PIU Vila Leopoldina: participação popular e interesse público estão em risco

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Proposta de ordenamento urbanístico, no PIU Vila Leopoldina (SP Urbanismo/Prefeitura de São Paulo)

Por Débora Ungaretti e Larissa Lacerda*

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) realizou, nas últimas semanas, quatro encontros temáticos para subsidiar a elaboração do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) para a Vila Leopoldina, cuja principal entidade proponente é a Votorantim. A ideia era conseguir aprofundar o projeto em quatro frentes: plano urbanístico; estudos jurídicos e econômicos; habitação de interesse social e meio ambiente. No entanto, as discussões deixaram mais incertezas do que esclarecimentos, em especial no que tange ao atendimento habitacional das mais de mil famílias que perderão suas casas com o projeto, o que interfere diretamente nos estudos jurídicos e econômicos apresentados.

De maneira geral, a proposta de atendimento habitacional apresentada pela Prefeitura, através da SP Urbanismo, responsável pelo desenvolvimento do projeto, suprime áreas de ZEIS dentro do PIU e utiliza terrenos fora dele para construção de novas unidades. Além disso, não está discutindo o plano das ZEIS junto a um Conselho de ZEIS, como previsto pelo Plano Diretor Estratégico de 2014 (art. 48), e não mostra como será garantido o atendimento habitacional e a permanência das famílias em novas unidades ofertadas, considerando as condições de vulnerabilidade que conformam a realidade das favelas da Linha e do Nove e do conjunto habitacional Cingapura-Madeirite.

As intervenções estão sendo discutidas desde agosto de 2016, quando o braço imobiliário da Votorantim – que é dona de parte dos terrenos da área – junto com a SDI Desenvolvimento Imobiliário e o Instituto Urbem apresentaram, por meio de Manifestação de Interesse Privado (MIP), a proposta do PIU Leopoldina, numa região que fica entre o Parque Villa-Lobos e a Ceagesp. Previsto no Plano Diretor de 2014, o PIU é um projeto urbano que, combinado com outros instrumentos, permite alterações de zoneamento e regras urbanísticas em determinadas áreas da cidade.

As propostas para a área já passaram por duas audiências públicas e duas consultas públicas online ao longo desses dois anos. Mesmo assim, as famílias atingidas pelo projeto continuam sem uma alternativa habitacional adequada às suas necessidades. Sabe-se que serão construídas novas unidades, mas não se sabe se as famílias conseguem se enquadrar na política habitacional proposta. A favela da Linha, que ganhou esse nome por ter se estabelecido sobre um ramal ferroviário, e a favela do Nove, localizam-se nos arredores da Ceagesp há mais de 40 anos. De acordo com levantamento da SMUL, elas abrigam, juntas, 776 famílias. No entanto, esse número pode ser ainda maior, chegando a mais de mil famílias atingidas, conforme vêm sugerindo os moradores nos grupos de trabalho e os resultados parciais da selagem realizada pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab). 

Há um consenso de que a urbanização das favelas enfrentaria inúmeras dificuldades técnicas e envolveria um grande número de remoções. No entanto, a única alternativa habitacional apresentada é a realocação das famílias em conjuntos habitacionais construídos pelas empresas autoras do PIU, como contrapartida por poderem usar os terrenos ocupados hoje pelas favelas e aos ganhos pelo aumento do potencial construtivo da área.

Até o momento, as discussões estão restritas à distribuição das unidades em dois terrenos: um localizado dentro do perímetro, onde seriam construídas 250 unidades, e outro situado no entorno, um terreno público da SPTrans que funcionava como garagem da CPTM – área que será compartilhada com a PPP Habitacional Casa da Família. As áreas ocupadas hoje pelas favelas, ambas demarcadas como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), seriam transformadas em ruas. Aqui, uma afronta ao Plano Diretor é a supressão destas duas ZEIS, que totalizam mais de 14 mil metros quadrados que deveriam ser utilizados para atendimento das famílias no local. E ainda, utilizam 1/3 de um terreno de uma outra ZEIS, para o atendimento que deveria acontecer sobre estes terrenos.

