PIU Vila Leopoldina: participação popular e interesse público estão em risco

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Proposta de ordenamento urbanístico, no PIU Vila Leopoldina (SP Urbanismo/Prefeitura de São Paulo)

Por Débora Ungaretti e Larissa Lacerda*

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) realizou, nas últimas semanas, quatro encontros temáticos para subsidiar a elaboração do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) para a Vila Leopoldina, cuja principal entidade proponente é a Votorantim. A ideia era conseguir aprofundar o projeto em quatro frentes: plano urbanístico; estudos jurídicos e econômicos; habitação de interesse social e meio ambiente. No entanto, as discussões deixaram mais incertezas do que esclarecimentos, em especial no que tange ao atendimento habitacional das mais de mil famílias que perderão suas casas com o projeto, o que interfere diretamente nos estudos jurídicos e econômicos apresentados.

De maneira geral, a proposta de atendimento habitacional apresentada pela Prefeitura, através da SP Urbanismo, responsável pelo desenvolvimento do projeto, suprime áreas de ZEIS dentro do PIU e utiliza terrenos fora dele para construção de novas unidades. Além disso, não está discutindo o plano das ZEIS junto a um Conselho de ZEIS, como previsto pelo Plano Diretor Estratégico de 2014 (art. 48), e não mostra como será garantido o atendimento habitacional e a permanência das famílias em novas unidades ofertadas, considerando as condições de vulnerabilidade que conformam a realidade das favelas da Linha e do Nove e do conjunto habitacional Cingapura-Madeirite.

As intervenções estão sendo discutidas desde agosto de 2016, quando o braço imobiliário da Votorantim – que é dona de parte dos terrenos da área – junto com a SDI Desenvolvimento Imobiliário e o Instituto Urbem apresentaram, por meio de Manifestação de Interesse Privado (MIP), a proposta do PIU Leopoldina, numa região que fica entre o Parque Villa-Lobos e a Ceagesp. Previsto no Plano Diretor de 2014, o PIU é um projeto urbano que, combinado com outros instrumentos, permite alterações de zoneamento e regras urbanísticas em determinadas áreas da cidade.

As propostas para a área já passaram por duas audiências públicas e duas consultas públicas online ao longo desses dois anos. Mesmo assim, as famílias atingidas pelo projeto continuam sem uma alternativa habitacional adequada às suas necessidades. Sabe-se que serão construídas novas unidades, mas não se sabe se as famílias conseguem se enquadrar na política habitacional proposta. A favela da Linha, que ganhou esse nome por ter se estabelecido sobre um ramal ferroviário, e a favela do Nove, localizam-se nos arredores da Ceagesp há mais de 40 anos. De acordo com levantamento da SMUL, elas abrigam, juntas, 776 famílias. No entanto, esse número pode ser ainda maior, chegando a mais de mil famílias atingidas, conforme vêm sugerindo os moradores nos grupos de trabalho e os resultados parciais da selagem realizada pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab). 

Há um consenso de que a urbanização das favelas enfrentaria inúmeras dificuldades técnicas e envolveria um grande número de remoções. No entanto, a única alternativa habitacional apresentada é a realocação das famílias em conjuntos habitacionais construídos pelas empresas autoras do PIU, como contrapartida por poderem usar os terrenos ocupados hoje pelas favelas e aos ganhos pelo aumento do potencial construtivo da área.

Até o momento, as discussões estão restritas à distribuição das unidades em dois terrenos: um localizado dentro do perímetro, onde seriam construídas 250 unidades, e outro situado no entorno, um terreno público da SPTrans que funcionava como garagem da CPTM – área que será compartilhada com a PPP Habitacional Casa da Família. As áreas ocupadas hoje pelas favelas, ambas demarcadas como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), seriam transformadas em ruas. Aqui, uma afronta ao Plano Diretor é a supressão destas duas ZEIS, que totalizam mais de 14 mil metros quadrados que deveriam ser utilizados para atendimento das famílias no local. E ainda, utilizam 1/3 de um terreno de uma outra ZEIS, para o atendimento que deveria acontecer sobre estes terrenos.

