Proposta de novas ZEIS para a Operação Urbana Consorciada Água Branca

propostas zeis oucab

Comunidade Água Branca / Foto: Paula Santoro.

Esta é uma dentre outras propostas para o debate da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo apoiadas pelo LabCidade-FAUUSP, construída a partir do diálogo com membros da sociedade civil do Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Confira a seguir.

Um dos desafios para a cidade de São Paulo é disponibilizar terra acessível para a produção de habitação de interesse social. Esta tarefa ainda é mais difícil em contextos de projetos de intervenção urbana que transformam o espaço e valorizam a terra – como na Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) –, tornando-a ainda mais escassa e indisponível para este fim.

Segundo o Plano Municipal de Habitação (2009-2014), para dar conta das necessidades habitacionais que a cidade tinha em 2009, seria preciso construir aproximadamente 230 mil novas moradias, adequar cerca de 890 mil casas que têm problemas de regularidade formal, urbanística ou construtiva, além de conceber solução habitacional para cerca de 13 mil pessoas em situação de rua. E a estimativa de necessidade habitacional para 2024 é ainda maior, de aproximadamente 720 mil novas moradias.

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Dia Internacional dos Direitos Humanos

Foto: Anderson Barbosa

Foto: Anderson Barbosa

Ontem, 10 de dezembro, foi celebrado o Dia Internacional dos Direitos Humanos. Nós, do observaSP, temos como compromisso pautar o direito à cidade na discussão da política urbana de São Paulo, com foco na busca pela efetivação da função social da propriedade, da inclusão socioterritorial da população de baixa renda e da ampliação do acesso aos serviços urbanos.

Mas, como propõe o geógrafo David Harvey, “o direito à cidade está muito longe da liberdade individual de acesso a recursos urbanos: é o direito de mudar a nós mesmos pela mudança da cidade. Além disso, é um direito comum antes de individual já que esta transformação depende inevitavelmente do exercício de um poder coletivo de moldar o processo de urbanização. A liberdade de construir e reconstruir a cidade e a nós mesmos é, como procuro argumentar, um dos mais preciosos e negligenciados direitos humanos”.

Social Ma non Troppo: descolamento entre a cidade real e a de interesse social

Por Luciana Itikawa*

Ao que parece, esta PPP da Habitação no Centro de São Paulo obedecerá ao mantra do empreendedorismo paulistano: “vamos primeiro bater metas, depois a gente vê a qualidade do produto!”; ou, ainda, do pragmatismo político transpartidário, “é social, ma non troppo: precisa ter o ‘equilíbrio contratual’”. Afirma-se que esta PPP atenderá bandeiras históricas da reforma urbana – habitação social no centro, geração de renda, equipamentos sociais etc. –, mas será que não estamos diante de um cavalo de Tróia?

Contribuições de diversos autores aqui no observaSP têm levantado questões sobre a PPP que estão ainda no vácuo, apesar de alentado edital com detalhamento das atribuições e contrapartidas ao concessionário que, neste dia 10 de dezembro, vencerá a concorrência para esta PPP da Habitação no Centro.

– No mapa acima destacam-se os lotes do edital da PPP da Habitação, operações urbanas próximas e Centro Popular de Compras.

Neste texto procuro problematizar especificamente duas questões: a primeira é a utilização comercial do térreo por parte do concessionário. Trata-se de um dos térreos mais valiosos e cobiçados da cidade. Melhor, é barato: quase a totalidade está em terra pública! Entretanto, na caracterização do térreo que está sendo ofertado neste edital, não há nenhum compromisso de que sua utilização irá incluir não só diversidade econômica e escalas de comércios históricos na região central, como também a heterogeneidade de habitantes que aí moram e trabalham. As menções mais concretas dadas à utilização do térreo são: “pode ter um supermercado, uma padaria”, segundo palavras do próprio subsecretário de Habitação do Governo do Estado, Reinaldo Iapequino, em última reunião do Conselho Municipal de Habitação (CMH).

A segunda diz respeito ao perfil econômico do morador: como esta PPP classifica este morador? Qual sua interface com o déficit habitacional e com o trabalho informal existentes neste tecido urbano do Centro e na região metropolitana de São Paulo?

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O papel do Estado na PPP da Habitação de São Paulo

*Por Paula Freire Santoro

No final de setembro, foi lançado um novo edital de licitação da Parceria Público-Privada Habitacional de São Paulo. Trata-se de uma concorrência internacional. O objetivo desta PPP é conceder administrativamente para privados, organizados nos termos de uma Sociedade de Propósito Específico, a implantação de 14.124 unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) na região central de São Paulo, além de exigir dos mesmos a prestação de serviços, como trabalho técnico e social pré e pós-ocupação das moradias, além de apoio à gestão condominial, gestão da carteira de mutuários e manutenção predial (ver edital. O documento completo com anexos está disponível em www.habitacao.sp.gov.br até 12/11/2014). A concessão será de 20 anos.

Os valores estimados de contrato para os quatro lotes somam 7,34 bilhões de reais e correspondem aos valores projetados das receitas obtidas com a venda de unidades de HIS e HMP, somados aos pagamentos feitos pelo Estado para a execução do contrato que envolve também serviços.

