A proposta de alteração da Lei de Zoneamento é incompatível com o Plano Diretor de São Paulo

Por Bianca Tavolari*

Após anunciar que proporia mudanças na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a chamada Lei de Zoneamento, a Prefeitura de São Paulo publicou, no final do ano passado, uma minuta que apresenta “ajustes e normas complementares” à lei em vigor (Lei Municipal no 16.402/16). Além de rever pontos importantes do zoneamento atual, a minuta também altera o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), aprovado em 2014 (Lei Municipal no 16.050/14).

Temos, portanto, uma proposta de lei que altera outras duas leis municipais. Mas o Plano Diretor pode ser modificado por leis posteriores? Se sim, como isso deve ser feito? Essa questão foi tratada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), em um julgamento que analisou a relação entre leis posteriores que tratam de conteúdos do plano diretor e o próprio plano.

Em decisão tomada em outubro de 2015, o STF entendeu que alterações podem, sim, ocorrer, desde que essas leis sejam “compatíveis com as diretrizes do plano diretor”. Esta foi a tese vencedora, que tem repercussão geral. As justificativas são as seguintes: (i) o plano diretor é hierarquicamente superior a outras leis, principalmente no que diz respeito a seu conteúdo (espécie de reserva material do PD); (ii) o plano diretor conta com estudos técnicos e requisitos de participação social que não são exigidos em outras leis; (iii) se leis esparsas posteriores pudessem alterar o plano diretor sem mais, o plano se tornaria inócuo (para uma análise mais detalhada sobre este tema, veja argumentação aqui).

Minha proposta aqui é, portanto, comparar a minuta que altera o zoneamento com o texto do plano diretor. A meu ver, existem várias incompatibilidades entre os dois textos. Isso significa que o critério estabelecido pelo STF não está sendo cumprido neste caso.

 

As diretrizes do PDE de 2014

O PDE de 2014 estabeleceu algumas diretrizes. “Diretrizes” são orientações que norteiam todas as regras contidas no plano, bem como toda a política urbana da cidade. Elas expressam decisões fundamentais sobre a concepção de cidade pressuposta no plano. O artigo 6º do PDE lista a maioria delas, mas também é possível encontrar essas regras orientadoras em outros artigos da lei.

As diretrizes do plano diretor vinculam todas as leis posteriores, todos os projetos de intervenção urbana, além de toda a atuação do Executivo e do Legislativo, no que diz respeito a questões urbanas.

O Estatuto da Cidade determina expressamente que todos os mecanismos orçamentários devem incorporar as diretrizes do PD (art. 40, §1º). A lei do PDE de 2014 também prevê, expressamente, que as leis de zoneamento e outras leis urbanísticas devem seguir as diretrizes do plano (art. 3º, II e art. 31). Não é por outra razão que a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade definem o plano diretor como “instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana”. É também por isso que o STF decidiu que toda lei, programa ou projeto urbanístico precisa ser compatível com as diretrizes do plano diretor.

Passo agora a listar sete pontos fundamentais da nova minuta de zoneamento que contrariam frontalmente essas diretrizes e orientações.

 

  1. Diminuição dos percentuais de construção de HIS

Incentivar a construção de habitação de interesse social (HIS) é uma das diretrizes do PDE (art.6º, X). A minuta do Zoneamento vai no sentido contrário dessa orientação.

O artigo 4º da minuta regula essa construção em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). O novo §4º trata especificamente de Zeis 3, isto é, de áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encortiçados ou deteriorados localizados em lugares de centralidade, ou seja, com concentração de infraestrutura e equipamentos urbanos (art. 45, III, do PDE). A nova redação exclui imóveis já edificados anteriormente em Zeis 3 da obrigação de construir HIS.

Na prática, a nova minuta suspende os critérios do Quadro 4 do PDE. Este Quadro prevê a construção de, no mínimo, 60% de HIS 1 (para famílias com faixas de renda de 0 a 3 salários mínimos) em Zeis 3. Isso significa que a minuta propõe que não seja mais necessário construir habitação social para a população mais pobre nessas áreas, tal como prevê o PDE. E, ainda, permite que o imóvel permaneça com o uso que tem atualmente e que reformas possam ser feitas utilizando todo o potencial construtivo para um uso que não seja habitação de interesse social.

O mesmo artigo 4º da minuta muda o percentual de construção de HIS 1 – de 60% para 50% – nas demais áreas demarcadas como Zeis, com exceção apenas da Zeis 5. Estamos falando de uma redução de 10% de habitação de interesse social nas áreas de Zeis de toda a cidade. Há, novamente, alteração do Quadro 4 e descumprimento da diretriz do PDE sobre HIS.

Esses não são “ajustes complementares”, mas violações claras a regras e diretrizes do PDE.

