Flor de Maio: reintegração de posse na Zona Norte deixa 250 famílias sem casa

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Ocupações são removidas na comunidade Jardim Flor de Maio, na Zona Norte de São Paulo (Foto: Martim Furtado)

Por Débora Ungaretti, Larissa Lacerda e Martim Furtado*

Nos dias 24 e 25 de julho, mais de 250 famílias ficaram sem casa e sem nenhuma alternativa habitacional após reintegração de posse de três terrenos situados na comunidade conhecida como Jardim Flor de Maio, que fica no distrito do Tremembé, Zona Norte de São Paulo.  As famílias encontraram abrigo na casa de conhecidos ou familiares, ou em outras ocupações tão ou mais precárias quanto aquelas que foram demolidas, várias das quais também estão sob risco de remoção.

Foram removidas três ocupações: Brinco de Princesa, Boca de Leão e Orquídea, numa região que fica no extremo norte da capital. Elas ficavam próximas ao entroncamento da Rodovia Fernão Dias com as obras do Rodoanel, que têm impactado largamente uma região historicamente marcada pela vulnerabilidade e precariedade habitacional. Duas das ocupações estão em área demarcada como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS).

Nos últimos três anos, o número de ocupações de moradia têm crescido nas periferias da cidade de São Paulo: só na região do Tremembé, de acordo com pesquisas da equipe na região, mais de vinte novas ocupações abrigam milhares de famílias. As remoções recentes das ocupações que ocorreram na semana passada são a expressão mais recente do aprofundamento da crise habitacional em São Paulo.

Público e privado, urbano e rural, posse e propriedade se confundem em um complexo nó fundiário do loteamento irregular Jardim Flor de Maio — ou Chácara Santo Amaro, como prefere chamar o suposto titular de todo o bairro de mais de 400 mil metros quadrados. O proprietário responde por mais de 300 ações judiciais envolvendo esta e outras áreas situadas na Zona Sul de São Paulo: dezenas de reivindicações de usucapião, centenas de execuções fiscais por não pagamento de IPTU e de taxa de lixo, duas ações civis públicas que envolvem discussões sociais e ambientais, além de estar envolvidos em duas desapropriações — da CDHU e do Metrô — que envolvem mais de 14 milhões de reais em indenizações.

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Família hasteou bandeira branca sobre casa que seria demolida em reintegração de posse no Jardim Flor de Maio (Foto: Débora Ungaretti)

As circunstâncias que levaram as famílias a participarem das ocupações recentes no Tremembé, em terrenos até então sem uso, são diversas: perda de emprego, baixos salários, despejos, aumento dos valores de aluguéis ou remoção em decorrência das obras do Rodoanel. A heterogeneidade também é uma marca dessas ocupações de moradia, seja pela forma de organização ou pelos meios que foram utilizados para acessar uma casa ou um lote no terreno ocupado.

Uma das 38 famílias da Brinco de Princesa, a primeira a ser removida na manhã do dia 24 de julho, guarda os recibos do pagamento que fez pela sua casa. Agora, a família busca um outro lugar para viver enquanto seus pertences ficam empilhados na garagem do pastor da igreja local e suas filhas dormem na casa de uma conhecida.

Já a Boca de Leão, como relata um ex-morador, nasceu a partir da organização mobilizada por membros de três igrejas evangélicas da região. Com muitas famílias perdendo o emprego e sendo despejadas por não conseguir mais arcar com os custos do aluguel, o terreno foi ocupado. Segundo contam muitas moradoras, a área estava abandonada há décadas, servindo como ponto de desova de corpos. Por cerca de dois anos, 64 famílias moraram na ocupação Boca de Leão.

Na Orquídea, a última a passar pela reintegração de posse e a maior em termos populacionais, com cerca de 150 casas, a ocupação foi organizada por uma liderança comunitária conhecida da região. Algumas famílias teriam pago pelo seus lotes, outras não. Uma moradora dessa ocupação que teve sua casa demolida na manhã do dia 25 de julho, sem ter para onde ir, doou todos os seus pertences pouco antes da reintegração começar.

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Famílias com seus pertences na rua, sem ter para onde, durante execução da reintegração de posse (Foto: Débora Ungaretti)

Se a perda da moradia, mesmo que em situações por vezes tão precárias, já é muito difícil para as famílias, a forma como as ações de reintegração de posse ocorreram tornou o cenário ainda mais perverso. Por um lado, havia imenso aparato policial, além de equipes privadas de segurança contratadas pelo proprietário. Por outro lado, apesar da presença da ambulância e de dois oficiais de justiça, não estavam presentes funcionários das Secretarias de Habitação ou de Assistência Social, tampouco havia informação sobre qualquer cadastramento das famílias pela prefeitura.

A reintegração na Boca de Leão iniciou-se por volta das 13h do dia 24. Em uma área com muitas casas de madeira e ligações clandestinas de eletricidade, quatro barracos se incendiaram. A Eletropaulo chegou apenas às 15h20 para cortar a fiação, numa demora que colocou todos os presentes em risco. Depois do primeiro foco de incêndio, o Corpo de Bombeiros também demorou 30 minutos para chegar. Sem nenhum isolamento, homens, mulheres e crianças circulavam livremente em meio às máquinas e ao fogo. Situação semelhante aconteceu na reintegração da Orquídea. Enquanto os tratores estavam fazendo as demolições, mulheres jovens e adultas caminhavam sobre os escombros das casas e barracos procurando pedaços de metal.

Durante os dois dias de reintegração, as moradoras reiteraram haver irregularidades no processo judicial e no cumprimento da reintegração de posse. Um dos principais pontos de tensão entre as famílias, de um lado, e os dois oficiais de justiça e o major que comandava a reintegração, de outro, era relativo à área que deveria ser reintegrada e, consequentemente, às casas e aos barracos que deveriam ser demolidos. As moradoras conseguiram retardar o ritmo acelerado das máquinas ao ocupar um dos imóveis, ao acionar, a todo o momento, suas advogadas e ao negociar com os oficiais de justiça e com o major a espera de um posicionamento da juíza sobre a delimitação da área objeto da ação.

Pouco antes das 15h da tarde do dia 25, a suspensão da reintegração da totalidade das áreas foi anunciada. Restavam apenas 17 casas das mais de 250 que foram removidas naqueles dois dias.

*Débora Ungaretti é advogada e mestranda em Planejamento Urbano e Regional na FAUUSP e pesquisadora do LabCidade. 

Larissa Lacerda é socióloga, mestra em planejamento urbano pelo IPPUR/UFRJ e doutoranda em Sociologia na FFLCH/USP. Atualmente, é pesquisadora do LabCidade.

Martim Furtado é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAUUSP e bolsista de iniciação científica. Pesquisa processos de reestruturação urbana e produção do espaço nas periferias de São Paulo. Integra a equipe do LabCidade.

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Como garantir que os imóveis vazios da União sirvam ao interesse público?

