Operação Água Branca: impasses do primeiro leilão de CEPACs

Por Luanda Vannuchi,* Julia Borrelli** e Paula Santoro***

Em março deste ano, foi realizado o primeiro leilão de CEPACs – Certificados de Potencial Adicional de Construção – da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB).

Os CEPACs são títulos emitidos pela prefeitura e negociáveis na Bolsa de Valores, utilizados como meio de pagamento de contrapartida por direitos de construir. Cada CEPAC equivale a uma quantidade de metros quadrados para utilização em área adicional de construção acima do coeficiente básico de aproveitamento, até o limite fixado para a área pela lei da operação. Na OUCAB, o valor mínimo dos CEPACS foi estipulado por lei.

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Ilustração: Caroline Nobre

Assim como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, os CEPACs foram criados para garantir que o poder público possa capturar mais-valia fundiária gerada pela valorização de determinadas áreas da cidade de forma antecipada. Se antes da existência desses instrumentos os proprietários de terra e empreendedores rentabilizavam sozinhos com a valorização do solo urbano, com a obrigatoriedade de pagar pelo adicional de construção, o poder público passa também a participar desses ganhos. Nada mais justo, considerando que a valorização de uma dada zona da cidade nunca é fruto apenas da intervenção de empreendedores, mas um produto social, quase sempre resultante de investimentos públicos.

Simplificadamente, a Operação Urbana Consorciada seria uma forma de garantir que intervenções urbanísticas em um dado perímetro sejam financiadas por aqueles que serão os grandes beneficiários dessas intervenções, a saber, proprietários e empreendedores com interesse na área. A venda de CEPACs garante a receita para as transformações urbanas, que deverão se restringir ao perímetro específico onde os títulos são comercializados.

Para tentar evitar que tamanha concentração de investimentos e a decorrente valorização da terra resultem em processos de exclusão socioterritorial, as operações urbanas foram sendo modificadas de forma a incluir regulações que exijam algumas garantias sociais. Assim, a lei da OUCAB garante, por exemplo, que 22% dos recursos provenientes da venda dos CEPACS sejam destinados à habitação de interesse social (HIS), como já comentamos aqui no blog. É certo que tal medida, sozinha, definitivamente não tem dado conta de impedir a exclusão da população de baixa renda e a elitização das áreas da operação urbana, mas isso será assunto de um próximo post.

De volta ao leilão de março, na ocasião foram colocados à venda 50 mil CEPACs residenciais (CEPAC-R), com valor mínimo de R$ 1.548,00, e 8 mil CEPACs não residenciais (CEPAC-nR), no valor mínimo de R$ 1.769,00. O total de arrecadação, supondo-se que todos os títulos fossem vendidos a preço mínimo, seria de R$ 91.552.000,00. Caso os títulos fossem disputados, seu preço poderia subir; essa era a expectativa da prefeitura.

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Concurso da Operação Urbana Água Branca: veja os vencedores

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Projeto vencedor do Concurso Público Nacional para o Subsetor A1 da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Autor: Eron Danilo Costin

Na noite de quarta-feira (27), em cerimônia realizada na Biblioteca Municipal Mário de Andrade, foram anunciados os projetos vencedores do Concurso Público Nacional para o Plano de Urbanização do Subsetor A1 da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Promovido pela  SP Urbanismo e organizado pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, o concurso recebeu 26 inscrições.

Três trabalhos foram premiados e outros três receberam menção honrosa. O primeiro lugar ficou com a equipe de Eron Danilo Costin, do Estúdio 41 Arquitetura, de Curitiba (PR). Em segundo e terceiro lugar ficaram, respectivamente, a equipe de Mario Figueroa, da Figueroa Arquitetura e Urbanismo, de São Paulo, e a equipe de Renata Dalla Marta, da AUM Arquitetos, também de São Paulo. O primeiro colocado será contratado para desenvolver o projeto junto à SP Urbanismo.

Menções honrosas foram feitas aos projetos das equipes de Marcelo Consiglio Barbosa (Barbosa & Corbucci Arquitetos Associados – São Paulo), Francisco Spadoni (Spadoni & Associados Arquitetura e Urbanismo) e Pablo B. de Sá Leite Chakur (Opera Quatro Arquitetura – São Paulo).

Todos os projetos estão disponíveis no site do IAB.

ObservaSP visita assentamentos precários na OUC Água Branca

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Comunidade Lidiane e conjunto habitacional em construção, no primeiro plano. Foto: Paula Santoro.

