PL 157: regulação para inviabilizar HIS em São Paulo

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Por Paula Santoro*

Já mostramos aqui no blog como as alternativas criadas na regulação da Cota de Solidariedade foram inviabilizando a produção de habitação de interesse social (HIS). Uma nova ameaça se avizinha, agora sobre as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis): trata-se do Projeto de Lei nº 157/2015, encaminhado pelo Executivo à Câmara de São Paulo em 15 de abril, que traz alternativas à produção de HIS nestas zonas. Uma audiência pública sobre o PL será realizada na Câmara Municipal nesta quarta-feira (6), às 13h. A partir daí, o PL pode ser encaminhado a qualquer momento para votação em plenário.

As Zeis foram inicialmente concebidas, no bojo da luta pela reforma urbana, para reconhecer a existência de assentamentos informais e viabilizar sua consolidação. Nos anos 1980, foram apelidadas de “Zeis de regularização”. Nos anos 2000, transformaram-se em zonas demarcadas sobre áreas consideradas subutilizadas, sem uso ou não edificadas nas quais seria exigida a produção prioritária de habitação de interesse social. Dessa vez, ficaram conhecidas como “Zeis de vazios”.

Hoje, o desafio é outro: criar reservas de terra para superar a ditadura do “maior e melhor uso” – imposta pelo mercado imobiliário ao buscar sua rentabilidade –, propondo o uso de interesse social em áreas bem localizadas e mais centrais. Ao mesmo tempo, as Zeis visam reverter o papel do zoneamento como reserva de terra e de condições urbanas para as elites, garantindo que o lugar dos pobres seja na cidade – em área já urbanizada, bem infraestruturada e com equipamentos –, e não fora dela. Dessa forma, são um instrumento para evitar a segregação urbana. Por isso, as Zeis de vazios sempre foram objeto de disputa: sai Plano Diretor, entra Plano Diretor, a luta pela reserva de terra para HIS, entendida como parte da luta pelo direito à moradia, continua.

O PL 157/2015, assim como as exceções que “mataram” a Cota de Solidariedade, traz alternativas à produção de HIS em Zeis no caso de empreendimentos em um conjunto de lotes contíguos. Ou seja, o empreendedor poderá não fazer habitação de interesse social no seu lote (!), desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor (Lei 16.050/14, Quadro 4);
  • Doe área para construção de HIS em uma Zeis na mesma subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor (Quadro 4). E atenção, essa doação poderá ser feita no prazo de vigência do alvará de aprovação, e não parece difícil protelar um alvará de aprovação em São Paulo (segundo o mercado, o difícil é aprovar rápido);
  • Ou, alternativamente, ao invés da doação do terreno, o Executivo pode aceitar uma doação em dinheiro em valor correspondente à área de terreno requerida para a implantação de HIS. Neste caso, o pagamento tem como referência a base de cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e deve obedecer a uma fórmula que chega a atingir 80% do maior valor do metro quadrado dos lotes envolvidos. A doação vai para o Fundo Municipal de Habitação, devendo ser utilizada para compra de terrenos e edificação, no mínimo da área construída de HIS prevista pelo Plano Diretor;
  • Por fim, a conclusão dos demais usos do empreendimento está vinculada à conclusão da HIS. Mas, como a gente sabe, é possível obter conclusões parciais de uma obra (vide o Templo de Salomão, que conseguiu inaugurar provisoriamente o empreendimento). Por que seria diferente neste caso?

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Regulação para viabilizar HIS: o caso de São Paulo

Esquema ilustrativo das aplicações da cota de solidariedade.

Por Paula Santoro*

Um dos desafios para o planejamento das cidades latino-americanas tem sido disponibilizar terra acessível para as famílias que compõem as necessidades habitacionais. O contexto capitalista neoliberal tornou a missão ainda mais difícil, pois transferiu a tarefa de fazer moradias ao mercado, cuja lógica de atuação está baseada na obtenção da valorização da terra e, consequentemente, da maior rentabilidade imobiliária.

