Hotel Cambridge: por que não é possível construir HIS no centro de São Paulo?

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Por Caio Santo Amore, Celso Sampaio, Flávio Higuchi e Rafael Borges Pereira*

Na reunião ordinária do Conselho Municipal de Habitação de 23 de abril de 2015, a COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação) apresentou uma solicitação de voto que surpreendeu a vários conselheiros: propunha a realização de uma Parceria-Público-Privada em um edifício localizado na Av. Nove de Julho, onde funcionou o Hotel Cambridge até o ano 2003. A proposta, que tinha sido retirada naquela ocasião, voltou à pauta da reunião do dia 25 de junho com muito poucas modificações. Dessa vez, dada a polêmica do assunto, a COHAB-SP retirou novamente a solicitação de voto, mas o debate foi realizado entre os conselheiros. O caso merece reflexão sobre o papel do poder público na viabilização de habitação de interesse social no centro.

Pelo menos nove anos antes de encerrar completamente as atividades, o Hotel ainda se manteve como um espaço para festas “descoladas”, utilizando os espaços do térreo e da sobreloja. Esvaziado e sem cumprir sua função social, como ocorre com tantos outros edifícios da área central, foi ocupado por famílias organizadas pelos movimentos de luta por moradia em 23 de novembro de 2012. Desde então, as famílias mantêm o imóvel – na primeira limpeza coletiva, foram retiradas mais de 15 toneladas (50 caminhões) de lixo e entulho – e vêm pressionando o poder público a viabilizar ali um empreendimento habitacional. Seria uma operação denominada retrofit no jargão da arquitetura, que transformaria os quartos de hotel em apartamentos, atendendo a uma demanda fundamental de produção habitacional para população de baixa renda em áreas centrais.

A ação do movimento já tinha obrigado a gestão anterior da prefeitura a adquirir o prédio, o que ocorreu em 2011, por um valor de 6,5 milhões de reais oriundos do FMH (Fundo Municipal de Habitação). Além disso, o edifício foi gravado, tanto na lei do Plano Diretor Estratégico (2014) como no Projeto de Lei do Zoneamento em tramitação na Câmara (2015), como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) do tipo 3. Sendo uma ZEIS 3, pelo menos 60% da área construída deve ser destinada a habitação para famílias com renda de até 3 salários mínimos e apenas 20% pode ter outros usos, incluindo a habitação para o mercado popular (conforme Quadro 4 do Plano Diretor Estratégico).

Não é de hoje que se discute a necessidade de que edifícios e outros imóveis vazios em áreas centrais e bem localizadas sejam viabilizados para habitação de interesse social, aproximando a população mais pobre e mais vulnerável de regiões “dotadas de cidade”, repletas de equipamentos públicos, infraestrutura, acesso a comércios e serviços e próximas às áreas que mais concentram empregos. Essas políticas tenderiam a diminuir deslocamentos e os impactos negativos sobre a cidade como um todo. Ou seja, além da necessidade de se equipar as áreas periféricas onde estão os mais pobres, é premente que os pobres estejam nas regiões já dotadas de equipamentos. O caso do Hotel Cambridge poderia ser mais um dos (raros) exemplos de realização dos princípios de integração dos pobres na cidade. Mas essa não parece ser a ideia da COHAB-SP. Continuar lendo

Pela retomada dos programas de locação social

Ilustração: Luisa Kon

Ilustração: Luisa Kon

Por Luiz Kohara,* Francisco Comaru** e Maria Carolina Ferro*** 

[i] É bastante conhecido que a propriedade individual e privada constitui-se num dos elementos centrais do capitalismo. Todavia, no tocante às políticas habitacionais, evidências empíricas e argumentos teórico-conceituais mostram que o acento sobre a propriedade privada precisa ser refletido e debatido em profundidade, sobretudo no contexto das metrópoles na contemporaneidade. Essa tarefa é desafiadora, ainda mais a partir da nova etapa de acumulação do capitalismo global, iniciada na década de 1970, na qual, segundo David Harvey,[ii] o espaço urbano e a propriedade privada se tornaram a nova fronteira de acumulação do capital.

Pode-se dizer que a produção pública de habitação social nas metrópoles brasileiras se caracterizou pelo tripé: produção massiva, localização periférica e propriedade privada e individual. Esse modelo tem mostrado limites claros no tocante à produção de cidades sustentáveis do ponto de vista da mobilidade, do meio ambiente e da saúde, da inclusão socioespacial, do direito à cidade e do acesso de todos os brasileiros à moradia digna e de qualidade.

Para além do problema do enfrentamento do déficit e da precariedade habitacional, está em jogo a produção do espaço urbano e de cidades justas, inclusivas e democráticas para todos. No contexto da produção massiva que tem ocorrido nos últimos anos, por meio de vultosos investimentos subsidiados, cabe discutir o lugar da habitação social pública como serviço público.

Isso porque inúmeros desafios parecem dificultar a melhoria das cidades. O primeiro é o desafio da moradia de interesse social bem localizada, ou seja, próxima do local de trabalho e inserida em área com oferta de infraestrutura e serviços urbanos essenciais.[iii] Destaca-se que a produção de habitação de interesse social continua seguindo a lógica de produção periférica da cidade.

Outro desafio se refere à produção de moradia acessível do ponto de vista econômico-financeiro. Cerca de 74% do déficit habitacional urbano brasileiro se concentra nas famílias com renda até 3 salários mínimos, de acordo com estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)[iv]. No entanto, os programas habitacionais e seus financiamentos, em geral, têm dificuldades claras de privilegiar essa faixa de renda. Como consequência, parte significativa dos trabalhadores e da população de baixa e baixíssima renda não tem conseguido cumprir os requisitos mínimos de acesso aos financiamentos para aquisição da casa própria.

Por último, destaca-se o desafio da efetividade e durabilidade dos efeitos positivos da política habitacional, qual seja, a permanência das famílias de baixa renda nas moradias produzidas, sem que sofram processo de “expulsão branca” desencadeado por valorização imobiliária em curto e médio prazo. Sabe-se que parcela considerável das unidades habitacionais produzidas e financiadas tem sido, com o tempo, repassada para famílias com renda ligeiramente ou bastante superior ao inicialmente planejado. Esse processo, em geral, ocorre por meio de venda do imóvel, que pode se dar a partir de uma formalização em registro de cartório e órgãospúblicos ou ainda de maneira informal e à margem dos sistemas de registros.[v]

A locação social, por sua vez, caracteriza-se pelo fato de as famílias residirem em imóvel público e pagarem aluguel ao poder público. O valor do aluguel é subsidiado e, geralmente, fica vinculado à renda familiar e não ao valor de mercado do imóvel, o que permite que seja acessível, do ponto de vista do comprometimento financeiro. Na locação social a família que reside tem o direito à moradia garantido, por meio do direito de morar dignamente, mas não tem o direito de vender, apropriando-se individualmente do investimento público com o lucro da venda.

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Mitos e verdades sobre o Parque Augusta

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Área de 25 mil m2 quadrados na Rua Augusta (Foto: Estadão Conteúdo / Via Yahoo)

Por Raquel Rolnik*

Há quase duas semanas, o Movimento Parque Augusta ocupa o terreno entre as ruas Augusta e Caio Prado, no bairro da Consolação, reivindicando sua reabertura (o acesso está oficialmente fechado desde dezembro de 2013) e transformação em parque público, sem torres, com gestão popular. Enquanto isso, na última terça-feira (27), a imprensa noticiou que foi aprovado, no Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), o projeto das construtoras Cyrela e Setin que prevê a construção de três torres na área.

A aprovação do Conpresp é necessária porque parte do terreno é ocupada por um bosque de mata atlântica e edificações remanescentes do antigo Colégio Des Oiseaux e foi tombada pelo órgão em 2004. Porém, a aprovação é uma entre as muitas etapas que os proprietários precisam cumprir para aprovar definitivamente o projeto. Segue viva, portanto, a discussão sobre a implementação exclusiva, sem torres, de um parque naquela área.

