Revisão extemporânea do zoneamento de São Paulo: Para quê? Para quem?

Por Raquel Rolnik*

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Ilustra: LabCidade

A Prefeitura de São Paulo está realizando um processo de “revisão e readequação” da Lei de Zoneamento da cidade, que foi completamente revista e alterada há pouco mais de um ano, em um longo processo que sucedeu a elaboração do mais recente Plano Diretor de São Paulo. De acordo com o texto de introdução constante no site gestão urbana a motivação para esta nova revisão é a “necessidade de ajustes nos dispositivos para melhor aplicação da lei”.

O poder público municipal afirma no mesmo documento, que o processo foi iniciado em janeiro, com um “estudo da aplicabilidade dos instrumentos” e que, desde o dia 26 de maio e até o dia 5 de junho, realiza uma “consulta pública” para colher propostas de mudanças nos dispositivos. Dois dias depois de finalizada a consulta, a gestão apresentará uma “minuta participativa” que deverá ser discutida em audiências regionais e encaminhada à Câmara Municipal.

Cabe, antes de mais nada, uma explicação: os tais “dispositivos” do zoneamento que aparecem como objetos da consulta, tais como “cota parte máxima”, “gabarito máximo”, “cota ambiental”, entre outros, foram inseridos no Zoneamento como instrumentos de implementação de uma estratégia contida no Plano Diretor.

Explicando um pouco mais: a cota parte máxima, por exemplo, limita o tamanho dos novos apartamentos em regiões onde o Plano Diretor permitiu construir o máximo de área construída na cidade.  São regiões em torno de estações de metrô e trem e de corredores exclusivos de ônibus. Ou seja, a tal da cota parte máxima entrou no Zoneamento para tentar garantir que a massa de novos prédios que futuramente vai ser construída nestes locais não contenha apenas apartamentos gigantes, com pouca gente dentro, impedindo o adensamento de locais que a estratégia do Plano Diretor propõe adensar. Portanto, mudar a cota parte máxima não é um ajustezinho de aplicabilidade, significa mudar a estratégia do Plano!

Assim, ao dizer que quer ajustar dispositivos para “melhor aplicação da lei”, ou “adaptação à cidade real, aquela já construída”, sem informar à sociedade qual foi a avaliação feita sobre estes instrumentos que justifique mudanças, a Prefeitura mais esconde do que revela as motivações do processo que acaba de lançar publicamente. Além disso, a consulta pública, que também propõe captar as propostas de “ajustezinhos” (em 10 dias!), tampouco exige justificativas, nem sequer a identificação clara das motivações.

Ainda em relação aos prazos, a Prefeitura diz que vai “sistematizar” todas as contribuições em dois dias (acelera, São Paulo!) e lançar uma minuta de projeto de lei com as alterações. Ora, é evidente que esta minuta já está em elaboração, se já não estiver pronta… Mas se ela não saiu de um processo público de avaliação crítica do Zoneamento existente, de onde saiu?

Antes mesmo de assumir o cargo, o prefeito João Doria e a Secretária Urbanismo e Licenciamento, Heloisa Proença, já deixaram claro que fariam mudanças nas leis para que a cidade ficasse mais atraente para o setor imobiliários. Em 22 de fevereiro, Heloisa afirmou em um evento no Secovi, o sindicato das empresas do setor imobiliário, que a pasta estava consultando “30 entidades de classe, universidades e agentes do setor” que estariam enviando propostas de alteração.

Ou seja, uma proposta nada inocente de alteração do Zoneamento está sendo elaborada levando em especial consideração as avaliações feitas por empresas com interesses diretos em potencializar seus ganhos na cidade, incluindo alterações de parâmetros construtivos sem respaldo técnico, a partir do acesso privilegiado àqueles que formulam as leis.

Não faço aqui uma defesa irrestrita do Zoneamento recém-aprovado, que merece, sim, uma revisão circunstanciada, motivada conceitual e tecnicamente em seu devido tempo, já que acabamos de passar por um ciclo deste tipo. Mas o que está sendo proposto neste momento nada tem a ver com um verdadeiro processo de revisão. O setor imobiliário tem toda a legitimidade para avaliar criticamente o Zoneamento e a Prefeitura para abrir um processo de debate em torno destas questões. Mas que isso seja feito à luz do dia, de forma clara, e submetido ao escrutínio público dos cidadãos de São Paulo, com linguagem, tempo e procedimentos para que todos compreendam o que está em jogo.

Texto originalmente publicado no blog Raquel Rolnik.

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* Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”.

Os textos não assinados pela equipe do observaSP não refletem necessariamente a opinião nem os resultados de pesquisa do laboratório.

