Compre o Anhembi e leve um pedaço de cidade

Por Raquel Rolnik *

Imagem relacionada

Vista aérea do Anhembi no primeiro plano. Sambódromo também faz parte do pacote. Foto: José Cordeiro/ SPTuris

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou, na semana passada, o Projeto de Lei 582/2017, que autoriza a Prefeitura a vender ações da SPTuris, empresa municipal responsável pela realização de alguns eventos turísticos na cidade, como o carnaval, e pela gestão de equipamentos como o Complexo do Anhembi. Atualmente, a Prefeitura detém 96% das ações da empresa e, portanto, vendê-las significa  privatizá-la.

De fato, não parece absurdo que a Prefeitura deixe de se ocupar da gestão de um parque de exposições (como é o caso do Anhembi), ainda mais se for verdadeira a informação de que este gera prejuízo aos cofres públicos – embora esteja permanentemente lotado de feiras e eventos. O próprio Projeto de Lei se encarrega também de passar as atribuições relacionadas à política de eventos à secretaria Municipal que tem esta atribuição.

Entretanto, a forma como está sendo proposta esta privatização traz uma série de questões e preocupações.

Para aprovar a nova lei, o Executivo negociou com os vereadores a inserção de vários condicionantes, entre os quais, o que determina que o sambódromo (que faz parte do Complexo Anhembi) deverá ser utilizado de forma gratuita durante 75 dias ao ano para atividades ligadas ao carnaval e a eventos religiosos.

Outro condicionante, incluído por meio de emenda, é o de que 20% da renda obtida com a venda das ações sejam investidos na zona norte da cidade. E um outro, também incluído via emenda, é a garantia de não demissão dos funcionários da SPTuris, que deverão ser reaproveitados em outras empresas municipais. São compreensíveis as razões pelas quais estes condicionantes entraram na lei durante seu processo de aprovação.

Há, entretanto, outro condicionante, incluído no substitutivo aprovado, que determina que o edital de privatização só seja lançado depois que o zoneamento da área mudar.

O Parque Anhembi fica na Marginal Tietê e, além de servir à realização do carnaval, é usado como área de exposições e eventos, atividades que certamente vão continuar ocorrendo por lá. Então, para que mudar o zoneamento?

De acordo com o Plano Diretor aprovado em 2013, aquela área é uma ZOE, zona de ocupoação especial que deve ter seus parâmetros urbanísticos definidos a partir de um projeto específico. Enquanto isso não ocorre, valem os parâmetros da macroárea onde o equipamento está inserido.

Ocorre que na Lei de Zoneamento, aprovada depois do Plano Diretor, já ficaram definidos os parâmetros da área do Anhembi: já foi permitido mudar os coeficientes máximos de aproveitamento (que indicam a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos) e foi disponibilizado um estoque de um milhão de metros quadrados adicionais de construção na área. Além disso, foi determinada a obrigatoriedade de manutenção de 20% do seu total como área pública.

Ora, parece que agora as definições do zoneamento estão sendo interpretadas como uma “trava”, ou seja, uma limitação em relação às possiblidades de exploração imobiliária do conjunto de terrenos públicos do Complexo Anhembi, que abriga hoje o pavilhão de exposições, o sambódromo, o estacionamento e o auditório.

Ou seja, o que se está privatizando não é exatamente o parque de exposições e eventos, mas uma enorme área pública com gigantesco potencial imobiliário.

Outro indicador do que constitui de fato o “negócio” do Anhembi é o fato de que, recentemente, o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONPRESP) não aprovou o tombamento do Anhembi – cujo projeto é do arquiteto Jorge Wilhelm, em coautoria com Miguel Juliano, e cujos jardins foram projetados por Roberto Burle Marx –, apesar do parecer técnico favorárel por parte do Departamento de Patrimônio Histórico da Secretaria Municipal de Cultura (DPH).

Elaborado no final da década de 1960 e inaugurado em 1973, o projeto do Parque Anhembi marcou uma série de inovações na arquitetura paulistana, inclusive do ponto de vista construtivo. O pavilhão, uma estrutura metálica tubular que se esgarça na altura de 13 metros, como uma árvore, foi integralmente montado no piso e levantado em 8 horas, evitando a necessidade de construção de caríssimos andaimes.

A decisão política de não tombar o Parque Anhembi, aliada à pressão pelo aumento do potencial construtivo da área, revela no que consiste esta privatização: compre ações da SPTuris e leve de bônus um pedaço valiosíssimo de cidade para explorar.

