Reforma emergencial da Comunidade Água Branca é a primeira obra da Operação Urbana

Por Paula Santoro* e Pedro Lima**

Desde os debates que motivaram a revisão da lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca, em 2013, é grande a luta dos moradores dos conjuntos habitacionais que compõem a Comunidade Água Branca para que a Prefeitura promova uma reforma emergencial no local. Esta será a primeira obra com recursos da nova Operação, o que destoa de todas as Operações Urbanas anteriores, que privilegiaram outras intervenções, como obras viárias.

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A Comunidade Água Branca no perímetro imediato da OUCAB. Imagem: Pedro Lima, sobre base Google Earth (2015).

Parte desta conquista se deve a uma das novas regras propostas na revisão da Operação Urbana. A nova lei determina que, de todos os recursos arrecadados pela venda de certificados de potencial construtivo adicional (Cepac),22% obrigatoriamente devem ser destinados à habitação de interesse social.

Esse é um avanço importante, considerando que em operações anteriores, e mesmo na primeira fase da OU Água Branca (Lei Municipal 11.774/1995), não havia reserva especial de recursos para moradia popular. Isso ajuda a entender a tendência do instrumento em viabilizar intervenções viárias e obras que valorizam os empreendimentos e deixar as obras de interesse público para etapas posteriores.

Na OUC Água Branca, os recursos arrecadados no primeiro leilão de Cepacs, realizado em março de 2015, mesmo que tenham ficado muito abaixo do esperado, foram suficientes para custear a primeira etapa das reformas.

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Comunidade Água Branca. Imagem: Pedro Lima, sobre base Google Earth (2015).

Não menos importante tem sido o processo participativo na construção e gestão da Operação. O fato de a reforma emergencial na Comunidade Água Branca ser a primeira obra desta nova fase representa uma vitória dos movimentos sociais da região que lutaram pela inclusão da intervenção durante o processo de revisão do instrumento em 2013. E que, posteriormente, incidiram ativamente junto ao Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca para que fosse dada prioridade a essa obra. Além disso, cobraram da Secretaria Municipal de Habitação a criação de um conselho de Zeis – um dos poucos de que se tem notícia na cidade –, o que ocorreu no final de 2014. Esse espaço também foi palco de disputa por essa reforma. Inclusive, vários debates sobre as necessidades da comunidade e a urgência da intervenção foram documentados por integrantes do conselho.

A Comunidade Água Branca é um dos poucos núcleos habitacionais contidos no perímetro imediato da operação, e o único de baixa renda. Sua composição certamente serve como um histórico das políticas habitacionais paulistanas nas últimas décadas. Originalmente conhecido como Favela da Água Branca – ocupação de áreas residuais alagadiças na várzea do Rio Tietê, datada dos anos 60 –, o assentamento começou a ser urbanizado e reconstruído com casas-embrião na gestão Mario Covas (1983-86), dando origem ao núcleo urbanizado Funaps Mutirão. Em momentos seguintes, optou-se por propostas de conjuntos verticais. A gestão Luiza Erundina (1989-92) construiu ali a primeira experiência de verticalização de favelas da cidade, o conjunto conhecido como Funaps Prédio. E a gestão Paulo Maluf (1993-97) ainda construiu o conjunto Prover Água Branca, com a tipologia padrão do Projeto Cingapura.

 

Conjunto habitacional Prover Água Branca, ou Cingapura. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

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Rua B. À esquerda, Prover Água Branca, e à direita, Funaps Prédio. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

Apesar do objetivo de “desfavelamento“ dessas ações, as margens do Córrego Água Branca, vizinho à comunidade, sempre foram uma área de ocupação irregular persistente e de grande precariedade. Ali ficava a Favela do Sapo, violentamente removida a partir de 2009, na gestão Gilberto Kassab. Mesmo com a construção em etapas, a comunidade hoje entende esses conjuntos como um único lugar,compondo a única Zeis 1 (C008) marcada no perímetro imediato da Operação.

A reforma emergencial é necessária porque os moradores estão expostos a situações de risco à vida e a condições de insalubridade decorrentes de uma diversidade de problemas, muitos relacionados à inconsistência das políticas habitacionais precedentes ou à obras anteriores mal executadas. Há trechos da rede de drenagem entupidos ou subdimensionados, que provocam alagamento e acúmulo de água; telhas faltando ou mal presas, que se soltam; queda do reboco das fachadas; caixas d’água de amianto; quadros de eletricidade com infiltração de água; trechos de via com pavimento incompleto; brinquedos do parque infantil e vestiários da quadra esportiva destruídos, entre outros.