A leitura do edital permite assistir à saída do Estado da gestão de uma política habitacional. Alguns elementos ajudam a compor esta tese:

(1) Ausência de discussão ou qualquer processo democrático na construção da política. Logo na abertura do edital o texto evidencia o cumprimento dos requisitos prévios à realização do procedimento licitatório: cita que realizou UMA Audiência Pública, em 25/03/2013, e uma consulta pública, que consistiu na consulta aos editais e contratos disponibilizados no site. Para o Estado Brasileiro, democracia é mais do que isso e consulta pública não é a possibilidade de acessar materiais, isso é obrigação de um processo licitatório.

Com certeza, considerando os problemas relativos ao primeiro edital, esperava-se que fossem feitos debates públicos com diferentes setores da sociedade, moradores da região e afetados pelos projetos, ampliando e democratizando o processo de construção de uma política.

(2) Critério do menor valor a ser pago. O critério de seleção das propostas será o menor valor a ser pago pelo poder público pela concessão. Espera-se, com isso, que o empreendedor privado que queira “morder menos” tenha mais chance de ganhar? Talvez… Mas as rentabilidades estão bem garantidas: uma conta simples baseada na leitura do edital demonstra que o valor que a iniciativa privada irá investir corresponde a 50% do valor total, que envolve os serviços contratados pelo poder público e os valores projetados das vendas das unidades (conhecido como Valor Geral de Venda, em linguagem do mercado imobiliário). Ou seja, um bom negócio.

O edital tenta controlar a qualidade habitacional através do estabelecimento de diretrizes para as intervenções urbanas (ver anexo ii), e a qualidade da localização através do estabelecimento de áreas de intervenção organizadas em quatro lotes. Mas não há a obrigatoriedade de seguir as diretrizes (aliás, boas! Afinadas com as propostas do Plano Diretor), nem descontos na avaliação da proposta caso o privado não as cumpra. Estaria o governo estadual abrindo mão de controlar a qualidade da produção de HIS ao não definir penalidades?

E ainda, em relação à localização das novas unidades, esta pode ser modificada se houver justificativa, através de autorização do Governo do Estado para implantação de unidades habitacionais em locais diversos dos indicados nos perímetros da figura que segue, desde que observado os limites do centro expandido (definido pelos distritos Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação). Quer dizer que, se não der para fazer aí, nos lotes definidos, é possível mudar de área. Mais uma garantia para o concessionário, principalmente se o preço da terra subir muito, conferindo a possibilidade de “reequilíbrio contratual”.

Na contramão do critério do preço mais barato, os colombianos, por exemplo, fazem editais de planos urbanísticos estabelecendo outras motivações para selecionar o vencedor, como: maior oferta de área por unidade, maior número de unidades, e pagamento de valor mais alto pelo preço da terra (sim, o governo recupera parte da valorização da terra para a coletividade).

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Mapa geral dos lotes, perímetros e áreas de intervenção. Disponível no anexo ii do edital.

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O Plano Diretor e o direito à cidade no espaço público

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Foto: Vitor Nisida

*Por Luciana Itikawa

Quem nunca foi às 5-6 horas ou 21-22 horas aos terminais intermodais espalhados nas periferias para embarcar ou fazer a baldeação provavelmente não tem a dimensão de que quase um estado de Sergipe inteiro (1,9 milhão de pessoas) se movimenta todos os dias de um lado pro outro na região metropolitana. Quem não faz isso todos os dias, provavelmente, também não sabe o que é tomar café da manhã, almoçar ou jantar na rua porque o tempo de deslocamento enforca até a alimentação, além do convívio social e do descanso.

Esses espaços de conexões de transporte passaram a ser territórios de comércio e serviços para essa imensa população itinerante. A regra é uma legião de autônomos ambulantes vendendo de broa de milho até prendedores de cabelo no entorno das estações e dos terminais de transporte coletivo, em qualquer região da cidade, apesar das leis e secretarias de transporte subestimarem este fato.

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O lugar dos pobres no novo Plano Diretor de São Paulo

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Foto: Bianca Tavolari

 

*Por Margareth Uemura* e Simone Gatti**

O novo Plano Diretor de São Paulo traz avanços significativos para a viabilização de moradia para as famílias de baixa renda: ampliou de 964 para 2.281 o número de perímetros de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinados quase que exclusivamente para famílias com renda de até 3 salários mínimos (s.m.), e criou mecanismos que permitem a constituição de um banco de terras para a produção de Habitações de Interesse Social (HIS), através da cota de solidariedade, dos recursos advindos das operações urbanas consorciadas e da destinação dos recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

Mas, na prática, como garantir a produção de habitação de interesse social nas Zeis?

As áreas demarcadas como Zeis se destinam a garantir a permanência da população de baixa renda em seus locais de origem e a reservar porções de terra por todo o perímetro urbano para a produção de habitação social, sobretudo nas áreas centrais, onde o preço da terra inviabiliza o acesso à moradia para a população mais pobre.

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