Regularização das Zeis: substitutivo ao PL 157 é aprovado

Por Equipe observaSP e colaboradores

No dia 2 de julho, foi aprovado na Câmara Municipal um substitutivo ao Projeto de Lei 157 (sancionado esta semana pela Prefeitura como Lei 16.237/2015), que tenta evitar graves ameaças às Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) contidas no texto original. Como já comentamos aqui, o PL 157, com a intenção de regularizar o que havia sido já construído de forma irregular em algumas Zeis, como o Templo de Salomão, enfraquecia um dos principais sentidos dessas zonas, que é garantir reserva fundiária em localização adequada para produção de habitação de interesse social – HIS.

Isso porque o texto original do PL 157 permitia ao incorporador que não desejasse construir HIS – como determinado pela Lei 13.885/2004 – no seu terreno pudesse pagar contrapartida financeira para o Fundo Municipal de Habitação ou doar outra área à Cohab, para que esta se ocupasse de construir as unidades habitacionais referentes ao terreno original. Por essa razão, movimentos de moradia, urbanistas e organizações de defesa dos direitos urbanos divulgaram o manifesto “Nenhuma Zeis a Menos”, que apoiamos e publicamos aqui no blog.

Mas quais são as novidades do substitutivo aprovado, afinal? Em primeiro lugar, o novo texto se aplica apenas a projetos já aprovados e construídos até a data em que entrou em vigor o novo Plano Diretor. Ou seja, não interferirá nos novos projetos, nem tem qualquer incidência sobre alvarás já expedidos ou projetos em aprovação que também desvirtuem o sentido das Zeis.

Além disso, não será mais permitido que o proprietário em situação irregular doe para o Fundo Municipal de Habitação o valor correspondente à área do seu terreno onde deveriam ter sido implementadas habitações de interesse social. De acordo com o texto do substitutivo, para se regularizar, o proprietário deverá doar outro terreno, na mesma subprefeitura ou na subprefeitura da Sé, com área suficiente para construir o mesmo potencial que deve ser construído em uma Zeis 3 atualmente, de acordo com o Plano Diretor.

Dois ganhos para as Zeis (que também podem ser compreendidos como penalidades para quem construiu irregularmente) foram incorporados nesta versão do PL: o aumento do percentual de área construída total para HIS, que na Lei 13.885/2004 era de 40%, e que no atual Plano Diretor é de 60%; além da doação do terreno, que passa a ser de propriedade pública. Ou seja, quem burlou a lei terá uma penalidade.

Ainda, a aprovação de toda a operação deverá passar por discussão e aprovação no Conselho Municipal de Habitação, garantindo que o terreno a ser doado e sua destinação para HIS estejam de acordo com a política de habitação discutida no órgão.

Apesar de a aprovação do substitutivo ser um resultado positivo da mobilização contrária ao PL apresentado originalmente, não podemos celebrá-la como uma vitória. Em primeiro lugar porque, se o PL impede que conquistas sejam desfeitas, não exatamente avança na consecução dos objetivos do Plano Diretor e de um de seus principais instrumentos, as Zeis. Além disso, o ideal seria que não ocorressem mais fraudes do tipo na aprovação de empreendimentos, que a fiscalização fosse eficiente, que irregularidades não existissem e que, quando isso acontecesse, fossem desfeitas, cumprindo a lei como deve ser.

Mas diante das dificuldades nos processos de regularização, e das ameaças representadas pelo PL 157, as mudanças propostas no substitutivo são, sim, positivas. E, sem dúvida, são fruto da pressão de movimentos e organizações que desde o primeiro momento se posicionaram firmemente contra o PL.

Novo manifesto em defesa das Zeis

nenhuma_zeis_amenosO PL 157/2015 retrocede a garantia de direito à moradia. É ilegal e antidemocrático! Ao enviar o Projeto de Lei 157/2015 para a Câmara Municipal, a Prefeitura de São Paulo sinaliza que não acredita mais nas ZEIS bem localizadas.

A mesma Prefeitura que ampliou e aperfeiçoou as ZEIS no Plano Diretor enviou para Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 157/2015, que abre um perigoso precedente de esvaziamento do papel estratégico das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) porque permite a troca de áreas demarcadas como ZEIS por dinheiro ou outro terreno.

E qual a importância das ZEIS?