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Imóveis vazios da União, em Brasília: prédios do bairro Cruzeiro Novo têm os pilotis fechados por grades (Wilson Dias/Agência Brasil)

Fernanda Accioly Moreira*

O desabamento do Edifício Wilton Paes de Almeida, imóvel público da União, no dia primeiro de maio de 2018, trouxe à tona não só a emergência da crise habitacional, como uma série de outras questões. Dentre elas, a existência de uma grande quantidade de imóveis públicos vazios, que poderiam estar a serviço do atendimento de demandas da sociedade e exercendo de forma efetiva sua função social.

No último dia 22 de junho, uma reportagem da Agência Pública denunciou a existência de mais de 10 mil imóveis da União vazios. E, apesar de ser um número alarmante , não se sabe ao certo qual é sua real situação, nem mesmo sua localização, características físicas ou o zoneamento e a legislação ambiental incidentes, o que impede uma análise mais precisa sobre qual seria sua vocação. A falta de informações mais precisas sobre o uso e o estado atual desses imóveis é elemento central que dificulta uma gestão mais eficiente e racional dos imóveis da União.

A ausência de efetivo conhecimento sobre o universo de imóveis públicos não se refere apenas aos imóveis públicos federais, mas é uma realidade para a maioria dos órgãos responsáveis pela gestão patrimonial nos municípios e estados também. A falta de delimitação precisa, de documentação e de controle efetivo sobre o uso das terras públicas, além de impossibilitar a utilização racional e planejada de imóveis públicos, dificulta o domínio sobre o que é efetivamente público. Tal descontrole promove diferentes formas de apropriações indevidas de terras públicas, que têm, em muitos casos, servido estritamente a interesses particulares.

O Estado brasileiro, ao longo da história, tratou de impor regras que, se observadas em conjunto, produziram um confuso emaranhado de resoluções e decretos que serviram, e ainda servem, para promover o acesso desigual ao patrimônio da União. De acordo com a pesquisa que elaborei para minha tese de doutorado, alguns grupos com suficiente poder e representação políticos e econômicos detêm o acesso privilegiado a informações e os meios técnicos, financeiros e operacionais para cumprir as exigências das teias burocráticas, o que lhes dá acesso aos imóveis e terras que deveriam estar servindo ao interesse público. Enquanto isso, a população mais pobre fez uso de mecanismos alternativos e criativos para garantir a terra como meio de sobrevivência através da posse. O efeito desse tratamento desigual a foi a perpetuação da irresolução das posses ilegais em áreas públicas ocupadas por milhares de famílias e da insegurança diante da constante iminência da retirada dessas pessoas do seu local de origem e moradia.

Não à toa, centenas de milhares de ações de reintegração de posse promovidas pelo Estado, contra ocupantes de áreas da União, foram propostas nas décadas passadas, sem que houvesse alternativas por parte da administração federal para resolver essas situações. Os assentamentos populares, excluídos da cidade legal e reféns da ausência de políticas desse mesmo Estado, continuam sem garantias mesmo após a Constituição Federal de 1988, que pela primeira vez, abordou a função social da propriedade urbana.

A única forma de reconhecimento histórico das posses ilegais de terras públicas federais é a inscrição de ocupação, que é sempre paga e portanto também pouco acessível, restando aos moradores das ocupações ilegais populares em terras da União, o estado de permanente vulnerabilidade, irresolução e insegurança da posse.

A partir de 2003, uma série de medidas procurando fazer com que os imóveis públicos de fato atendessem a demandas sociais foram tomadas pela SPU, dentre elas regularização fundiária, com a adoção de novos instrumentos, assim como a possibilidade da venda direta e doação, não só de imóveis da União, como também dos imóveis ociosos do INSS e da extinta Rede Ferroviária Federal (RFFSA), aos beneficiários dos programas de habitação de interesse social.

Grupos de trabalho foram criados nos estados e em Brasília, para identificar e avaliar imóveis vazios e aptos a receberem projetos habitacionais. A proposta foi a de destinar tais imóveis para entidades sem fins lucrativos e cooperativas habitacionais locais, financiados pelos programas do governo federal, como o Minha Casa, Minha Vida – Entidades. Após cinco anos de trabalho, em função de diversas dificuldades e resistências o resultado desta ação a ficou aquém do esperado.

De acordo com dados da SPU, até julho de 2013, 38 imóveis da União nos estados da Bahia, Goiás, Pará, Pernambuco, Piauí, Rio de Janeiro, São Paulo, Tocantins e no Distrito Federal haviam sido destinados a entidades sem fins lucrativos ou cooperativas habitacionais para a construção de empreendimentos habitacionais pelo programa Minha Casa Minha Vida Entidades. E estimava-se que, após a construção dos empreendimentos habitacionais nesses imóveis, cerca de 8 mil famílias de baixa renda seriam diretamente beneficiadas. Alguns exemplos desse processo foram mencionados na reportagem da Agência Pública, como o imóvel da Avenida Ipiranga em São Paulo e da Manuel Congo, no Rio de Janeiro.

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Prédio do INSS na Cinelândia, no centro do Rio, batizado de Ocupação Manuel Congo, está sendo reformado com recursos do Minha Casa, Minha Vida – Entidades (Fernando Frazão/Agência Brasil)

É notório que os processos que envolvem a gestão do patrimônio público federal são extremamente complexos. Tal complexidade está relacionada à dimensão desse patrimônio, à natureza de cada um dos imóveis e aos sistemas de gestão inadequados e ultrapassados. A efetiva gestão desses imóveis torna-se uma tarefa ainda mais árdua pelo fato de que muitas dessas informações sobre os imóveis públicos são carregadas de imprecisões e, portanto, são pouco confiáveis.

Um primeiro e urgente esforço na reversão dessa situação, para que seja possível uma gestão mais eficiente e racional dos imóveis públicos federais, deve se concentrar na demarcação das terras públicas federais e na sistematização dos cadastros de imóveis da União. São necessárias a apuração das irregularidades, a unificação dos cadastros, a territorialização dos imóveis através de instrumentos georreferenciados e a revisão de parâmetros de precificação dos imóveis, de modo a efetivar uma cobrança justa daqueles que utilizam imóveis públicas para fins privados. Por fim, é preciso criar mecanismos de maior transparência e controle social, para que interesses mais amplos da sociedade, como o atendimento às necessidades habitacionais e de equipamentos públicos possam de fato ser uma prioridade.

*Arquiteta, urbanista e pesquisadora do LabCidade. Defendeu, em 2018, a tese de doutorado intitulada “Terras de exclusão, portos de resistência: um estudo sobre a função social da propriedade das terras da União” (FAUUSP).

Quantos incêndios precisam ocorrer para que moradia popular no centro seja prioridade?