 

  1. Criação de “edifícios-conceito”

A minuta cria a categoria de “edifícios-conceito” (art. 2º). Segundo a própria definição, são edificações que apresentam “novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico” e que usam tecnologias para tornar o edifício esteticamente distinguível na paisagem da cidade, com especial menção ao uso de vegetação nas fachadas. A criação da categoria não é exatamente um problema em si. A questão é de duas ordens: os termos excessivamente vagos utilizados em sua definição e os incentivos dados à construção desses edifícios (art. 42 da minuta).

Vamos ao primeiro problema. “Novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico” é uma expressão que pode abarcar praticamente qualquer coisa. A minuta não fala, como faz o PDE, em tecnologias específicas para estimular a sustentabilidade. Tanto é que os “edifícios-conceito” são distintos dos “edifícios sustentáveis”. Esses edifícios-conceito não estimulam técnicas novas que envolvam energias renováveis, reúso de água, reciclagem ou outros meios concretos de preservação do meio ambiente. Eles apenas se destacam na paisagem, seja por sua arquitetura ou por trazer fachadas com floreiras ou qualquer outro tipo de vegetação. Quem avaliará o que são “novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico”? É “novo” em relação a quê? O fato é que qualquer edifício poderá reivindicar utilizar “novos conceitos”. Mas “novo” não significa, necessariamente, “melhor para a cidade” ou mesmo “nova tecnologia”, ou “mais eficiência”.

O segundo problema diz respeito aos incentivos dados à construção desses edifícios. A categoria é criada para que essas edificações sejam estimuladas, tendo descontos nos valores pagos para construir acima dos coeficientes de aproveitamento. A minuta prevê, portanto, contrapartidas públicas para que existam mais “edifícios-conceito” na cidade. Será que queremos abrir mão de recursos da outorga onerosa do direito de construir em favor de fachadas com flores? Será que a coletividade será beneficiada com esses descontos? Os recursos da outorga vão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) e são direcionados para habitação de interesse social, regularização fundiária, transporte público e implantação de diferentes equipamentos urbanos públicos, conforme definido no artigo 339 do PDE.

Uma das diretrizes do PDE é “a justa distribuição dos benefícios e ônus da urbanização” (art. 6º, I). Está pressuposto aqui que o processo de urbanização traz vantagens para alguns e desvantagens para outros. Essas vantagens e desvantagens não acontecem naturalmente, elas são “distribuídas” entre diferentes grupos e setores sociais. Se há “distribuição”, pode haver “redistribuição” ou mesmo “compensação”. Assim, o PDE determina que critérios de justiça têm que nortear quem ganha e quem perde em cada caso.

Podemos falar em “justa distribuição de benefícios e ônus” quando a proposta é retirar recursos de equipamentos públicos essenciais à população em favor da construção de prédios ajardinados ou com algum destaque estético? Será que podemos falar que este benefício segue critérios de justiça? A minuta prevê vários benefícios ao particular que “inovar” neste sentido. Importante enfatizar, mais uma vez: a “inovação” de que trata a minuta nada tem a ver com o efetivo desenvolvimento de tecnologia ou a implantação de políticas de sustentabilidade.

Além disso, o PDE prevê, expressamente, possibilidades de redução da contrapartida da outorga onerosa para estimular tecnologias sustentáveis (art. 119). Nenhuma das hipóteses é meramente estética. No caso do PDE, trata-se de destinar dinheiro público para estimular práticas privadas que tragam benefícios concretos para a coletividade.  Isso não ocorre na proposta da minuta.

           

  1. Permite lotes sem limites de tamanho para shopping centers

A minuta prevê, em seu artigo 10, uma nova redação para o artigo 42 da Lei de Zoneamento atual, que determina a área máxima de lote no território da zona urbana do município, estabelecendo os valores de 20.000 m2, com frente máxima de 150 metros. A alteração proposta na minuta está nas exceções: shopping centers e comércio com depósito – tais como supermercados e atacadistas, por exemplo – passam a não precisar seguir este limite.

Estabelecer limites para os lotes não é uma mera imposição burocrática. Lotes menores têm como consequência a diminuição das barreiras à mobilidade ativa, incentivando trajetos a pé ou de bicicleta. Também tendem a proporcionar maior sensação de segurança. São, assim, um estímulo à fruição da cidade.

Uma das diretrizes do PDE determina, expressamente, que a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente, seja evitada (art.6º, XIII, c). A alteração do Zoneamento não é acompanhada de nenhuma exigência de construção de infraestrutura por parte de quem se propuser a instalar shoppings ou comércios com depósito. Não há qualquer contrapartida em troca da autorização de extrapolar o limite do lote. Assim, a minuta estimula exatamente o que as regras e diretrizes do PDE pretendem evitar.

 

  1. Desestimula o adensamento habitacional nos eixos de transformação urbana

Como já comentei, o conjunto de diretrizes do PDE expressa um modelo determinado de cidade. Hoje, as diretrizes do plano apontam para uma cidade que controle a expansão horizontal (art.7º, I), incentivando o crescimento urbano em áreas que já dispõem de infraestrutura e no entorno da rede de transporte coletivo (art.7º, II), de modo a reduzir os deslocamentos entre moradia e emprego (art.7º, III) e as desigualdades socioterritoriais, ampliando o acesso à terra e aos equipamentos urbanos (art.7º, XIII).