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Em vermelho, o perímetro do PIU Vila Leopoldina e as áreas de ZEIS na região, com destaque para o terreno da SPTrans. (Fonte: Diagnóstico Socioterritorial/ Prefeitura de São Paulo)

Marcadas pela extrema precariedade, as duas favelas abrigam pessoas que tiram o seu sustento de bicos e trabalhos no maior entreposto atacadista de frutas e verduras do país, o CEAGESP, mas também de pequenos comércios locais dentro da favela, da renda de um cômodo ou de um barraco ou do trabalho doméstico na região. Algumas vezes, uma e outra forma ao mesmo tempo; outras vezes, nenhuma delas. Grande parte das famílias não tem estabilidade na renda familiar para arcar com os custos da moradia em outros locais – especialmente nos conjuntos habitacionais de interesse social, sobre os quais recaem parcelas de financiamento e condomínio.

A alternativa, que prevê o financiamento dos apartamentos, foi apresentada sem o levantamento das condições socioeconômicas das famílias atingidas. Como relata uma moradora da favela da Linha, muitas pessoas ali vivem em situação de grande vulnerabilidade, “vão se virando da melhor forma que dá, mal conseguem pagar a taxinha d’água”. Apesar da proposta colocada para consulta pública apontar a possibilidade de combinar locação social por autogestão com programas de geração de renda, nenhuma alternativa que não a compra das unidades foi discutida durante as reuniões.

A Sehab não tem se colocado de forma responsável pelo atendimento das famílias. Durante um dos encontros, o secretário Fernando Chucre colocou a secretaria como uma “beneficiária do empreendimento”, tal como seriam as favelas – isso porque, a construção dos novos empreendimentos habitacionais representaria um investimento que não estava previsto no orçamento. Ainda segundo Chucre, o grande problema habitacional de São Paulo é o financiamento da construção dos empreendimentos, um problema que o PIU, tal como as Parcerias Público-Privadas, podem minimizar. Dessa forma, parecia deixar claro que, sem os recursos do PIU, não faria nenhuma intervenção na área, o que claramente influenciou os moradores a apoiarem o projeto.

Ainda, grande parte dos questionamentos não foram respondidos sob a alegação de que seriam amplamente debatidos no âmbito do Conselho Gestor das ZEIS da favela da Linha e do Nove. De fato, pelas regras do Plano Diretor de São Paulo, qualquer intervenção em área de ZEIS deve ser discutida e aprovada pelo Conselho Gestor, formado por representantes dos moradores, do Executivo e da sociedade civil organizada. Contudo, até o momento, o conselho não foi constituído pela Prefeitura, o que contraria o Plano Diretor e dificulta a participação das famílias no processo. O Secretário Municipal de Habitação, endossado por representantes da SP Urbanismo, sugeriu que a constituição do Conselho Gestor seja feita apenas quando o projeto de lei que instituir o PIU já tiver sido aprovado. Além disso, colocou a preocupação de que os conselhos das ZEIS e do PIU entrem em conflito, sugerindo que seja definida uma forma de subordinação de um conselho ao outro para que isso não aconteça.

Tais questões apresentam dois riscos às famílias: o primeiro, de que a questão da moradia precise se adequar às determinações dos estudos jurídicos e econômicos, que estarão definidos em lei, sem que haja um debate real sobre as necessidades de atendimento habitacional; e, segundo, de que as decisões que venham a ser feitas no Conselho Gestor da ZEIS estejam subordinadas ao Conselho do PIU, a depender do desenho de gestão que seja definido na lei. 