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Em vermelho, o perímetro do PIU Vila Leopoldina e as áreas de ZEIS na região, com destaque para o terreno da SPTrans. (Fonte: Diagnóstico Socioterritorial/ Prefeitura de São Paulo)

Marcadas pela extrema precariedade, as duas favelas abrigam pessoas que tiram o seu sustento de bicos e trabalhos no maior entreposto atacadista de frutas e verduras do país, o CEAGESP, mas também de pequenos comércios locais dentro da favela, da renda de um cômodo ou de um barraco ou do trabalho doméstico na região. Algumas vezes, uma e outra forma ao mesmo tempo; outras vezes, nenhuma delas. Grande parte das famílias não tem estabilidade na renda familiar para arcar com os custos da moradia em outros locais – especialmente nos conjuntos habitacionais de interesse social, sobre os quais recaem parcelas de financiamento e condomínio.

A alternativa, que prevê o financiamento dos apartamentos, foi apresentada sem o levantamento das condições socioeconômicas das famílias atingidas. Como relata uma moradora da favela da Linha, muitas pessoas ali vivem em situação de grande vulnerabilidade, “vão se virando da melhor forma que dá, mal conseguem pagar a taxinha d’água”. Apesar da proposta colocada para consulta pública apontar a possibilidade de combinar locação social por autogestão com programas de geração de renda, nenhuma alternativa que não a compra das unidades foi discutida durante as reuniões.

A Sehab não tem se colocado de forma responsável pelo atendimento das famílias. Durante um dos encontros, o secretário Fernando Chucre colocou a secretaria como uma “beneficiária do empreendimento”, tal como seriam as favelas – isso porque, a construção dos novos empreendimentos habitacionais representaria um investimento que não estava previsto no orçamento. Ainda segundo Chucre, o grande problema habitacional de São Paulo é o financiamento da construção dos empreendimentos, um problema que o PIU, tal como as Parcerias Público-Privadas, podem minimizar. Dessa forma, parecia deixar claro que, sem os recursos do PIU, não faria nenhuma intervenção na área, o que claramente influenciou os moradores a apoiarem o projeto.

Ainda, grande parte dos questionamentos não foram respondidos sob a alegação de que seriam amplamente debatidos no âmbito do Conselho Gestor das ZEIS da favela da Linha e do Nove. De fato, pelas regras do Plano Diretor de São Paulo, qualquer intervenção em área de ZEIS deve ser discutida e aprovada pelo Conselho Gestor, formado por representantes dos moradores, do Executivo e da sociedade civil organizada. Contudo, até o momento, o conselho não foi constituído pela Prefeitura, o que contraria o Plano Diretor e dificulta a participação das famílias no processo. O Secretário Municipal de Habitação, endossado por representantes da SP Urbanismo, sugeriu que a constituição do Conselho Gestor seja feita apenas quando o projeto de lei que instituir o PIU já tiver sido aprovado. Além disso, colocou a preocupação de que os conselhos das ZEIS e do PIU entrem em conflito, sugerindo que seja definida uma forma de subordinação de um conselho ao outro para que isso não aconteça.

Tais questões apresentam dois riscos às famílias: o primeiro, de que a questão da moradia precise se adequar às determinações dos estudos jurídicos e econômicos, que estarão definidos em lei, sem que haja um debate real sobre as necessidades de atendimento habitacional; e, segundo, de que as decisões que venham a ser feitas no Conselho Gestor da ZEIS estejam subordinadas ao Conselho do PIU, a depender do desenho de gestão que seja definido na lei. 

Soma-se a isso o fato de que o debate foi constantemente reduzido à dicotomia simplista de viabilizar ou não o projeto. Houve um tom de ameaça de inviabilização do projeto, por parte da SP Urbanismo, caso continuassem sendo discutidas medidas que pudessem colocar em risco as métricas das planilhas de cálculo de viabilidade econômico-financeira do grupo proponente. O interesse privado parecia estar no centro do debate, não o interesse público.