Um dos instrumentos utilizados para implementar essas diretrizes é a delimitação de zonas de “eixo de estruturação urbana”. Os “eixos” são as zonas da cidade em que há rede consolidada de transporte de média e alta capacidade. Por essa razão, há incentivo expresso para adensar essas áreas. O princípio é simples e reflete as diretrizes do PDE: mais gente, de todas as classes sociais, morando perto de onde já tem transporte público.

A atual Lei de Zoneamento já modifica a noção de “eixo” do PDE, como indicamos na época de sua aprovação. A minuta consolida a violação ao Plano Diretor, determinando que a cota-parte máxima seja de 30 m2/unidade e não de 20 m2/unidade, como prevê o Quadro 2 do PDE.

O que isso significa? A cota-parte máxima prevista pelo PDE determina que os terrenos situados nos eixos devem comportar um alto número de unidades habitacionais, estimulando, assim, de maneira explícita, o adensamento nessas regiões. Com a cota-parte máxima de 20 m2, no caso de um terreno hipotético de 1000 m2, o empreendedor deve obrigatoriamente construir, pelo menos, 50 unidades habitacionais, o que poderia levar a unidades com área de aproximadamente 80 m2. Com o novo critério, se tomarmos o mesmo terreno hipotético, o número de unidades que o agente imobiliário está obrigado a construir cai de 50 para 33, o que significa menos gente morando justamente nas áreas que concentram mais infraestrutura urbana e que, portanto, deveriam ser mais adensadas.

Mas além de fazer a quantidade de moradores diminuir, a metragem dos apartamentos passa a ser maior – de aproximadamente 120 m2. Apartamentos maiores custam mais. Há, portanto, direcionamento da política de habitação nessas áreas para as classes mais altas, que podem pagar mais caro por unidades maiores. Isso não gera apenas lugares mais valorizados e mais exclusivos. Também estimula que essas áreas sejam menos adensadas, já que haverá unidades habitacionais maiores, em menor quantidade. Assim, a minuta diminui a densidade de unidades onde o PDE prevê justamente o contrário, ou seja, maior adensamento.

A atual Lei de Zoneamento já contraria o PDE na medida em que previa adensamento menor nos eixos pelo prazo de três anos, criando uma espécie de etapa de transição. A minuta, no entanto, consolida a violação ao PDE porque adota essa proposta como critério definitivo, pondo fim à lógica de determinação de eixos prevista no plano.

 

  1. Libera o gabarito das edificações nos miolos de bairro, convidando à verticalização

O PDE estabeleceu limites claros para o gabarito nas Macroáreas de Estruturação e Qualificação Urbanas. O “gabarito” é determinado por um número que indica os limites máximos de altura que as edificações podem ter em determinadas áreas da cidade. A minuta contraria o PDE porque exclui o gabarito máximo, permitindo construções acima de 28 metros e convidando, assim, à verticalização sem restrições nessas regiões.

A lógica adotada na minuta é inversa à que embasa o PDE. Se o PDE determina adensar nos eixos e limitar o gabarito nas demais áreas, a nova proposta de zoneamento prevê menos unidades habitacionais nos eixos e ausência de limitação de gabarito nas demais áreas. O texto da minuta propõe, portanto, adensar onde há menos infraestrutura consolidada e tornar mais exclusivas as áreas de centralidade.

 

  1. Retira os critérios para remembramento de lotes

A Lei de Zoneamento atual determina limites para o remembramento de lotes (art. 15), ou seja, para o procedimento de agrupar dois ou mais lotes contíguos em um só. Já a minuta retira a parte que trata das dimensões mínimas e máximas de lote e não estabelece outros critérios para controlar remembramentos. O PDE determina que a Lei de Zoneamento tem que “apresentar estratégia para controle” do remembramento, “englobando dimensões máximas do lote” (art. 29, II).

Assim, a minuta contraria expressamente o Plano Diretor por não indicar as limitações. Além de contrariar o PDE, a principal consequência da ausência de limites para o remembramento é a possibilidade de criar novos lotes maiores, em todas as áreas da cidade, sem atentar para as especificidades de parcelamento.

 

  1. Suspende os parâmetros urbanísticos em propostas de adesão a OUCs, AIUs e PIUs

            A atual Lei de Zoneamento prevê que suas disposições se apliquem às áreas de operações urbanas consorciadas (OUCs) em curso (art.154). Já a nova minuta propõe suspender a aplicação de várias regras do zoneamento em “propostas de adesão” a OUCs, a áreas de intervenção urbana (AIUs) e a projetos de intervenção urbana (PIUs) em curso (art. 44).