As ZEIS foram concebidas a partir da luta pela reforma urbana para reconhecer, consolidar  e incluir assentamentos precários na cidade, transformando-se num importante instrumento de luta por terra urbanizada para moradia popular e regularização fundiária. As ZEIS evoluíram para a demarcação de áreas vazias ou subutilizadas em bairros com qualidade de vida onde prioritariamente devem ser feitas moradias populares.  

Por que somos contra o PL 157/2015?

1 – Porque não queremos abrir mão da boa localização das ZEIS!

O fundamental nas ZEIS é a boa localização. E, por isso, não pode ser trocada por outro lugar ou por dinheiro. Gravar uma área como ZEIS significa reservá-la para os mais pobres para superar a ditadura do mercado imobiliário. É, portanto, um instrumento para evitar a segregação urbana.

2 – Porque o PL permite que sejam dados outros usos às ZEIS que excluem a moradia popular!

Ao permitir a troca do terreno por outro ou pagamento em dinheiro, esse projeto de lei desvia a destinação de áreas demarcadas como ZEIS para outros usos que não a moradia, desrespeitando o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.

3 – Porque ameaça áreas com ocupação já consolidada!

Ao tratar as ZEIS genericamente, o projeto de lei acaba com a estratégia fundiária do planejamento habitacional no município e expõe as populações mais vulneráveis que moram em áreas consolidadas (favelas, cortiços, loteamentos etc.) aos interesses do capital imobiliário e possíveis ações de remoção e despejo.

Continuar lendo

O lugar da moradia popular

Na semana passada, a profª. Raquel Rolnik comentou sobre o Projeto de Lei 157/2015 em sua coluna no Jornal Folha de S. Paulo, que reproduzimos a seguir. Este PL desobriga proprietários de áreas em Zeis de construir habitação social em seus terrenos. Movimentos de moradia, organizações da sociedade civil e outras instituições já se posicionaram em manifesto contra a proposta. A tramitação do PL segue na Câmara Municipal e hoje (27) está na pauta da reunião ordinária da Comissão de Constituição, Justiça e Legislação Participativa. Confira abaixo o texto de Raquel Rolnik.

O lugar da moradia popular

Desde que começou o processo participativo de revisão da lei de zoneamento de São Paulo, algumas associações de moradores têm se manifestado contra a demarcação, em seus bairros, de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinadas à construção de moradias populares. Algo semelhante à mobilização contra a construção de uma estação de metrô em Higienópolis porque isso traria “gente diferenciada” para o bairro –lembram?

O fato é que construímos cidades partidas, que “exportam” permanentemente os pobres para as periferias, implicando em padrões insustentáveis de mobilidade, entre outras mazelas. Recentemente, sob enorme pressão das urgências habitacionais da cidade, as Zeis foram ampliadas e melhor definidas no novo Plano Diretor. Mas como uma espécie de praga político-cultural maldita, parece que o modelo segregacionista de cidade triunfa, sabotando todas as tentativas de rompê-lo.

Quando foram incluídas no zoneamento das cidades, nos anos 1980, as Zeis cumpriram o importante papel de tornar visíveis imensas áreas de assentamentos populares que, apesar de já existirem há gerações, eram brancos nos mapas e nas leis.

Nos anos 1990, além de “reconhecer” e indicar a urbanização e consolidação desses bairros, o instrumento evoluiu para a demarcação de áreas vazias ou subutilizadas, definindo seu uso futuro como Habitação de Interesse Social (HIS), como já era feito com as moradias de alta renda nos bairros jardins ou com áreas destinadas a prédios, comércio etc.

Em São Paulo, o Plano Diretor de 2002 demarcou tanto as Zeis de “regularização” como as de áreas vazias. De lá para cá, parte das “Zeis de vazios” virou, de fato, moradia popular. Mas sabemos que outra parte foi completamente desvirtuada para outros usos, como é o caso do Templo de Salomão, na zona leste, aprovado na gestão Kassab.

Com a justificativa de tentar regularizar casos como esse, a prefeitura enviou à Câmara Municipal o PL 157, que, basicamente, dá ao proprietário de um terreno localizado em Zeis a possibilidade de não produzir HIS no local, podendo produzi-la em outra área ou pagar valor correspondente ao Fundo Municipal de Habitação. Assim, ilegalidades ficariam resolvidas, bem como a insatisfação de quem não quer pobre por perto.

