Mais um capítulo da novela “O Templo de Salomão contra a ZEIS”: final feliz?

Caio Santo Amore*

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Imagem do Templo de Salomão.  Foto: Google Earth

O ObservaSP já publicou alguns posts que tratam direta e indiretamente do caso do Templo de Salomão da Igreja Universal do Reino de Deus (IURD): um megaempreendimento que é considerado um dos maiores edifícios religiosos do país e que foi construído em um terreno localizado na Av. Celso Garcia, no Belém, que estava gravado como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Depois de quase dez anos de polêmicas, o caso parece estar próximo de um desfecho, que compensará uma série de irregularidades do processo de aprovação e construção do templo. A igreja irá transferir à municipalidade um outro imóvel na própria região, para que seja destinado exclusivamente para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS).

As ZEIS são categorias de zoneamento que visam à urbanização e regularização de favelas e assentamentos precários ou conjuntos de promoção pública, no caso de serem demarcadas sobre áreas já ocupadas, ou implicam em exigências aos proprietários e empreendedores de imóveis ou terrenos vazios, para que se priorize a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). O Templo de Salomão foi construído sobre uma ZEIS tipo 3 e, segundo a legislação urbanística vigente à época (Plano Diretor Estratégico, Lei nº 13.430/2002, Plano Regional Estratégico Lei nº 13.885/ 2004 e Decreto de HIS nº 44.664/2004), deveria ter destinado pelo menos 50% de seu potencial construtivo para uso habitacional. Os procedimentos que garantiram o início das obras e a sua conclusão sem que essa exigência fosse cumprida são repletos de violações que já foram publicizadas tanto aqui no blog quanto na grande imprensa.

O “fato consumado” obrigou a gestão de Fernando Haddad a encontrar meios para contornar uma lista de infrações, viabilizar as autorizações e alvarás definitivos para o funcionamento do templo e obrigar a empresa religiosa transnacional a compensar a falta de reserva de áreas para a produção habitacional de interesse social. Ou seja, a gestão teve que encontrar alternativas à proposta de “desfazimento”, que implicaria na demolição do templo e que chegou a ser levantada pelo Ministério Público.

Imagem mostra mudanças no terreno onde Templo de Salomão foi construído irregularmente. Fontes: Google Earth

Paralelamente à aprovação do Plano Diretor e do Zoneamento, um Projeto de Lei foi apresentado para criar procedimentos para que as unidades habitacionais não previstas em empreendimentos aprovados ou construídos em ZEIS pudessem ser compensadas em outro terreno. Depois de alguns debates e da pressão dos movimentos de luta por moradia, que temiam que o instrumento de “zoneamento inclusivo” findasse inócuo, pois a produção no território demarcado poderia ser trocada por terreno em outro local ou por recursos financeiros, mudanças foram feitas e resultaram na lei 16.237/2015. O assunto já foi discutido aqui no blog, mas não custa destacar que os procedimentos só são aplicáveis a empreendimentos aprovados ou construídos antes do novo Plano Diretor, que o terreno ou imóvel a ser doado deve estar na macrozona de estruturação e qualificação urbana, na mesma Subprefeitura ou na Subprefeitura da Sé, que deve apresentar todas as condições para a construção de habitação de interesse social e ser repassado à COHAB-SP mediante aprovação do Conselho Municipal de Habitação (CMH). O cálculo da área de compensação é feito pela Secretaria de Licenciamento (SEL).

No caso em questão, a SEL apresentou um cálculo de 17.173,84 m² de terreno a ser doado, que equivale a área computável acrescida em função do projeto modificativo. A Igreja aceitou, apesar de contestar a conta da prefeitura em pouco mais de 2 mil m² (afirmando se tratar de 15.088,00 m²). Não tivemos acesso à memória de cálculo da secretaria, mas, consultando os dados de IPTU pelo portal Geosampa, acreditamos que a conta seja justamente 50% da somatória das áreas dos imóveis da quadra onde está localizado o templo, remembrados para viabilizar o empreendimento. Quase todos aparecem como sendo de propriedade da Igreja Universal do Reino de Deus.

Segundo informou a COHAB ao CMH na reunião ordinária do dia 22 de setembro, a Igreja apresentou opções de imóveis na Av. Presidente Wilson, na Av. do Estado e outra opção no Brás, que foram sendo descartadas ou por estarem fora do perímetro definido pela lei municipal ou por não alcançarem o montante de área exigido. Chegou-se enfim a uma área de 17.200,00 m², que será desmembrada de um imóvel maior, com acesso pela Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Maluf. O terreno está a cerca de 2,5 km do templo, onde, afinal, deveriam ter sido produzidas as habitações de interesse social, nas proximidades da antiga FEBEM, hoje transformada no Parque Estadual do Belém, da ETEC Parque Belém e de outros equipamentos públicos. Há no local um galpão sem uso, que deverá ser demolido. Uma linha de alta tensão passa pela área e deverá ser desviada, evitando perda de potencial construtivo. Além disso, após a demolição do galpão existente, a Igreja deverá realizar estudos que comprovem a inexistência de contaminação residual do solo, e, se for o caso, dar solução para o problema. De acordo com o que informou a Folha de S. Paulo em matéria recente, o preço pago pelos evangélicos para a aquisição do terreno foi de R$ 38 milhões. O imóvel oferecido como compensação passará a compor o patrimônio da COHAB-SP e tanto o recebimento quanto a destinação da área devem ser aprovados pelo CMH. A COHAB estima que a área comporta entre 500 e 700 unidades habitacionais, dependendo do projeto de implantação e edificações, bem como da inclusão de outros usos no empreendimento.