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Edifício ocupado no Largo do Paissandu, centro de São Paulo, que pegou fogo e desabou, no dia 1º de maio de 2018 (Foto: Javam Alves/ Fotos Públicas)

Por Aluizio Marino
Camila Campos de Almeida
Felipe Villela
Martim Ferraz
Pedro Mendonça
Raquel Rolnik
Regina Dulce Lins
Renato Abramowicz Santos

O dia 1º de maio de 2018 foi de tragédia para dezenas de famílias que viviam numa ocupação no Largo do Paissandu, centro de São Paulo. Um incêndio derrubou um prédio que abrigava, segundo a prefeitura, pelo menos 428 pessoas de 169 famílias diferentes. Para muitas, no entanto, essa não foi a primeira mudança forçada. Uma das pessoas que está vivendo este drama novamente é Deise. Ela havia sido removida pelo governo do Estado da ocupação onde vivia, em Campos Elíseos, há apenas duas semanas, para que seu abrigo e de outras 70 famílias pudesse dar lugar à construção do hospital Pérola Byington. Na emergência, e sem outra opção, Deise tinha encontrado um novo abrigo no prédio do Paissandu, mas agora está novamente na rua, acampada no largo.

A história de Deise reflete dois casos recentes em que famílias precisaram se mudar forçadamente e, em ambos, ficou evidente o descaso do poder público com a questão habitacional: nenhuma família atingida recebeu uma proposta de atendimento definitivo, tenha ela sido vítima da remoção para dar lugar à obra pública ou da tragédia num prédio abandonado pelo poder público, já que o edifício que desmoronou era de propriedade da União. A “solução” apresentada pelos órgãos responsáveis é sempre a mesma: pagamento de auxílio-moradia de 400 reais, valor irrisório, que impossibilita a permanência dessas famílias na zona central da cidade.

Vidas como essas são marcadas pela angústia da transitoriedade permanente, por serem alvos frequentes de políticas públicas e decisões judiciais que obrigam seu deslocamento, para uma situação cada vez mais precária. A alta dos preços de aluguéis nas regiões mais consolidadas também pressiona a saída dessas famílias, que ficam impossibilitadas de ficar na área onde mantêm, muitas vezes, comércios e filhos nas escolas. A moradia digna não é posta como alternativa pelo poder público em nenhum desses processos de exclusão socioterritorial, e as ocupações acabam por ser a resposta imediata que muitas famílias encontram para conseguir permanecer no território.

As ocupações de imóveis ociosos no centro da cidade já são uma realidade desde 1997, quando os primeiros movimentos de moradia passaram a dar uso a prédios que há décadas estavam vazios na região. Como o tempo de resistência de cada ocupação é muito variável e como há edifícios que já foram desocupados e reocupados diversas vezes, é difícil quantificar quantas ocupações existem na cidade de São Paulo. Porém, é possível ter noção da vulnerabilidade em que se encontra um grande número de famílias que habitam o centro. Em 2010, de acordo com os dados mais recentes do IBGE, existiam mais de 20.700 domicílios na subprefeitura da Sé abrigando famílias com rendimento mensal inferior a dois salários mínimos. Entre 2000 e 2010, o número de famílias vivendo com essa condição no centro de São Paulo dobrou.

Diante de uma demanda enorme, que só aumenta, o que pode ser feito?

As alternativas para o centro

No centro de São Paulo, de acordo com levantamento da prefeitura atualizado em março de 2018, há 853 imóveis cadastrados como vazios ou subutilizados apenas na subprefeitura da Sé, número que equivale a 60% de todos os imóveis passíveis de serem notificados pela prefeitura para que cumpram a função social da propriedade e não permaneçam como pontos de retenção especulativa, conforme exige o Plano Diretor (lei nº 16.050/2014). Desses imóveis no centro, 742 já foram notificados, e podem ser desapropriados e pagos com títulos da dívida pública caso não sejam utilizados no prazo estabelecido pela lei.

Mapa post paissandu

Uma das destinações possíveis para aproveitar esses imóveis é a construção de moradia popular, inclusive com a opção de utilizá-los num programa de locação social. No Uruguai, por exemplo, o governo federal e o da cidade de Montevidéu têm uma política de disponibilização de terras e imóveis públicos para que cooperativas possam produzir moradia, em modelos de autogestão sem fins lucrativos.

Em São Paulo, o potencial de exploração das vacâncias é ainda maior do que computa o cadastro da prefeitura. De acordo com dados do IBGE levantados pelo pesquisador Fábio Custódio, durante seu mestrado em Planejamento Urbano e Regional na USP, em 2010, havia 19.867 imóveis vagos na prefeitura regional da Sé, número mais de 20 vezes maior do que o que consta na lista de notificações do poder municipal.

Outra solução possível para promover habitação no centro da cidade seria a aplicação eficaz do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), instrumento criado prioritariamente para subsidiar políticas habitacionais e que, segundo o Plano Diretor, deve ter 30% de seus recursos destinados à aquisição de terrenos para produção de moradia em áreas bem localizadas. Entretanto, entre 2013 e 2017, foram investidos apenas 28,3 milhões de reais na aquisição de imóveis na região central, de acordo com dados da prefeitura, um valor que corresponde a meros 6,5% do total liquidado do Fundurb nos últimos cinco anos.

O projeto Campos Elíseos Vivo, em desenvolvimento no âmbito do Fórum Aberto Mundaréu da Luz, tem explorado, de forma coletiva e interdisciplinar, as opções para garantir a permanência das classes populares no centro de São Paulo — e não só as famílias que podem arcar com um financiamento imobiliário, mas toda a diversidade de habitantes da região, como os moradores em situação de rua, as famílias com baixo rendimento e os usuários de droga que necessitam de atendimento social e terapêutico. A população que mora, trabalha e circula na região conhecida como “cracolândia” tem participado ativamente das discussões sobre soluções para o território.

Na contramão das intervenções e remoções sistemáticas promovidas pelo setor público na região, o projeto prevê atendimento definitivo a todos que vivem na área e a outras centenas de famílias de baixa renda que poderiam migrar para o bairro, que tem potencial para receber cerca de 3.000 unidades habitacionais nos imóveis vazios ou subutilizados. É possível transformar o centro sem remover ninguém, garantindo a permanência da diversidade da região e promovendo inclusão social, habitacional e econômica no território.

Terras públicas: falta política social

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(Foto: Pedro Mendonça, 05/03/18)

Pedro H Rezende Mendonça
Letícia Lindenberg Lemos
Paula Freire Santoro
Camila Campos de Almeida

A Companhia Metropolitana de Habitação do Estado de São Paulo (Cohab-SP) anunciou que vai vender 900 imóveis até 2020. A medida acompanha uma tendência recente de vender terras públicas para “fazer caixa” para a Prefeitura ou para o Estado. A novidade é mais um símbolo do estreitamento das relações do poder público com o setor privado, em que o interesse público é colocado em segundo plano. Enquanto o patrimônio público bem localizado é disponibilizado para o mercado, as alternativas de habitação para a população mais pobre continuam sendo pensadas em bairros mais afastados.