//

Texto publicado originalmente no blog Raquel Rolnik. 

** *Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Possuí titulação e livre-docência pela FAU USP e doutorado pela New York University. Foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes

Anúncios

PPP Habitacional Municipal: falta de informação impede participação efetiva

Por Paula Freire Santoro*

ppp

No início de outubro, uma proposta de parceria público-privada (PPP) para o setor habitacional, chamada de “Casa da Família”, foi apresentada pelo secretário-adjunto da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), Gilmar Souza Santos, e pelo assessor da mesma pasta, Reynaldo Iapequino, em reunião do Conselho Municipal de Habitação. Nenhum material foi disponibilizado previamente para que os conselheiros se preparassem para debater o projeto.

Tantas foram as lacunas de informação que ficaram após a apresentação, que, apesar de já ter sido apresentada, a proposta parece ainda não existir. O que se viu foi, na verdade, um esboço. Aliás, até agora, mais de um mês depois, nenhum material informativo foi disponibilizado no site da Secretaria ou do Conselho. Não se pode, portanto, considerar essa apresentação como uma etapa já percorrida no âmbito do debate desta política.

Na ocasião, Iapequino afirmou que a proposta é uma política complementar a outras: “Precisa fazer PPP? Não precisa”, mas, face ao apetite que o mercado imobiliário terá pelo tema, a política pode vir a ser o prato principal.

Esta PPP está prevista no quadro de metas do governo e, segundo o assessor, deve entregar 4 mil unidades habitacionais até 2020. Além disso, teria potencial para produzir cerca de 34 mil unidades sobre áreas públicas e privadas, grande parte em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), conforme mostra o gráfico a seguir.

Gráficos PPP 2017_1.png

Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Os slides apresentados na reunião informam que a Prefeitura fará aportes de cerca de R$ 300 milhões, iniciando na próxima gestão. A atual não desembolsaria recursos financeiros, mas faria um enorme aporte de terrenos, que, vale lembrar, são recursos públicos de grande valor. O orçamento da Sehab hoje é de cerca de R$ 580 milhões, portanto, as contraprestações corresponderiam a mais da metade de seus recursos. Mas, aparentemente, nem tudo sairá do caixa da Habitação, uma vez que os equipamentos públicos que poderão ser feitos no mesmo terreno seriam de responsabilidade de outras secretarias.

A modelagem financeira e jurídica da PPP não foi apresentada. Não se sabe se haverá um fundo para garantir os aportes se a Prefeitura por acaso não tiver disponibilizado estes recursos, mas suspeita-se que, por estar incluída no Plano Municipal de Desestatização, possa vir a utilizar os recursos do Fundo do Plano. A esse respeito, porém, Iapequino afirmou que nada ainda está fechado.

A justificativa da Prefeitura para a adoção das PPPs parte da avaliação de que o setor privado conseguiria “se organizar melhor” que o poder público, uma vez que este enfrenta limitações de recursos financeiros e humanos. Isso faria com que as unidades habitacionais construídas por meio de parcerias público-privadas fossem entregues mais rapidamente do que as produzidas por outros programas.

Presente ao evento, o presidente da Cohab, Edson Aparecido, ainda afirmou ainda que a maior eficiência do setor privado também poderia se dar em relação a compromissos públicos já existentes. Por isso a Prefeitura permitiria que as entidades que ganharam editais de chamamentos anteriores migrassem para a PPP. Mas não explicou como, deixando os ganhadores destes editais desconfiados de que seus terrenos também estariam incluídos no “cardápio” de terrenos para a PPP. Será?

Os terrenos públicos são o principal recurso que a Prefeitura utilizará para despertar o interesse do setor privado, incluindo áreas disponibilizadas por órgãos federais para uso do município, como alguns imóveis do INSS. Outro atrativo será a permissão para a construção, em alguns desses terrenos, de empreendimentos voltados a famílias de rendas mais altas, com exploração comercial, especialmente dos térreos. Segundo Iapequino, estas unidades atenderão famílias com renda superior a 10 salários mínimos.

A Prefeitura mostrou que São Paulo tem um grande déficit habitacional e, segundo a Prefeitura, seria necessária a produção de 474 mil novas moradias para resolvê-lo. Desse total, 75% seriam Habitações de Interesse Social, voltadas a famílias que recebam até 6 salários mínimos. Parece que a produção de novas unidades de Habitação de Interesse Social serve como justificativa para a possibilidade de construção de empreendimentos imobiliários rentáveis em terrenos públicos.