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Terreno na Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Mauf, deve ser transferido à prefeitura construir HIS. Foto: Google Earth

O caso parece estar chegando a um “final feliz”. A gestão do prefeito Fernando Haddad teve que lidar com essa violação da legislação urbanística por grandes empreendedores imobiliários, que foi uma prática corrente da gestão anterior e já levou à condenação de ex-funcionários. Tratou-se de uma violação cometida por uma grande empresa, proprietária de uma das maiores redes de comunicação do país, contra a população de baixa renda que poderia ser beneficiada pela produção habitacional na área central. As ZEIS são um instrumento de zoneamento, que coage proprietários a produzir HIS, unidades essas que podem ser comercializadas mediante certos critérios. Como zoneamento, demarcam no território do município quais são as áreas em que a sociedade decidiu priorizar a moradia de famílias de baixa renda. Como toda localização, essas zonas são únicas e não podem ser repetidas, pois são produtos sociais presos ao solo. Acreditamos que o exercício de se calcular a infração e negociar um imóvel que tenha alguma equivalência em termos de oferta de infraestrutura, equipamentos e condições urbanas pode inaugurar uma prática diferente das frequentes anistias, que beneficiam também às elites e desmoralizam os instrumentos e regras para o desenvolvimento urbano.

A doação dessa área ao patrimônio público e a submissão do que será feito ali à decisão de um conselho com participação ampla da sociedade civil e de movimentos populares é um alento e uma expectativa de que a próxima gestão dê continuidade ao processo: que o terreno seja recebido como compensação pela infração, que ali sejam construídas as habitações de interesse social que não foram feitas no empreendimento original e que essas unidades sejam efetivamente ocupadas por famílias pobres e vulneráveis que terão a possibilidade rara na nossa cidade de viverem em uma área central, bem localizada. Esse, sim, um “final feliz”.

* Caio Santo Amore é professor do departamento de tecnologia da FAU USP e membro do Conselho Municipal de Habitação – CMH

Regularização das Zeis: substitutivo ao PL 157 é aprovado

Por Equipe observaSP e colaboradores

No dia 2 de julho, foi aprovado na Câmara Municipal um substitutivo ao Projeto de Lei 157 (sancionado esta semana pela Prefeitura como Lei 16.237/2015), que tenta evitar graves ameaças às Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) contidas no texto original. Como já comentamos aqui, o PL 157, com a intenção de regularizar o que havia sido já construído de forma irregular em algumas Zeis, como o Templo de Salomão, enfraquecia um dos principais sentidos dessas zonas, que é garantir reserva fundiária em localização adequada para produção de habitação de interesse social – HIS.

Isso porque o texto original do PL 157 permitia ao incorporador que não desejasse construir HIS – como determinado pela Lei 13.885/2004 – no seu terreno pudesse pagar contrapartida financeira para o Fundo Municipal de Habitação ou doar outra área à Cohab, para que esta se ocupasse de construir as unidades habitacionais referentes ao terreno original. Por essa razão, movimentos de moradia, urbanistas e organizações de defesa dos direitos urbanos divulgaram o manifesto “Nenhuma Zeis a Menos”, que apoiamos e publicamos aqui no blog.

Mas quais são as novidades do substitutivo aprovado, afinal? Em primeiro lugar, o novo texto se aplica apenas a projetos já aprovados e construídos até a data em que entrou em vigor o novo Plano Diretor. Ou seja, não interferirá nos novos projetos, nem tem qualquer incidência sobre alvarás já expedidos ou projetos em aprovação que também desvirtuem o sentido das Zeis.

Além disso, não será mais permitido que o proprietário em situação irregular doe para o Fundo Municipal de Habitação o valor correspondente à área do seu terreno onde deveriam ter sido implementadas habitações de interesse social. De acordo com o texto do substitutivo, para se regularizar, o proprietário deverá doar outro terreno, na mesma subprefeitura ou na subprefeitura da Sé, com área suficiente para construir o mesmo potencial que deve ser construído em uma Zeis 3 atualmente, de acordo com o Plano Diretor.

Dois ganhos para as Zeis (que também podem ser compreendidos como penalidades para quem construiu irregularmente) foram incorporados nesta versão do PL: o aumento do percentual de área construída total para HIS, que na Lei 13.885/2004 era de 40%, e que no atual Plano Diretor é de 60%; além da doação do terreno, que passa a ser de propriedade pública. Ou seja, quem burlou a lei terá uma penalidade.