Dois erros graves marcam essa proposta: primeiro, cria-se uma regra de exceção para acolher uma ilegalidade, reiterando um mecanismo clássico -e perverso- da nossa ordem jurídica: as fronteiras móveis entre o legal e o ilegal. Afinal, uma lei includente não aplicada pode ser sabotada por outra que relativiza sua aplicação. Em segundo lugar, ao permitir que as Zeis possam ser trocadas por dinheiro ou terras para que se construa HIS bem longe, desconstitui-se o sentido principal do instrumento, que é garantir bons lugares para a produção de HIS.

Que moradores que não querem ter vizinhos pobres se mobilizem para debater o tema publicamente nas audiências e espaços de diálogo me parece legítimo, ainda que eu discorde desse ponto de vista. Mas apresentar PL “paralelo”, no momento em que a lei de zoneamento está sendo revista, para acertar as irregularidades de alguns, abrindo brechas para outros, reforça práticas conservadoras e segregacionistas que devem, a meu ver, acabar.

*Texto originalmente publicado no Caderno Cotidiano da Folha.

Manifesto em defesa das Zeis e da gestão democrática da terra urbana

post_manifesto

Foto: Ambiente Arquitetura Ltda.

Nenhuma Zeis a menos! Não ao retrocesso!

A Prefeitura de São Paulo enviou para análise da Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 157/2015 sob a justificativa de regular os critérios para a construção de moradia popular em Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS.

Na  verdade, o PL desregula as ZEIS. É um presente para o mercado imobiliário e só atende o interesse das incorporadoras e construtoras. É uma ação tresloucada que pode reverter uma conquista fundamental dos Movimentos de Moradia e da Cidade no Plano Diretor: Este PL pode acabar com destinação social das ZEIS bem localizadas.

Ele obstaculiza  e retrocede a garantia de direito a moradia. É inconstitucional e antidemocrático!

As ZEIS foram concebidas a partir da luta pela reforma urbana para reconhecer a existência, consolidar  e incluir assentamentos informais na cidade, se transformando num importante instrumento de luta por terra urbanizada para moradia popular.

Gravar uma área como ZEIS, significa reservá-la para os mais pobres, na tentativa de superar a ditadura do “maior e melhor uso” imposta pelo mercado imobiliário. É, portanto, um instrumento para evitar a segregação urbana.

Agora este Projeto de Lei coloca em risco esta importante conquista ao permitir que o proprietário do terreno fique dispensado de produzir moradia popular, desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor; ou:
  • Doe outra área para construção de HIS em uma ZEIS na mesma Subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor; ou:
  • Faça uma doação em dinheiro ao Fundo de Habitação. Neste caso, a Prefeitura recebe o terreno por um preço mais baixo que o de mercado e o proprietário fica livre para produzir o que quiser na antiga ZEIS.

O PL 157/2015, foi feito sem transparência, não foi discutido em quaisquer dos conselhos responsáveis pela construção da política habitacional e urbana, – CMH e CMPU. Ou seja, foi elaborado sem participação, desprezando o que há de mais importante neste tema: o debate democrático em todas as fases do processo.

O seu conteúdo reforça a campanha promovida pelo mercado imobiliário contra um zoneamento de caráter social, cria um procedimento de substituição de áreas de difícil fiscalização, reduz artificialmente o preço da terra em ZEIS em proveito dos proprietários, ameaça a permanência das favelas e ocupações bem localizadas, abre a porteira para que o conservadorismo avance na “desgravação” de ZEIS, atrapalha a política de valorização do cumprimento da função social da propriedade e contribui para a desqualificação da política habitacional de interesse social.

É uma proposta de antirreforma urbana e abre um perigoso precedente de esvaziamento do papel estratégico da Zeis como reserva de terra para moradia social em regiões bem localizadas se associa a aqueles que não desejam pobres morando em áreas mais nobres da cidade enfraquecendo a nossa luta em defesa das Zeis na futura Lei de Zoneamento.

Ao tratar de ZEIS como um todo, a proposta não apenas acaba com a estratégia fundiária do planejamento habitacional no município, como também expõe as populações mais vulneráveis que moram em favelas cravadas como ZEIS 1 e em ocupações demarcadas como ZEIS 3, aos interesses do capital imobiliário.

Podendo buscar um imóvel de menor valor ou a “armadilha” de doar recursos ao FMH, desgravando as Zeis em locais bem localizados, os empreendedores simplesmente abrirão mão de sua responsabilidade de também produzir habitação social, relegando ao Poder Público a construção de moradias em locais cada vez mais distantes e fora da cidade. Assim sendo, permitir esta substituição é trocar terra certa pela duvidosa. É tirar dos pobres para dar para os ricos!