Abaixo, listo alguns pontos desse debate que, me parece, precisam ser mais bem discutidos. São argumentos contrários à ideia defendida pelo movimento de um parque público, aos quais me contraponho.

1. A área é uma das mais bem servidas com equipamentos e serviços, públicos e privados, e por isso não é prioridade da cidade fazer um parque ali.

De fato, essa é uma área bem servida de equipamentos e serviços, com muitos usos, muita gente morando e trabalhando. Os últimos planos diretores de São Paulo, inclusive, propõem aumentar ainda mais o uso residencial, justamente por ser uma área já dotada de infraestrutura urbana e de transporte, oportunidades de emprego, educação, vida cultural. Mas um lugar para morar e trabalhar não pode ser constituído apenas de conjuntos de torres e empreendimentos fechados, que é no que aquela região está rapidamente se transformando. Um lugar para morar também precisa ter áreas verdes e locais públicos e de lazer. Além disso, a região da Consolação é hoje uma das que mais tem atraído pessoas de toda a cidade, explodindo de bares, baladas, restaurantes, teatros. Portanto, um parque público ali será de toda a cidade.

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Novas siglas mediarão conflitos fundiários em São Paulo

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Remoção na Zona Sul de São Paulo, 2013. Foto: Paula Santoro

Por Benedito Barbosa*, Luciana Bedeschi** e Matheus Zuliane Falcão***

As desocupações forçadas são muito comuns na história de luta pela terra no Brasil. Na cidade ou no campo, são marcadas muitas vezes por violência policial, abandono das vítimas e criminalização dos movimentos, constituindo uma afronta ao direito à moradia e ao acesso a terra.

Historicamente, o poder público se omitiu em relação a reparações ou iniciativas de mediação nesses conflitos fundiários, porém, neste momento, há um crescente movimento em favor da prevenção e mediação de conflitos fundiários nas ações de reintegração de posse.

Em 2007 diversas entidades ligadas à luta pela reforma urbana apresentaram a emenda “Por um Código de Processo Civil que respeite Direitos Humanos” no contexto de reforma do Código de Processo Civil, que propôs inserir, nos procedimentos das ações possessórias, dispositivos constitucionais como a comprovação de função social da propriedade e a presença do juiz de direito no local do conflito, para melhor entendimento da questão. A emenda não foi acolhida pelo plenário, mas, posteriormente, o tema foi objeto da Resolução Recomendada nº 87 do Conselho das Cidades (Concidades) de 2009,[i] e pauta do Fórum de Assuntos Fundiários do Conselho Nacional de Justiça, criado em 2010,[ii] dando início a iniciativas de prevenção e mediação de conflitos no âmbito dos poderes Executivo e Judiciário.

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O Plano Diretor e a promoção da função social da propriedade

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Foto: Vitor Nisida

 

*Por Anaí Rodrigues

Uma cidade que quer, de fato, enfrentar o problema da exclusão territorial, não pode admitir o mau uso da terra. Assim, o controle do uso do solo possui um papel central em qualquer política pública relacionada à provisão habitacional de interesse social.

Nesse sentido, o Plano Diretor Estratégico, aprovado no dia 30 de junho, avançou bastante ao trazer de forma mais concreta os instrumentos de indução da função social da propriedade. Tais avanços podem ser resumidos em quatro tópicos:

1) Auto-aplicabilidade. O novo plano traz de forma bastante detalhada o procedimento a ser observado para implementar os instrumentos. Assim, não são necessárias novas leis que regulamentem a sua utilização, que podem – e devem – ser desde já aplicados. Além disso, essa incorporação traz maior segurança ao procedimento, já que o Plano Diretor, que vale por 15 anos, é uma legislação “mais estável” do que uma lei que viesse a regulamentá-lo.

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