Ainda, a aprovação de toda a operação deverá passar por discussão e aprovação no Conselho Municipal de Habitação, garantindo que o terreno a ser doado e sua destinação para HIS estejam de acordo com a política de habitação discutida no órgão.

Apesar de a aprovação do substitutivo ser um resultado positivo da mobilização contrária ao PL apresentado originalmente, não podemos celebrá-la como uma vitória. Em primeiro lugar porque, se o PL impede que conquistas sejam desfeitas, não exatamente avança na consecução dos objetivos do Plano Diretor e de um de seus principais instrumentos, as Zeis. Além disso, o ideal seria que não ocorressem mais fraudes do tipo na aprovação de empreendimentos, que a fiscalização fosse eficiente, que irregularidades não existissem e que, quando isso acontecesse, fossem desfeitas, cumprindo a lei como deve ser.

Mas diante das dificuldades nos processos de regularização, e das ameaças representadas pelo PL 157, as mudanças propostas no substitutivo são, sim, positivas. E, sem dúvida, são fruto da pressão de movimentos e organizações que desde o primeiro momento se posicionaram firmemente contra o PL.

Produção de HIS no Porto Maravilha: quantas moradias, onde e para quem?

Confira abaixo artigo de Ana Paula Soares, Mariana Werneck e Orlando Santos Junior, pesquisadores do Observatório das Metrópoles (UFRJ) que vêm monitorando as obras de revitalização da região portuária do Rio de Janeiro (Porto Maravilha), no âmbito do projeto “Estratégias e instrumentos de planejamento e regulação urbanística voltados à implementação do direito à moradia e à cidade no Brasil”, do qual o observaSP também faz parte, juntamente com o Lehab, de Fortaleza.

A pesquisa da equipe do Rio de Janeiro tem como foco as obras do Projeto Porto Maravilha, mais especificamente, a avaliação das ações voltadas para a habitação de interesse social no porto e a forma como as famílias que já viviam na região estão participando do processo. Este artigo faz um balanço da segunda reunião temática do processo de elaboração do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto (PHIS Porto), e discute a produção habitacional na área portuária. Boa leitura!
Foto: Observatório das Metrópoles

Foto: Observatório das Metrópoles

Por Ana Paula Soares Carvalho, Mariana Werneck e Orlando Santos Junior

No dia 25 de junho, quinta-feira passada, foi realizada a segunda reunião temática do processo de elaboração do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto (PHIS Porto), dedicado a discussão da produção habitacional na área portuária. A equipe de pesquisa do Observatório das Metrópoles Rio vem acompanhando este processo desde o início e produzindo informes semanais para o Boletim do Observatório. O registro das reuniões anteriores pode ser lido nas edições anteriores.

Por um Plano de Habitação de Interesse Social no Porto Maravilha
Plano de HIS do Porto Maravilha: que diagnóstico? Que participação?

Como na primeira, esta reunião também foi aberta pelo presidente da CDURP, Alberto Silva, que expôs as propostas da CDURP para o tema produção habitacional a partir de uma apresentação cujo conteúdo compreendia os objetivos do plano, o que está sendo atualmente produzido e as metas para a produção de habitação de interesse social no Porto Maravilha. Tomando como referência a exposição realizada, há vários pontos de questionamento e várias questões em jogo.

Os objetivos do PHIS Porto
A primeira finalidade do plano seria responder à demanda apontada pelo diagnóstico. Logo de início, um problema: na reunião destinada à discussão do diagnóstico, não foram apresentadas várias informações primordiais para se determinar a demanda, tais como o mapeamento dos imóveis públicos e privados, vazios e subutilizados. Mas existe uma outra questão fundamental. De que demanda está se falando? A demanda atual, relativa ao déficit e à precariedade habitacional, levando-se em conta os moradores e às moradias atualmente existentes na área portuária? Ou essa demanda atual acrescida da demanda decorrente da projeção de aumento populacional na região? Em outras palavras, o plano da área portuária deve prever a produção de habitação de interesse social para o atendimento tanto da demanda atual como também  para receber parte da população que se deseja atrair para a região, conforme prevê a operação urbana.

Já o segundo objetivo apresentado visa à captação de recursos do programa Minha Casa Minha Vida por meio de parcerias com o governo federal. Neste caso, apesar de ser interessante captar recursos federais, chama atenção o fato de não estarem sendo previstos recursos da operação urbana. Tendo em vista a Lei Complementar 101/2009, que afirma ser a promoção de Habitação de Interesse Social uma das principais diretrizes da operação urbana, é preciso que haja finalmente a definição de um percentual dos recursos da própria operação urbana para sua produção no Porto Maravilha. Isso se revela de extrema importância em um momento no qual o programa federal já sofre com a redução de recursos pela política de ajuste fiscal.