Por Pedro Lima*

No dia 2 de fevereiro, parte da equipe** do observaSP visitou alguns dos assentamentos precários inseridos no perímetro expandido da Operação Urbana Consorciada Água Branca. A atividade foi o ponto de partida para o desenvolvimento de leitura urbanística e, sobretudo, habitacional do território da operação. Para cada favela, conjunto habitacional e Zona Especial de Interesse Social (Zeis) nos perímetros imediato e expandido será elaborado um perfil com imagens e informações que possam subsidiar a crítica propositiva dos planos e projetos de habitação de interesse social dentro da operação urbana. Essa primeira visita, portanto, foi importante para um diagnóstico inicial das condições atuais dos assentamentos e de seu entorno, sendo possível notar as áreas de risco, o nível de consolidação ou precariedade das comunidades, bem como identificar vestígios de intervenções do poder público.

Com 820 domicílios estimados pela Prefeitura, Lidiane é uma comunidade icônica dentre as demais não somente por reunir o maior contingente populacional. Trata-se da única favela – de um total de 29 na Operação – onde intervenções do poder público, em tese, estão em andamento. Consta no portal Habisp Plus, da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), que a área denominada “Lidiane/Lote 14” passa por ação de urbanização, contudo há sinais de intervenção física apenas na reforma da Praça José Gomes Vieira e, ao lado, a construção do Conjunto Habitacional Jardim Lidiane III, implantado em área antes ocupada, encontra-se em estágio avançado.

Este conjunto é um projeto de 2011 do Escritório Andrade Morettin Arquitetos. No site do escritório estão disponíveis informações sobre  a ocupação e os lotes do entorno. A comunidade já conta com outros dois conjuntos, Lidiane I e II – os coloridos junto à Marginal Tietê – e será indiretamente afetada pelo empreendimento “Área da CET”, cujo programa envolve uma transposição de pedestres que possibilitaria relações com a margem oposta – próxima, mas hoje distante dada a deficiência de infraestrutura na escala do pedestre. Para a implementação desse empreendimento foi lançado, no dia 9 de fevereiro, um concurso público nacional para escolha de um plano de urbanização que envolverá, além da transposição, equipamentos públicos, espaços livres e, principalmente, 1360 unidades habitacionais de interesse social.

Papaterra Limongi é uma ocupação ameaçada de remoção a curto prazo. Três fatores principais pesam para este quadro. O primeiro é que a favela está nas margens de um córrego, em Área de Preservação Permanente. Suas casas ocupam a faixa não edificável de 15 metros estabelecida para cada margem de leitos d’água urbanos. Soma-se a isso o fato de que este mesmo córrego já foi canalizado em toda sua extensão e uma via pública foi construída do seu lado, exceto no trecho ocupado pela favela. Sob justificativa ambiental, a ocupação deverá ser retirada. No entanto, em seu lugar, tudo indica que será aberta uma rua, que da mesma forma ocupa a faixa não edificável. Acredita-se que, por esse motivo, Papaterra Limongi não é e nunca foi gravado como uma Zeis 1, instrumento que contribuiria para a permanência da população no local.

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A Ponte de Pirituba, o Shopping Tietê e o papel dos EIV/RIV

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Ilustração: Mathews Vichr Lopes

Por Luanda Vannuchi*

comentamos aqui sobre a polêmica inclusão da Ponte Raimundo Pereira Magalhães, a Ponte de Pirituba, entre as obras prioritárias da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB). Algumas audiências já foram realizadas para discutir o assunto – a última, em 27 de janeiro – e um Decreto de Utilidade Pública que prevê a desapropriação de 18.727 m2 para as obras da ponte foi publicado no Diário Oficial no dia 4 de novembro do ano passado.

Nas duas audiências realizadas sobre a obra, a apresentação do projeto pelo diretor da SPObras, Ricardo Pereira da Silva, foi sucedida por um debate entre os participantes com foco principalmente no traçado da ponte e suas consequências para o tráfego em ambos os lados do Rio Tietê. Moradores da Lapa defendem a implantação de uma alça de acesso à ponte, de forma a distribuir o fluxo dos veículos e diminuir o impacto sobre o bairro. Mas em meio às discussões, ao serem apresentadas as áreas que deverão ser desapropriadas para a execução do projeto, um detalhe um tanto curioso passou despercebido: as obras da ponte vão desapropriar uma pequena faixa do terreno do Tietê Plaza Shopping. Continuar lendo

Proposta de novas ZEIS para a Operação Urbana Consorciada Água Branca

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Comunidade Água Branca / Foto: Paula Santoro.

Esta é uma dentre outras propostas para o debate da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo apoiadas pelo LabCidade-FAUUSP, construída a partir do diálogo com membros da sociedade civil do Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Confira a seguir.