“Propostas de adesão” são o instrumento por meio do qual particulares – empresas ou pessoas físicas – manifestam sua vontade de fazer parte de OUCs, AIUs e PIUs. Na redação da minuta, essas propostas não vão precisar seguir os seguintes parâmetros: (i) cota de solidariedade; (ii) cota ambiental; (iii) cota de garagem; (iv) cota-parte máxima de terreno por unidade; (v) gabaritos de altura máximos; (vi) restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis; e (vii) as disposições do Código de Obras.

Cria-se, com isso, uma exceção sem precedentes. A minuta propõe carta branca para os particulares que integrarem estes instrumentos, já que eles não vão mais precisar se pautar pela legislação vigente no que diz respeito à construção de habitação social (suspensão da cota de solidariedade), às medidas de sustentabilidade (suspensão da cota ambiental), à limitação de vagas de garagem (suspensão da cota de garagem e das restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis); aos limites à edificação de uma forma geral (suspensão de gabaritos, cota-parte e Código de Obras).

Além de suspender toda a regulação vigente para estas questões, a nova minuta não traz novos critérios para regular as propostas dos agentes privados em OUCs, AIUs e PIUs. Em outras palavras, as propostas podem não prever a construção de HIS, nem a implementação de medidas de sustentabilidade, podem considerar construir quantas vagas de garagem for mais lucrativo, podem ultrapassar os gabaritos. Ou seja, todos esses parâmetros legais poderão ser simplesmente alterados por propostas privadas.

Essa carta branca viola o Plano Diretor como um todo e as leis urbanísticas de maneira geral.

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Planos diretores levam tempo para serem elaborados. Tempo de construção coletiva com a sociedade, tempo em que conflitos são explicitados e, por vezes, acirrados. Tempo de maturação da sociedade civil, da academia e de setores organizados. A nova minuta da Lei de Zoneamento anula, revoga ou modifica substancialmente elementos centrais do Plano Diretor de São Paulo de 2014. É de se questionar se a cidade precisa de uma nova Lei de Zoneamento quando a atual tem pouco mais de um ano de vigência. Mas, sobretudo, é importante que fique claro: leis posteriores ao Plano Diretor podem apenas complementá-lo, detalhá-lo ou colocar suas diretrizes em prática. Não podem alterar elementos substantivos, principalmente se as mudanças contrariarem as principais diretrizes do plano. A “calibragem” do PDE prometida pelo atual prefeito é simplesmente ilegal. Como afirmou o ministro Dias Toffoli no julgamento sobre esta questão no STF: “Senão destrói o plano diretor. E é o que nós assistimos no Brasil afora. Se nós não assentarmos aqui uma tese de respeito à lei de diretrizes urbanas, nós vamos continuar a permitir que os planos diretores sejam uma ficção”.

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* Bianca Tavolari é advogada. Graduada, mestre e doutoranda em Direito pela Universidade de São Paulo, com a segunda graduação em Filosofia, também pela Universidade de São Paulo. É pesquisadora do Núcleo Direito e Democracia do CEBRAP. Lattes | Academia.edu

Direito de protocolo: instrumento ultrapassado ainda influencia decisões sobre a cidade

Por Luciana Bedeschi* e Paulo Romeiro**

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@Matilhacultural/Instagram

O recente debate em torno da luta por um Parque Augusta público tem como um de seus impedimentos centrais, no campo jurídico, o “direito de protocolo”, como é conhecido o direito do proprietário de determinado imóvel de utilizar no projeto os parâmetros vigentes no momento de abertura do processo de licenciamento da obra, ainda que a lei mude e os parâmetros sejam alterados.

No caso da celeuma envolvendo o Parque Augusta, as construtoras proprietárias do terreno protocolaram em janeiro de 2014 uma nova versão do projeto, utilizando parâmetros previstos no Plano Diretor de 2002. Com a aprovação do PDE de 2014, apenas seis meses depois, a área passou a ser considerada Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM), com parâmetros muito mais restritivos que inviabilizariam por completo o projeto das construtoras. Mas como, em tese, as construtoras teriam esse “direito de protocolo”, o imóvel, apesar de sua função de proteção ambiental, poderia ter o projeto aprovado mesmo que, em sua atual configuração, conflita com o Plano Diretor.

É bastante comum que, ao iniciar um processo de debate público em torno da revisão de Plano Diretor ou de uma lei de zoneamento que determinarão novos parâmetros urbanísticos, haja uma corrida dos agentes do mercado imobiliário para o licenciamento de empreendimentos, tendo em vista a perspectiva de mudança dos parâmetros urbanísticos vigentes. O “protocolo” de projetos, que não necessariamente seriam de interesse de implantação naquele momento, serve apenas para garantir o direito de aplicação da lei vigente, fazendo com que os novos parâmetros aprovados não sejam aplicados por algum tempo, o que representa um claro e indesejado anacronismo entre o planejamento e a gestão urbana. Há casos ainda mais graves, em que a própria legislação de zoneamento, mesmo que de forma flagrantemente ilegal, traz dispositivos que permitam aos proprietários a utilização por três anos de parâmetros distintos dos definidos pelo Plano Diretor, como é o caso do artigo 174 da Lei de Zoneamento de São Paulo (Lei Municipal 16.402/16).