Na reunião, os gestores municipais recorreram ainda ao conceito de “reciclagem de terrenos”. Considerando que não são tantas as áreas disponíveis, a ideia é promover um melhor aproveitamento de equipamentos públicos já existentes, de modo a combiná-los com o uso habitacional. Segundo eles, a gestão vem conversando com as Prefeituras Regionais para identificar quais equipamentos poderiam ser “reciclados”. Desse modo, todos os terrenos que venham a ser utilizados pela PPP terão 20% de sua área destinada a usos não residenciais: serão ou equipamentos públicos, ou áreas de comércio e serviços.

Também foi dito na apresentação que a PPP poderá realizar ações de recuperação ambiental e urbanização, mas tampouco foi esclarecido como isso seria feito. Ao afirmar que “ações em grandes favelas podem ser feitas” no âmbito da PPP, Iapequino sugere que remoções poderão ser realizadas para a construção de novas unidades habitacionais. Novamente: Quais favelas, afinal, se tem em mente?

Diferentemente da PPP Habitacional do Governo do Estado, que pretendia promover transformações em áreas centrais, a proposta apresentada pela Prefeitura está localizada mais nas “bordas” da cidade, incluindo maior diversidade de regiões. De acordo com o slide mostrado na reunião (ver Figura), estão planejadas para o Centro apenas cerca de 553 unidades.

Figura: Localização genérica das unidades propostas na PPP Casa da Família.

distri.png

Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Mapa apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Outra importante informação que os representantes da Prefeitura não apresentaram diz respeito à definição de como será o modelo de propriedade: não sabemos se as unidades serão vendidas aos moradores ou se eles terão que alugá-las. A locação social foi mencionada apenas como mais um programa que compõe a política habitacional do município, sem vinculação com a PPP, como estava sendo cogitado, inclusive publicamente pela Prefeitura.

Os movimentos sociais presentes à reunião também fizeram várias perguntas sobre o modo como serão escolhidas as famílias que terão acesso às novas unidades habitacionais. Afinal, como será o atendimento? Quais famílias receberão as unidades? Tudo ainda é uma incógnita nesta proposta de PPP municipal.

Do mesmo modo, na PPP Estadual já em andamento muitas questões ainda precisam ser esclarecidas e avaliadas antes que se proponha uma municipal sob as mesmas bases. Famílias que não estavam morando nos terrenos usados pela PPP Estadual – várias delas, inclusive, removidas para a PPP do Hospital Pérola Byington – receberão moradia na PPP municipal? A obra fruto do primeiro edital corre, as famílias seguem sem moradia, e não se sabe.

No fim das contas, a nova PPP seria mais uma jogada de marketing, como vários dos anúncios do atual prefeito?

Os conselheiros presentes à reunião levantaram várias questões para que o tema pudesse ser discutido. Mas todas essas indefinições sobre a PPP não permitem uma contribuição efetiva, pois não há materialidade real, ideias objetivas sobre as quais apresentar propostas.

O fato é que não se pode considerar que ocorreu o necessário e obrigatório debate no âmbito do Conselho Municipal de Habitação, uma vez que o que foi apresentado trata-se ainda de um esboço, e não de uma proposta consistente de PPP habitacional, que seja passível de avaliação e discussão.

** Paula Santoro é arquiteta e urbanista, doutora em Habitat pela FAU USP com bolsa na Universidade Politécnica da Cataluña e professora de Planejamento Urbano do Departamento de Projeto da FAU USP. Atualmente coordena o projeto ObservaSP junto ao LabCidade FAU USP. Lattes | Academia.edu

Vídeo mostra o que está em jogo com a aprovação do Plano Municipal de Desestatização

Por Equipe observaSP

Na última semana, o prefeito de São Paulo João Doria sancionou o projeto 367/2017, dando origem a Lei 16.703/2017, que disciplina as concessões e permissões de serviços, obras e bens públicos. Na prática, concede à iniciativa privada a gestão do sistema de bilhetagem eletrônica, praças e parques, entre outros.
Apesar de já ter sido aprovado, o Plano ainda suscitará muitos debates: as concessões ainda não foram desenhadas. Cada projeto de concessão precisará de um edital, Manifestação de Interesse Privado ou Procedimento de Manifestação de Interesse e o Plano de Desestatização.
Além disso, o Plano envolve outros projetos enviados a Câmara ainda não aprovados, como o PL 404/2017, que permite a venda de todas as áreas municipais com menos de 10 mil m².
A equipe de pesquisadores do observaSP fez um vídeo para mostrar o que está em jogo. Assista. Compartilhe. São Paulo não está à venda!

