Projetos de Reestruturação Urbana

Projetos de Intervenção Urbana

O Projeto de Intervenção Urbana (PIU) é um instrumento criado no Plano Diretor Estratégico de 2014 de São Paulo. Foi pensado como uma unidade territorial de planejamento e projeto, onde elaboram-se estudos e modelagens urbanísticas, financeiras e jurídicas.

A ideia dos PIUs contempla uma diversidade de finalidades, conforme a escala em que são implementados. Podem ter como objetivo desenhar a intervenção em grandes equipamentos urbanos públicos e privados; alterar parâmetros urbanísticos para implantação de empreendimentos privados; articular setores públicos e privados em projetos de ocupação de áreas vazias específicas; ou orientar grandes projetos urbanos. Principalmente neste último caso, associam-se a outros instrumentos urbanísticos como a Concessão Urbanística, Área de Intervenção Urbana (AIU) ou Operação Urbana Consorciada (OUCs) para serem implantados.

Este instrumento tem sido celebrado por seus propositores pelos seus potenciais de ‘inovação’, e articulação de agentes e abordagens para a transformação de territórios, e pelo PDE 2014 torna-se parte importante do processo de construção de projetos de reestruturação urbana. Recentemente, diferentes propostas foram apresentadas e começaram a ser debatidas, como o PIU Arco Tietê, o PIU Vila Leopoldina e o PIU NESP.

Operações Urbanas Consorciadas

Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento urbanístico que utiliza recursos arrecadados com a venda de potencial construtivo adicional para financiar um conjunto de intervenções ou um projeto urbano em uma parte da cidade, delimitada pelo perímetro da Operação. O instrumento está previsto no Estatuto da Cidade (2001) e nos Planos Diretores Estratégicos (PDE) de 2002 e 2014 de São Paulo.

De forma simplificada, uma OUC promove transformações em duas dimensões complementares: pela mudança de usos e formas urbanas resultante de novos empreendimentos imobiliários e pela implementação de infraestruturas. Cada Operação Urbana delimita um território específico onde se desejam essas transformações. Nesse recorte, são definidos parâmetros urbanísticos diferentes da legislação de uso e ocupação do solo e é dimensionado um estoque de potencial construtivo adicional. Este potencial é negociado pelo poder público com empreendedores imobiliários que desejam construir edifícios maiores. Os valores arrecadados são utilizados para o financiamento do programa de obras elaborado para o mesmo território.

São Paulo tem sido um campo importante de estudo das experiências de utilização desse instrumento. Existem quatro Operações Urbanas em implementação na cidade, além de projetos de lei em discussão.

Correntes da crítica acadêmica têm apontado a dificuldade de promover interesses públicos de forma prioritária no âmbito das OUCs. As Operações Urbanas parecem estar sempre sujeitas à lógica de determinados interesses privados, em detrimento de interesses de populações mais vulneráveis, principalmente o direito à moradia. Entretanto, as OUCs mantêm seu protagonismo na política urbana e têm passado por constantes renovações, uma vez que são tidas como uma possibilidade de obtenção de recursos públicos, de forma antecipada, a partir da venda de potencial construtivo para a construção de empreendimentos privados. São desenhadas, portanto, nas frentes de atuação do mercado imobiliário. A diminuição dos recursos orçamentários, bem como dos valores obtidos com transferências governamentais, além da limitação do endividamento público, estimulam os governos municipais a tentarem fazer parcerias como estas com os privados.

Operação Urbana Consorciada Água Branca

A Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUC AB) é uma operação urbana em andamento na cidade de São Paulo, abrangendo um território imediato nos bairros da Barra Funda, Água Branca e Pompeia, na Zona Oeste, e um território expandido que engloba bairros das zonas Norte, Oeste e Central da cidade. O projeto hoje em vigor é uma revisão de uma operação anterior de 1995, no mesmo território e com o mesmo nome, de forma a adequá-la às disposições do Estatuto da Cidade e às diretrizes mais recentes da política urbana municipal.

Seu objetivo, desde o primeiro projeto, é o adensamento e maior ocupação de uma região de solo pouco parcelado e baixa densidade construtiva e populacional que, em contraponto, está localizada no centro da cidade e tem uma infraestrutura de transporte considerável já implantada e boas condições de macroacessibilidade.

A Operação Urbana anterior não conseguiu promover grandes transformações no território pela baixa adesão dos empreendedores imobiliários. A construção do Centro Empresarial Água Branca, empreendimento de quatro torres comerciais, custeou o prolongamento de uma avenida e a restauração da “Casa das Caldeiras”, antigo prédio industrial de interesse histórico. Mas os últimos anos do projeto foram importantes para uma virada repentina no desinteresse, que resultou na arrecadação de uma quantia considerável de recursos, muito provavelmente refletindo o boom imobiliário pelo qual passou a cidade.

Mantido o objetivo de transformação e motivada pelo interesse recente, foi elaborada em 2013 uma revisão do projeto. O desafio era diferenciá-la da ênfase que se deu sobre a realização de obras viárias, sem promover a reestruturação espacial esperada, e estruturar um plano em que houvesse a renovação de padrões urbanísticos com diversidade social, espaço para espaços públicos, habitação de interesse social em terra bem localizada e contribuições ambientais.

As principais novidades previstas na revisão em prol desse objetivo são a definição de um novo programa de obras, mais diversificado; a destinação de 22% dos recursos arrecadados para habitação social e a definição de uma meta de 5 mil atendimentos habitacionais; a criação do perímetro expandido, para redistribuição territorial dos recursos para as bordas do perímetro; e a governança democrática através de um Grupo de Gestão paritário e com representantes da sociedade civil eleitos de forma direta. O grupo tem como atribuições, entre outras, definir prioridades e acompanhar a implementação do programa de intervenções de forma participativa.

Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí

A Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí (OUC BT) teve origem no Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2002 com o nome Diagonal Sul, mas não chegou a se concretizar. Dez anos depois, em 2012, foram realizados novos estudos para esse território, recebendo o nome de Mooca-Vila Carioca e, a partir da revisão do PDE, em 2014, a proposta foi novamente reformulada e reapresentada à população, desta vez rebatizada de Bairros do Tamanduateí.

Diferentemente das OUCs anteriores, a versão atual não prevê uma grande obra viária, como uma ponte, por exemplo, mas um conjunto de intervenções dessa natureza que resultam em uma alteração do tecido urbano local. Além disso, o Projeto de Lei 723/2015, já em tramitação na Câmara Municipal, se assemelha ao modelo utilizado no Rio de Janeiro no Porto Maravilha ao prever a criação de uma empresa para realizar a gestão. No caso de São Paulo, a proposta é que a OUCBT seja gerida por uma empresa de economia mista, a Bairros do Tamanduateí S/A.

O território delimitado por essa Operação Urbana foi historicamente ocupado por fábricas, apresentando, assim, uma grande riqueza de patrimônio histórico, mas também uma alta incidência de contaminação do solo. Além disso, um levantamento recente realizado em uma parceria entre o ObservaSP e a ONG de Assessoria Técnica Peabiru mostrou alta vulnerabilidade social na região, com diversas áreas encortiçadas.