Estado ou empresa? Mudanças na gestão urbana sem debate em São Paulo

Por Equipe observaSP*

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Não é de hoje que a Prefeitura de São Paulo procura realizar mudanças legislativas com potencial de afetar toda a cidade, pegando carona em projetos de lei que tratam de um território específico e que, portanto, são debatidos pela sociedade em círculos limitados. Em abril do ano passado, chamamos atenção para esse tipo de expediente no Projeto de Lei 723/2015, que pretende instituir a Operação Urbana Bairros do Tamanduateí e, de carona, traz a autorização para a alteração do regime jurídico da São Paulo Urbanismo (SP-Urbanismo) de empresa pública para sociedade anônima de economia mista.

Na época, a autorização para alteração do regime jurídico da SP-Urbanismo de empresa pública para sociedade anônima de economia mista veio acompanhada da proposta de criação da Empresa Bairros do Tamanduateí S/A (BTSA), uma subsidiária também de economia mista, cujo objetivo seria implementar a operação urbana que se pretendia instituir. Essa proposta, que ainda tramita na Câmara, gerou algumapolêmica junto à sociedade em geral e, especificamente, aos funcionários da Prefeitura, o que ensejou a realização de uma audiência pública no âmbito da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal para tratar do assunto. No entanto, muitas dúvidas e questionamentos a respeito dos seus reais objetivos e efeitos permaneceram sem esclarecimento, o que é possível identificar na leitura das transcrições dos áudios da audiência.

Agora, quase um ano depois, com a perspectiva de que o trâmite do PL 723/2015 seja mais demorado, a Prefeitura volta a propor essa alteração. Desta vez, pegando carona na proposta de Substitutivo ao Projeto de Lei 722/2015, que tem como objetivo aprovar o Plano Urbanístico Complementar do Setor Chucri Zaidan da Operação Urbana Água Espraiada. Em abril, a pauta foi apresentada durante a reunião do Conselho Gestor da Operação Urbana Água Espraiada. No âmbito da própria Operação, o Substitutivo apresenta também algumas propostas polêmicas, como a isenção do atendimento da Cota de Solidariedade para imóveis que aderirem à Operação Urbana por meio da compra de potencial construtivo adicional, o que desconstrói os já tímidos avanços do atual Plano Diretor.

Além da proposta de alteração da natureza jurídica da SP-Urbanismo, por meio de autorização para sua transformação em sociedade anônima de economia mista, o Substitutivo retoma também a possibilidade de criação de empresas subsidiárias, como seria, por exemplo, a polêmica BTSA.

De forma simplificada, a alteração da condição de empresa pública para sociedade de economia mista permitirá, dentre outras implicações, que a SP-Urbanismo e suas possíveis novas subsidiárias recebam investimentos privados, através, por exemplo, da venda de ações em bolsa de valores. Isso reforçaria a necessidade de que os projetos urbanos estruturados na empresa sejam rentáveis e, portanto, direcionados para promover maior valorização da terra e remuneração dos investidores, o que não necessariamente corresponderá ao interesse público.

Este tipo de transformação institucional se insere em um processo amplo de crescente financeirização da política urbanaou seja, o privilégio dos interesses de rentabilidade do capital financeiro nos processos decisórios sobre os interesses públicos, geralmente não rentáveis. Esse processo pode ter como resultado, dentre outras consequências, a aprovação de normas e projetos urbanos orientados pelo e para o mercado imobiliário, a apropriação de terras e ativos do Estado por ele e a privatização de espaços públicos, em detrimento de seu uso e destinação para o interesse social.

Uma política urbana que tem como objetivo a rentabilidade da terra é, ao mesmo tempo, instrumento e resultado do protagonismo de agentes privados na definição dos rumos da cidade, o que não é nenhuma novidade. Novidade, neste caso, são as propostas de reestruturação da gestão urbana, com vistas a fortalecer interesses cada vez mais atrelados às lógicas de rentabilidade financeirizadas.

A proposta de alteração da natureza jurídica da SP-Urbanismo tem, portanto, implicações para a cidade como um todo e, por isso, não pode ter seu debate limitado ao Conselho Gestor da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, cuja competência é restrita ao território da Operação. Tal proposta deveria necessariamente ser debatida no âmbito do Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU), que, diga-se de passagem, não realizou nenhuma reuniãodesde o início dessa gestão, apesar das mudanças significativas que estão sendo implementadas pela gestão, e, ainda, em audiências públicas para toda a sociedade, onde as mudanças na forma de gestão pública decorrentes desta alteração fossem apresentadas e discutidas.

A ausência de transparência, debate e participação pública na apresentação de propostas dessa natureza, mais do que um descuido, parece caracterizar uma estratégia para garantir sua implementação sem que as contradições e resistências apareçam. A sociedade precisa estar atenta!

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observaSP é um observatório ligado ao projeto de pesquisa “Financiamento do desenvolvimento urbano, planejamento, inclusão socioterritorial e justiça social nas cidades brasileiras”, desenvolvido em São Paulo pelo Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, com apoio da Fundação Ford.