Plano Municipal de Habitação é aberto à discussão pública

Capa PMH 2016-06-29

Por Paula Santoro*

Foi lançado nesta quinta-feira, na sede da Prefeitura, o caderno com a proposta de Plano Municipal de Habitação (PMH) para São Paulo. Não se trata ainda de um projeto de lei. Este é um documento que servirá como subsídio para a discussão pública da pauta, com vistas a encaminhar um projeto de lei para os vereadores depois do período eleitoral.

Clique aqui para ler o caderno para discussão pública do Plano Municipal de Habitação de São Paulo.

Este passo é importante porque a cidade possui um quadro de precariedade habitacional muito diverso, complexo, numeroso e crescente. E também porque São Paulo não possui um plano aprovado em lei, com compromissos e metas assumidas, que tenha sido discutido publicamente e que possa ser cobrado por todos.

Vale lembrar que em 2009 a Secretaria de Habitação publicou um Plano Municipal de Habitação que, no ano seguinte, já merecia revisão, pois novos dados censitários haviam sido divulgados pelo IBGE (Censo 2010). Além disso, o Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014 prevê que esta revisão deve ser feita através de um processo participativo (Lei 16.050/14, art. 293, I).

O documento agora disponibilizado pela Prefeitura já mostra novidades, indo além da apresentação de dados quantitativos, oferecendo uma melhor leitura da diversidade das condições de precariedade habitacional e diferenciando frentes de ação em relação aos desafios a serem enfrentados. Por exemplo, para casos que demandam ações simples, sem remoção, que precisam apenas de regularização da terra e da moradia, ou que necessitam de ações de regulação do mercado de aluguéis.

Mas onde este PMH é mais inovador é em relação às propostas. Primeiro porque supera a política habitacional “única”, baseada na propriedade privada, com oferta de imóveis novos, em grande parte subsidiados e parcialmente financiados, através do Programa Minha Casa Minha Vida, e mostra que existem soluções para além deste modelo.

Assim, o Plano inclui os programas de Locação Social e, para viabilizá-los, propõe uma estratégia territorial que envolve instrumentos clássicos como a desapropriação amigável total ou parcial (apenas de pavimentos superiores de uma edificação), mas também instrumentos urbanísticos como os que pressionam proprietários de imóveis vazios ou subutilizados para que deem um uso ao seu imóvel, ofertando a possibilidade de destiná-lo ao Programa, de modo que cumpra com sua função social.

O Plano também propõe a construção do Serviço de Moradia Social, que promoverá solução habitacional emergencial e transitória (de forma articulada com a oferta de solução habitacional definitiva), incluindo a possibilidade de a Prefeitura alugar imóveis e fazer reformas pequenas para receber a população que necessita de atendimento de emergência – além da Provisão de Moradia para Aquisição.

Ainda, dentre tantas outras propostas, o PMH traz novas formas de gestão democrática – propondo como seria a relação entre os diversos conselhos municipais, os conselhos de ZEIS, e fóruns democráticos, por exemplo –, sugere articulações entre os programas públicos no território e procura articular-se mais diretamente com o orçamento público, com metas temporais. Sem dúvida, é importante conhecer e debater estas novas propostas.

* Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (FAUUSP) e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

O programa de Locação Social em SP: uma revisão necessária

VILA ITORORO 2 SIMONE GATTI

Vila Itororó. Foto: Vila Associada – Mosaico

 

Por Simone Gatti*[i]

No mês passado, comentei aqui no blog sobre as possibilidades de reunir a preservação patrimonial com o uso habitacional de interesse social no projeto de recuperação da Vila Itororó, cujo canteiro está aberto ao público com o objetivo de debater os possíveis usos que o lugar terá no futuro. Como já apontei, a locação social é uma das alternativas para o acesso às unidades habitacionais que venham a ser construídas no local, já que transferir a propriedade aos beneficiários seria legitimar um inevitável processo de revenda das unidades e de substituição dos moradores originais de baixa renda, à medida em que toda a área estaria sujeita à valorização em função da renovação da Vila e da instalação do centro cultural.

A locação social apresenta-se como uma das alternativas à produção da propriedade privada como atendimento habitacional, tal como a propriedade coletiva (que inclui as cooperativas, nas quais os residentes são coproprietários) e os fundos comunitários de terra (organizações sem fins lucrativos que constroem e fazem a gestão habitacional em nome de uma comunidade). Em áreas centrais dotadas de infraestrutura e sujeitas à valorização imobiliária, como o terreno da Vila Itororó e as áreas demarcadas como Zeis 2 e 3 em São Paulo, prioritárias para a construção de habitação social, a locação é uma alternativa possível e muito viável. Especialmente se considerarmos a potencialidade do modelo neste contexto, a preexistência da experiência municipal na sua aplicação e as diretrizes do novo Plano Diretor para a ampliação da política.

Sobre o assunto, leia também aqui no blog:
O lugar dos pobres no novo plano diretor;
Pela retomada dos programas de locação social.