A doutrina jurídica e as decisões judiciais em torno do tema analisam a aplicação do direito de protocolo tendo como base a ideia de direito adquirido, que, nesse caso, seria o direito de continuar o processo de licenciamento de uma obra pelas regras da lei vigente quando da entrada do processo de licenciamento no órgão competente pela expedição da licença. Essa interpretação do direito de protocolo, dominante na doutrina e nos tribunais, tendo como único ponto de vista o dos interesses do proprietário, deixa de considerar aspectos relevantes do processo de formulação, execução e acompanhamento das ações de política urbana que, necessariamente, devem estar orientados pelos princípios da função social da propriedade e da cidade e da gestão democrática das cidades no contexto da nova ordem jurídico-urbanística inaugurada pela Constituição Federal e que tem suas diretrizes gerais delineadas pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01).

Tais interpretações apontam para a possibilidade da aplicação da lei antiga, e revogada, desde que não ocorra, no decorrer do processo de licenciamento, modificação da “essência” do projeto original. Cumpre esclarecer, no entanto, que isso não significa que a municipalidade não possa optar por aplicar a nova lei, devendo, nesses casos, indenizar o proprietário. Mas indenizar o quê?

Apesar de em geral a prática ser a “de sempre”, a “praxe”, é preciso considerar o fato de que o licenciamento urbanístico pós-Constituição de 1988 e Estatuto da Cidade não pode mais ser compreendido “como sempre”, sem considerar as mudanças no regime jurídico urbanístico da política e da propriedade urbana.

É corrente na doutrina jurídica que o licenciamento urbanístico é um ato vinculado, o que significa que o processo de licenciamento deve ser compreendido como uma aplicação lógica de regras que, se atendidas, resultam inexoravelmente na emissão da licença (no caso para edificar). Ou seja, não há qualquer subjetividade envolvida nesse mero ato administrativo. A pergunta que surge é: a concepção de que a licença de construir é um ato vinculado pode conviver com a ideia de uma gestão democrática da cidade que pressupõe a participação popular e o controle social em todas as etapas de implementação da política urbana? Acreditamos que não.

O licenciamento urbanístico, como instrumento integrante da política urbana municipal, deve necessariamente ser conduzido e também compreendido de acordo com o marco jurídico constitucional urbanístico e, por isso, de acordo com as diretrizes gerais da política urbana expressas no artigo 2º do Estatuto da Cidade que, como veremos, apontam para um processo de licenciamento mais aberto, com a participação da população para que possa, de fato, refletir os interesses da coletividade no que diz respeito à garantia do cumprimento da função social da cidade e da propriedade urbana.

Por que o licenciamento urbanístico não pode ser compreendido simplesmente como a aplicação formal das regras de uso e ocupação do solo? O Estatuto da Cidade (art. 2º, VI) determina que o controle do uso do solo deve ser realizado de forma a evitar: a utilização inadequada dos imóveis urbanos; proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana; a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente; a deterioração das áreas urbanizadas e a poluição e a degradação ambiental.

Até é possível argumentar que a simples aplicação lógica das regras de uso e ocupação do solo dará conta de evitar a utilização inadequada de imóveis urbanos e os usos incompatíveis ou inconvenientes, isso se considerarmos que os parâmetros que podem ser definidos objetivamente no Plano Diretor e na legislação urbanística são capazes de estabelecer regras que prevejam o que seja uma utilização adequada e um uso compatível para que possa ser aplicada de maneira objetiva sem qualquer subjetividade. Apesar de isso ser discutível, partiremos de que esta seja uma premissa verdadeira.

Ainda assim, o mesmo não se pode argumentar para instalação de atividades que sejam polos geradores de tráfego sem a infraestrutura correspondente ou que resultem na deterioração de áreas urbanizadas ou na degradação ambiental uma vez que são fatores dinâmicos que se relacionam com o entorno da cidade e que só pode ser analisado e compreendido em todas suas dimensões no caso concreto, com uma margem interpretativa ao agente público na aplicação da lei, obviamente aberta ao contraditório das partes interessadas.

Não à toa o Estatuto da Cidade prevê que o licenciamento de determinados empreendimentos seja realizado por meio do Estudo de Impacto de Vizinhança, que deve apresentar elementos que vão muito além da demonstração do cumprimento dos índices e parâmetros urbanísticos tais quais: adensamento populacional; equipamentos urbanos e comunitários; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. O que esclarece, definitivamente, que o licenciamento urbanístico não se restringe a uma análise do projeto no que diz respeito ao atendimento, ou não, dos índices e parâmetros urbanísticos previstos em lei.

Por outro lado, o licenciamento urbanístico como parte da política urbana municipal, deve ser compreendido como um processo onde a população possa participar e incidir no processo decisório, considerando que a cidade deve ser gerida de forma democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano (art. 2º, II, Estatuto da Cidade). O que significa dizer que a participação da população não se encerra no processo de planejamento dos rumos da cidade, mas deve ser permanente abrangendo as demais ações que envolvem a política urbana.