O próprio presidente da Cohab-SP, Edson Aparecido, disse à Folha de S. Paulo que os terrenos teriam um valor de mercado muito alto, e serviriam melhor como fonte de arrecadação do que para construção de moradia para a população mais pobre. “O valor obtido com as vendas permitirá entregar um número muito maior de habitações do que se resolvêssemos, simplesmente, construí-los ali mesmo”,  afirmou ao jornal. Com a venda, a Prefeitura pretende arrecadar 432 milhões de reais, e o plano é converter esse dinheiro em unidades de habitação social em áreas da cidade onde a terra é mais barata.

Com a venda desses terrenos em áreas valorizadas, desperdiça-se a oportunidade de implementar políticas públicas que ajudem, por exemplo, a regular o preço da moradia em áreas centrais. Seguindo a ótica da atual gestão, bairros valorizados continuarão sendo exclusivos a faixas de renda alta, e famílias de baixa renda continuarão tendo como única alternativa a moradia em áreas mais periféricas. A construção da segregação continua se perpetuando na metrópole, e em nenhum momento se discute a cidade de que precisamos no futuro.

Terras públicas, interesses privados

Na prática, o que se observa é que, apesar de o poder público se dedicar a formular estratégias para vender terras públicas, não se dedica para pensar políticas para essas terras. Muitos desses terrenos da Cohab que foram postos à venda, por exemplo, são pequenos e, portanto, justifica-se que não serviriam para receber equipamentos ou habitação na quantidade necessária. Mas isso não se aplica a todos os imóveis da lista, nem pode ser considerado um fator limitador para o uso dessas terras: mesmo pequenos, nada impede que esses terrenos sejam agrupados a outros, por exemplo, que podem estar vinculados a outras secretarias ou níveis federativos.

Na atual conjuntura de crise política, impera a narrativa de que o orçamento público é escasso, e o poder público tem, em grande medida, encarado essa escassez com programas de privatização e desmobilização de ativos em recursos financeiros. Mas essa escolha é uma solução meramente paliativa: na prática, a terra é um bem tão ou mais escasso que recursos orçamentários — e sua disponibilidade é finita e irreprodutível.

Outro problema nessa transação é que, muitas vezes os governos vendem terrenos em áreas onde será necessário desenvolver políticas no futuro – e os imóveis que um dia foram públicos são desapropriados a um preço bem mais alto. É o caso, por exemplo, do que ocorreu na região da Av. Roberto Marinho, onde alguns imóveis públicos foram leiloados e, hoje, o Metrô São Paulo arca com valores altos de desapropriação para relocar os afetados pela construção do monotrilho.

Política habitacional controversa

Além dessa venda de terrenos da Cohab, outros terrenos públicos também enfrentam contradição: alguns terrenos ameaçados de serem vendidos estão ocupados por famílias de baixa renda ou por ocupações culturais. No primeiro caso, as famílias que ocupam atualmente esses terrenos correm o risco de serem expulsas de onde moram para, contraditoriamente, viabilizar políticas habitacionais frequentemente ignoram as necessidades dessas famílias. É o caso das quadras 37 e 38 na região da Luz, que enfrentam um processo de remoção pela Prefeitura para implantação da PPP Habitacional Lote 1, sem que haja definição do futuro das famílias removidas, já que elas não estão incluídas nos critérios de atendimento da PPP.

As famílias da cidade de São Paulo que precisam de moradia — segundo a Cohab, há 474.000 na fila de espera por uma unidade — carecem da apresentação de uma proposta. A Cohab só informou que planeja usar a verba arrecadada com os terrenos na construção de unidades para baixa renda, mas nenhum projeto foi desenhado. Fica claro que a prioridade da gestão não é pensar em soluções para a moradia, mas simplesmente arrebanhar dinheiro em caixa e entregar para o setor privado os poucos e excelentes terrenos que ainda restam nas áreas mais bem servidas de infraestrutura e oportunidades.

E, nesse contexto em que a Cohab reitera que o lugar para construção de habitação social para famílias de baixa renda será nos bairros mais afastados, porque é lá onde a terra é mais barata, reside uma série de contradições — para além do fato de que as terras que estão postas à venda já são públicas. Estão desconsiderados nesse processo as despesas futuras com as quais o poder público costuma arcar ao construir habitação em áreas mais afastadas: será preciso investir na ampliação da infraestrutura básica, como rede de água, esgoto e energia; na oferta de transporte; em equipamentos públicos e serviços básicos de saúde, educação e lazer; dentre outras reformas que serão necessárias para estas novas áreas. Sem contar os gastos para reforçar a infraestrutura de transporte, que precisará ser ampliada para alcançar bairros ainda mais distantes das principais centralidades da cidade, num processo que conhecidamente ajuda a espraiar ainda mais a cidade.

Uma política nesse sentido contraria, inclusive, o que está definido no Plano Diretor — e todo o consenso construído na política urbana dos últimos anos —, que considera a produção de moradia em áreas centrais como ponto chave para o combate à segregação socioespacial e para o reequilíbrio da oferta de moradia em relação às oportunidades emprego. A atual gestão reforça uma ideia de que, às famílias mais pobres, cabe a política mais barata, e esse tipo de pensamento é justamente o que reforça a exclusão, e que impede a cidade de avançar num caminho de redução das desigualdades.

Livro analisa as PPPs urbanas e seu impacto sobre as cidades brasileiras

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Capa do livro “Cidade Estado Capital”, sobre os processos de reestruturação urbana e as resistências nas cidades brasileiras. (FAUUSP/Divulgação)

É com prazer que anunciamos o lançamento de Cidade Estado Capital: reestruturação urbana e resistências em Belo Horizonte, Fortaleza e São Paulo, livro que mostra como a associação cada vez maior entre Estado e setor privado tem provocado transformações no espaço urbano e em suas formas de governo, com enfraquecimento dos espaços democráticos de decisão. Nos últimos anos, diversas cidades vêm passando por processos intensos de reestruturação, envolvendo projetos de renovação urbana implementados através de Parcerias Público-Privadas (PPPs), que implicam também na instauração de novas formas de governança e regulação do território.

Estamos diante da transposição de princípios e técnicas da gestão empresarial para um modelo de política urbana que ganha força a partir da introdução e modificação de normativas e instrumentos que possibilitam, de um lado, grande autonomia de atores privados nas definições e execução desses projetos e, do outro, grande penetração do capital financeiro além das esferas democráticas de participação popular e aprofundamento das desigualdades socioterritoriais.

O objetivo, então, foi analisar e monitorar PPPs voltadas ao desenvolvimento urbano nas cidades de São Paulo, Belo Horizonte e Fortaleza, e seus impactos sobre os processos e territórios que pretendem reestruturar. As formas de resistência a esses processos presentes nessas cidades também foram estudadas.

A publicação apresenta os resultados da pesquisa “Financiamento do desenvolvimento urbano, planejamento, inclusão socioterritorial e justiça social nas cidades brasileiras”, realizada entre 2016 e 2017. O projeto foi desenvolvido numa parceria entre LabCidade (FAUUSP), indisciplinar (EA-UFMG), PRAXIS (EA-UFMG) e LEHAB (UFC), com apoio da Fundação Ford.