Soma-se a isso o fato de que o debate foi constantemente reduzido à dicotomia simplista de viabilizar ou não o projeto. Houve um tom de ameaça de inviabilização do projeto, por parte da SP Urbanismo, caso continuassem sendo discutidas medidas que pudessem colocar em risco as métricas das planilhas de cálculo de viabilidade econômico-financeira do grupo proponente. O interesse privado parecia estar no centro do debate, não o interesse público.

A discussão precisa ser aprofundada já, com a imediata criação do Conselho Gestor das ZEIS e ampla participação das famílias da favela da Linha, do Nove, e do Conjunto Madeirite.

* Débora Ungaretti é advogada, mestranda em Planejamento Urbano e Regional na FAUUSP e pesquisadora do LabCidade. 

Larissa Lacerda é socióloga, mestra em planejamento urbano pelo IPPUR/UFRJ e doutoranda em Sociologia na FFLCH/USP. Atualmente, é pesquisadora do LabCidade.

 

Qual o lugar dos pobres no Projeto de Intervenção Urbana do Centro?

O PIU Setor Central  tem por finalidade reestruturar o centro da cidade de São Paulo, a partir da reunião e articulação dos estudos técnicos necessários para promover as intervenções.

Considerando que as áreas vazios e os edifícios abandonados subutilizados foram demarcados como ZEIS no Plano Diretos para assegurar moradia popular, é fundamental discutir o direito de morar dignamente no centro.

Por isso, o Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos promove, no próximo dia 22 de agosto, um evento para discutir o lugar dos pobres nas intervenções propostas. A ideia é compreender o PIU do Centro para construir uma proposta e lutar para impedir que haja mais higienização e exclusão social.

Abaixo, a programação completa do evento:

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Jurubatuba: projeto para Zona Sul de São Paulo ameaça territórios populares

Ameaças - Arco Jurubatuba

Mapa mostra comunidades que estão diretamente ameaçadas e que devem ser removidas, de acordo com o projeto, e outras comunidades inseridas no perímetro, o que configura ameaça iminente (Mapa: Aluizio Marino)

Benedito Barbosa¹, Débora Ungaretti² e Douglas Tadashi Magami³

Na primeira semana de maio, foi encaminhado à Câmara Municipal o Projeto de Lei 204/2018, que cria o Projeto de Intervenção Urbana Arco Jurubatuba (PIU ACJ). A despeito das exigências de participação social da legislação de política urbana, e repetindo outros projetos recentes da Prefeitura, o processo contou com pouco diálogo com setores da sociedade civil, conforme já discutido nesta página.

A minuta do PIU ACJ foi colocada em consulta pública pela internet às vésperas do carnaval e em meio ao debate sobre a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo, a chamada Lei de Zoneamento. Às pressas, foram realizadas três audiências públicas, que foram pouco divulgadas, por omissão da Prefeitura. A atuação conjunta de movimentos sociais com a Defensoria Pública do Estado de São Paulo foi essencial para garantir a participação maciça, nas audiências, das populações que serão diretamente impactadas pelo programa de obras previsto neste projeto.

Com isso, a Prefeitura admitiu ser necessário um trabalho intersecretarial e aceitou conversar com as populações moradoras e lideranças de movimentos de moradia, bem como com a Defensoria Pública, o que, no entanto, não foi suficiente para garantir um amplo debate público acerca do que está sendo proposto. A única devolutiva foi o envio do projeto de lei à Câmara com propostas que não atendem às reivindicações colocadas, pelo contrário, ameaçam os territórios populares e diminuem a oferta de moradia para a população de baixa renda no Arco Jurubatuba.

No projeto de lei, estão previstas intervenções em perímetros de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS (definição no artigo 45, I do Plano Diretor Estratégico), desvinculadas de eventual regularização da área e sem considerar a manutenção da população moradora e a provisão habitacional.