O novo papel do licenciamento urbanístico fica bastante claro na medida em que o Estatuto da Cidade prevê a realização de audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população (art. 2º, XIII, Estatuto da Cidade). Essa previsão não deixa qualquer dúvida sobre a necessidade de o licenciamento urbanístico ser um processo que permita, de fato, a participação da população para um efetivo controle social da aprovação dos projetos com efeitos potencialmente negativos, derrubando a ideia de um licenciamento urbanístico como ato vinculado,  que seria, hermético à participação da população, ou transformaria essa participação em mera formalidade, o que certamente não é a finalidade apontada pelo Estatuto da Cidade.

Pelos argumentos expostos acima é fundamental debater o direito de protocolo, e mais do que isto, é preciso repensar a própria natureza do licenciamento urbanístico para uma interpretação atualizada do direito de protocolo e de sua aplicação, que considere a perspectiva da gestão democrática das cidades, o direito ao planejamento e a própria participação da população no licenciamento urbanístico consagrados no Estatuto da Cidade. Não se trata de passar por cima dos direitos dos proprietários dos imóveis, mas garanti-los de acordo com o novo marco urbanístico constitucional. Nunca é demais lembrar que também a ordem econômica tem entre seus princípios a função social da propriedade e a defesa do meio ambiente (vide o artigo 170, da Constituição Federal).

Um dos elementos que devem ser repensados em relação ao direito de protocolo, que tem relação direta com o caso do Parque Augusta, é sua aplicação em processos que tratem de imóveis com uma função específica como proteção ambiental e patrimônio histórico e cultural. Nestes casos, e, especialmente, em se pensando em negar, por razões fundamentadas a expedição desta licença nos termos propostos pelo direito de protocolo, caberia uma indenização aos proprietários?

Tais considerações não levariam a supor que o valor da indenização ao proprietário, neste caso, deveria ser composto apenas pelos gastos suportados com a elaboração do projeto e o andamento do processo de licenciamento? Uma resposta afirmativa para essas perguntas, apesar de polêmica, nos parece razoável. Afinal, não seriam esses os únicos danos concretos causados pela decisão do município de não expedir a licença de construir?

O Estatuto da Cidade, que consolida as normas de direito urbanístico no Brasil, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Desconsiderar suas determinações na interpretação da natureza do licenciamento urbanístico e, portanto, na aplicação do direito de protocolo, interpretando as normas tendo como elemento condutor apenas o ponto de vista exclusivo dos interesses privados, excluindo interesses coletivos pactuados e consagrados na lei vigente, sobretudo em relação ao zoneamento desejado para a cidade, seria negar a própria existência da aplicação do direito urbanístico no tempo e no espaço em que está posto, o que levaria a pensarmos que o direito realmente só serve para proteger, nesse caso, os interesses privados dos proprietários de terra urbana. Afinal, para que serve o direito urbanístico?

* Luciana Bedeschi é advogada, doutoranda do Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território da UFABC e pesquisadora do Observatório das Remoções, do LabCidade, na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.

 ** Paulo Romeiro é advogado, mestre em Direito Urbanístico e Ambiental pela PUC-SP e doutorando em Direito Econômico, Financeiro e Tributário na Faculdade de Direito da USP. Participou da formulação do programa de regularização fundiária da Prefeitura de São Bernardo do Campo e é membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico. Atualmente é pesquisador do Instituto Pólis e do LabCidade.

 

Regulação para viabilizar HIS: o caso de São Paulo

Esquema ilustrativo das aplicações da cota de solidariedade.

Por Paula Santoro*

Um dos desafios para o planejamento das cidades latino-americanas tem sido disponibilizar terra acessível para as famílias que compõem as necessidades habitacionais. O contexto capitalista neoliberal tornou a missão ainda mais difícil, pois transferiu a tarefa de fazer moradias ao mercado, cuja lógica de atuação está baseada na obtenção da valorização da terra e, consequentemente, da maior rentabilidade imobiliária.

Em contextos que não têm tradição de regular o desenvolvimento urbano, teme-se que os aspectos relativos à garantia dos interesses públicos venham a ser negligenciados frente à lógica de rentabilidade imposta pela transformação urbana de cunho neoliberal, que obedece mais fortemente ao valor de troca e valorização do solo urbano, e se distancia da lógica dos direitos na qual predomina o valor de uso e o acesso à terra, traduzidos de forma mais ampliada e complexa, pela garantia do direito à moradia e à cidade.

O Brasil já tem tradição na incorporação de políticas habitacionais baseadas na reserva de terra no zoneamento, ou seja, a demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), com algumas e relevantes experiências de implementação. Mas não tem tradição em políticas habitacionais inclusivas desenvolvidas a partir da regulação da reestruturação urbana, seja sobre a transformação de áreas mais centrais ou ainda de expansão urbana.