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Hotel Cambridge: por que não é possível construir HIS no centro de São Paulo?

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Por Caio Santo Amore, Celso Sampaio, Flávio Higuchi e Rafael Borges Pereira*

Na reunião ordinária do Conselho Municipal de Habitação de 23 de abril de 2015, a COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação) apresentou uma solicitação de voto que surpreendeu a vários conselheiros: propunha a realização de uma Parceria-Público-Privada em um edifício localizado na Av. Nove de Julho, onde funcionou o Hotel Cambridge até o ano 2003. A proposta, que tinha sido retirada naquela ocasião, voltou à pauta da reunião do dia 25 de junho com muito poucas modificações. Dessa vez, dada a polêmica do assunto, a COHAB-SP retirou novamente a solicitação de voto, mas o debate foi realizado entre os conselheiros. O caso merece reflexão sobre o papel do poder público na viabilização de habitação de interesse social no centro.

Pelo menos nove anos antes de encerrar completamente as atividades, o Hotel ainda se manteve como um espaço para festas “descoladas”, utilizando os espaços do térreo e da sobreloja. Esvaziado e sem cumprir sua função social, como ocorre com tantos outros edifícios da área central, foi ocupado por famílias organizadas pelos movimentos de luta por moradia em 23 de novembro de 2012. Desde então, as famílias mantêm o imóvel – na primeira limpeza coletiva, foram retiradas mais de 15 toneladas (50 caminhões) de lixo e entulho – e vêm pressionando o poder público a viabilizar ali um empreendimento habitacional. Seria uma operação denominada retrofit no jargão da arquitetura, que transformaria os quartos de hotel em apartamentos, atendendo a uma demanda fundamental de produção habitacional para população de baixa renda em áreas centrais.

A ação do movimento já tinha obrigado a gestão anterior da prefeitura a adquirir o prédio, o que ocorreu em 2011, por um valor de 6,5 milhões de reais oriundos do FMH (Fundo Municipal de Habitação). Além disso, o edifício foi gravado, tanto na lei do Plano Diretor Estratégico (2014) como no Projeto de Lei do Zoneamento em tramitação na Câmara (2015), como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) do tipo 3. Sendo uma ZEIS 3, pelo menos 60% da área construída deve ser destinada a habitação para famílias com renda de até 3 salários mínimos e apenas 20% pode ter outros usos, incluindo a habitação para o mercado popular (conforme Quadro 4 do Plano Diretor Estratégico).

Não é de hoje que se discute a necessidade de que edifícios e outros imóveis vazios em áreas centrais e bem localizadas sejam viabilizados para habitação de interesse social, aproximando a população mais pobre e mais vulnerável de regiões “dotadas de cidade”, repletas de equipamentos públicos, infraestrutura, acesso a comércios e serviços e próximas às áreas que mais concentram empregos. Essas políticas tenderiam a diminuir deslocamentos e os impactos negativos sobre a cidade como um todo. Ou seja, além da necessidade de se equipar as áreas periféricas onde estão os mais pobres, é premente que os pobres estejam nas regiões já dotadas de equipamentos. O caso do Hotel Cambridge poderia ser mais um dos (raros) exemplos de realização dos princípios de integração dos pobres na cidade. Mas essa não parece ser a ideia da COHAB-SP. Continuar lendo

Novo manifesto em defesa das Zeis

nenhuma_zeis_amenosO PL 157/2015 retrocede a garantia de direito à moradia. É ilegal e antidemocrático! Ao enviar o Projeto de Lei 157/2015 para a Câmara Municipal, a Prefeitura de São Paulo sinaliza que não acredita mais nas ZEIS bem localizadas.

A mesma Prefeitura que ampliou e aperfeiçoou as ZEIS no Plano Diretor enviou para Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 157/2015, que abre um perigoso precedente de esvaziamento do papel estratégico das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) porque permite a troca de áreas demarcadas como ZEIS por dinheiro ou outro terreno.

E qual a importância das ZEIS?

As ZEIS foram concebidas a partir da luta pela reforma urbana para reconhecer, consolidar  e incluir assentamentos precários na cidade, transformando-se num importante instrumento de luta por terra urbanizada para moradia popular e regularização fundiária. As ZEIS evoluíram para a demarcação de áreas vazias ou subutilizadas em bairros com qualidade de vida onde prioritariamente devem ser feitas moradias populares.  

Por que somos contra o PL 157/2015?

1 – Porque não queremos abrir mão da boa localização das ZEIS!

O fundamental nas ZEIS é a boa localização. E, por isso, não pode ser trocada por outro lugar ou por dinheiro. Gravar uma área como ZEIS significa reservá-la para os mais pobres para superar a ditadura do mercado imobiliário. É, portanto, um instrumento para evitar a segregação urbana.

2 – Porque o PL permite que sejam dados outros usos às ZEIS que excluem a moradia popular!