Na prática, o PL institui verdadeiras ZEIS móveis, que pretendem flexibilizar os perímetros de ZEIS existentes por meio da possibilidade de alterar o local demarcado, uma verdadeira distorção jurídica, já que afronta as regras do Plano Diretor Estratégico para as ZEIS. Assim, prevê a possibilidade de deslocamento das famílias em áreas de ZEIS e o atendimento do direito à moradia dessas pessoas em outras localidades. No entanto, não há qualquer garantia de como será realizado esse processo, nem de que haverá atendimento habitacional definitivo, já que o texto afirma que as “famílias atingidas […] serão atendidas, sempre que possível de forma definitiva, nas novas áreas” (§2º do art. 16 do PL, grifos nossos).

Soma-se a isso o fato de que as famílias afetadas poderão ser reassentadas no perímetro expandido do Arco Jurubatuba, ampliado em relação às versões apresentadas e debatidas em audiência pública.

A mera garantia de percentual a ser construído de habitação de interesse social e habitação do mercado popular em outras localidades viola não só eventual possibilidade de participação popular das comunidades por meio da constituição do conselho gestor, mas também a função essencial da ZEIS como instrumento de proteção contra remoções e também contra deslocamentos forçados em decorrência de valorização excessiva do solo.

Nesses perímetros, eventuais intervenções deveriam ser discutidas no âmbito do Conselho Gestor de ZEIS (artigo 48 do Plano Diretor Estratégico), sem o que não se pode falar em gestão democrática da cidade (artigo 2º, II, do Estatuto da Cidade). Tais conselhos, no entanto, não foram sequer criados ou convocados para discutir o PIU ACJ. Outro ponto que merece crítica é que não foi feito levantamento detalhado das áreas e das famílias que serão impactadas, o que impede discussões concretas sobre o que está sendo proposto.

As medidas protetivas do direito à moradia das populações residentes estão sendo substituídas, portanto, por medidas que favorecem deslocamentos forçados.
As duas áreas do perímetro do Arco Jurubatuba que serão mais impactadas, por apresentarem maior vulnerabilidade, estão contidas em Áreas de Intervenção Urbana (AIU) – trata-se da Vila Andrade e de Interlagos. Estas áreas são marcadas, de um lado, pela vulnerabilidade social, e, de outro, pelo aumento da pressão imobiliária que, além de gerar impactos nos preços dos aluguéis, tende a se intensificar com as intervenções que estão sendo propostas.

A Área de Intervenção Urbana de Interlagos abrange o Autódromo de Interlagos, joia da coroa do projeto de desestatização da Prefeitura em curso, e será objeto de transformações por meio do Projeto Estratégico de Interlagos, que poderá prever a transferência de terras públicas para particulares e a desapropriação para reparcelamento e revenda (artigo 27 do PL). Além disso, de acordo com o projeto de lei ora em discussão, não se aplicam a este Projeto Estratégico as regras relativas à cota de solidariedade (artigos 111 e seguintes do Plano Diretor Estratégico), uma afronta direta ao Plano Diretor. Por fim, há previsão de implantação de viários na Área de Intervenção Urbana de Interlagos que implicará na remoção, ao menos parcial, da comunidade Manuel de Teffe, onde moram 350 famílias.

Na área de abrangência da Vila Andrade, por sua vez, a intensificação de incentivos e investimentos públicos favorecem interesses imobiliários já presentes na região, o que fica evidente por meio da camada de outorga onerosa disponível no Portal Geosampa. Isso talvez explique a inclusão desta área no perímetro do Projeto de Intervenção Urbana. A Vila Andrade não está contida nas planícies fluviais do Rio Tietê, Tamanduateí ou Pinheiros, tampouco é abrangida pelas infraestruturas de transporte ferroviário e rodoviário ou por galpões industriais que caracterizam o Setor Orla Ferroviária e Fluvial de que faz parte o Arco Jurubatuba. A implantação de viários atingirá as famílias das comunidades da Olaria, Canto do Rio Verde, Chapada de Minas, Caruxa e Pullman II, que totalizam cerca de 1.839 domicílios, conforme dados disponíveis no Portal Geosampa.

