PL 157: regulação para inviabilizar HIS em São Paulo

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Por Paula Santoro*

Já mostramos aqui no blog como as alternativas criadas na regulação da Cota de Solidariedade foram inviabilizando a produção de habitação de interesse social (HIS). Uma nova ameaça se avizinha, agora sobre as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis): trata-se do Projeto de Lei nº 157/2015, encaminhado pelo Executivo à Câmara de São Paulo em 15 de abril, que traz alternativas à produção de HIS nestas zonas. Uma audiência pública sobre o PL será realizada na Câmara Municipal nesta quarta-feira (6), às 13h. A partir daí, o PL pode ser encaminhado a qualquer momento para votação em plenário.

As Zeis foram inicialmente concebidas, no bojo da luta pela reforma urbana, para reconhecer a existência de assentamentos informais e viabilizar sua consolidação. Nos anos 1980, foram apelidadas de “Zeis de regularização”. Nos anos 2000, transformaram-se em zonas demarcadas sobre áreas consideradas subutilizadas, sem uso ou não edificadas nas quais seria exigida a produção prioritária de habitação de interesse social. Dessa vez, ficaram conhecidas como “Zeis de vazios”.

Hoje, o desafio é outro: criar reservas de terra para superar a ditadura do “maior e melhor uso” – imposta pelo mercado imobiliário ao buscar sua rentabilidade –, propondo o uso de interesse social em áreas bem localizadas e mais centrais. Ao mesmo tempo, as Zeis visam reverter o papel do zoneamento como reserva de terra e de condições urbanas para as elites, garantindo que o lugar dos pobres seja na cidade – em área já urbanizada, bem infraestruturada e com equipamentos –, e não fora dela. Dessa forma, são um instrumento para evitar a segregação urbana. Por isso, as Zeis de vazios sempre foram objeto de disputa: sai Plano Diretor, entra Plano Diretor, a luta pela reserva de terra para HIS, entendida como parte da luta pelo direito à moradia, continua.

O PL 157/2015, assim como as exceções que “mataram” a Cota de Solidariedade, traz alternativas à produção de HIS em Zeis no caso de empreendimentos em um conjunto de lotes contíguos. Ou seja, o empreendedor poderá não fazer habitação de interesse social no seu lote (!), desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor (Lei 16.050/14, Quadro 4);
  • Doe área para construção de HIS em uma Zeis na mesma subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor (Quadro 4). E atenção, essa doação poderá ser feita no prazo de vigência do alvará de aprovação, e não parece difícil protelar um alvará de aprovação em São Paulo (segundo o mercado, o difícil é aprovar rápido);
  • Ou, alternativamente, ao invés da doação do terreno, o Executivo pode aceitar uma doação em dinheiro em valor correspondente à área de terreno requerida para a implantação de HIS. Neste caso, o pagamento tem como referência a base de cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e deve obedecer a uma fórmula que chega a atingir 80% do maior valor do metro quadrado dos lotes envolvidos. A doação vai para o Fundo Municipal de Habitação, devendo ser utilizada para compra de terrenos e edificação, no mínimo da área construída de HIS prevista pelo Plano Diretor;
  • Por fim, a conclusão dos demais usos do empreendimento está vinculada à conclusão da HIS. Mas, como a gente sabe, é possível obter conclusões parciais de uma obra (vide o Templo de Salomão, que conseguiu inaugurar provisoriamente o empreendimento). Por que seria diferente neste caso?

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O Templo de Salomão e as ZEIS em São Paulo

*Por Eduardo Nobre

Alguns anos atrás, estive numa banca de doutorado no Recife. Hospedei-me na Praia de Boa Viagem e, à tardinha, logo depois de ter feito o check in no hotel, resolvi sair para jantar. Apesar de não ser muito adepto, resolvi ir até o shopping mais próximo pela facilidade e rapidez no serviço, visto que estava cansado da viagem. Para minha surpresa, no caminho, passei por uma ruazinha extremamente simpática. O casario colorido no alinhamento, meio que espontâneo, chamava a atenção. A vitalidade e a variedade do comércio e sua mescla com as habitações eram outras coisas que se destacavam. Tudo que os urbanistas contemporâneos definem como o ideal de cidade.

Acabei encontrando um restaurante simpático e resolvi comer por ali uma comidinha caseira bem gostosa e deixar a homogeneidade da “praça de alimentação” para lá. No dia seguinte, conversando com os outros professores da banca, fiquei sabendo que o local fazia parte da “Favela do Entra a Pulso”, comunidade que vinha de uma história aguerrida de resistência às tentativas de expulsão desde que a “especulação imobiliária” chegou à Boa Viagem ainda na década de 1970.

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Comunidade do Entra a Pulso, no Recife. Foto: Google Earth.

 

Essa pequena passagem, que poderia passar despercebida para qualquer outra pessoa, tem relação direta com o urbanismo e o planejamento urbano. Em que pese o fato de a Entra a Pulso ainda hoje ter muitas carências, a sua permanência foi fruto de resistência, mas também, ou em decorrência dela, foi fruto da implementação no local de uma ZEIS – Zona Especial de Interesse Social. A comunidade prosperou e hoje em dia se beneficia de estar localizada numa das regiões mais valorizadas do Recife, vizinha ao principal shopping da cidade, como pode ser visto em matéria do Jornal do Commercio.

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Novas siglas mediarão conflitos fundiários em São Paulo

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Remoção na Zona Sul de São Paulo, 2013. Foto: Paula Santoro

Por Benedito Barbosa*, Luciana Bedeschi** e Matheus Zuliane Falcão***

As desocupações forçadas são muito comuns na história de luta pela terra no Brasil. Na cidade ou no campo, são marcadas muitas vezes por violência policial, abandono das vítimas e criminalização dos movimentos, constituindo uma afronta ao direito à moradia e ao acesso a terra.

Historicamente, o poder público se omitiu em relação a reparações ou iniciativas de mediação nesses conflitos fundiários, porém, neste momento, há um crescente movimento em favor da prevenção e mediação de conflitos fundiários nas ações de reintegração de posse.

Em 2007 diversas entidades ligadas à luta pela reforma urbana apresentaram a emenda “Por um Código de Processo Civil que respeite Direitos Humanos” no contexto de reforma do Código de Processo Civil, que propôs inserir, nos procedimentos das ações possessórias, dispositivos constitucionais como a comprovação de função social da propriedade e a presença do juiz de direito no local do conflito, para melhor entendimento da questão. A emenda não foi acolhida pelo plenário, mas, posteriormente, o tema foi objeto da Resolução Recomendada nº 87 do Conselho das Cidades (Concidades) de 2009,[i] e pauta do Fórum de Assuntos Fundiários do Conselho Nacional de Justiça, criado em 2010,[ii] dando início a iniciativas de prevenção e mediação de conflitos no âmbito dos poderes Executivo e Judiciário.

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Proposta de novas ZEIS para a Operação Urbana Consorciada Água Branca

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Comunidade Água Branca / Foto: Paula Santoro.

Esta é uma dentre outras propostas para o debate da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo apoiadas pelo LabCidade-FAUUSP, construída a partir do diálogo com membros da sociedade civil do Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Confira a seguir.

Um dos desafios para a cidade de São Paulo é disponibilizar terra acessível para a produção de habitação de interesse social. Esta tarefa ainda é mais difícil em contextos de projetos de intervenção urbana que transformam o espaço e valorizam a terra – como na Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) –, tornando-a ainda mais escassa e indisponível para este fim.

Segundo o Plano Municipal de Habitação (2009-2014), para dar conta das necessidades habitacionais que a cidade tinha em 2009, seria preciso construir aproximadamente 230 mil novas moradias, adequar cerca de 890 mil casas que têm problemas de regularidade formal, urbanística ou construtiva, além de conceber solução habitacional para cerca de 13 mil pessoas em situação de rua. E a estimativa de necessidade habitacional para 2024 é ainda maior, de aproximadamente 720 mil novas moradias.

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Um ano de Operação Urbana Consorciada Água Branca

Por Movimento Água Branca.

Após um ano da aprovação da lei, o que foi e o que não foi feito para beneficiar a população de baixa renda moradora no perímetro?

HABITAÇÃO
A OUCAB prevê que 22% dos recursos arrecadados com a venda de CEPACS sejam destinados para moradia, 8% (35% dos 22%) deverão ser utilizados para aquisição de terrenos, e construção de, no mínimo, 20 equipamentos sociais destinados à população de baixa renda.

A Lei 15.893/13, no seu artigo 8º, prevê que os recursos existentes da antiga Operação Urbana Água Branca de 1995 (cerca de 570 milhões conforme balanço de outubro/14) sejam destinados para 5 prioridades, entre elas, a construção de no mínimo 630 moradias para os moradores das extintas favelas da Aldeinha e do Sapo, que ficavam na Água Branca, e que recebem auxílio aluguel há 5 anos. Continuar lendo

O papel do Estado na PPP da Habitação de São Paulo

*Por Paula Freire Santoro

No final de setembro, foi lançado um novo edital de licitação da Parceria Público-Privada Habitacional de São Paulo. Trata-se de uma concorrência internacional. O objetivo desta PPP é conceder administrativamente para privados, organizados nos termos de uma Sociedade de Propósito Específico, a implantação de 14.124 unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) na região central de São Paulo, além de exigir dos mesmos a prestação de serviços, como trabalho técnico e social pré e pós-ocupação das moradias, além de apoio à gestão condominial, gestão da carteira de mutuários e manutenção predial (ver edital. O documento completo com anexos está disponível em www.habitacao.sp.gov.br até 12/11/2014). A concessão será de 20 anos.