Ao permitir a troca do terreno por outro ou pagamento em dinheiro, esse projeto de lei desvia a destinação de áreas demarcadas como ZEIS para outros usos que não a moradia, desrespeitando o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.

3 – Porque ameaça áreas com ocupação já consolidada!

Ao tratar as ZEIS genericamente, o projeto de lei acaba com a estratégia fundiária do planejamento habitacional no município e expõe as populações mais vulneráveis que moram em áreas consolidadas (favelas, cortiços, loteamentos etc.) aos interesses do capital imobiliário e possíveis ações de remoção e despejo.

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O lugar da moradia popular

Na semana passada, a profª. Raquel Rolnik comentou sobre o Projeto de Lei 157/2015 em sua coluna no Jornal Folha de S. Paulo, que reproduzimos a seguir. Este PL desobriga proprietários de áreas em Zeis de construir habitação social em seus terrenos. Movimentos de moradia, organizações da sociedade civil e outras instituições já se posicionaram em manifesto contra a proposta. A tramitação do PL segue na Câmara Municipal e hoje (27) está na pauta da reunião ordinária da Comissão de Constituição, Justiça e Legislação Participativa. Confira abaixo o texto de Raquel Rolnik.

O lugar da moradia popular

Desde que começou o processo participativo de revisão da lei de zoneamento de São Paulo, algumas associações de moradores têm se manifestado contra a demarcação, em seus bairros, de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinadas à construção de moradias populares. Algo semelhante à mobilização contra a construção de uma estação de metrô em Higienópolis porque isso traria “gente diferenciada” para o bairro –lembram?

O fato é que construímos cidades partidas, que “exportam” permanentemente os pobres para as periferias, implicando em padrões insustentáveis de mobilidade, entre outras mazelas. Recentemente, sob enorme pressão das urgências habitacionais da cidade, as Zeis foram ampliadas e melhor definidas no novo Plano Diretor. Mas como uma espécie de praga político-cultural maldita, parece que o modelo segregacionista de cidade triunfa, sabotando todas as tentativas de rompê-lo.

Quando foram incluídas no zoneamento das cidades, nos anos 1980, as Zeis cumpriram o importante papel de tornar visíveis imensas áreas de assentamentos populares que, apesar de já existirem há gerações, eram brancos nos mapas e nas leis.

Nos anos 1990, além de “reconhecer” e indicar a urbanização e consolidação desses bairros, o instrumento evoluiu para a demarcação de áreas vazias ou subutilizadas, definindo seu uso futuro como Habitação de Interesse Social (HIS), como já era feito com as moradias de alta renda nos bairros jardins ou com áreas destinadas a prédios, comércio etc.

Em São Paulo, o Plano Diretor de 2002 demarcou tanto as Zeis de “regularização” como as de áreas vazias. De lá para cá, parte das “Zeis de vazios” virou, de fato, moradia popular. Mas sabemos que outra parte foi completamente desvirtuada para outros usos, como é o caso do Templo de Salomão, na zona leste, aprovado na gestão Kassab.

Com a justificativa de tentar regularizar casos como esse, a prefeitura enviou à Câmara Municipal o PL 157, que, basicamente, dá ao proprietário de um terreno localizado em Zeis a possibilidade de não produzir HIS no local, podendo produzi-la em outra área ou pagar valor correspondente ao Fundo Municipal de Habitação. Assim, ilegalidades ficariam resolvidas, bem como a insatisfação de quem não quer pobre por perto.

Dois erros graves marcam essa proposta: primeiro, cria-se uma regra de exceção para acolher uma ilegalidade, reiterando um mecanismo clássico -e perverso- da nossa ordem jurídica: as fronteiras móveis entre o legal e o ilegal. Afinal, uma lei includente não aplicada pode ser sabotada por outra que relativiza sua aplicação. Em segundo lugar, ao permitir que as Zeis possam ser trocadas por dinheiro ou terras para que se construa HIS bem longe, desconstitui-se o sentido principal do instrumento, que é garantir bons lugares para a produção de HIS.

Que moradores que não querem ter vizinhos pobres se mobilizem para debater o tema publicamente nas audiências e espaços de diálogo me parece legítimo, ainda que eu discorde desse ponto de vista. Mas apresentar PL “paralelo”, no momento em que a lei de zoneamento está sendo revista, para acertar as irregularidades de alguns, abrindo brechas para outros, reforça práticas conservadoras e segregacionistas que devem, a meu ver, acabar.

*Texto originalmente publicado no Caderno Cotidiano da Folha.

Equipes do LabCidade/observaSP participam do XVI Enanpur

xvi enanpur

Entre os dias 18 e 22 de maio, os pesquisadores do LabCidade da FAU USP – incluindo a equipe do observaSP – estarão em Belo Horizonte, participando da 16ª edição do Enanpur – Encontro Nacional da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional. Confira abaixo a agenda dos nossos pesquisadores e um pequeno resumo de cada apresentação.

Para consultar a programação completa do evento, clique aqui. Os anais também estão disponíveis aqui.