A discussão precisa ser aprofundada já, com a imediata criação do Conselho Gestor das ZEIS e ampla participação das famílias da favela da Linha, do Nove, e do Conjunto Madeirite.

* Débora Ungaretti é advogada, mestranda em Planejamento Urbano e Regional na FAUUSP e pesquisadora do LabCidade. 

Larissa Lacerda é socióloga, mestra em planejamento urbano pelo IPPUR/UFRJ e doutoranda em Sociologia na FFLCH/USP. Atualmente, é pesquisadora do LabCidade.

 

Mais um capítulo da novela “O Templo de Salomão contra a ZEIS”: final feliz?

Caio Santo Amore*

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Imagem do Templo de Salomão.  Foto: Google Earth

O ObservaSP já publicou alguns posts que tratam direta e indiretamente do caso do Templo de Salomão da Igreja Universal do Reino de Deus (IURD): um megaempreendimento que é considerado um dos maiores edifícios religiosos do país e que foi construído em um terreno localizado na Av. Celso Garcia, no Belém, que estava gravado como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Depois de quase dez anos de polêmicas, o caso parece estar próximo de um desfecho, que compensará uma série de irregularidades do processo de aprovação e construção do templo. A igreja irá transferir à municipalidade um outro imóvel na própria região, para que seja destinado exclusivamente para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS).

As ZEIS são categorias de zoneamento que visam à urbanização e regularização de favelas e assentamentos precários ou conjuntos de promoção pública, no caso de serem demarcadas sobre áreas já ocupadas, ou implicam em exigências aos proprietários e empreendedores de imóveis ou terrenos vazios, para que se priorize a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). O Templo de Salomão foi construído sobre uma ZEIS tipo 3 e, segundo a legislação urbanística vigente à época (Plano Diretor Estratégico, Lei nº 13.430/2002, Plano Regional Estratégico Lei nº 13.885/ 2004 e Decreto de HIS nº 44.664/2004), deveria ter destinado pelo menos 50% de seu potencial construtivo para uso habitacional. Os procedimentos que garantiram o início das obras e a sua conclusão sem que essa exigência fosse cumprida são repletos de violações que já foram publicizadas tanto aqui no blog quanto na grande imprensa.

O “fato consumado” obrigou a gestão de Fernando Haddad a encontrar meios para contornar uma lista de infrações, viabilizar as autorizações e alvarás definitivos para o funcionamento do templo e obrigar a empresa religiosa transnacional a compensar a falta de reserva de áreas para a produção habitacional de interesse social. Ou seja, a gestão teve que encontrar alternativas à proposta de “desfazimento”, que implicaria na demolição do templo e que chegou a ser levantada pelo Ministério Público.

Imagem mostra mudanças no terreno onde Templo de Salomão foi construído irregularmente. Fontes: Google Earth

Paralelamente à aprovação do Plano Diretor e do Zoneamento, um Projeto de Lei foi apresentado para criar procedimentos para que as unidades habitacionais não previstas em empreendimentos aprovados ou construídos em ZEIS pudessem ser compensadas em outro terreno. Depois de alguns debates e da pressão dos movimentos de luta por moradia, que temiam que o instrumento de “zoneamento inclusivo” findasse inócuo, pois a produção no território demarcado poderia ser trocada por terreno em outro local ou por recursos financeiros, mudanças foram feitas e resultaram na lei 16.237/2015. O assunto já foi discutido aqui no blog, mas não custa destacar que os procedimentos só são aplicáveis a empreendimentos aprovados ou construídos antes do novo Plano Diretor, que o terreno ou imóvel a ser doado deve estar na macrozona de estruturação e qualificação urbana, na mesma Subprefeitura ou na Subprefeitura da Sé, que deve apresentar todas as condições para a construção de habitação de interesse social e ser repassado à COHAB-SP mediante aprovação do Conselho Municipal de Habitação (CMH). O cálculo da área de compensação é feito pela Secretaria de Licenciamento (SEL).