Cercar o Minhocão é a solução?

Por Mariana Schiller* e Daniel Ávila Caldeira**

minhoca_bi4nchi.png

Vista do Minhocão e da R. Amaral Gurgel. Foto: Instagram/@bi4nchi

No último dia 1°, a  Prefeitura de São Paulo começou a instalar portões nas alças de acesso ao Minhocão, via elevada que liga a Zona Oeste à Zona Leste, passando pela região central. A medida acata a recomendação feita pelo promotor do Ministério Público (MP) César Martins de restringir o acesso de pedestres ao elevado. A princípio, a medida deve barrar pessoas apenas em alguns horários, mas o poder público afirma que ainda estuda em qual período os portões ficarão fechados e que até lá eles permanecerão abertos.

O MP abriu inquérito sobre o uso do espaço alegando serem necessárias medidas para garantir a segurança dos frequentadores e poupar os moradores do entorno, que se dizem incomodados com o uso intenso que o espaço vem ganhando, principalmente desde as restrições para carros sancionadas pelo ex-prefeito Fernando Haddad . Em março deste ano, já durante a gestão de João Doria Jr, o Prefeito Regional da Sé, Eduardo Odloak, afirmou que  qualquer mudança efetiva seria discutida tanto com moradores, quanto com frequentadores da via. Na época, ciclistas e demais frequentadores repudiaram as medidas apresentadas e afirmaram tratar-se de um retrocesso.

Um dos argumentos apresentados pelo MP para a restrição ao acesso de pedestres ao Minhocão, relativo à segurança dos seus usuários, leva em consideração que a estrutura não foi projetada para circulação de pedestres, e seus anteparos não poderiam evitar uma possível queda em caso de grandes eventos – embora não haja registro de acidentes. Se o local é de fato inseguro para os pedestres então a prefeitura deve tomar providências para garantir seu uso com segurança, erguendo gradis mais altos, por exemplo (como sugere, aliás, o próprio MP), e não simplesmente impedindo o acesso público da via.

Em relação ao barulho, deve-se considerar que grande parte dos usuários noturnos do Minhocão são pedestres, corredores e ciclistas cujas atividades produzem muito pouco ruído. Quanto a atividades potencialmente incômodas, como apresentações de música e teatro, deve-se pensar em soluções, como por exemplo, conscientizar os usuários de que se trata de uma zona residencial cujo silêncio deve ser respeitado a partir de determinada hora. Desta maneira, a prefeitura estaria se colocando a favor da estruturação e manutenção dos espaços públicos da cidade, e não o contrário.

Embates semelhantes entre moradores e usuários vêm ocorrendo na Praça Roosevelt e Praça Pôr do Sol, onde o cercamento é apresentado como solução para os conflitos com a vizinhança. É evidente que se deve garantir o sossego e tranquilidade daqueles que moram no entorno; porém, esse argumento não pode servir para barrar a apropriação de espaços públicos, que vem ganhando cada vez mais força em São Paulo. É importante pensar outros modelos de gestão, que conciliem interesses de vizinhos e usuários e que evitem que o incômodo com barulho e lixo – embora válido – sirva de justificativa para restringir o acesso a espaços públicos.

O movimento recente do poder público é especialmente grave porque passa por cima das discussões que a população vem tendo sobre o futuro do elevado. Mesmo que possa ser transitório, o uso que o Minhocão tem hoje deve ser integralmente levado em consideração. Ao acatar a sugestão do MP, a prefeitura parece contradizer inclusive o próprio prefeito João Doria que, em junho,  em meio ao anúncio da privatização e concessão de inúmeros bens e serviços públicos, entre eles 14 parques municipais, anunciou que estudava transformar o Minhocão em um parque nos moldes do High Line, em Nova York. Segundo o prefeito, a via ganharia faixa para bicicletas, escadas e elevadores para facilitar o acesso dos usuários. O projeto, encabeçado pelo arquiteto e ex-prefeito de Curitiba Jaime Lerner, preveria também a construção de uma “praia” e de rampas que ligariam o parque a alguns edifícios, cujos andares adjacentes seriam ocupados por cafés e restaurantes. Lerner teria também proposto que a parte de baixo do Minhocão seja utilizada para exposições e eventos culturais.

História

A construção do Minhocão na administração biônica do então prefeito da cidade, Paulo Maluf, durante a Ditadura Militar, teve um papel muito importante na desvalorização imobiliária de parte expressiva da região central. Os baixos do elevado se transformaram em áreas deterioradas face ao ruído e poluição dos carros, o que fez com que inúmeros moradores do entorno se mudassem. Este processo todo, paradoxalmente, abriu espaço para moradia da população mais pobre em área central, bem localizada e com maior oferta de empregos.

O Minhocão se insere na lógica urbana que privilegiava o automóvel e a construção de vias expressas, característica do século 20: a via comporta apenas carros, não há acesso para bicicletas ou pedestres e nem mesmo para ônibus, servindo apenas para o fluxo de automóveis.

Já se propôs sua demolição, nos anos 1990, na gestão da prefeita Luiza Erundina, resultando no fechamento para carros à noite e aos domingos. Foram realizados concursos públicos propondo alternativas para o elevado e a recuperação de seu entorno. No Plano Diretor Estratégico de 2014 a discussão tomou novo fôlego e foi prevista uma gradual restrição aos carros no elevado até a sua completa desativação como via de tráfego, sua demolição ou até mesmo sua transformação – parcial ou integral – em parque. Posteriormente, os vereadores aprovaram maiores restrições aos carros, abrindo a via à população nas tardes de sábado.

A apropriação

Atualmente, a via é intensamente usada durante os fins de semana. A ocupação desse espaço público apresenta tamanha adesão que começou-se a reivindicar a transformação dele em parque permanente. Em março de 2016, Haddad sancionou uma lei que criou o “Parque Minhocão”. Em julho do mesmo ano, o então prefeito alterou o nome do logradouro para Elevado João Goulart, em homenagem ao presidente deposto pelos militares em 1964.

A lei de criação do parque não determinou nenhum tipo de reforma da via e nem alteração do horário de abertura vigente. A referida lei tampouco transformou a via oficialmente em parque, apenas sinalizando a vontade do poder público de eventualmente efetiva-lo, o que permitiria a criação de um conselho gestor para discutir melhorias, alterações no funcionamento da via e até mesmo sua possível demolição, projeto apoiado por parte da população. A oficialização do Minhocão como parque representa o reconhecimento pelo poder público dos usos espontâneos que povoaram o elevado ao longo dos últimos anos. Por outro lado, em São Paulo, os parques municipais têm, por força de portarias internas da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente, horário de funcionamento e acesso controlado por grades e portões – o que pode fortalecer os argumentos dos grupos que desejam restringir mais o acesso à via nos horários em que esta permanece fechada ao tráfego de automóveis.

Dentre os grupos que debatem o futuro do elevado se destacam o Movimento Desmonte do Minhocão (MDM) e a Associação Amigos do Parque Minhocão. Entre aqueles que defendem a demolição, os argumentos abrangem desde o fato de que o elevado é um símbolo político da ditadura e da hegemonia do automóvel, até os problemas de insalubridade e degradação associados à estrutura. Já aqueles que pedem sua transformação em parque permanente argumentam que há uma carência de espaços públicos de lazer no Centro da cidade e que as pessoas já usam o local como um parque.

Os argumentos dos movimentos tanto pró-desmonte quanto pró-parque são válidos, mas é necessário expandir a discussão: em caso de demolição ou de transformação em parque, o que será feito depois? Afinal, o que o Minhocão tem de tão extraordinário? A resposta é simples: as pessoas o usam. Em qualquer fim de semana esse uso se resume a pessoas andando de skate, crianças aprendendo a andar de bicicleta, casais passeando e assistindo a peças de teatro nas janelas de um apartamento. Isto é, aproveitando a cidade que é (ou deveria ser) de todos.

O debate sobre o Minhocão faz parte da mudança de paradigma em relação às cidades, cujos espaços estão sendo cada vez mais apropriados por uma população que enxerga o espaço público como uma construção coletiva. Portanto, a discussão sobre seu destino não pode ficar restrita à intervenção que será feita em um local particular. O Minhocão é um símbolo e é preciso discutir o que faremos com ele. Até que se chegue a um veredito, as pessoas parecem ter decidido como usar o local, ao menos por enquanto.