O livro está disponível para download aqui. Esperamos que aproveitem a leitura!

A proposta de alteração da Lei de Zoneamento é incompatível com o Plano Diretor de São Paulo

Por Bianca Tavolari*

Após anunciar que proporia mudanças na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a chamada Lei de Zoneamento, a Prefeitura de São Paulo publicou, no final do ano passado, uma minuta que apresenta “ajustes e normas complementares” à lei em vigor (Lei Municipal no 16.402/16). Além de rever pontos importantes do zoneamento atual, a minuta também altera o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), aprovado em 2014 (Lei Municipal no 16.050/14).

Temos, portanto, uma proposta de lei que altera outras duas leis municipais. Mas o Plano Diretor pode ser modificado por leis posteriores? Se sim, como isso deve ser feito? Essa questão foi tratada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), em um julgamento que analisou a relação entre leis posteriores que tratam de conteúdos do plano diretor e o próprio plano.

Em decisão tomada em outubro de 2015, o STF entendeu que alterações podem, sim, ocorrer, desde que essas leis sejam “compatíveis com as diretrizes do plano diretor”. Esta foi a tese vencedora, que tem repercussão geral. As justificativas são as seguintes: (i) o plano diretor é hierarquicamente superior a outras leis, principalmente no que diz respeito a seu conteúdo (espécie de reserva material do PD); (ii) o plano diretor conta com estudos técnicos e requisitos de participação social que não são exigidos em outras leis; (iii) se leis esparsas posteriores pudessem alterar o plano diretor sem mais, o plano se tornaria inócuo (para uma análise mais detalhada sobre este tema, veja argumentação aqui).

Minha proposta aqui é, portanto, comparar a minuta que altera o zoneamento com o texto do plano diretor. A meu ver, existem várias incompatibilidades entre os dois textos. Isso significa que o critério estabelecido pelo STF não está sendo cumprido neste caso.

 

As diretrizes do PDE de 2014

O PDE de 2014 estabeleceu algumas diretrizes. “Diretrizes” são orientações que norteiam todas as regras contidas no plano, bem como toda a política urbana da cidade. Elas expressam decisões fundamentais sobre a concepção de cidade pressuposta no plano. O artigo 6º do PDE lista a maioria delas, mas também é possível encontrar essas regras orientadoras em outros artigos da lei.

As diretrizes do plano diretor vinculam todas as leis posteriores, todos os projetos de intervenção urbana, além de toda a atuação do Executivo e do Legislativo, no que diz respeito a questões urbanas.

O Estatuto da Cidade determina expressamente que todos os mecanismos orçamentários devem incorporar as diretrizes do PD (art. 40, §1º). A lei do PDE de 2014 também prevê, expressamente, que as leis de zoneamento e outras leis urbanísticas devem seguir as diretrizes do plano (art. 3º, II e art. 31). Não é por outra razão que a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade definem o plano diretor como “instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana”. É também por isso que o STF decidiu que toda lei, programa ou projeto urbanístico precisa ser compatível com as diretrizes do plano diretor.

Passo agora a listar sete pontos fundamentais da nova minuta de zoneamento que contrariam frontalmente essas diretrizes e orientações.

 

  1. Diminuição dos percentuais de construção de HIS

Incentivar a construção de habitação de interesse social (HIS) é uma das diretrizes do PDE (art.6º, X). A minuta do Zoneamento vai no sentido contrário dessa orientação.

O artigo 4º da minuta regula essa construção em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). O novo §4º trata especificamente de Zeis 3, isto é, de áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encortiçados ou deteriorados localizados em lugares de centralidade, ou seja, com concentração de infraestrutura e equipamentos urbanos (art. 45, III, do PDE). A nova redação exclui imóveis já edificados anteriormente em Zeis 3 da obrigação de construir HIS.

Na prática, a nova minuta suspende os critérios do Quadro 4 do PDE. Este Quadro prevê a construção de, no mínimo, 60% de HIS 1 (para famílias com faixas de renda de 0 a 3 salários mínimos) em Zeis 3. Isso significa que a minuta propõe que não seja mais necessário construir habitação social para a população mais pobre nessas áreas, tal como prevê o PDE. E, ainda, permite que o imóvel permaneça com o uso que tem atualmente e que reformas possam ser feitas utilizando todo o potencial construtivo para um uso que não seja habitação de interesse social.

O mesmo artigo 4º da minuta muda o percentual de construção de HIS 1 – de 60% para 50% – nas demais áreas demarcadas como Zeis, com exceção apenas da Zeis 5. Estamos falando de uma redução de 10% de habitação de interesse social nas áreas de Zeis de toda a cidade. Há, novamente, alteração do Quadro 4 e descumprimento da diretriz do PDE sobre HIS.

Esses não são “ajustes complementares”, mas violações claras a regras e diretrizes do PDE.

 

  1. Criação de “edifícios-conceito”

A minuta cria a categoria de “edifícios-conceito” (art. 2º). Segundo a própria definição, são edificações que apresentam “novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico” e que usam tecnologias para tornar o edifício esteticamente distinguível na paisagem da cidade, com especial menção ao uso de vegetação nas fachadas. A criação da categoria não é exatamente um problema em si. A questão é de duas ordens: os termos excessivamente vagos utilizados em sua definição e os incentivos dados à construção desses edifícios (art. 42 da minuta).

Vamos ao primeiro problema. “Novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico” é uma expressão que pode abarcar praticamente qualquer coisa. A minuta não fala, como faz o PDE, em tecnologias específicas para estimular a sustentabilidade. Tanto é que os “edifícios-conceito” são distintos dos “edifícios sustentáveis”. Esses edifícios-conceito não estimulam técnicas novas que envolvam energias renováveis, reúso de água, reciclagem ou outros meios concretos de preservação do meio ambiente. Eles apenas se destacam na paisagem, seja por sua arquitetura ou por trazer fachadas com floreiras ou qualquer outro tipo de vegetação. Quem avaliará o que são “novos conceitos na concepção do projeto arquitetônico”? É “novo” em relação a quê? O fato é que qualquer edifício poderá reivindicar utilizar “novos conceitos”. Mas “novo” não significa, necessariamente, “melhor para a cidade” ou mesmo “nova tecnologia”, ou “mais eficiência”.

O segundo problema diz respeito aos incentivos dados à construção desses edifícios. A categoria é criada para que essas edificações sejam estimuladas, tendo descontos nos valores pagos para construir acima dos coeficientes de aproveitamento. A minuta prevê, portanto, contrapartidas públicas para que existam mais “edifícios-conceito” na cidade. Será que queremos abrir mão de recursos da outorga onerosa do direito de construir em favor de fachadas com flores? Será que a coletividade será beneficiada com esses descontos? Os recursos da outorga vão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) e são direcionados para habitação de interesse social, regularização fundiária, transporte público e implantação de diferentes equipamentos urbanos públicos, conforme definido no artigo 339 do PDE.