Ao revisar o seu Plano Diretor aprovado em 2014 (Lei n. 16.050/14), São Paulo tentou considerar o território como parte importante de uma política de habitação de interesse social (HIS), reservando terras e recursos para este tipo de habitação.

O novo plano prevê uma ampliação de recursos financeiros para produção de habitação de interesse social em cada área que venha a ser reestruturada, sem metragem de área definida para que isso se dê. Para cada área, será necessário elaborar um Plano de Intervenção Urbana – PIU. O Plano Diretor indica um conteúdo mínimo para estes planos, mas não a obrigatoriedade de garantir percentuais de terra para produção de habitação de interesse social, nem tampouco recursos. Dentre o conteúdo mínimo, propõe como objetivos prioritários de cada PIU prever atendimento às necessidades habitacionais e sociais da população de baixa renda residente na área, afetada ou não pelas intervenções previstas no plano.

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As novas siglas da cultura no recém-aprovado Plano Diretor

* Por Paula Freire Santoro

Na área da cultura, o novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo trouxe alguns avanços, mas ainda é necessário superar alguns desafios  para que os novos instrumentos sejam satisfatoriamente implementados. É preciso, por exemplo, a regulamentação de instrumentos ou, ainda, os desenhos das zonas de preservação, conhecidas como ZEPECs, e do que ficou conhecido como TICPs, os Territórios de Interesse da Cultura e da Paisagem.

Para começar, uma primeira leitura do Plano mostra que todas as macroáreas trazem como objetivo a garantia da dimensão cultural, fundamental para preservar a memória, a identidade e os espaços culturais e criativos, essenciais para a vida das cidadãs e dos cidadãos.

Mas nem só de princípios e objetivos vive um plano. Para cada objetivo é preciso ter instrumentos. No Plano anterior havia as Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPECs), que reconheceram imóveis e seus entornos; áreas de relevância urbanística; reservas ambientais e paisagens, entre outros elementos que compõem a agenda da preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental no município.

As ZEPECs são áreas destinadas à preservação, proteção, recuperação e valorização dos bens e áreas de valor histórico, cultural, religioso, paisagístico e ambiental. Envolvem os imóveis ou áreas tombadas pelo patrimônio histórico, cultural e arquitetônico através de leis municipais, estaduais ou federais.

O novo Plano, enfrentando o desafio de preservar os usos culturais com valor de referência para a comunidade, propôs uma revisão dos tipos de ZEPECs. O objetivo foi superar a preservação apenas de imóveis ou bairros, criando áreas de proteção da cultura e memória, com diferentes graus de preservação, traduzidos em novos tipos de ZEPECs ou nos Territórios de Interesse Cultural e da Paisagem – TICPs.

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Direito, sorte e a fila da habitação

paulista vitor

Foto: Vitor Nisida

* Por Caio Santo Amore

Vira e mexe aparece na mídia e no senso comum a ideia de que o acesso à habitação se daria a partir de uma enorme (e infinita) fila virtual. A figura dá a entender que a distribuição “justa”, a indicação de quem vai (e, portanto, de quem não vai) morar, deveria ocorrer por ordem de chegada e que qualquer outro critério seria como “furar essa fila”. Outra prática que também sugere aos olhos do povo uma sensação de isenção republicana, de isonomia nesse processo, é o sorteio, com estádios lotados, onde um locutor, como num megaprograma de auditório, canta o número dos sortudos, ganhadores do “prêmio” da casa própria. Nem um nem outro! Apesar de se tratarem de procedimentos que ainda podem ser encontrados em algumas cidades, há um esforço grande da sociedade e de órgãos públicos de acabar com a ideia de “fila” e “sorte” como meios de acesso à moradia.

A fila é na verdade uma herança das inscrições nas companhias de habitação, muitas das quais não têm sequer validade, já caducaram em função do longo tempo e da desatualização dos cadastros. Num processo de planejamento de nível municipal, tratar-se-ia de uma leitura localizada do “déficit habitacional”, da necessidade “imediata e intuitiva de produção de novas moradias” (conforme define a Fundação João Pinheiro, que desenvolve o estudo mais utilizado no país). Ocorre que esse mesmo conceito quantitativo é também sujeito a ampla discussão por não dar conta das “necessidades habitacionais”. Basta dizer que a quantidade é definida pelas situações de coabitação, adensamento excessivo, ônus com aluguel e domicílios precários, ou seja, todos casos de famílias que estão morando em algum lugar. Moradores de rua, sem-teto por excelência, não se constituem como déficit nos conceitos nacionais.

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Eleições para Conselho Gestor de ZEIS da Operação Urbana Água Branca acontecem domingo

Por Paula Santoro*

No próximo domingo (28), os moradores de uma das Zonas Especiais de Interesse Social (veja mapa) da Operação Urbana Água Branca vão eleger seus representantes para o Conselho Gestor da ZEIS. Este passo é tido como fundamental para que os recursos da Operação Urbana possam ser utilizados nas intervenções de reforma e requalificação dos conjuntos habitacionais Água Branca, Prover Água Branca, Funaps Água Branca e Vila Dignidade, de acordo com o que determina o art. 8º, IV, da Lei nº 15.893/13Para mais informações sobre as eleições, clique aqui.