Se o pagamento de baixas mensalidades, sob a forma de aluguel, não se apresenta mais como uma vantagem frente a programas como o Minha Casa Minha Vida, onde se pagam parcelas mensais igualmente baixas para se ter a posse do imóvel, há de se considerar que a consolidação do programa de locação social pode oferecer:

  • um serviço público permanente e contínuo para lidar com a condição da precariedade habitacional das famílias mais pobres;
  • um modelo no qual a propriedade, por ser pública e intransferível, não sofrerá pressões do mercado imobiliário com a valorização das áreas centrais e a revenda das unidades para famílias com maior poder aquisitivo;
  • um maior controle dos subsídios concedidos, permitindo sua recuperação financeira, já que os valores dos investimentos nas unidades habitacionais podem retornar para um fundo, através do pagamento dos aluguéis, contribuindo para o investimento no programa. Essa prerrogativa coloca o programa de Locação Social em um patamar muito mais vantajoso em termos de política habitacional em longo prazo do que os programas de financiamento de casa própria existentes, nos quais o subsídio público é transferido para o mercado imobiliário privado no processo de revenda das habitações;
  • a mobilidade residencial das famílias para outras localidades, fator condizente com as situações de instabilidade e transição do trabalho informal;
  • a facilidade de migração para outros modelos de política habitacional, caso seja do interesse do morador sair do regime de locação para o da propriedade, já que os vínculos na locação são muito mais flexíveis do que os vínculos criados com os financiamentos habitacionais;
  • a possibilidade de interferir no mercado popular de aluguel, reduzindo os abusos praticados por proprietários de cortiços e também por proprietários privados.

Claro que todas as potencialidades da locação social são apresentadas em tese, pois seus resultados dependem da formulação de um programa completo, que seja estruturado em uma política ampla de moradia, com processos de gestão compartilhada e acompanhamento social. A experiência de São Paulo, apesar de importante e de ser, em parte, bem-sucedida, apresenta inúmeros gargalos na sua estruturação, que têm sido utilizados como justificativa para a não ampliação do programa e a falta de investimentos públicos em melhorias.

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Pela retomada dos programas de locação social

Ilustração: Luisa Kon

Ilustração: Luisa Kon

Por Luiz Kohara,* Francisco Comaru** e Maria Carolina Ferro*** 

[i] É bastante conhecido que a propriedade individual e privada constitui-se num dos elementos centrais do capitalismo. Todavia, no tocante às políticas habitacionais, evidências empíricas e argumentos teórico-conceituais mostram que o acento sobre a propriedade privada precisa ser refletido e debatido em profundidade, sobretudo no contexto das metrópoles na contemporaneidade. Essa tarefa é desafiadora, ainda mais a partir da nova etapa de acumulação do capitalismo global, iniciada na década de 1970, na qual, segundo David Harvey,[ii] o espaço urbano e a propriedade privada se tornaram a nova fronteira de acumulação do capital.

Pode-se dizer que a produção pública de habitação social nas metrópoles brasileiras se caracterizou pelo tripé: produção massiva, localização periférica e propriedade privada e individual. Esse modelo tem mostrado limites claros no tocante à produção de cidades sustentáveis do ponto de vista da mobilidade, do meio ambiente e da saúde, da inclusão socioespacial, do direito à cidade e do acesso de todos os brasileiros à moradia digna e de qualidade.

Para além do problema do enfrentamento do déficit e da precariedade habitacional, está em jogo a produção do espaço urbano e de cidades justas, inclusivas e democráticas para todos. No contexto da produção massiva que tem ocorrido nos últimos anos, por meio de vultosos investimentos subsidiados, cabe discutir o lugar da habitação social pública como serviço público.

Isso porque inúmeros desafios parecem dificultar a melhoria das cidades. O primeiro é o desafio da moradia de interesse social bem localizada, ou seja, próxima do local de trabalho e inserida em área com oferta de infraestrutura e serviços urbanos essenciais.[iii] Destaca-se que a produção de habitação de interesse social continua seguindo a lógica de produção periférica da cidade.

Outro desafio se refere à produção de moradia acessível do ponto de vista econômico-financeiro. Cerca de 74% do déficit habitacional urbano brasileiro se concentra nas famílias com renda até 3 salários mínimos, de acordo com estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)[iv]. No entanto, os programas habitacionais e seus financiamentos, em geral, têm dificuldades claras de privilegiar essa faixa de renda. Como consequência, parte significativa dos trabalhadores e da população de baixa e baixíssima renda não tem conseguido cumprir os requisitos mínimos de acesso aos financiamentos para aquisição da casa própria.

Por último, destaca-se o desafio da efetividade e durabilidade dos efeitos positivos da política habitacional, qual seja, a permanência das famílias de baixa renda nas moradias produzidas, sem que sofram processo de “expulsão branca” desencadeado por valorização imobiliária em curto e médio prazo. Sabe-se que parcela considerável das unidades habitacionais produzidas e financiadas tem sido, com o tempo, repassada para famílias com renda ligeiramente ou bastante superior ao inicialmente planejado. Esse processo, em geral, ocorre por meio de venda do imóvel, que pode se dar a partir de uma formalização em registro de cartório e órgãospúblicos ou ainda de maneira informal e à margem dos sistemas de registros.[v]

A locação social, por sua vez, caracteriza-se pelo fato de as famílias residirem em imóvel público e pagarem aluguel ao poder público. O valor do aluguel é subsidiado e, geralmente, fica vinculado à renda familiar e não ao valor de mercado do imóvel, o que permite que seja acessível, do ponto de vista do comprometimento financeiro. Na locação social a família que reside tem o direito à moradia garantido, por meio do direito de morar dignamente, mas não tem o direito de vender, apropriando-se individualmente do investimento público com o lucro da venda.

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