Entenda a OUCAB

Uma Operação Urbana Consorciada, de acordo com o Estatuto da Cidade, é um instrumento urbanístico aplicado a uma área delimitada que se quer transformar através de um projeto urbano, coordenado pelo poder público, por meio de parceria deste com proprietários, investidores privados, moradores e usuários permanentes.

No entanto, as experiências implementadas em São Paulo nem sempre possuem projetos urbanos, mas sim, se utilizam da permissão de alterações nos índices urbanísticos e características de parcelamento, uso e ocupação do solo, obtida através da cobrança pela melhor e mais intensa utilização do solo.

São Paulo possui várias Operações Urbanas, algumas até criadas antes da aprovação do Estatuto da Cidade (Lei Federal n. 10.257/01). A Operação Urbana Água Branca foi criada em 1995 (Lei n. 11.774/95), e revisada em 2013 (Lei nº 15.893/13), com projeto urbano que prevê novas intervenções e possibilita a utilização de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), o que antes do Estatuto da Cidade não era possível.

Os CEPACs são títulos que correspondem a uma certa quantidade de direto de construir. Estes títulos são negociados em leilões realizados na Bolsa de Valores e são interessantes ao poder público porque permitem a antecipação do recurso para fazer as intervenções previstas no projeto urbano da Operação, evitando os desembolsos prévios muito comuns no caso de projetos urbanos.

A OUC Água Branca abrange uma área que inclui, além do perímetro da Operação, um perímetro expandido – entre os bairros da Barra Funda e Pompeia, na Zona Oeste de São Paulo.

A transformação pretendida envolve o adensamento e maior ocupação de uma região que tem muito potencial, pois apresenta grandes terrenos, ainda com características industriais, que precisam ser parcelados, com abertura de vias, acessos para os pedestres, e permitem um maior aproveitamento dos terrenos, em uma região que possui boa infraestrutura e acessibilidade.

Na sua primeira versão, a Operação não tinha por objetivo principal uma reestruturação urbanística de fato, envolvia principalmente um conjunto de novas ligações viárias e obras de drenagem. Quando da sua revisão, em 2013, poucas foram as iniciativas realizadas. Uma delas foi a construção do Centro Empresarial Água Branca, complexo de quatro torres comerciais, cuja contrapartida foi o custeio do prolongamento de uma avenida e a restauração da “Casa das Caldeiras”, parte integrante das Indústrias Reunidas Fábricas Matarazzo, patrimônio histórico do início do século, fase da primeira indústria em São Paulo.

A nova Lei da Operação Urbana Água Branca busca zelar pela implantação de um plano urbanístico pautado não apenas por melhorias dos padrões de mobilidade e circulação, mas também pela reestruturação do tecido urbano da região de forma a promover avanços sociais e valorização ambiental. Desde sua aprovação, já foram realizadas algumas consultas e audiências públicas e, também, foi instituído um grupo de gestão. No momento, os debates estão focados na elaboração do plano de prioridades para as intervenções na área.

As intervenções previstas na lei são muitas: aquisição de terra e produção de 5 mil unidades habitacionais novas, reurbanização de favelas, implantação de equipamentos sociais – como escolas, creches, unidades básicas de saúde –, melhoramentos viários, obras de drenagem, ampliação do sistema de transporte coletivo com ênfase em modos não poluentes e corredores de ônibus, levantamento do patrimônio cultural no perímetro da Operação, entre outras.

Seu desafio, além de diferenciar-se das demais operações cuja ênfase se deu sobre a realização de obras viárias, sem promover a reestruturação espacial esperada, é estruturar um plano em que haja a renovação de padrões urbanísticos, por meio da oferta de espaços públicos, produção de habitação de interesse social em áreas bem localizadas e melhorias ambientais, em um território com diversidade social.

Em junho deste ano, foi instituído o Grupo de Gestão da OUC Água Branca, que tem como atribuições, entre outras, definir prioridades e acompanhar a implementação do programa de intervenções de forma participativa. O observaSP vai acompanhar os debates no âmbito da Operação como um todo e do Grupo de Gestão.