Um dos desafios para a cidade de São Paulo é disponibilizar terra acessível para a produção de habitação de interesse social. Esta tarefa ainda é mais difícil em contextos de projetos de intervenção urbana que transformam o espaço e valorizam a terra – como na Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) –, tornando-a ainda mais escassa e indisponível para este fim.

Segundo o Plano Municipal de Habitação (2009-2014), para dar conta das necessidades habitacionais que a cidade tinha em 2009, seria preciso construir aproximadamente 230 mil novas moradias, adequar cerca de 890 mil casas que têm problemas de regularidade formal, urbanística ou construtiva, além de conceber solução habitacional para cerca de 13 mil pessoas em situação de rua. E a estimativa de necessidade habitacional para 2024 é ainda maior, de aproximadamente 720 mil novas moradias.

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Um ano de Operação Urbana Consorciada Água Branca

Por Movimento Água Branca.

Após um ano da aprovação da lei, o que foi e o que não foi feito para beneficiar a população de baixa renda moradora no perímetro?

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A OUCAB prevê que 22% dos recursos arrecadados com a venda de CEPACS sejam destinados para moradia, 8% (35% dos 22%) deverão ser utilizados para aquisição de terrenos, e construção de, no mínimo, 20 equipamentos sociais destinados à população de baixa renda.

A Lei 15.893/13, no seu artigo 8º, prevê que os recursos existentes da antiga Operação Urbana Água Branca de 1995 (cerca de 570 milhões conforme balanço de outubro/14) sejam destinados para 5 prioridades, entre elas, a construção de no mínimo 630 moradias para os moradores das extintas favelas da Aldeinha e do Sapo, que ficavam na Água Branca, e que recebem auxílio aluguel há 5 anos. Continuar lendo

Faz sentido a Ponte de Pirituba ser prioridade na Operação Urbana Água Branca?

Localização da Ponte de Pirituba no perímetro da Operação Urbana Àgua Branca.

Localização da Ponte de Pirituba no perímetro da Operação Urbana Àgua Branca.

*Por Luanda Vannuchi

Quem procura menção à ponte Raimundo Pereira de Magalhães na lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) não encontra muita coisa. A ponte de Pirituba, como também é chamada, não aparece entre os objetivos da operação, nem no seu programa de intervenções. Também não está listada em nenhum dos vários quadros que acompanham a lei. Mesmo assim, aqueles que participaram de audiência pública para discussão das obras prioritárias desta operação urbana, em 19 de julho, ouviram do poder público que a ponte estava prevista na lei e que já havia inclusive um projeto em elaboração.

Essa ligação viária dos trechos da Avenida Raimundo Pereira de Magalhães entre a Lapa e Pirituba é um projeto antigo. Desde a construção da Marginal Tietê, quando a ponte de madeira que cruzava este trecho do rio foi derrubada, moradores da região demandam uma obra de substituição, já que Pirituba não tem saída direta para a Marginal ou ponte para sua transposição.

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Eleições para Conselho Gestor de ZEIS da Operação Urbana Água Branca acontecem domingo

Por Paula Santoro*

No próximo domingo (28), os moradores de uma das Zonas Especiais de Interesse Social (veja mapa) da Operação Urbana Água Branca vão eleger seus representantes para o Conselho Gestor da ZEIS. Este passo é tido como fundamental para que os recursos da Operação Urbana possam ser utilizados nas intervenções de reforma e requalificação dos conjuntos habitacionais Água Branca, Prover Água Branca, Funaps Água Branca e Vila Dignidade, de acordo com o que determina o art. 8º, IV, da Lei nº 15.893/13Para mais informações sobre as eleições, clique aqui.

— No mapa acima destaca-se com o ponto amarelo a localização da ZEIS 1 C008, segundo perímetro definido na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de 2004 e mantido pelo Plano Diretor Estratégico de 2014.

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Carta a vereadores contra a prorrogação da concessão de área pública ao SPFC

Integrantes do Movimento Água Branca e moradores da área da Operação Urbana Consorciada Água Branca entregaram ontem (10/set), na reunião da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal de São Paulo, uma carta aos vereadores a respeito do Projeto de Lei que visa ampliar por mais 50 anos a cessão de terreno público, localizado na região, para o São Paulo Futebol Clube.

No documento, construído conjuntamente com representantes da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB, são expostos os diversos motivos pelos quais são contra a prorrogação da concessão administrativa para o SPFC, cujo término seria postergado de 2022 para 2072. A partir de proposta do vereador Nabil Bonduki, a Comissão aprovou a retirada do PL da pauta para que se fizesse uma consulta ao Executivo sobre o assunto.  Continuar lendo