* Mariana Schiller é estudante do curso de graduação de Letras da FFLCH USP. Pesquisa espaços públicos e comuns urbanos e desenvolve iniciação científica sobre o Parque Augusta, orientada pela professora Paula Santoro. Integra a equipe do ObservaSP desde 2016. Lattes

**Daniel Ávila Caldeira é economista, mestre em Planejamento Urbano e Regional pela FAU USP e doutorando em Antropologia Social pela FFLCH USP. É membro do GEAC – Grupo de Estudos de Antropologia da Cidade e pesquisador do LabCidade, onde atua no projeto ObservaSP. Lattes

Governo do Estado especula com patrimônio imobiliário público

Por Pedro Mendonça* Raquel Rolnik**

Imóveis FII Estado OUCAE 2.png

Mapa mostra concentração de imóveis na Operação Urbana Água Espraiada. Veja lista distribuição por toda cidade aqui. Crédito: Pedro Mendonça/LabCidade

Na última quinta-feira (24), o governo do estado de São Paulo abriu uma concorrência para contratar serviços de estruturação, administração, custódia e operação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) composto por 267 imóveis públicos estaduais. Essa ação dá prosseguimento a um esforço empreendido pela gestão Alckmin para constituir instrumentos de garantia para os parceiros privados em  contratos de parcerias público-privadas (PPPs) estaduais, utilizando, para isso, os recursos resultantes da venda dos imóveis. Essa decisão, como veremos adiante, limita a capacidade de planejamento do poder público, além de causar remoções diretas e indiretas, o que põe em xeque sua capacidade de atender o interesse comum.

A ideia de usar o patrimônio imobiliário para constituir garantias às empresas privadas nas PPPs está presente desde a regulamentação desse instrumento. Em 2004, quando foram regulamentadas no estado, a lei apresentava uma primeira lista de imóveis públicos que podiam ser leiloados para gerar recursos para a Companhia Paulista de Parcerias (CPP), juntamente com ações da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) e recebíveis de concessões rodoviárias.

A função da CPP é garantir o pagamento aos parceiros privados caso a forma primária de remunerá-los não atinja a expectativa de lucro pactuada em contrato. No caso da Linha 4-Amarela do Metrô, por exemplo, o fundo pode ser acionado caso a tarifa paga pelos passageiros não garanta o lucro esperado ao consórcio ViaQuatro. Outro exemplo é a PPP Habitacional. Neste caso, a CPP garante o pagamento, mesmo que haja inadimplência na compra ou nos serviços condominiais.

Ao longo dos anos, as listas de imóveis para leilões destinados à CPP se tornaram mais frequentes. No entanto, várias ofertas foram frustradas pela ausência de compradores. Uma das principais razões disso foi justamente a presença de moradores ou ocupações comerciais nas propriedades oferecidas. Isso ocorreu por exemplo nas tentativas de leilão de 60 imóveis do Departamento de Estradas de Rodagem (DER), no entorno da Avenida Roberto Marinho, e na Ocupação Ouvidor 63, no centro. O Fundo de Investimento Imobiliário de São Paulo é uma nova tentativa de garantir o pagamento aos entes privados mobilizando terrenos públicos. Mas, desta vez, em lugar de leiloá-los para integralizar recursos, uma nova engenharia financeira entra em marcha.

Os fundos imobiliários já existem no Brasil desde 1993. Por meio deles  os investidores adquirem uma cota do imóvel, assegurando participação nos rendimentos obtidos, seja por meio de aluguel ou de venda, sem necessariamente se tornar proprietários de toda a edificação ou mesmo de parte dela. Ou seja, o cotista do fundo é como o acionista de uma grande empresa. Quem compra uma cota de um fundo procura as facilidades dessa operação, como a isenção de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Imposto de Renda (IR) e a não necessidade de registro em cartório, e aposta na expectativa de rentabilidade, o que torna a prática essencialmente especulativa.

Para o governo do estado, essa operação antecipa recursos, mesmo que o imóvel não seja vendido, decisão que será tomada pela administradora do fundo e não mais pelo próprio Estado.

Mas é importante enfatizar que o fundo imobiliário não resolve o destino das pessoas que vivem nos imóveis ocupados e pode, pelo contrário, pressionar sua remoção. Novos imóveis com menos de 5 mil metros quadrados podem ser integrados, sem sequer passar por autorização do Legislativo, desde dezembro de 2016. No portfólio de imóveis da capital, pelo menos 42 áreas têm algum tipo de ocupação.

Por outro lado, vários imóveis que se encontram hoje vazios poderiam ser eventualmente de interesse das prefeituras. Esperava-se então que, ao menos, houvesse algum estudo ou consulta ativa às administrações municipais envolvidas para identificar demandas antes de cogitar sua  venda, o que não ocorreu.

Os terrenos públicos do FII deverão ser vendidos ou alugados em um prazo prorrogável de até cinco anos, com a possibilidade de venda de todas as cotas de titularidade do estado nesse curto período. Assim, o governo paulista tem a possibilidade de, na prática, se desfazer de todos os seus imóveis sem realizar qualquer transação imobiliária.