Os valores estimados de contrato para os quatro lotes somam 7,34 bilhões de reais e correspondem aos valores projetados das receitas obtidas com a venda de unidades de HIS e HMP, somados aos pagamentos feitos pelo Estado para a execução do contrato que envolve também serviços.

A leitura do edital permite assistir à saída do Estado da gestão de uma política habitacional. Alguns elementos ajudam a compor esta tese:

(1) Ausência de discussão ou qualquer processo democrático na construção da política. Logo na abertura do edital o texto evidencia o cumprimento dos requisitos prévios à realização do procedimento licitatório: cita que realizou UMA Audiência Pública, em 25/03/2013, e uma consulta pública, que consistiu na consulta aos editais e contratos disponibilizados no site. Para o Estado Brasileiro, democracia é mais do que isso e consulta pública não é a possibilidade de acessar materiais, isso é obrigação de um processo licitatório.

Com certeza, considerando os problemas relativos ao primeiro edital, esperava-se que fossem feitos debates públicos com diferentes setores da sociedade, moradores da região e afetados pelos projetos, ampliando e democratizando o processo de construção de uma política.

(2) Critério do menor valor a ser pago. O critério de seleção das propostas será o menor valor a ser pago pelo poder público pela concessão. Espera-se, com isso, que o empreendedor privado que queira “morder menos” tenha mais chance de ganhar? Talvez… Mas as rentabilidades estão bem garantidas: uma conta simples baseada na leitura do edital demonstra que o valor que a iniciativa privada irá investir corresponde a 50% do valor total, que envolve os serviços contratados pelo poder público e os valores projetados das vendas das unidades (conhecido como Valor Geral de Venda, em linguagem do mercado imobiliário). Ou seja, um bom negócio.

O edital tenta controlar a qualidade habitacional através do estabelecimento de diretrizes para as intervenções urbanas (ver anexo ii), e a qualidade da localização através do estabelecimento de áreas de intervenção organizadas em quatro lotes. Mas não há a obrigatoriedade de seguir as diretrizes (aliás, boas! Afinadas com as propostas do Plano Diretor), nem descontos na avaliação da proposta caso o privado não as cumpra. Estaria o governo estadual abrindo mão de controlar a qualidade da produção de HIS ao não definir penalidades?

E ainda, em relação à localização das novas unidades, esta pode ser modificada se houver justificativa, através de autorização do Governo do Estado para implantação de unidades habitacionais em locais diversos dos indicados nos perímetros da figura que segue, desde que observado os limites do centro expandido (definido pelos distritos Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação). Quer dizer que, se não der para fazer aí, nos lotes definidos, é possível mudar de área. Mais uma garantia para o concessionário, principalmente se o preço da terra subir muito, conferindo a possibilidade de “reequilíbrio contratual”.

Na contramão do critério do preço mais barato, os colombianos, por exemplo, fazem editais de planos urbanísticos estabelecendo outras motivações para selecionar o vencedor, como: maior oferta de área por unidade, maior número de unidades, e pagamento de valor mais alto pelo preço da terra (sim, o governo recupera parte da valorização da terra para a coletividade).

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Mapa geral dos lotes, perímetros e áreas de intervenção. Disponível no anexo ii do edital.

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Quem vai (e quem não vai) morar? Continuando o debate…

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Foto: Vitor Nisida

*Por Caio Santo Amore

O Conselho Municipal de Habitação (CMH), após um período de debates, aprovou recentemente os critérios que o município deve adotar para organizar o atendimento habitacional no programa Minha Casa Minha Vida. Esses critérios são aplicáveis aos empreendimentos de “demanda aberta”, ou seja, construídos para serem ocupados por famílias cadastradas na prefeitura e não vinculados a nenhuma entidade ou a obras específicas de urbanização de assentamentos precários.

Segundo os critérios nacionais, devem ser priorizadas famílias (1) chefiadas por mulheres, (2) com pessoas com deficiência ou (3) que vivem em situação de risco, considerando sujeição a desmoronamentos e enchentes, ou que tenham sido desabrigadas. No nível local, o município deve adotar cotas de 3% de unidades para idosos e outros 3% para pessoas com deficiência e, nas restantes (94%), pode atender em metade das unidades habitacionais dos empreendimentos (47%) famílias removidas por obras de infraestrutura para solução de situações de risco. Somente na outra metade (47%) aplicam-se os critérios de hierarquização e priorização.

Em São Paulo a “pontuação” das famílias se dará segundo condições de (4) vulnerabilidade socioeconômica, (5) precariedade habitacional e (6) territorialidade, de modo que será possível somar até 6 “pontos”, atendendo aos 3 critérios nacionais e aos 3 adicionais. Esses procedimentos tendem a dar objetividade nos processos de seleção, mas ao mesmo tempo mobilizam, nos critérios adicionais particularmente, três dimensões da vida urbana que suscitam amplas reflexões: O que é ser (mais) vulnerável, morar (mais) precariamente ou ter relações territoriais (mais efetivas) com os locais de implantação dos empreendimentos?

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Direito, sorte e a fila da habitação

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Foto: Vitor Nisida

* Por Caio Santo Amore

Vira e mexe aparece na mídia e no senso comum a ideia de que o acesso à habitação se daria a partir de uma enorme (e infinita) fila virtual. A figura dá a entender que a distribuição “justa”, a indicação de quem vai (e, portanto, de quem não vai) morar, deveria ocorrer por ordem de chegada e que qualquer outro critério seria como “furar essa fila”. Outra prática que também sugere aos olhos do povo uma sensação de isenção republicana, de isonomia nesse processo, é o sorteio, com estádios lotados, onde um locutor, como num megaprograma de auditório, canta o número dos sortudos, ganhadores do “prêmio” da casa própria. Nem um nem outro! Apesar de se tratarem de procedimentos que ainda podem ser encontrados em algumas cidades, há um esforço grande da sociedade e de órgãos públicos de acabar com a ideia de “fila” e “sorte” como meios de acesso à moradia.

A fila é na verdade uma herança das inscrições nas companhias de habitação, muitas das quais não têm sequer validade, já caducaram em função do longo tempo e da desatualização dos cadastros. Num processo de planejamento de nível municipal, tratar-se-ia de uma leitura localizada do “déficit habitacional”, da necessidade “imediata e intuitiva de produção de novas moradias” (conforme define a Fundação João Pinheiro, que desenvolve o estudo mais utilizado no país). Ocorre que esse mesmo conceito quantitativo é também sujeito a ampla discussão por não dar conta das “necessidades habitacionais”. Basta dizer que a quantidade é definida pelas situações de coabitação, adensamento excessivo, ônus com aluguel e domicílios precários, ou seja, todos casos de famílias que estão morando em algum lugar. Moradores de rua, sem-teto por excelência, não se constituem como déficit nos conceitos nacionais.

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O Plano Diretor e o direito à cidade no espaço público

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Foto: Vitor Nisida

*Por Luciana Itikawa

Quem nunca foi às 5-6 horas ou 21-22 horas aos terminais intermodais espalhados nas periferias para embarcar ou fazer a baldeação provavelmente não tem a dimensão de que quase um estado de Sergipe inteiro (1,9 milhão de pessoas) se movimenta todos os dias de um lado pro outro na região metropolitana. Quem não faz isso todos os dias, provavelmente, também não sabe o que é tomar café da manhã, almoçar ou jantar na rua porque o tempo de deslocamento enforca até a alimentação, além do convívio social e do descanso.

Esses espaços de conexões de transporte passaram a ser territórios de comércio e serviços para essa imensa população itinerante. A regra é uma legião de autônomos ambulantes vendendo de broa de milho até prendedores de cabelo no entorno das estações e dos terminais de transporte coletivo, em qualquer região da cidade, apesar das leis e secretarias de transporte subestimarem este fato.

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O lugar dos pobres no novo Plano Diretor de São Paulo

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Foto: Bianca Tavolari

 

*Por Margareth Uemura* e Simone Gatti**

O novo Plano Diretor de São Paulo traz avanços significativos para a viabilização de moradia para as famílias de baixa renda: ampliou de 964 para 2.281 o número de perímetros de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinados quase que exclusivamente para famílias com renda de até 3 salários mínimos (s.m.), e criou mecanismos que permitem a constituição de um banco de terras para a produção de Habitações de Interesse Social (HIS), através da cota de solidariedade, dos recursos advindos das operações urbanas consorciadas e da destinação dos recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

Mas, na prática, como garantir a produção de habitação de interesse social nas Zeis?

As áreas demarcadas como Zeis se destinam a garantir a permanência da população de baixa renda em seus locais de origem e a reservar porções de terra por todo o perímetro urbano para a produção de habitação social, sobretudo nas áreas centrais, onde o preço da terra inviabiliza o acesso à moradia para a população mais pobre.

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