Nesse sentido, tudo aponta que o PIU ACJ é mais uma das parcerias da exclusão (Mariana Fix, Parceiros da Exclusão, Boitempo, 2001) denunciadas em projetos urbanos anteriores: representa o avanço, até as fronteiras com as áreas de mananciais da cidade, de uma aliança do setor público com os setores imobiliário e financeiro que marcou a substituição dos territórios populares por grandes edifícios corporativos na Operação Urbana Água Espraiada.

Conclui-se que as ações da gestão da Prefeitura de São Paulo, alinhadas no tabuleiro da especulação imobiliária às novas estratégias de ganho máximo sobre os territórios, movimentam-se na direção Sul da cidade. A mobilização de recursos e imóveis públicos, contrariando qualquer senso de interesse público e de bem comum, colocará em risco a população mais vulnerável, que tem seus direitos territoriais ameaçados em decorrência das transformações do perímetro do Arco Jurubatuba.

¹ Benedito Roberto Barbosa (Dito) é mestre em Planejamento e Gestão do Território pela UFABC, dirigente da Central de Movimentos Populares, advogado do Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos e da União dos Movimentos de Moradia de SP.

² Débora Ungaretti é mestranda na FAU-USP e pesquisadora do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade – LabCidade FAU-USP.

³ Douglas Tadashi Magami é defensor público do estado de São Paulo.

A mudança da Ceagesp é mesmo necessária?

Por Pedro Mendonça * e Raquel Rolnik**

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O futuro do edifício da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais do Estado de São Paulo (Ceagesp) na Vila Leopoldina, na zona oeste, está em discussão. Só neste semestre, a agenda oficial do prefeito João Doria teve 13 eventos relacionados à companhia, dos quais o último registrou o interesse na substituição do edifício por um centro internacional de tecnologia. Mas afinal, a desativação da Ceagesp é mesmo benéfica para a cidade?

O argumento central dos que defendem o deslocamento do entreposto da Vila Leopoldina para as margens da Rodovia Bandeirantes, em Perus, é o impacto no tráfego. Segundo este argumento, a atual localização é inadequada para a movimentação de caminhões, que chegariam de longe e depois têm de percorrer longas distâncias para entrar e sair da Ceagesp. Entretanto, com os dados da Pesquisa Origem Destino de Cargas (OD Cargas), organizada pela CET para dimensionar as movimentações de mercadorias com origem ou destino no município, publicada em agosto deste ano, podemos demonstrar que esta narrativa não se sustenta. Pelo contrário, o deslocamento para Perus (e não a permanência na Vila Leopoldina) é que trará impacto muito maior no tráfego.

Comparação tamanhos

Mapa 1: Recortes em mesma escala com entorno do atual entreposto da Ceagesp e do empreendimento logístico da NESP. Dados: CET, Emplasa, Gestão Urbana. Elaboração: ObservaSP.

Operação imobiliária

O desejo de finalizar as atividades da Ceagesp na Vila Leopoldina foi expresso na gestão do ex-prefeito Fernando Haddad, através da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (nº 16.402/2016). Na lei se vinculava a desativação do entreposto naquele bairro à construção de um novo centro de armazenagem e distribuição. De acordo com o artigo 154, um parceiro privado poderia explorar o terreno da Vila Leopoldina sem pagar outorga onerosa em troca de sua participação nos custos de transferência da Ceagesp, firmando uma parceria público-privada. Para que isso acontecesse, a prefeitura deveria aprovar um Projeto de Intervenção Urbana (PIU) regulando os parâmetros urbanísticos para as duas  áreas.