Sessões Livres:

18 de maio (segunda)
Horário: 17:30 – 19:15
Sala: Auditório Outro Preto
SL-04. Análise das condições de inserção urbana do Programa Minha Casa Minha Vida nas cidades brasileiras: segregação e negação do direito à cidade
Coordenador: Luis Renato Bezerra Pequeno (UFC)
Expositores:
Adauto Lúcio Cardoso (UFRJ);
Danielle Klintowitz (Instituo Pólis);
Raquel Rolnik (USP);
José Júlio Ferreira Lima (UFPA),
Roberta Menezes Rodrigues (UFPA).
Resumo: Passados 5 anos do lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), os números oficiais apontam para mais de 3 milhões de unidades habitacionais contratadas. Distribuído por todas as unidades da federação, o programa adotou no seu início o déficit habitacional estadual como parâmetro para definir as metas a serem cumpridas, atendendo a percentuais pré-estabelecidos segundo as diferentes faixas de renda definidas para o mesmo.

Tendo como alvo principal os municípios com população superior a 50 mil habitantes, o PMCMV permitiu a disseminação de empreendimentos habitacionais em centenas de municípios, sejam eles metropolitanos ou não, trazendo no curto prazo impactos no processo de crescimento destas cidades. Nesta sessão livre, pretende-se apresentar os resultados obtidos através de pesquisa em rede que teve como objetivo comum realizar a análise sobre os processos de inserção urbana dos conjuntos construídos para a chamada Faixa 1, voltados a famílias de mais baixa renda.

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Vila Itororó: canteiro aberto para novas formas de morar

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Ilustração: Mathews Vichr Lopes

Por Simone Gatti*

Quando o projeto “Vila Itororó – Canteiro Aberto” foi anunciado na imprensa no mês passado, a notícia gerou certa desconfiança. O que ficou na memória coletiva sobre o desfecho da história da Vila – localizada no bairro da Bela Vista – e de seus moradores foi a tentativa de implantação de um projeto cultural de iniciativa da Prefeitura Municipal de São Paulo que culminou no despejo de 73 famílias, após seis longos anos de resistência e negociações por um atendimento habitacional minimamente justo.

A AMAVILA, Associação de Moradores que batalhou insistentemente contra o decreto de desapropriação assinado pelo então prefeito José Serra, em 2006, e contra os 20 mil reais oferecidos como carta de crédito pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab),[i] se tornou referência para outras lutas urbanas que se sucederiam a ela.

Entre agosto de 2011 e fevereiro de 2013, cerca de 220 pessoas deixaram suas casas na Vila Itororó para ocupar imóveis viabilizados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) através de um contrato de concessão onerosa de uso. Após cinco anos no imóvel, seria dado às famílias o direito à compra e venda das unidades. A maior parte das famílias permaneceu no bairro da Bela Vista, nos conjuntos Bela Vista A, na Rua São Vicente, e Bela Vista C, na Rua Conde de São Joaquim. E um menor número de moradores foi transferido para o empreendimento Bom Retiro C, na Rua Guilherme Maw, no bairro do Bom Retiro.

Para quem permaneceu no bairro, poucas mudanças se sucederam na vida cotidiana. Já para os moradores transferidos para a região do polo comercial de tecidos e vestuário do Bom Retiro, muita coisa mudou. Antônia Cândido, moradora da Vila Itororó por quase 30 anos, teve que lidar com perdas de diferentes origens. Os meses que precisou ficar alojada na casa de familiares na zona Norte, antes da liberação da nova unidade habitacional para a qual estava sendo realocada, repercutiram na necessidade de uma nova escola para o neto e na busca de um novo emprego para a filha.

Na nova casa, localizada em uma área predominantemente comercial, não há qualquer vestígio do bairro e das relações de vizinhança existentes na Vila Itororó. Não tem padaria, açougue, supermercado e hospital aos quais se possa chegar a curtas distâncias. No único espaço de lazer próximo, o Parque da Luz, “não se pode levar o neto pra andar de bicicleta, não pode fazer piquenique, não pode nada”, devido às regras estipuladas pela administração pública.

Mas, apesar das perdas, mora no centro, próximo ao trabalho, em região abastecida por transporte público, paga uma prestação mensal baixa e conseguiu, após muita negociação com o poder público, alojar cada um dos filhos em um apartamento, já que 28 m² seriam impensáveis para abrigar toda a família. Ainda assim, Antônia gostaria, muito, de voltar a morar na Vila Itororó, lugar onde passou a maior parte da vida, onde viu nascer seus filhos e netos. Há, no entanto, moradores que não pensam em retornar, pois já se acostumaram com a nova casa e enxergam a vida na Vila como algo do passado.

No momento do despejo, a hipótese de um dia voltar para a Vila era uma possibilidade inexistente. A Vila seria destinada para restauro e para implantação de um centro cultural, onde cafés e salas expositivas tomariam o lugar do que um dia foram as casas de aluguel construídas para os operários da construção civil em meados da década de 1920, tendo sido, a partir daí, popularizada e adensada ao longo dos anos. Voltar a morar ali era algo impensável.