Mas qual é o problema de vender terras públicas se elas estão, em tese, vazias ou subutilizadas?

Analisando o portfólio de imóveis que irão compor o fundo, não há dúvida de que alguns deles poderiam ser vendidos, como é o caso de vagas de garagens em prédios. Mas boa parte poderia ser útil às políticas públicas.

No mapeamento feito pelo LabCidade, é possível notar a concentração de imóveis destinados ao Fundo Imobiliário na região da Operação Urbana Água Espraiada, uma das frentes de expansão do chamado “complexo imobiliário financeiro” da capital. Naquele local, foram removidas milhares de famílias nos últimos vinte anos e, até hoje, cerca de 3 mil delas ainda recebem auxílio-aluguel – esse número corresponde a 10% do total de famílias que recebem o auxílio em toda a cidade. Inclusive, a prefeitura comprou vários  terrenos na região para atender demandas habitacionais.

Dessa forma, ao abdicar de terrenos públicos, o Governo do Estado abre mão da sua capacidade de estabelecer políticas territoriais ou, até mesmo, de prover serviços básicos como habitação, áreas verdes, postos de saúde e outras demandas futuras das regiões onde estão localizados tais imóveis.

O patrimônio público deixa, assim, de ser um instrumento de política urbana e torna-se uma ferramenta para abrir frente de expansão aos produtos do mercado financeiro e imobiliário, utilizando estratégias do mercado de capitais para garantir o equilíbrio econômico de PPPs.

É fundamental,  portanto, que o Governo do Estado seja cuidadoso na seleção dos imóveis que poderão ser negociados e que tenha ainda mais cautela na destinação dos recursos provenientes dessas operações.

Não é possível que a sociedade aceite que esses recursos sirvam apenas para assegurar a lucratividade dos parceiros das PPPs, garantindo-lhes negócios praticamente sem riscos, em vez de serem usados para atender aos interesses comuns da população.

//

*Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015. Lattes

**Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes

Conheça os equipamentos públicos alvos do Plano de Desestatização em SP

Por observaSP

Mapeamento de áreas e equipamentos públicos que poderão ser negociados com o setor privado

O prefeito João Doria enviou para a Câmara Municipal de São Paulo três projetos de lei, os PLs 240, 367 e 404, além de Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) para os terminais de ônibus Campo Limpo, Capelinha e Princesa Isabel, que incluem a possibilidade de venda de áreas e equipamentos públicos da cidade.

Por meio desses projetos, que na verdade devem ser lidos em conjunto, a Prefeitura abre mão de importantes áreas públicas, disponibilizando-as para negócios privados, sem que a destinação delas tenha passado por qualquer processo de debate público a respeito de necessidades, demandas e impactos sociais das medidas.

O LabCidade mapeou as áreas que serão negociadas. Como podemos ver no mapa acima, praticamente todas as regiões da cidade serão afetadas pelas medidas.

A população está se mobilizando para debater as medidas. Veja a agenda de luta e participe!

Territórios em Diálogo

24 de Julho
Territórios em Diálogo ZN
Local: Av. do Poeta, 740. Jd. Julieta/Vila Sabrina
Horário: 19h
26 de Julho
Territórios em Diálogo ZL
Local: Sala São Francisco – Rua Miguel Rachid, 997. Ermelindo Matarazzo.
Horário: 18h30

28 de Julho
Territórios em Diálogo ZS
Local: Centro Catequético. Rua Luiz da Fonseca Galvão, 89. Metrô Capão Redondo.
Horário: 18h30
30 de julho
Territórios em Diálogo ZO
Local: Espaço Treme Terra – Av. José Joaquim Seabra, 856. Rio Pequeno.
Horário: 18h30

Leia também

João Doria pede à Câmara passe livre para vender a cidade

Por observaSP*

vendese.png

No dia 7 de junho, a Prefeitura de São Paulo enviou à Câmara de Vereadores um Projeto de Lei (PL 367/2017) que define o Plano Municipal de Desestatização. Esse PL permite que bens e serviços públicos da cidade sejam concedidos, vendidos, ou que sejam utilizados em parcerias ou entrem como garantia em contratos de Parcerias Público-Privadas (PPP) com a iniciativa privada.

Há ainda no PL uma lista – pouco detalhada – dos bens e serviços que podem ser privatizados ou concedidos ou que estão aptos a entrar em parcerias de negócios: o sistema de bilhetagem eletrônica do transporte público, mercados e sacolões, parques, praças, planetários, serviços de remoção de veículos, pátios de estacionamento, sistemas de compartilhamento de bicicletas e mobiliário urbano.