Estabelecimentos alimenticios v2

Mapa 2: Concentração de estabelecimentos de serviços e varejo de alimentos com até 19 empregados. Dados: Centro de Estudos da Metrópole, RAIS 2016. Elaboração: observaSP

Em 2016, a empresa  Novo Entreposto de São Paulo S/A (NESP), através de Manifestação de Interesse Privado (MIP),  apresentou uma proposta de  PIU contendo um  empreendimento logístico para  armazenamento e distribuição em  uma Zona de Ocupação Especial (ZOE) em Perus, zona noroeste da cidade, sem mencionar a exploração do outro terreno na Vila Leopoldina. Certamente isso ocorreu porque a Ceagesp, de propriedade do governo federal, não decidiu ainda sobre desativação do seu entreposto e muito menos sobre a destinação do terreno de sua propriedade. O projeto do novo empreendimento logístico foi aprovado e decretado pela prefeitura em dezembro de 2016 (decreto nº 57.569/2016). Com isso, as obras do novo entreposto, em Perus, começarão em breve, assim como a adesão de alguns dos permissionários da atual Ceagesp para o novo empreendimento, mesmo que a desativação e possível destino dos armazéns atuais estejam ainda indefinidos.

Também em 2016, o Instituto Urbem, o Banco Votorantim e as empresas imobiliárias SDI e Jaguar apresentaram, via MIP, um PIU para a vizinhança dos armazéns na Vila Leopoldina. O projeto propõe a exploração imobiliária de antigos imóveis de uso industrial e já passou por um  primeiro processo de consulta pública. Este PIU, em área vizinha ao atual entreposto  ilustra a forte pressão feita pelo mercado imobiliário residencial, em plena expansão na Vila Leopoldina,  para que ocorra a liberação do terreno, seja para incorporação, seja para valorização da vizinhança. Evidentemente, interessa também à empresa NESP que a Ceagesp seja desativada, tornando os atuais permissionários do entreposto uma clientela cativa do novo empreendimento.

E o abastecimento da cidade?

Os dados da pesquisa OD de Cargas mostram a movimentação de cargas que chegam ou saem diariamente do município de São Paulo. Para analisar as movimentações de carga da Ceagesp, foram utilizados dados de movimentação de carga agrícola e alimentícia que saem e entram da Zona OD 26, onde está o  entreposto. Os mapas abaixo representam graficamente esta movimentação.

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Mapa 3: Origem das cargas agrícolas e alimentícias que entram na Zona OD onde está a Ceagesp. Dados: CET. Elaboração: observaSP

Chama a atenção no fluxo que se dirige à área da Ceagesp, ou seja, a quantidade de produtos que chegam lá para serem distribuídos, o enorme peso da região a oeste da metrópole e do Estado. Essas áreas têm acesso fácil à Vila Leopoldina através do Cebolão e suas conexões com as rodovias e marginais.

Porém, mais significativa ainda é a leitura do mapa das viagens originadas na Ceagesp. Estas abastecem principalmente o centro expandido com seus milhares de restaurantes, lanchonetes, mercadinhos, feiras, sacolões, floriculturas e outros varejistas que se abastecem no entreposto, graças a qualidade e preços baixos dos produtos ali oferecidos. Eles  terão que percorrer dezenas de quilômetros para ir a Perus – caso o entreposto realmente se desloque integralmente – ou simplesmente não contarão mais com estes produtos. Além disso, é fácil imaginar que o aumento da distância aumente  os custos de abastecimento para os pequenos estabelecimentos e seus consumidores e também piore o trânsito entre o novo entreposto e os destinos finais das cargas.

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Mapa 3: Destino das  de cargas agrícolas e alimentícias  que saem na Zona OD da Ceagesp. Dados: CET. Elaboração: observaSP

Assim, embora a saída da Ceagesp possa ser um excelente negócio imobiliário para alguns (como a NESP e incorporadoras), é bem discutível seu benefício para a cidade como um todo. Não há dúvida que a Ceagesp merece um projeto de modernização, o que é perfeitamente possível sem que esta tenha que sair um milímetro do lugar.

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Originalmente publicado no blog Raquel Rolnik.

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Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015. Lattes

Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Titular e livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes