho, das 9h às 16h, na Subprefeitura da Lapa (Rua Guaicurus, 1000), será realizada eleição de representantes da sociedade civil para o Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca.

Os novos representantes serão eleitos para um mandato de dois anos (2016-2018). Pela primeira vez, as vagas serão preenchidas respeitando a composição mínima de 50% de mulheres, conforme Decreto 56.021/15. Para votar, é necessário comparecer ao local de votação e apresentar documento oficial com foto.

Podem votar moradores ou trabalhadores do perímetro e/ou perímetro expandido da Operação Urbana, maiores de 18 anos. Confira no mapa a seguir se você mora ou trabalha nessa região.

 

Veja a lista oficial de candidatos no site da Prefeitura, bem como o link para a publicação no Diário Oficial.

Para saber mais sobre o Grupo de Gestão da Operação Consorciada Água Branca, clique aqui.

Veja também no Blog do Movimento Água Branca mais informações sobre o Grupo de Gestão, a atuação do mandato 2014-2016 e os nomes dos candidatos para estas eleições.

As (im)possibilidades de se produzir habitação social na OUC Água Branca

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Que modelo de transformação as operações urbanas estão construindo? Ilustração: Luisa Kon

Por Pedro Lima* e Paula Santoro**

Este texto refere-se à pesquisa de iniciação científica desenvolvida por Pedro Lima, com bolsa FAPESP, sob orientação da profa. Paula Freire Santoro, no LabCidade FAUUSP, junto ao observaSP.

O planejamento do território através das parcerias público-privadas, as PPPs, tem sido proposto como principal ou talvez a única alternativa para intervenção em áreas urbanas face à crise de financiamento público. Neste sentido, as Operações Urbanas, uma modalidade de PPP, foram escolhidas nas últimas duas décadas em São Paulo como principal instrumento urbanístico para viabilizar intervenções em uma parcela do território em que se pretende realizar substituições de formas e usos urbanos, bem como intervenções urbanísticas estruturais para esta transformação.

Muito já foi escrito sobre as experiências de implementação deste instrumento. Grande parte das críticas acadêmicas admite a dificuldade de promoção de interesses públicos de forma prioritária. As Operações Urbanas parecem estar sempre sujeitas à lógica de determinados interesses privados – especialmente do capital imobiliário e financeiro –, reforçando a concentração de investimentos e infraestruturas, e a supervalorização de algumas regiões da cidade.

Isso porque o instrumento funciona com a arrecadação de recursos, para o Poder Público, por meio da venda de potencial construtivo adicional, necessário aos empreendedores para a construção de edifícios maiores e mais altos. Esses recursos são arrecadados em determinado recorte da cidade, o perímetro da Operação, e só podem ser investidos em obras dentro desta mesma região. Se por um lado, o investimento público em um lugar fica condicionado à atuação do mercado imobiliário, as gestões, como veremos, enxergam com bons olhos sua utilização como instrumento de recuperação da valorização da terra.

A OUC Água Branca surgiu em 2013 como revisão de uma Operação Urbana que vigorava há quase 20 anos na região, sem promover transformações consideráveis em seu perímetro. Mesmo após a consolidação das críticas, este instrumento foi mantido porque os gestores consideraram que, incorporado o mecanismo dos Cepacs – Certificados de Potencial Adicional de Construção, que antecipam a arrecadação -, operação urbana poderia continuar sendo uma possibilidade de financiar intervenções, e que se bem desenhada, poderia regular a atividade imobiliária e direcionar os recursos arrecadados para a implementação de interesses públicos e garantia de direitos.

Nossa pesquisa de iniciação científica intitulada Desafios e perspectivas de utilização do instrumento Operação Urbana Consorciada para a produção de habitação de interesse social, se propôs então a observar as implicações destas mudanças e se, de fato, as reformulações do instrumento são perspectivas positivas para concepção, planejamento, gestão e financiamento de intervenções em habitação de interesse social e para a promoção do direito à moradia e a permanência das populações mais vulneráveis. Esta pauta é importante porque tem se mostrado um dos principais nós das operações urbanas, no sentido da promoção de interesses públicos.

Com um ano e meio de trabalho, percebemos que ocorreram avanços significativos propostos nesta Operação, mas que estes precisam ser relativizados à luz dos impasses observados na sua implementação e, sobretudo, quando buscamos compreender os entraves intrínsecos à lógica de funcionamento das Operações Urbanas. Assim, identificamos que a OUCAB:

Possui grupo de gestão democrático, paritário e deliberativo
O Grupo de Gestão diversificado e eleito de forma direta, como previsto na Lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca, é uma instância de controle social que se contrapõe à tradição centralizadora e seletiva das intervenções urbanas em São Paulo. Ao menos em tese. Neste espaço, nossa pesquisa conseguiu levar leituras e propostas ao debate. O diálogo que estabelecemos junto aos representantes da sociedade civil organizada do Grupo de Gestão foram muito importantes para o acompanhamento, a resistência e a construção de alternativas.

Prevê reserva de recursos para habitação
Em oposição à lógica de construção de grandes infraestruturas não prioritárias, rodoviaristas e com intenção de atratividade ou suporte ao desenvolvimento imobiliário, que tem sido o principal legado das Operações Urbanas, a OUC Água Branca inova ao trazer metas de atendimento e, sobretudo, reserva de 22% dos seus recursos para habitação social. Algumas propostas para esta pauta estão incluídas num programa de obras reformulado, com diretrizes, objetivos e metas melhor determinados e mais diversificados que na operação anterior.

Mas não tem projeto urbano
É verdade que há um programa de intervenções que vai além de um conjunto de obras viárias, mas os poucos parâmetros urbanísticos e a lista de obras propostas não parecem ser suficientes para enfrentar a complexidade deste lugar e seus processos históricos de ocupação. O solo pouco parcelado, mas com grandes áreas de propriedade pública; a baixa densidade (construtiva e populacional) e a ruptura do tecido urbano imposta pelas infraestruturas de mobilidade historicamente implantadas, que resultam em ausência de vida urbana e em espaços fragmentados; as mudanças de usos relacionadas à reestruturação produtiva; e o conflito de escalas – local e metropolitana – destes usos e das infraestruturas implantadas exigem um projeto urbano para este lugar que extrapole a simples definição de alguns parâmetros de uso e ocupação do solo e uma lista de intervenções pouco articuladas. Não conseguimos enxergar isso como um projeto urbano consistente.

Nem um plano de habitação
Um dos pontos que reforça esse argumento é o fato de que a Operação não contem um planejamento habitacional. Isso mostra que a OUC Água Branca, assim como as demais, continua tratando na prática a pauta habitacional como coadjuvante – em um território central, de caráter metropolitano, oportuno para adensamento populacional, e com várias situações de necessidade habitacionais.

Verificamos, através de uma leitura alternativa, que a lei da Operação não reconhece todas condições de necessidade habitacional, sequer todas as favelas já mapeadas pela Secretaria Municipal de Habitação. A omissão dificulta a elaboração de estratégias de atuação, já que seria muito importante, além de produzir novas unidades, a urbanização de favelas, regularização fundiária, reforma de conjuntos habitacionais, e atuação em cortiços preexistentes, como possibilidades de garantir localização para a população de baixa renda em regiões potencialmente de mercado aquecido. E também o dimensionamento de uma meta numérica coerente. A meta de 5 mil atendimentos habitacionais colocada em lei é insuficiente mesmo para as necessidades internas da área da Operação, portanto não foi embasada em um quadro de necessidades habitacionais reais. É muito mais uma construção política e consensual do que técnica.

Porém, há terra pública ou reservada em Zonas Especiais de Interesse Social, as Zeis, para as quais fizemos ensaios de possibilidades de produção habitacional. Os ensaios mostram que este banco de terras virtual é fisicamente suficiente para enfrentar o déficit do território e quem sabe atrair novos moradores para a região. Os desafios estão relacionados, portanto, ao desenho do instrumento Operação Urbana Consorciada, cujos mecanismos têm sido pouco compatíveis com seu discurso, e com as soluções habitacionais necessárias.

E o que se fez, afinal, até agora?
Ainda não se conseguiu induzir a produção habitacional via mercado na OUC Água Branca, apesar da reserva de terra em Zeis, e da reserva de recursos arrecadados para compra de terras. Possivelmente isso se deu em função da falta de recursos financeiros suficientes, uma vez que a Operação arrecadou muito pouco no seu primeiro leilão de Cepacs; pela estruturação da política com base no Programa Minha Casa Minha Vida, cujas iniciativas tardaram a chegar; ou ainda, pela ausência de outros instrumentos com este fim, como a Cota de Solidariedade, que obriga a produção de HIS em grandes empreendimentos.