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Situação de risco: telhado do Prover Água Branca sem as telhas, que voaram. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

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Outra situação de risco: condição do reboco na fachada do Funaps Prédio. Foto: Paula Santoro (fevereiro de 2015).

Todas essas condições foram documentadas em um relatório de risco, produzido em diálogo com os moradores, que foi encaminhado ao Grupo de Gestão, discutido no Conselho de Zeis e acompanhado pelo Ministério Público.

A primeira etapa da reforma emergencial foi contratada em dezembro de 2015, mas as obras efetivamente começaram após o Carnaval, com previsão de conclusão em setembro de 2016. Nesta fase, será retirado e refeito o revestimento externo dos prédios, e serão feitas obras de drenagem, rede elétrica e pavimentação, além da troca de telhas. A segunda etapa – que envolve soluções para o fornecimento de gás, troca das caixas d’água, instalação de equipamentos contra incêndio, pintura e reforma da quadra esportiva – ainda não tem custeio garantido pela Operação, pois não foram arrecadados recursos suficientes. Por isso, a previsão é de que sejam necessários recursos orçamentários da Secretaria Municipal de Habitação.

O início das obras deve ser considerado uma vitória da mobilização social e um avanço nos mecanismos de gestão de recursos das Operações Urbanas Consorciadas. Mas a insuficiência de recursos para a segunda fase e os desafios maiores que a comunidade ainda enfrenta – como o isolamento, o acesso precário ao corredor de ônibus e às estações de trem próximas, a falta de áreas comerciais na região, o adensamento excessivo, entre outros – devem manter os movimentos sociais mobilizados para que o tema da habitação continue sendo pauta prioritária nesta Operação Urbana.

*Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

**Pedro Lima é estudante de graduação do curso de arquitetura e urbanismo da FAUUSP, bolsista de iniciação científica com o projeto “Desafios e perspectivas do instrumento Operação Urbana Consorciada para a produção de habitação de interesse social: uma leitura crítica da OUC Água Branca em São Paulo”, apoiado pela Fapesp, sob orientação da Profa. Dra. Paula Santoro, e integra a equipe do observaSP.

As novas siglas da cultura no recém-aprovado Plano Diretor

* Por Paula Freire Santoro

Na área da cultura, o novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo trouxe alguns avanços, mas ainda é necessário superar alguns desafios  para que os novos instrumentos sejam satisfatoriamente implementados. É preciso, por exemplo, a regulamentação de instrumentos ou, ainda, os desenhos das zonas de preservação, conhecidas como ZEPECs, e do que ficou conhecido como TICPs, os Territórios de Interesse da Cultura e da Paisagem.

Para começar, uma primeira leitura do Plano mostra que todas as macroáreas trazem como objetivo a garantia da dimensão cultural, fundamental para preservar a memória, a identidade e os espaços culturais e criativos, essenciais para a vida das cidadãs e dos cidadãos.

Mas nem só de princípios e objetivos vive um plano. Para cada objetivo é preciso ter instrumentos. No Plano anterior havia as Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPECs), que reconheceram imóveis e seus entornos; áreas de relevância urbanística; reservas ambientais e paisagens, entre outros elementos que compõem a agenda da preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental no município.

As ZEPECs são áreas destinadas à preservação, proteção, recuperação e valorização dos bens e áreas de valor histórico, cultural, religioso, paisagístico e ambiental. Envolvem os imóveis ou áreas tombadas pelo patrimônio histórico, cultural e arquitetônico através de leis municipais, estaduais ou federais.

O novo Plano, enfrentando o desafio de preservar os usos culturais com valor de referência para a comunidade, propôs uma revisão dos tipos de ZEPECs. O objetivo foi superar a preservação apenas de imóveis ou bairros, criando áreas de proteção da cultura e memória, com diferentes graus de preservação, traduzidos em novos tipos de ZEPECs ou nos Territórios de Interesse Cultural e da Paisagem – TICPs.

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O papel do Estado na PPP da Habitação de São Paulo

*Por Paula Freire Santoro

No final de setembro, foi lançado um novo edital de licitação da Parceria Público-Privada Habitacional de São Paulo. Trata-se de uma concorrência internacional. O objetivo desta PPP é conceder administrativamente para privados, organizados nos termos de uma Sociedade de Propósito Específico, a implantação de 14.124 unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) na região central de São Paulo, além de exigir dos mesmos a prestação de serviços, como trabalho técnico e social pré e pós-ocupação das moradias, além de apoio à gestão condominial, gestão da carteira de mutuários e manutenção predial (ver edital. O documento completo com anexos está disponível em www.habitacao.sp.gov.br até 12/11/2014). A concessão será de 20 anos.