Uma das diretrizes do PDE é “a justa distribuição dos benefícios e ônus da urbanização” (art. 6º, I). Está pressuposto aqui que o processo de urbanização traz vantagens para alguns e desvantagens para outros. Essas vantagens e desvantagens não acontecem naturalmente, elas são “distribuídas” entre diferentes grupos e setores sociais. Se há “distribuição”, pode haver “redistribuição” ou mesmo “compensação”. Assim, o PDE determina que critérios de justiça têm que nortear quem ganha e quem perde em cada caso.

Podemos falar em “justa distribuição de benefícios e ônus” quando a proposta é retirar recursos de equipamentos públicos essenciais à população em favor da construção de prédios ajardinados ou com algum destaque estético? Será que podemos falar que este benefício segue critérios de justiça? A minuta prevê vários benefícios ao particular que “inovar” neste sentido. Importante enfatizar, mais uma vez: a “inovação” de que trata a minuta nada tem a ver com o efetivo desenvolvimento de tecnologia ou a implantação de políticas de sustentabilidade.

Além disso, o PDE prevê, expressamente, possibilidades de redução da contrapartida da outorga onerosa para estimular tecnologias sustentáveis (art. 119). Nenhuma das hipóteses é meramente estética. No caso do PDE, trata-se de destinar dinheiro público para estimular práticas privadas que tragam benefícios concretos para a coletividade.  Isso não ocorre na proposta da minuta.

           

  1. Permite lotes sem limites de tamanho para shopping centers

A minuta prevê, em seu artigo 10, uma nova redação para o artigo 42 da Lei de Zoneamento atual, que determina a área máxima de lote no território da zona urbana do município, estabelecendo os valores de 20.000 m2, com frente máxima de 150 metros. A alteração proposta na minuta está nas exceções: shopping centers e comércio com depósito – tais como supermercados e atacadistas, por exemplo – passam a não precisar seguir este limite.

Estabelecer limites para os lotes não é uma mera imposição burocrática. Lotes menores têm como consequência a diminuição das barreiras à mobilidade ativa, incentivando trajetos a pé ou de bicicleta. Também tendem a proporcionar maior sensação de segurança. São, assim, um estímulo à fruição da cidade.

Uma das diretrizes do PDE determina, expressamente, que a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente, seja evitada (art.6º, XIII, c). A alteração do Zoneamento não é acompanhada de nenhuma exigência de construção de infraestrutura por parte de quem se propuser a instalar shoppings ou comércios com depósito. Não há qualquer contrapartida em troca da autorização de extrapolar o limite do lote. Assim, a minuta estimula exatamente o que as regras e diretrizes do PDE pretendem evitar.

 

  1. Desestimula o adensamento habitacional nos eixos de transformação urbana

Como já comentei, o conjunto de diretrizes do PDE expressa um modelo determinado de cidade. Hoje, as diretrizes do plano apontam para uma cidade que controle a expansão horizontal (art.7º, I), incentivando o crescimento urbano em áreas que já dispõem de infraestrutura e no entorno da rede de transporte coletivo (art.7º, II), de modo a reduzir os deslocamentos entre moradia e emprego (art.7º, III) e as desigualdades socioterritoriais, ampliando o acesso à terra e aos equipamentos urbanos (art.7º, XIII).

Um dos instrumentos utilizados para implementar essas diretrizes é a delimitação de zonas de “eixo de estruturação urbana”. Os “eixos” são as zonas da cidade em que há rede consolidada de transporte de média e alta capacidade. Por essa razão, há incentivo expresso para adensar essas áreas. O princípio é simples e reflete as diretrizes do PDE: mais gente, de todas as classes sociais, morando perto de onde já tem transporte público.

A atual Lei de Zoneamento já modifica a noção de “eixo” do PDE, como indicamos na época de sua aprovação. A minuta consolida a violação ao Plano Diretor, determinando que a cota-parte máxima seja de 30 m2/unidade e não de 20 m2/unidade, como prevê o Quadro 2 do PDE.

O que isso significa? A cota-parte máxima prevista pelo PDE determina que os terrenos situados nos eixos devem comportar um alto número de unidades habitacionais, estimulando, assim, de maneira explícita, o adensamento nessas regiões. Com a cota-parte máxima de 20 m2, no caso de um terreno hipotético de 1000 m2, o empreendedor deve obrigatoriamente construir, pelo menos, 50 unidades habitacionais, o que poderia levar a unidades com área de aproximadamente 80 m2. Com o novo critério, se tomarmos o mesmo terreno hipotético, o número de unidades que o agente imobiliário está obrigado a construir cai de 50 para 33, o que significa menos gente morando justamente nas áreas que concentram mais infraestrutura urbana e que, portanto, deveriam ser mais adensadas.

Mas além de fazer a quantidade de moradores diminuir, a metragem dos apartamentos passa a ser maior – de aproximadamente 120 m2. Apartamentos maiores custam mais. Há, portanto, direcionamento da política de habitação nessas áreas para as classes mais altas, que podem pagar mais caro por unidades maiores. Isso não gera apenas lugares mais valorizados e mais exclusivos. Também estimula que essas áreas sejam menos adensadas, já que haverá unidades habitacionais maiores, em menor quantidade. Assim, a minuta diminui a densidade de unidades onde o PDE prevê justamente o contrário, ou seja, maior adensamento.

A atual Lei de Zoneamento já contraria o PDE na medida em que previa adensamento menor nos eixos pelo prazo de três anos, criando uma espécie de etapa de transição. A minuta, no entanto, consolida a violação ao PDE porque adota essa proposta como critério definitivo, pondo fim à lógica de determinação de eixos prevista no plano.

 

  1. Libera o gabarito das edificações nos miolos de bairro, convidando à verticalização

O PDE estabeleceu limites claros para o gabarito nas Macroáreas de Estruturação e Qualificação Urbanas. O “gabarito” é determinado por um número que indica os limites máximos de altura que as edificações podem ter em determinadas áreas da cidade. A minuta contraria o PDE porque exclui o gabarito máximo, permitindo construções acima de 28 metros e convidando, assim, à verticalização sem restrições nessas regiões.

A lógica adotada na minuta é inversa à que embasa o PDE. Se o PDE determina adensar nos eixos e limitar o gabarito nas demais áreas, a nova proposta de zoneamento prevê menos unidades habitacionais nos eixos e ausência de limitação de gabarito nas demais áreas. O texto da minuta propõe, portanto, adensar onde há menos infraestrutura consolidada e tornar mais exclusivas as áreas de centralidade.