No caso em questão, a SEL apresentou um cálculo de 17.173,84 m² de terreno a ser doado, que equivale a área computável acrescida em função do projeto modificativo. A Igreja aceitou, apesar de contestar a conta da prefeitura em pouco mais de 2 mil m² (afirmando se tratar de 15.088,00 m²). Não tivemos acesso à memória de cálculo da secretaria, mas, consultando os dados de IPTU pelo portal Geosampa, acreditamos que a conta seja justamente 50% da somatória das áreas dos imóveis da quadra onde está localizado o templo, remembrados para viabilizar o empreendimento. Quase todos aparecem como sendo de propriedade da Igreja Universal do Reino de Deus.

Segundo informou a COHAB ao CMH na reunião ordinária do dia 22 de setembro, a Igreja apresentou opções de imóveis na Av. Presidente Wilson, na Av. do Estado e outra opção no Brás, que foram sendo descartadas ou por estarem fora do perímetro definido pela lei municipal ou por não alcançarem o montante de área exigido. Chegou-se enfim a uma área de 17.200,00 m², que será desmembrada de um imóvel maior, com acesso pela Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Maluf. O terreno está a cerca de 2,5 km do templo, onde, afinal, deveriam ter sido produzidas as habitações de interesse social, nas proximidades da antiga FEBEM, hoje transformada no Parque Estadual do Belém, da ETEC Parque Belém e de outros equipamentos públicos. Há no local um galpão sem uso, que deverá ser demolido. Uma linha de alta tensão passa pela área e deverá ser desviada, evitando perda de potencial construtivo. Além disso, após a demolição do galpão existente, a Igreja deverá realizar estudos que comprovem a inexistência de contaminação residual do solo, e, se for o caso, dar solução para o problema. De acordo com o que informou a Folha de S. Paulo em matéria recente, o preço pago pelos evangélicos para a aquisição do terreno foi de R$ 38 milhões. O imóvel oferecido como compensação passará a compor o patrimônio da COHAB-SP e tanto o recebimento quanto a destinação da área devem ser aprovados pelo CMH. A COHAB estima que a área comporta entre 500 e 700 unidades habitacionais, dependendo do projeto de implantação e edificações, bem como da inclusão de outros usos no empreendimento.

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Terreno na Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Mauf, deve ser transferido à prefeitura construir HIS. Foto: Google Earth

O caso parece estar chegando a um “final feliz”. A gestão do prefeito Fernando Haddad teve que lidar com essa violação da legislação urbanística por grandes empreendedores imobiliários, que foi uma prática corrente da gestão anterior e já levou à condenação de ex-funcionários. Tratou-se de uma violação cometida por uma grande empresa, proprietária de uma das maiores redes de comunicação do país, contra a população de baixa renda que poderia ser beneficiada pela produção habitacional na área central. As ZEIS são um instrumento de zoneamento, que coage proprietários a produzir HIS, unidades essas que podem ser comercializadas mediante certos critérios. Como zoneamento, demarcam no território do município quais são as áreas em que a sociedade decidiu priorizar a moradia de famílias de baixa renda. Como toda localização, essas zonas são únicas e não podem ser repetidas, pois são produtos sociais presos ao solo. Acreditamos que o exercício de se calcular a infração e negociar um imóvel que tenha alguma equivalência em termos de oferta de infraestrutura, equipamentos e condições urbanas pode inaugurar uma prática diferente das frequentes anistias, que beneficiam também às elites e desmoralizam os instrumentos e regras para o desenvolvimento urbano.

A doação dessa área ao patrimônio público e a submissão do que será feito ali à decisão de um conselho com participação ampla da sociedade civil e de movimentos populares é um alento e uma expectativa de que a próxima gestão dê continuidade ao processo: que o terreno seja recebido como compensação pela infração, que ali sejam construídas as habitações de interesse social que não foram feitas no empreendimento original e que essas unidades sejam efetivamente ocupadas por famílias pobres e vulneráveis que terão a possibilidade rara na nossa cidade de viverem em uma área central, bem localizada. Esse, sim, um “final feliz”.

* Caio Santo Amore é professor do departamento de tecnologia da FAU USP e membro do Conselho Municipal de Habitação – CMH