De todo modo, algumas iniciativas relacionadas à habitação foram iniciadas, todas promovidas pelos agentes públicos. Desde o início desta fase da Operação, projetos habitacionais estão sendo discutidos, destacando-se a importância de sua implementação em área valorizada e bem localizada. O que é um ponto positivo, já que na primeira versão da OUCAB e em operações urbanas precedentes, essa pauta não teve espaço no começo nem em nenhum outro momento.

Uma das iniciativas foi o início de parte da reforma emergencial dos conjuntos habitacionais, conquistada pela Comunidade Água Branca, utilizando os recursos reservados para habitação de interesse social. A outra foi a realização de um concurso de projeto urbanístico para o Subsetor A1, terreno público hoje ocupado pela Companhia de Engenharia de Tráfego – CET, com previsão de no mínimo 1.385 unidades habitacionais de interesse social. Está prevista uma transformação importante para esta área, com substituição de usos institucionais e morfologias de baixa densidade que podem se reorganizar, por um bairro com usos urbanos diversificados – comércio, espaços públicos e institucionais e moradia, em atendimento à demanda das favelas do Sapo e Aldeinha, removidas há mais de cinco anos.

Mas o modelo adotado ainda pouco enfrenta os principais desafios que estão colocados para a política habitacional. A quantidade de unidades prevista é pequena em relação às grandes dimensões do terreno. Além disso, ainda é incerta a demanda de todas estas unidades, sendo este assunto tratado sempre como algo a parte do projeto urbano. As propostas não conseguem apontar muitas alternativas de acesso, concepção, produção e gestão do espaço, tendendo a cair fatalmente nos mesmos resultados das políticas habitacionais tradicionais, com todos os seus problemas. A discussão sobre o projeto tem acontecido em espaços formais de participação, embora muito enfraquecidos frente ao esforço constante pela concretização rápida, que atropela processos naturalmente mais difíceis de entendimento, debate e construção coletiva.

Uma operação urbana não avança sem dinheiro
O fracasso financeiro do primeiro leilão de CEPACs, porém, impossibilita que a reforma emergencial dos conjuntos seja integral e que o plano de urbanização do Subsetor A1 seja mais que um projeto ou uma obra incompleta. Se a Operação não vende potencial construtivo, não tem dinheiro, e, portanto, não consegue se concretizar. Assim, os poucos recursos arrecadados mantêm, pelo menos a princípio, a condição de incapacidade desta Operação em promover mudanças estruturais no território, sejam elas quais for.

E, ainda, isso nos permite cogitar que as alterações promovidas nesta Operação e suas perspectivas positivas podem funcionar de forma a bloquear sua capacidade de arrecadação de recursos e, consequentemente, de viabilizar as intervenções previstas para a transformação urbana. Em um momento de desaquecimento da economia e havendo outras opções, por que o mercado optaria por uma região relativamente deslocada de seus vetores de maior interesse e onde os valores gastos com potencial construtivo podem ser investidos em habitação social nas proximidades e estar sujeitos aos debates de uma instância presente de controle?

O problema está no instrumento
Embora haja avanços, o estudo de caso da Água Branca, mais recente OUC implantada em São Paulo, não dá evidências que consigam nos convencer da capacidade real das operações urbanas para a promoção de um desenvolvimento urbano que garanta não somente rentabilidade, mas direitos, especificamente a realização de uma política habitacional consistente, inclusiva e diversificada. As pautas de resistência, em prol principalmente da habitação, as modificações introduzidas pela nova lei e a gestão não avançaram com força suficiente para reverter a subordinação do projeto ao mercado. E, neste caso, onde avançam, podem estar engessando o mecanismo único de arrecadação, explicitando as contradições do instrumento.

Nossa crítica, no entanto, não é especificamente à regulação do mercado em prol do interesse público ou da produção habitacional, nem à escala dos projetos urbanos. Pelo contrário. O que precisam ser estudados, questionados e revistos são os instrumentos pelos quais estes projetos são implementados e suas consequências sociais e territoriais. A fragmentação do território, o modelo hegemônico de cidade-empresa e de mercantilização dos processos de projeto, produção, ocupação e decisão no espaço são mesmo a única alternativa possível para o desenvolvimento urbano? Insistir nesses moldes continua levando a caminhos conhecidos: ou a inércia resultante do fracasso financeiro ou a construção especulativa de lugares.

O relatório com as discussões completas do trabalho, de julho de 2014 a dezembro de 2015, está disponível aqui, dentro da biblioteca de textos do LabCidade FAUUSP.

* Pedro Lima é estudante de graduação do curso de arquitetura e urbanismo da FAUUSP, bolsista de iniciação científica no LabCidade FAUUSP e integra a equipe do observaSP.

** Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (FAUUSP) e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

Reforma emergencial da Comunidade Água Branca é a primeira obra da Operação Urbana

Por Paula Santoro* e Pedro Lima**

Desde os debates que motivaram a revisão da lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca, em 2013, é grande a luta dos moradores dos conjuntos habitacionais que compõem a Comunidade Água Branca para que a Prefeitura promova uma reforma emergencial no local. Esta será a primeira obra com recursos da nova Operação, o que destoa de todas as Operações Urbanas anteriores, que privilegiaram outras intervenções, como obras viárias.

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A Comunidade Água Branca no perímetro imediato da OUCAB. Imagem: Pedro Lima, sobre base Google Earth (2015).

Parte desta conquista se deve a uma das novas regras propostas na revisão da Operação Urbana. A nova lei determina que, de todos os recursos arrecadados pela venda de certificados de potencial construtivo adicional (Cepac),22% obrigatoriamente devem ser destinados à habitação de interesse social.

Esse é um avanço importante, considerando que em operações anteriores, e mesmo na primeira fase da OU Água Branca (Lei Municipal 11.774/1995), não havia reserva especial de recursos para moradia popular. Isso ajuda a entender a tendência do instrumento em viabilizar intervenções viárias e obras que valorizam os empreendimentos e deixar as obras de interesse público para etapas posteriores.

Na OUC Água Branca, os recursos arrecadados no primeiro leilão de Cepacs, realizado em março de 2015, mesmo que tenham ficado muito abaixo do esperado, foram suficientes para custear a primeira etapa das reformas.

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Comunidade Água Branca. Imagem: Pedro Lima, sobre base Google Earth (2015).

Não menos importante tem sido o processo participativo na construção e gestão da Operação. O fato de a reforma emergencial na Comunidade Água Branca ser a primeira obra desta nova fase representa uma vitória dos movimentos sociais da região que lutaram pela inclusão da intervenção durante o processo de revisão do instrumento em 2013. E que, posteriormente, incidiram ativamente junto ao Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca para que fosse dada prioridade a essa obra. Além disso, cobraram da Secretaria Municipal de Habitação a criação de um conselho de Zeis – um dos poucos de que se tem notícia na cidade –, o que ocorreu no final de 2014. Esse espaço também foi palco de disputa por essa reforma. Inclusive, vários debates sobre as necessidades da comunidade e a urgência da intervenção foram documentados por integrantes do conselho.

A Comunidade Água Branca é um dos poucos núcleos habitacionais contidos no perímetro imediato da operação, e o único de baixa renda. Sua composição certamente serve como um histórico das políticas habitacionais paulistanas nas últimas décadas. Originalmente conhecido como Favela da Água Branca – ocupação de áreas residuais alagadiças na várzea do Rio Tietê, datada dos anos 60 –, o assentamento começou a ser urbanizado e reconstruído com casas-embrião na gestão Mario Covas (1983-86), dando origem ao núcleo urbanizado Funaps Mutirão. Em momentos seguintes, optou-se por propostas de conjuntos verticais. A gestão Luiza Erundina (1989-92) construiu ali a primeira experiência de verticalização de favelas da cidade, o conjunto conhecido como Funaps Prédio. E a gestão Paulo Maluf (1993-97) ainda construiu o conjunto Prover Água Branca, com a tipologia padrão do Projeto Cingapura.

 

Conjunto habitacional Prover Água Branca, ou Cingapura. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

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Rua B. À esquerda, Prover Água Branca, e à direita, Funaps Prédio. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

Apesar do objetivo de “desfavelamento“ dessas ações, as margens do Córrego Água Branca, vizinho à comunidade, sempre foram uma área de ocupação irregular persistente e de grande precariedade. Ali ficava a Favela do Sapo, violentamente removida a partir de 2009, na gestão Gilberto Kassab. Mesmo com a construção em etapas, a comunidade hoje entende esses conjuntos como um único lugar,compondo a única Zeis 1 (C008) marcada no perímetro imediato da Operação.

A reforma emergencial é necessária porque os moradores estão expostos a situações de risco à vida e a condições de insalubridade decorrentes de uma diversidade de problemas, muitos relacionados à inconsistência das políticas habitacionais precedentes ou à obras anteriores mal executadas. Há trechos da rede de drenagem entupidos ou subdimensionados, que provocam alagamento e acúmulo de água; telhas faltando ou mal presas, que se soltam; queda do reboco das fachadas; caixas d’água de amianto; quadros de eletricidade com infiltração de água; trechos de via com pavimento incompleto; brinquedos do parque infantil e vestiários da quadra esportiva destruídos, entre outros.

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Situação de risco: telhado do Prover Água Branca sem as telhas, que voaram. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

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Outra situação de risco: condição do reboco na fachada do Funaps Prédio. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

Todas essas condições foram documentadas em um relatório de risco, produzido em diálogo com os moradores, que foi encaminhado ao Grupo de Gestão, discutido no Conselho de Zeis e acompanhado pelo Ministério Público.

A primeira etapa da reforma emergencial foi contratada em dezembro de 2015, mas as obras efetivamente começaram após o Carnaval, com previsão de conclusão em setembro de 2016. Nesta fase, será retirado e refeito o revestimento externo dos prédios, e serão feitas obras de drenagem, rede elétrica e pavimentação, além da troca de telhas. A segunda etapa – que envolve soluções para o fornecimento de gás, troca das caixas d’água, instalação de equipamentos contra incêndio, pintura e reforma da quadra esportiva – ainda não tem custeio garantido pela Operação, pois não foram arrecadados recursos suficientes. Por isso, a previsão é de que sejam necessários recursos orçamentários da Secretaria Municipal de Habitação.

O início das obras deve ser considerado uma vitória da mobilização social e um avanço nos mecanismos de gestão de recursos das Operações Urbanas Consorciadas. Mas a insuficiência de recursos para a segunda fase e os desafios maiores que a comunidade ainda enfrenta – como o isolamento, o acesso precário ao corredor de ônibus e às estações de trem próximas, a falta de áreas comerciais na região, o adensamento excessivo, entre outros – devem manter os movimentos sociais mobilizados para que o tema da habitação continue sendo pauta prioritária nesta Operação Urbana.

*Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

**Pedro Lima é estudante de graduação do curso de arquitetura e urbanismo da FAUUSP, bolsista de iniciação científica com o projeto “Desafios e perspectivas do instrumento Operação Urbana Consorciada para a produção de habitação de interesse social: uma leitura crítica da OUC Água Branca em São Paulo”, apoiado pela Fapesp, sob orientação da Profa. Dra. Paula Santoro, e integra a equipe do observaSP.

Operação Água Branca: impasses do primeiro leilão de CEPACs

Por Luanda Vannuchi,* Julia Borrelli** e Paula Santoro***

Em março deste ano, foi realizado o primeiro leilão de CEPACs – Certificados de Potencial Adicional de Construção – da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB).

Os CEPACs são títulos emitidos pela prefeitura e negociáveis na Bolsa de Valores, utilizados como meio de pagamento de contrapartida por direitos de construir. Cada CEPAC equivale a uma quantidade de metros quadrados para utilização em área adicional de construção acima do coeficiente básico de aproveitamento, até o limite fixado para a área pela lei da operação. Na OUCAB, o valor mínimo dos CEPACS foi estipulado por lei.

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Ilustração: Caroline Nobre

Assim como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, os CEPACs foram criados para garantir que o poder público possa capturar mais-valia fundiária gerada pela valorização de determinadas áreas da cidade de forma antecipada. Se antes da existência desses instrumentos os proprietários de terra e empreendedores rentabilizavam sozinhos com a valorização do solo urbano, com a obrigatoriedade de pagar pelo adicional de construção, o poder público passa também a participar desses ganhos. Nada mais justo, considerando que a valorização de uma dada zona da cidade nunca é fruto apenas da intervenção de empreendedores, mas um produto social, quase sempre resultante de investimentos públicos.

Simplificadamente, a Operação Urbana Consorciada seria uma forma de garantir que intervenções urbanísticas em um dado perímetro sejam financiadas por aqueles que serão os grandes beneficiários dessas intervenções, a saber, proprietários e empreendedores com interesse na área. A venda de CEPACs garante a receita para as transformações urbanas, que deverão se restringir ao perímetro específico onde os títulos são comercializados.

Para tentar evitar que tamanha concentração de investimentos e a decorrente valorização da terra resultem em processos de exclusão socioterritorial, as operações urbanas foram sendo modificadas de forma a incluir regulações que exijam algumas garantias sociais. Assim, a lei da OUCAB garante, por exemplo, que 22% dos recursos provenientes da venda dos CEPACS sejam destinados à habitação de interesse social (HIS), como já comentamos aqui no blog. É certo que tal medida, sozinha, definitivamente não tem dado conta de impedir a exclusão da população de baixa renda e a elitização das áreas da operação urbana, mas isso será assunto de um próximo post.

De volta ao leilão de março, na ocasião foram colocados à venda 50 mil CEPACs residenciais (CEPAC-R), com valor mínimo de R$ 1.548,00, e 8 mil CEPACs não residenciais (CEPAC-nR), no valor mínimo de R$ 1.769,00. O total de arrecadação, supondo-se que todos os títulos fossem vendidos a preço mínimo, seria de R$ 91.552.000,00. Caso os títulos fossem disputados, seu preço poderia subir; essa era a expectativa da prefeitura.

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Inovações e desafios da Operação Urbana Água Branca

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Vista aérea de parte da área da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Foto: Jonathas Silva

 

Por Paula Santoro*

Criada em 1995 pela Lei n. 11.774, a Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) foi revisada em 2013 (Lei n. 15.893), com projeto urbano que prevê novas intervenções e novos mecanismos de gestão e participação. Essa operação urbana é um pouco diferente das demais, uma vez que propõe intervenções que vão além das obras viárias, historicamente foco da maioria das operações do tipo.

Além disso, a operação abrange uma área que inclui, além de seu perímetro imediato, um perímetro expandido – entre os bairros da Barra Funda e Pompeia, na Zona Oeste de São Paulo. Os recursos arrecadados com a venda de certificados de potencial adicional de construção (Cepacs) no âmbito da operação podem ser utilizados no perímetro imediato sem restrições. Já no perímetro expandido, esses recursos poderão ser investidos apenas em habitação e obras de mobilidade. Essa solução procura dialogar com o fato de que a maioria dos assentamentos precários está fora do perímetro imediato da operação, onde já foram removidos vários de seus moradores, como os da Favela do Sapo e Aldeinha.

Entre as inovações da OUCAB, destacamos a criação do Grupo de Gestão, constituído de forma paritária entre o poder público e a sociedade civil – são 9 membros da prefeitura e 9 membros da sociedade civil, incluindo representantes do mercado imobiliário –, e de caráter deliberativo. Os moradores da área, inclusive, elegeram seus representantes em eleição direta que contou com a participação de 2 mil votantes.

Reunindo-se desde agosto de 2014, o grupo já deliberou sobre as intervenções prioritárias e definiu por onde a operação deverá começar. Além disso, outras importantes decisões tomadas foram a abertura das reuniões a todos os cidadãos, sem necessidade de convite; a inclusão do tema da habitação no perímetro da OUCAB como prioridade; e a redução, em R$ 80 milhões, do volume de recursos destinados à conclusão da construção da Fábrica dos Sonhos – intervenção questionável inserida na operação no momento de sua revisão.

Um primeiro lote de Cepacs foi leiloado em março. De acordo com a Prefeitura, foram negociados 6 mil títulos residenciais, totalizando uma arrecadação de R$ 9,2 milhões, os quais serão investidos na realização de projetos para as intervenções previstas pela Operação, além da reforma emergencial dos conjuntos habitacionais da Comunidade Água Branca.

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Concurso da Operação Urbana Água Branca: veja os vencedores

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Projeto vencedor do Concurso Público Nacional para o Subsetor A1 da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Autor: Eron Danilo Costin

Na noite de quarta-feira (27), em cerimônia realizada na Biblioteca Municipal Mário de Andrade, foram anunciados os projetos vencedores do Concurso Público Nacional para o Plano de Urbanização do Subsetor A1 da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Promovido pela  SP Urbanismo e organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, o concurso recebeu 26 inscrições.

Três trabalhos foram premiados e outros três receberam menção honrosa. O primeiro lugar ficou com a equipe de Eron Danilo Costin, do Estúdio 41 Arquitetura, de Curitiba (PR). Em segundo e terceiro lugar ficaram, respectivamente, a equipe de Mario Figueroa, da Figueroa Arquitetura e Urbanismo, de São Paulo, e a equipe de Renata Dalla Marta, da AUM Arquitetos, também de São Paulo. O primeiro colocado será contratado para desenvolver o projeto junto à SP Urbanismo.

Menções honrosas foram feitas aos projetos das equipes de Marcelo Consiglio Barbosa (Barbosa & Corbucci Arquitetos Associados – São Paulo), Francisco Spadoni (Spadoni & Associados Arquitetura e Urbanismo) e Pablo B. de Sá Leite Chakur (Opera Quatro Arquitetura – São Paulo).

Todos os projetos estão disponíveis no site do IAB.