Os valores estimados de contrato para os quatro lotes somam 7,34 bilhões de reais e correspondem aos valores projetados das receitas obtidas com a venda de unidades de HIS e HMP, somados aos pagamentos feitos pelo Estado para a execução do contrato que envolve também serviços.

A leitura do edital permite assistir à saída do Estado da gestão de uma política habitacional. Alguns elementos ajudam a compor esta tese:

(1) Ausência de discussão ou qualquer processo democrático na construção da política. Logo na abertura do edital o texto evidencia o cumprimento dos requisitos prévios à realização do procedimento licitatório: cita que realizou UMA Audiência Pública, em 25/03/2013, e uma consulta pública, que consistiu na consulta aos editais e contratos disponibilizados no site. Para o Estado Brasileiro, democracia é mais do que isso e consulta pública não é a possibilidade de acessar materiais, isso é obrigação de um processo licitatório.

Com certeza, considerando os problemas relativos ao primeiro edital, esperava-se que fossem feitos debates públicos com diferentes setores da sociedade, moradores da região e afetados pelos projetos, ampliando e democratizando o processo de construção de uma política.

(2) Critério do menor valor a ser pago. O critério de seleção das propostas será o menor valor a ser pago pelo poder público pela concessão. Espera-se, com isso, que o empreendedor privado que queira “morder menos” tenha mais chance de ganhar? Talvez… Mas as rentabilidades estão bem garantidas: uma conta simples baseada na leitura do edital demonstra que o valor que a iniciativa privada irá investir corresponde a 50% do valor total, que envolve os serviços contratados pelo poder público e os valores projetados das vendas das unidades (conhecido como Valor Geral de Venda, em linguagem do mercado imobiliário). Ou seja, um bom negócio.

O edital tenta controlar a qualidade habitacional através do estabelecimento de diretrizes para as intervenções urbanas (ver anexo ii), e a qualidade da localização através do estabelecimento de áreas de intervenção organizadas em quatro lotes. Mas não há a obrigatoriedade de seguir as diretrizes (aliás, boas! Afinadas com as propostas do Plano Diretor), nem descontos na avaliação da proposta caso o privado não as cumpra. Estaria o governo estadual abrindo mão de controlar a qualidade da produção de HIS ao não definir penalidades?

E ainda, em relação à localização das novas unidades, esta pode ser modificada se houver justificativa, através de autorização do Governo do Estado para implantação de unidades habitacionais em locais diversos dos indicados nos perímetros da figura que segue, desde que observado os limites do centro expandido (definido pelos distritos Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação). Quer dizer que, se não der para fazer aí, nos lotes definidos, é possível mudar de área. Mais uma garantia para o concessionário, principalmente se o preço da terra subir muito, conferindo a possibilidade de “reequilíbrio contratual”.

Na contramão do critério do preço mais barato, os colombianos, por exemplo, fazem editais de planos urbanísticos estabelecendo outras motivações para selecionar o vencedor, como: maior oferta de área por unidade, maior número de unidades, e pagamento de valor mais alto pelo preço da terra (sim, o governo recupera parte da valorização da terra para a coletividade).

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Mapa geral dos lotes, perímetros e áreas de intervenção. Disponível no anexo ii do edital.

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Eleições para Conselho Gestor de ZEIS da Operação Urbana Água Branca acontecem domingo

Por Paula Santoro*

No próximo domingo (28), os moradores de uma das Zonas Especiais de Interesse Social (veja mapa) da Operação Urbana Água Branca vão eleger seus representantes para o Conselho Gestor da ZEIS. Este passo é tido como fundamental para que os recursos da Operação Urbana possam ser utilizados nas intervenções de reforma e requalificação dos conjuntos habitacionais Água Branca, Prover Água Branca, Funaps Água Branca e Vila Dignidade, de acordo com o que determina o art. 8º, IV, da Lei nº 15.893/13Para mais informações sobre as eleições, clique aqui.

— No mapa acima destaca-se com o ponto amarelo a localização da ZEIS 1 C008, segundo perímetro definido na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de 2004 e mantido pelo Plano Diretor Estratégico de 2014.

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