— No mapa acima destaca-se com o ponto amarelo a localização da ZEIS 1 C008, segundo perímetro definido na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de 2004 e mantido pelo Plano Diretor Estratégico de 2014.

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O Plano Diretor e o direito à cidade no espaço público

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Foto: Vitor Nisida

*Por Luciana Itikawa

Quem nunca foi às 5-6 horas ou 21-22 horas aos terminais intermodais espalhados nas periferias para embarcar ou fazer a baldeação provavelmente não tem a dimensão de que quase um estado de Sergipe inteiro (1,9 milhão de pessoas) se movimenta todos os dias de um lado pro outro na região metropolitana. Quem não faz isso todos os dias, provavelmente, também não sabe o que é tomar café da manhã, almoçar ou jantar na rua porque o tempo de deslocamento enforca até a alimentação, além do convívio social e do descanso.

Esses espaços de conexões de transporte passaram a ser territórios de comércio e serviços para essa imensa população itinerante. A regra é uma legião de autônomos ambulantes vendendo de broa de milho até prendedores de cabelo no entorno das estações e dos terminais de transporte coletivo, em qualquer região da cidade, apesar das leis e secretarias de transporte subestimarem este fato.

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PPP da Habitação: muitas perguntas ainda sem respostas

Seis setores indicados para receber obras de renovação urbana previstas na PPP da Habitação do Centro, segundo publicado em chamamento público no Diário Oficial (n.004/20012). Fonte: Instituto Urbem.

Por Simone Gatti*

Um assunto aparentemente esquecido, que foi questionado judicialmente e também pela sociedade civil, parece estar voltando à tona: a  parceria público-privada para construção de habitação no centro de São Paulo, promovida pelo programa Casa Paulista do Governo do Estado, em parceria com a Prefeitura. Na semana passada, a secretaria estadual de habitação anunciou à imprensa que o edital de licitação da PPP da Habitação, como vem sendo chamada, poderá ser lançado até o final deste mês.

À reportagem do Estadão, o secretário estadual de habitação Marcos Rodrigues Penido explicou que o projeto será dividido em duas etapas, iniciando com 14 mil unidades (ao invés das 20 mil anunciadas inicialmente), devido à dificuldade de se obter terrenos adequados no centro. Parece que a PPP está andando, mas a sociedade e os reais impactados pela intervenção não estão, mais uma vez, participando do processo.

Além disso, a aprovação do novo Plano Diretor aponta novos desafios sobre a modelagem da PPP, já que as regras sobre a ocupação dos perímetros de ZEIS mudaram, ampliando os percentuais mínimos obrigatórios para as famílias com renda abaixo de 3 salários mínimos. Assim, cabe a pergunta: a modelagem financeira original da PPP poderia se manter no novo cenário apresentado pela revisão do Plano Diretor?

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O Plano Diretor e a promoção da função social da propriedade

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Foto: Vitor Nisida

 

*Por Anaí Rodrigues

Uma cidade que quer, de fato, enfrentar o problema da exclusão territorial, não pode admitir o mau uso da terra. Assim, o controle do uso do solo possui um papel central em qualquer política pública relacionada à provisão habitacional de interesse social.

Nesse sentido, o Plano Diretor Estratégico, aprovado no dia 30 de junho, avançou bastante ao trazer de forma mais concreta os instrumentos de indução da função social da propriedade. Tais avanços podem ser resumidos em quatro tópicos:

1) Auto-aplicabilidade. O novo plano traz de forma bastante detalhada o procedimento a ser observado para implementar os instrumentos. Assim, não são necessárias novas leis que regulamentem a sua utilização, que podem – e devem – ser desde já aplicados. Além disso, essa incorporação traz maior segurança ao procedimento, já que o Plano Diretor, que vale por 15 anos, é uma legislação “mais estável” do que uma lei que viesse a regulamentá-lo.

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O lugar dos pobres no novo Plano Diretor de São Paulo

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Foto: Bianca Tavolari

 

*Por Margareth Uemura* e Simone Gatti**

O novo Plano Diretor de São Paulo traz avanços significativos para a viabilização de moradia para as famílias de baixa renda: ampliou de 964 para 2.281 o número de perímetros de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinados quase que exclusivamente para famílias com renda de até 3 salários mínimos (s.m.), e criou mecanismos que permitem a constituição de um banco de terras para a produção de Habitações de Interesse Social (HIS), através da cota de solidariedade, dos recursos advindos das operações urbanas consorciadas e da destinação dos recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

Mas, na prática, como garantir a produção de habitação de interesse social nas Zeis?

As áreas demarcadas como Zeis se destinam a garantir a permanência da população de baixa renda em seus locais de origem e a reservar porções de terra por todo o perímetro urbano para a produção de habitação social, sobretudo nas áreas centrais, onde o preço da terra inviabiliza o acesso à moradia para a população mais pobre.

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