 

  1. Retira os critérios para remembramento de lotes

A Lei de Zoneamento atual determina limites para o remembramento de lotes (art. 15), ou seja, para o procedimento de agrupar dois ou mais lotes contíguos em um só. Já a minuta retira a parte que trata das dimensões mínimas e máximas de lote e não estabelece outros critérios para controlar remembramentos. O PDE determina que a Lei de Zoneamento tem que “apresentar estratégia para controle” do remembramento, “englobando dimensões máximas do lote” (art. 29, II).

Assim, a minuta contraria expressamente o Plano Diretor por não indicar as limitações. Além de contrariar o PDE, a principal consequência da ausência de limites para o remembramento é a possibilidade de criar novos lotes maiores, em todas as áreas da cidade, sem atentar para as especificidades de parcelamento.

 

  1. Suspende os parâmetros urbanísticos em propostas de adesão a OUCs, AIUs e PIUs

            A atual Lei de Zoneamento prevê que suas disposições se apliquem às áreas de operações urbanas consorciadas (OUCs) em curso (art.154). Já a nova minuta propõe suspender a aplicação de várias regras do zoneamento em “propostas de adesão” a OUCs, a áreas de intervenção urbana (AIUs) e a projetos de intervenção urbana (PIUs) em curso (art. 44).

“Propostas de adesão” são o instrumento por meio do qual particulares – empresas ou pessoas físicas – manifestam sua vontade de fazer parte de OUCs, AIUs e PIUs. Na redação da minuta, essas propostas não vão precisar seguir os seguintes parâmetros: (i) cota de solidariedade; (ii) cota ambiental; (iii) cota de garagem; (iv) cota-parte máxima de terreno por unidade; (v) gabaritos de altura máximos; (vi) restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis; e (vii) as disposições do Código de Obras.

Cria-se, com isso, uma exceção sem precedentes. A minuta propõe carta branca para os particulares que integrarem estes instrumentos, já que eles não vão mais precisar se pautar pela legislação vigente no que diz respeito à construção de habitação social (suspensão da cota de solidariedade), às medidas de sustentabilidade (suspensão da cota ambiental), à limitação de vagas de garagem (suspensão da cota de garagem e das restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis); aos limites à edificação de uma forma geral (suspensão de gabaritos, cota-parte e Código de Obras).

Além de suspender toda a regulação vigente para estas questões, a nova minuta não traz novos critérios para regular as propostas dos agentes privados em OUCs, AIUs e PIUs. Em outras palavras, as propostas podem não prever a construção de HIS, nem a implementação de medidas de sustentabilidade, podem considerar construir quantas vagas de garagem for mais lucrativo, podem ultrapassar os gabaritos. Ou seja, todos esses parâmetros legais poderão ser simplesmente alterados por propostas privadas.

Essa carta branca viola o Plano Diretor como um todo e as leis urbanísticas de maneira geral.

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Planos diretores levam tempo para serem elaborados. Tempo de construção coletiva com a sociedade, tempo em que conflitos são explicitados e, por vezes, acirrados. Tempo de maturação da sociedade civil, da academia e de setores organizados. A nova minuta da Lei de Zoneamento anula, revoga ou modifica substancialmente elementos centrais do Plano Diretor de São Paulo de 2014. É de se questionar se a cidade precisa de uma nova Lei de Zoneamento quando a atual tem pouco mais de um ano de vigência. Mas, sobretudo, é importante que fique claro: leis posteriores ao Plano Diretor podem apenas complementá-lo, detalhá-lo ou colocar suas diretrizes em prática. Não podem alterar elementos substantivos, principalmente se as mudanças contrariarem as principais diretrizes do plano. A “calibragem” do PDE prometida pelo atual prefeito é simplesmente ilegal. Como afirmou o ministro Dias Toffoli no julgamento sobre esta questão no STF: “Senão destrói o plano diretor. E é o que nós assistimos no Brasil afora. Se nós não assentarmos aqui uma tese de respeito à lei de diretrizes urbanas, nós vamos continuar a permitir que os planos diretores sejam uma ficção”.

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* Bianca Tavolari é advogada. Graduada, mestre e doutoranda em Direito pela Universidade de São Paulo, com a segunda graduação em Filosofia, também pela Universidade de São Paulo. É pesquisadora do Núcleo Direito e Democracia do CEBRAP. Lattes | Academia.edu

Mais dúvidas que certezas na proposta de concessão dos parques de São Paulo

Por Daniel Ávila Caldeira* e Pedro Lima**

Montagem - Sob nova forma de gestão

A concessão da gestão dos parques municipais é um dos eixos do Plano de Desestatização da gestão Doria que mais tem estado em evidência. Em maio do ano passado, a Prefeitura solicitou a agentes privados, por meio de um Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI), estudos de modelos alternativos de gestão dos parques municipais que possibilitassem tanto a melhoria dos serviços ofertados quanto a eficiência do uso dos recursos públicos. Em setembro passado, as proponentes habilitadas pela prefeitura apresentaram um total de dezessete estudos para a concessão dos parques. O conteúdo das propostas, que ainda está em análise pela comissão de avaliação, deverá embasar o edital de concessão de um “lote-piloto” de parques, que deverá ser lançado ainda neste mês de fevereiro, segundo declarações recentes do secretário municipal de Desestatização e Parcerias, Wilson Poit.

Para defender a concessão,a Prefeitura argumenta que a restrição orçamentária do município, exacerbada pela crise econômica, compromete a gestão dos parques municipais. A transferência de parte dos custos desses equipamentos a parceiros privados poderia, de acordo com a administração municipal, aliviar as contas públicas, mantendo (ou até melhorando) a qualidade dos parques da cidade e atendendo, portanto, ao interesse público. Embora a proposta possa soar como novidade, na cidade de São Paulo já existem alguns exemplos de espaços públicos geridos pela Prefeitura em parceria com a iniciativa privada.

O Parque Burle Marx, na região do Morumbi, por exemplo, é gerido por uma fundação privada desde sua inauguração, na década de 1990, através de um convênio com a Prefeitura. A Fundação Aron Birmann, gestora do parque desde o início do convênio, arca com todos os custos envolvidos na manutenção do espaço. A administração do Parque do Povo, no bairro do Itaim Bibi, também é feita em parceria com uma organização privada desde 2008. Inicialmente gerido pela incorporadora imobiliária WTorre, que conta com empreendimentos comerciais de alto padrão na região, o parque hoje é administrado por uma associação de moradores e empresas do entorno. Mais recentemente, já em 2017, a gestão do Parque Alfredo Volpi, localizado no Morumbi, assim como o Burle Marx, também passou a ser custeada por uma entidade privada da vizinhança, o Hospital São Luiz.

Em primeiro lugar, é importante destacar que, em todos os casos citados, a gestão dos parques, apesar de privada, não tem fins lucrativos, ou seja, todos os recursos gerados com atividades comerciais são reinvestidos nos próprios parques. Na prática, mesmo contando com essas receitas, no fim do mês as gestoras privadas às vezes acabam usando recursos próprios para fazer a conta fechar. No caso do Parque Burle Marx, por exemplo, apesar das receitas com estacionamento, eventos e cessão de espaço para comércio de alimentos, a Fundação Aron Birmann (que tem vínculos com o setor imobiliário) arcou com aproximadamente 20% dos custos do parque em 2017.