O prefeito João Doria pediu urgência à Câmara na apreciação do projeto e pretendia aprová-lo em primeira votação já na última quarta-feira (21), o que não ocorreu. Esse atraso nos planos da Prefeitura poderá levar a discussão para depois do recesso parlamentar, no segundo semestre, o que significa um ganho de tempo para que a sociedade entenda melhor seu impacto.

As ações do programa e sua implementação são definidas de forma bastante genérica na proposta de lei, permitindo flexibilidade “caso a caso”. O risco desse tipo de abordagem, sem diretrizes claras preestabelecidas, é a não consideração do interesse público e social, ou até sua distorção, para o atendimento dos interesses privados envolvidos em cada um dos casos.

Chama a atenção no projeto a total ausência das considerações dos interesses público e social nesses processos, uma vez que não há qualquer menção no PL sobre a necessidade de serem considerados. Isso fica claro desde o artigo 1° do PL, que trata dos objetivos fundamentais do Plano de Desestatização, que simplesmente não menciona em nenhuma das diretrizes algo relacionado à melhoria do atendimento ao cidadão. Fica claro que o plano não tem como eixo central a melhoria, universalidade e equidade no atendimento ao cidadão e sim a  necessidade de racionalização do uso do ativo público pensada  basicamente em relação a uma avaliação do seu potencial valor econômico e não do seu uso social. O que nos leva a perguntar: a prioridade do uso dos  ativos públicos não seria o atendimento do interesse público, coletivo e social?

Na justificativa do projeto de lei, a Prefeitura menciona a necessidade de sair da gestão de determinados setores – daí sua inclusão no plano de desestatização – para concentrar os recursos públicos em educação, saúde, transportes e habitação. De fato, as atividades de guincho e estacionamento de veículos não parecem ter grande impacto social (embora possam ter um grande impacto urbanístico, na medida em que se trata de ocupação de espaços públicos da cidade). Mas mercados, sacolões, praças e parques não são elementos centrais de políticas públicas voltadas ao bem-estar e à saúde dos cidadãos? Como pensar a gestão destes locais apenas a partir de seu potencial de geração de negócios lucrativos?

Como decorrência desse objetivo, a nosso ver equivocado, o PL determina que antes de desestatizar os bens e serviços sejam estudos técnicos apenas de caráter operacional, econômico-financeiro e jurídico. Não são exigidos, para a definição de viabilidade dessa ou daquela desestatização, qualquer estudo relacionado ao impacto social da ação, muito menos estudos do impacto urbanístico e paisagístico na cidade, desconsiderando que a paisagem, assim como os espaços públicos, são bens comuns de todos os cidadãos.

Essa ausência parece ainda mais grave porque o projeto de lei prevê que a Prefeitura faça “conscientização sobre custos e oportunidades associados à exploração de bens municipais e à prestação de serviços públicos […].” Ou seja, ao mesmo tempo em que não serão produzidos estudos que comprovem a viabilidade social da desestatização, serão aportados recursos para “conscientização”, leia-se propaganda da Prefeitura, para convencer a sociedade sobre as oportunidades ligadas à exploração dos bens.

O artigo 5, parágrafos 2º e 8º, concretamente permite a inclusão dos bens públicos em fundos financeiros com o único objetivo de geral rentabilidade, inclusive com a autorização para contratação de instituição financeira para assessorar os processos de desestatização. O parágrafo 2° do artigo 8° permite a utilização desses ativos para como garantias para a iniciativa privada na realização de parcerias com o município. Isso quer dizer que um bem público poderá entrar como garantia de um contrato com o privado, caso não sejam concretizados, na prática, a rentabilidade e os fluxos de recursos estabelecidos. E mais: o artigo 14 determina que eventuais litígios poderão ser dirimidos por mecanismos privados de solução de conflitos (por meio de uma instância arbitral), caso em que os conflitos não podem ser questionados e decididos pelo judiciário.

Chama a atenção também a inclusão de um tema, ao final do PL, no artigo 15, que altera completamente a lei recém-aprovada na Câmara (Lei 16.211/2015) sobre a concessão de terminais de ônibus. Se o PL for aprovado como está, concessionários privados poderão realizar projetos de desenvolvimento imobiliário no entorno dos terminais, por meio de um Projeto de Intervenção Urbana (PIUs). Mas isto é objeto para uma nova coluna…

\\