A nova proposta de intervenção, que não exclui, mas se sobrepõe ao antigo projeto cultural da Prefeitura, trouxe novos horizontes para o destino da Vila e, quem sabe, para seus antigos moradores. O projeto está a cargo da Secretaria Municipal de Cultura, através de uma concessão de uso formalizada entre as diferentes instâncias do governo. As obras de restauro do palacete, do conjunto de casarios e do espaço público da Vila estão sendo viabilizadas pela Lei Rouanet e, durante este processo, um espaço de debate com a sociedade está sendo implementado para discutir os possíveis usos que o lugar terá no futuro.

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Manifesto em defesa das Zeis e da gestão democrática da terra urbana

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Foto: Ambiente Arquitetura Ltda.

Nenhuma Zeis a menos! Não ao retrocesso!

A Prefeitura de São Paulo enviou para análise da Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 157/2015 sob a justificativa de regular os critérios para a construção de moradia popular em Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS.

Na  verdade, o PL desregula as ZEIS. É um presente para o mercado imobiliário e só atende o interesse das incorporadoras e construtoras. É uma ação tresloucada que pode reverter uma conquista fundamental dos Movimentos de Moradia e da Cidade no Plano Diretor: Este PL pode acabar com destinação social das ZEIS bem localizadas.

Ele obstaculiza  e retrocede a garantia de direito a moradia. É inconstitucional e antidemocrático!

As ZEIS foram concebidas a partir da luta pela reforma urbana para reconhecer a existência, consolidar  e incluir assentamentos informais na cidade, se transformando num importante instrumento de luta por terra urbanizada para moradia popular.

Gravar uma área como ZEIS, significa reservá-la para os mais pobres, na tentativa de superar a ditadura do “maior e melhor uso” imposta pelo mercado imobiliário. É, portanto, um instrumento para evitar a segregação urbana.

Agora este Projeto de Lei coloca em risco esta importante conquista ao permitir que o proprietário do terreno fique dispensado de produzir moradia popular, desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor; ou:
  • Doe outra área para construção de HIS em uma ZEIS na mesma Subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor; ou:
  • Faça uma doação em dinheiro ao Fundo de Habitação. Neste caso, a Prefeitura recebe o terreno por um preço mais baixo que o de mercado e o proprietário fica livre para produzir o que quiser na antiga ZEIS.

O PL 157/2015, foi feito sem transparência, não foi discutido em quaisquer dos conselhos responsáveis pela construção da política habitacional e urbana, – CMH e CMPU. Ou seja, foi elaborado sem participação, desprezando o que há de mais importante neste tema: o debate democrático em todas as fases do processo.

O seu conteúdo reforça a campanha promovida pelo mercado imobiliário contra um zoneamento de caráter social, cria um procedimento de substituição de áreas de difícil fiscalização, reduz artificialmente o preço da terra em ZEIS em proveito dos proprietários, ameaça a permanência das favelas e ocupações bem localizadas, abre a porteira para que o conservadorismo avance na “desgravação” de ZEIS, atrapalha a política de valorização do cumprimento da função social da propriedade e contribui para a desqualificação da política habitacional de interesse social.

É uma proposta de antirreforma urbana e abre um perigoso precedente de esvaziamento do papel estratégico da Zeis como reserva de terra para moradia social em regiões bem localizadas se associa a aqueles que não desejam pobres morando em áreas mais nobres da cidade enfraquecendo a nossa luta em defesa das Zeis na futura Lei de Zoneamento.

Ao tratar de ZEIS como um todo, a proposta não apenas acaba com a estratégia fundiária do planejamento habitacional no município, como também expõe as populações mais vulneráveis que moram em favelas cravadas como ZEIS 1 e em ocupações demarcadas como ZEIS 3, aos interesses do capital imobiliário.

Podendo buscar um imóvel de menor valor ou a “armadilha” de doar recursos ao FMH, desgravando as Zeis em locais bem localizados, os empreendedores simplesmente abrirão mão de sua responsabilidade de também produzir habitação social, relegando ao Poder Público a construção de moradias em locais cada vez mais distantes e fora da cidade. Assim sendo, permitir esta substituição é trocar terra certa pela duvidosa. É tirar dos pobres para dar para os ricos!

Além disso, esta estratégia desconsidera que moradia digna é aquela bem localizada. Como a doação de terreno pode ocorrer no território da Subprefeitura, obrigatoriamente em outra ZEIS, cada proposta concretizada consome, necessariamente, ao menos, duas áreas. Ou seja, a sociedade organizada aumenta a quantidade de áreas em ZEIS no Plano Diretor, mas os proprietários em parceria com a Prefeitura reduzem esta área, mediante um pequeno pagamento, que no final das contas, será pago pelo consumidor dos empreendimentos de maior renda. Bom negócio pra todos, exceto para os que mais precisam.