Em contextos que não têm tradição de regular o desenvolvimento urbano, teme-se que os aspectos relativos à garantia dos interesses públicos venham a ser negligenciados frente à lógica de rentabilidade imposta pela transformação urbana de cunho neoliberal, que obedece mais fortemente ao valor de troca e valorização do solo urbano, e se distancia da lógica dos direitos na qual predomina o valor de uso e o acesso à terra, traduzidos de forma mais ampliada e complexa, pela garantia do direito à moradia e à cidade.

O Brasil já tem tradição na incorporação de políticas habitacionais baseadas na reserva de terra no zoneamento, ou seja, a demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), com algumas e relevantes experiências de implementação. Mas não tem tradição em políticas habitacionais inclusivas desenvolvidas a partir da regulação da reestruturação urbana, seja sobre a transformação de áreas mais centrais ou ainda de expansão urbana.

Ao revisar o seu Plano Diretor aprovado em 2014 (Lei n. 16.050/14), São Paulo tentou considerar o território como parte importante de uma política de habitação de interesse social (HIS), reservando terras e recursos para este tipo de habitação.

O novo plano prevê uma ampliação de recursos financeiros para produção de habitação de interesse social em cada área que venha a ser reestruturada, sem metragem de área definida para que isso se dê. Para cada área, será necessário elaborar um Plano de Intervenção Urbana – PIU. O Plano Diretor indica um conteúdo mínimo para estes planos, mas não a obrigatoriedade de garantir percentuais de terra para produção de habitação de interesse social, nem tampouco recursos. Dentre o conteúdo mínimo, propõe como objetivos prioritários de cada PIU prever atendimento às necessidades habitacionais e sociais da população de baixa renda residente na área, afetada ou não pelas intervenções previstas no plano.

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O patrimonialismo e as leis facultativas: o caso da Cota de Solidariedade em SP

sampa vitor nisida

Foto: Vitor Nisida.

Por João Whitaker*

No Brasil, há leis que pegam e leis que não pegam, como gosta de lembrar a urbanista Ermínia Maricato. Via de regra, funcionam, e muito bem, as que favorecem os grupos dominantes, enquanto são esquecidas no fundo do baú as que possam ter algum potencial de enfrentamento das nossas desigualdades e, assim, favorecer os mais pobres.

Um dos exemplos mais simbólicos é sobre o tratamento dado à proteção da propriedade em detrimento do direito básico à moradia (art. 6 da Constituição Federal). Um edifício vazio, portanto ilegal constitucionalmente por não cumprir sua função social, é ocupado pelos sem-teto, e bastam poucas horas para que um juiz qualquer, que desconhece as leis de seu país, determine a imediata reintegração de posse, com violência contra famílias e crianças, se necessário.

Em compensação, nunca se viu a polícia incomodar, por ordem judicial, os shopping centers, mansões na Serra do Mar e outros Alphavilles que ocupam alegremente e impunemente áreas públicas, da União, estaduais ou municipais. A lei, no Brasil, é um tanto quanto maleável, e isso é um dos reflexos mais claros do que se denomina de Estado e sociedade patrimonialistas, em que o público não é bem público, e a máquina “pública” mais serve, na verdade, para manter as hegemonias dominantes.

No caso do novo Plano Diretor de São Paulo, tivemos um outro exemplo de como as leis “se adaptam”, caso  ameacem os poderes constituídos, para evitar que sejam aplicadas em seu sentido original. É a tal “Cota de Solidariedade”, que gerou uma figura jurídica interessante, que o urbanista Flávio Villaça chama, com precisão, de “lei facultativa”. Faculta-se a obrigação de sua aplicação. Lei deveria ser lei, ou seja, cumprida. Mas, no Brasil, as leis volta e meia são facultativas. Cumpra-a se quiser. Ou opte por algumas das alternativas que a própria lei lhe oferece para não ser efetivamente cumprida.

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