Em segundo lugar, todos os parques citados estão situados em áreas de alta renda na cidade e são mantidos por entidades e associações ligadas a empresas que, de alguma maneira, exploram comercialmente seu entorno. Parques públicos bem conservados costumam valorizar os imóveis a sua volta. Ou seja, de um ponto de vista puramente financeiro, pode fazer sentido para os proprietários desses imóveis (individualmente ou através de fundações ou associações) tirar dinheiro do próprio bolso para ajudar a manter os parques limpos e bem-cuidados, ações que têm como efeito valorizar seus próprios empreendimentos na região. De qualquer maneira, esse modelo depende de doações e trabalho voluntário. Se em bairros mais ricos já é difícil contar com doações que sejam volumosas e permanentes, será que o modelo funcionaria para administrar parques localizados em regiões mais pobres da cidade?A própria Secretaria Municipal de Desestatização e Parcerias, em comunicado de dezembro passado, revelou que estava elaborando um modelo de concessão baseado em um “parque-âncora” (possivelmente, o Ibirapuera), que seria responsável por gerar renda a ser aplicada na conservação de outros parques menos “rentáveis”.

A Prefeitura tem argumentado repetidamente que a gestão dos parques municipais representa atualmente um ônus ao tesouro do município, pois gera mais custos do que receitas. Ainda que se se conceda a gestão à iniciativa privada, não existe mágica: para as contas fecharem, as eventuais concessionárias terão de diminuir os custos dos parques ou aumentar suas receitas que estes geram, ou ambos. Caso o modelo de concessão apresentado pela gestão Doria permita a gestão com fins lucrativos, o equilíbrio financeiro se torna um ponto especialmente delicado. As propostas apresentadas em setembro de 2017 ainda não foram divulgadas, mas o fato de que a maioria das proponentes são empresas, sendo que algumas delas já atuam como terceirizadas de órgãos públicos prestando serviços de manutenção de parques, é indicativo de que o modelo de concessão esperado pelo mercado pressupõe, sim, fins lucrativos.

É importante que fique claro se a pretendida economia virá do aumento da eficiência da prestação de serviços e gestão de mão-de-obra, ou da intensificação da geração de renda através, por exemplo, do aluguel de pontos de comércio ou da cobrança pela realização de eventos particulares. Apesar de o PMI deixar explícito que será garantido o acesso gratuito a todos os parques sob gestão privada, o próprio edital permite que os modelos de financiamento incluam a cobrança pelo uso de equipamentos dentro dos parques, como quadras esportivas.

Onde serão cortados gastos e como será aumentada a receita? Por um lado, é importante garantir que eventuais cortes de custo não signifiquem uma piora nos serviços responsáveis por manter a qualidade dos parques. Do lado da receita, existe também o risco de que as modelagens partam de uma expectativa de consumo mais alta dos frequentadores dos parques. Ainda que possa existir, em alguns deles, uma demanda reprimida por bens e serviços, é importante que seus usuários tenham o direito de usufruir do espaço público sem se sentir pressionados a consumir.

Também é fundamental que os produtos comercializados dentro dos parques, assim como o uso de seus equipamentos, sejam acessíveis para frequentadores de qualquer perfil socioeconômico. Ou seja, é imprescindível que a modelagem a ser adotada nas concessões garanta o interesse público ao tratar indistintamente o cidadão, sem traçar ou priorizar qualquer tipo de frequentador por sua faixa de renda.

Além disso, é importante garantir que pequenos comerciantes tenham a oportunidade de trabalhar dentro dos parques. No caso do Ibirapuera, a cooperativa de vendedores ambulantes que têm a permissão para atuar ali já conseguiu o compromisso da Prefeitura de que não serão removidos após a concessão do parque. Mas será que esse diálogo existirá em outros parques onde há a presença desses vendedores?

Ainda em relação à modelagem, quais mudanças físicas as concessões permitirão que sejam feitas nos parques e como elas irão alterar sua paisagem? Atualmente, já existem parcerias com empresas que doam um serviço e recebem como contrapartida o direito de exibir sua marca no espaço público, através de placas com dimensões restritas. Um exemplo recente é o da Nike, que reformou as pistas de corrida e o campo de futebol do Parque Ibirapuera. Nas novas concessões, será permitida a realização de um maior número de parcerias desse tipo, ampliando a quantidade de contrapartidas de publicidade, como placas e outdoors? Quais áreas poderão sediar eventos privados, com acesso restrito, em dias específicos? Serão construídos novos edifícios para abrigar novas atividades? Sob quais parâmetros?

Considerando os aspectos econômico-financeiros envolvidos no projeto de desestatização dos parques de São Paulo, resta uma questão que não tem aparecido no discurso oficial: as decisões sobre a gestão dos parques deveriam ser norteadas por critérios de rentabilidade e eficiência econômica? O poder público deveria deixar de gastar recursos públicos com a gestão de parques, tão importantes para o bem-estar da população? Conceder significa não gastar ou gastar menos? Nota-se que a desestatização é apresentada como solução antes que esteja claro ao público qual é exatamente o problema a ser resolvido. Embora a Prefeitura de fato se depare com dificuldades na zeladoria e manutenção de espaços públicos e áreas verdes, tanto por escassez de recursos como por entraves da burocracia estatal, essa constatação não justifica necessariamente a concessão de parques e áreas públicas a parceiros privados que busquem fazer uma gestão com fins lucrativos.

Por fim, a questão mais fundamental com relação à gestão dos parques municipais é a participação social. A gestão dos parques concedidos será aberta, transparente e participativa ou será feita dentro de quatro paredes pelas empresas ou organizações que vençam o edital? Se a Prefeitura está agora abrindo a possibilidade de novas formas de gestão, por que não experimentar formas de gestão compartilhada, sejam elas comunitárias ou autogeridas, em que a vizinhança ou coletivos assumam responsabilidades a partir de sua capacidade?

Neste momento, pairam mais dúvidas do que certezas sobre os planos do poder público municipal para os parques da cidade. Um único modelo de gestão seria realmente capaz de acolher a diversidade dos parques de São Paulo? As novas formas de gestão dos parques conseguiriam garantir o seu caráter público, promovendo o encontro, o convívio entre as diferenças e a apropriação coletiva da produção e reprodução desses espaços? Aguardemos atentos pela divulgação do próximo edital.

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Daniel Ávila Caldeira é economista, mestre em Planejamento Urbano e Regional pela FAU USP e doutorando em Antropologia Social pela FFLCH USP. É membro do GEAC – Grupo de Estudos de Antropologia da Cidade e pesquisador do LabCidade, onde atua no projeto ObservaSP. Lattes

** Pedro Lima Pedro Lima é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP e pesquisador do LabCidade. Integra a equipe do ObservaSP desde 2014. Lattes