Por isso, as entidades lutadoras, os movimentos sociais, os urbanistas comprometidos com a cidade, manifestam sua indignação com este Projeto de Lei e reivindicam sua imediata devolução ao Executivo, para que possa ser dado o seu correto destino, com debate democrático, nos fóruns e instâncias adequadas, reafirmando as ZEIS como territórios estratégicos para Moradia Popular, valorizando a iniciativa pública, a participação popular, a transparência, a autogestão na moradia, o controle social e o interesse público.

No Código Penal, 157 é igual a roubo. Na política urbana, é estelionato político!

PELA REJEIÇÃO INTEGRAL DO PL 157/15! DEVOLVE DONATO! RETIRA HADDAD!

ASSINAM ESTE MANIFESTO:

UNIÃO DOS MOVIMENTOS DE MORADIA DE SÃO PAULO, UMM/SP – CENTRAL DE MOVIMENTOS POPULARES, CMP – FRENTE DE LUTA PELA MORADIA, FLM – MOVIMENTO DE MORADIA PARA TODOS, MMPT – INCLUSA – CENTRO GASPAR GARCIA DE DIREITOS HUMANOS – Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade, LABCIDADE FAU-USP– Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos, LABHAB FAU-USP – Associação dos Moradores da Vila Chalot e Comunidade Água Branca – PEABIRU CENTRO DE TRABALHOS COMUNITÁRIOS E AMBIENTAIS – INSTITUTO CASA DA CIDADE.

PL 157: regulação para inviabilizar HIS em São Paulo

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Por Paula Santoro*

Já mostramos aqui no blog como as alternativas criadas na regulação da Cota de Solidariedade foram inviabilizando a produção de habitação de interesse social (HIS). Uma nova ameaça se avizinha, agora sobre as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis): trata-se do Projeto de Lei nº 157/2015, encaminhado pelo Executivo à Câmara de São Paulo em 15 de abril, que traz alternativas à produção de HIS nestas zonas. Uma audiência pública sobre o PL será realizada na Câmara Municipal nesta quarta-feira (6), às 13h. A partir daí, o PL pode ser encaminhado a qualquer momento para votação em plenário.

As Zeis foram inicialmente concebidas, no bojo da luta pela reforma urbana, para reconhecer a existência de assentamentos informais e viabilizar sua consolidação. Nos anos 1980, foram apelidadas de “Zeis de regularização”. Nos anos 2000, transformaram-se em zonas demarcadas sobre áreas consideradas subutilizadas, sem uso ou não edificadas nas quais seria exigida a produção prioritária de habitação de interesse social. Dessa vez, ficaram conhecidas como “Zeis de vazios”.

Hoje, o desafio é outro: criar reservas de terra para superar a ditadura do “maior e melhor uso” – imposta pelo mercado imobiliário ao buscar sua rentabilidade –, propondo o uso de interesse social em áreas bem localizadas e mais centrais. Ao mesmo tempo, as Zeis visam reverter o papel do zoneamento como reserva de terra e de condições urbanas para as elites, garantindo que o lugar dos pobres seja na cidade – em área já urbanizada, bem infraestruturada e com equipamentos –, e não fora dela. Dessa forma, são um instrumento para evitar a segregação urbana. Por isso, as Zeis de vazios sempre foram objeto de disputa: sai Plano Diretor, entra Plano Diretor, a luta pela reserva de terra para HIS, entendida como parte da luta pelo direito à moradia, continua.

O PL 157/2015, assim como as exceções que “mataram” a Cota de Solidariedade, traz alternativas à produção de HIS em Zeis no caso de empreendimentos em um conjunto de lotes contíguos. Ou seja, o empreendedor poderá não fazer habitação de interesse social no seu lote (!), desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor (Lei 16.050/14, Quadro 4);
  • Doe área para construção de HIS em uma Zeis na mesma subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor (Quadro 4). E atenção, essa doação poderá ser feita no prazo de vigência do alvará de aprovação, e não parece difícil protelar um alvará de aprovação em São Paulo (segundo o mercado, o difícil é aprovar rápido);
  • Ou, alternativamente, ao invés da doação do terreno, o Executivo pode aceitar uma doação em dinheiro em valor correspondente à área de terreno requerida para a implantação de HIS. Neste caso, o pagamento tem como referência a base de cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e deve obedecer a uma fórmula que chega a atingir 80% do maior valor do metro quadrado dos lotes envolvidos. A doação vai para o Fundo Municipal de Habitação, devendo ser utilizada para compra de terrenos e edificação, no mínimo da área construída de HIS prevista pelo Plano Diretor;
  • Por fim, a conclusão dos demais usos do empreendimento está vinculada à conclusão da HIS. Mas, como a gente sabe, é possível obter conclusões parciais de uma obra (vide o Templo de Salomão, que conseguiu inaugurar provisoriamente o empreendimento). Por que seria diferente neste caso?

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