Além disso, esta estratégia desconsidera que moradia digna é aquela bem localizada. Como a doação de terreno pode ocorrer no território da Subprefeitura, obrigatoriamente em outra ZEIS, cada proposta concretizada consome, necessariamente, ao menos, duas áreas. Ou seja, a sociedade organizada aumenta a quantidade de áreas em ZEIS no Plano Diretor, mas os proprietários em parceria com a Prefeitura reduzem esta área, mediante um pequeno pagamento, que no final das contas, será pago pelo consumidor dos empreendimentos de maior renda. Bom negócio pra todos, exceto para os que mais precisam.

Por isso, as entidades lutadoras, os movimentos sociais, os urbanistas comprometidos com a cidade, manifestam sua indignação com este Projeto de Lei e reivindicam sua imediata devolução ao Executivo, para que possa ser dado o seu correto destino, com debate democrático, nos fóruns e instâncias adequadas, reafirmando as ZEIS como territórios estratégicos para Moradia Popular, valorizando a iniciativa pública, a participação popular, a transparência, a autogestão na moradia, o controle social e o interesse público.

No Código Penal, 157 é igual a roubo. Na política urbana, é estelionato político!

PELA REJEIÇÃO INTEGRAL DO PL 157/15! DEVOLVE DONATO! RETIRA HADDAD!

ASSINAM ESTE MANIFESTO:

UNIÃO DOS MOVIMENTOS DE MORADIA DE SÃO PAULO, UMM/SP – CENTRAL DE MOVIMENTOS POPULARES, CMP – FRENTE DE LUTA PELA MORADIA, FLM – MOVIMENTO DE MORADIA PARA TODOS, MMPT – INCLUSA – CENTRO GASPAR GARCIA DE DIREITOS HUMANOS – Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade, LABCIDADE FAU-USP– Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos, LABHAB FAU-USP – Associação dos Moradores da Vila Chalot e Comunidade Água Branca – PEABIRU CENTRO DE TRABALHOS COMUNITÁRIOS E AMBIENTAIS – INSTITUTO CASA DA CIDADE.

PL 157: regulação para inviabilizar HIS em São Paulo

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Conjunto Corruíras, em Zeis na Operação Urbana Águas Espraiadas. Foto: Daniel Ducci/Boldarini Arquitetos Associados.

Por Paula Santoro*

Já mostramos aqui no blog como as alternativas criadas na regulação da Cota de Solidariedade foram inviabilizando a produção de habitação de interesse social (HIS). Uma nova ameaça se avizinha, agora sobre as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis): trata-se do Projeto de Lei nº 157/2015, encaminhado pelo Executivo à Câmara de São Paulo em 15 de abril, que traz alternativas à produção de HIS nestas zonas. Uma audiência pública sobre o PL será realizada na Câmara Municipal nesta quarta-feira (6), às 13h. A partir daí, o PL pode ser encaminhado a qualquer momento para votação em plenário.

As Zeis foram inicialmente concebidas, no bojo da luta pela reforma urbana, para reconhecer a existência de assentamentos informais e viabilizar sua consolidação. Nos anos 1980, foram apelidadas de “Zeis de regularização”. Nos anos 2000, transformaram-se em zonas demarcadas sobre áreas consideradas subutilizadas, sem uso ou não edificadas nas quais seria exigida a produção prioritária de habitação de interesse social. Dessa vez, ficaram conhecidas como “Zeis de vazios”.

Hoje, o desafio é outro: criar reservas de terra para superar a ditadura do “maior e melhor uso” – imposta pelo mercado imobiliário ao buscar sua rentabilidade –, propondo o uso de interesse social em áreas bem localizadas e mais centrais. Ao mesmo tempo, as Zeis visam reverter o papel do zoneamento como reserva de terra e de condições urbanas para as elites, garantindo que o lugar dos pobres seja na cidade – em área já urbanizada, bem infraestruturada e com equipamentos –, e não fora dela. Dessa forma, são um instrumento para evitar a segregação urbana. Por isso, as Zeis de vazios sempre foram objeto de disputa: sai Plano Diretor, entra Plano Diretor, a luta pela reserva de terra para HIS, entendida como parte da luta pelo direito à moradia, continua.

O PL 157/2015, assim como as exceções que “mataram” a Cota de Solidariedade, traz alternativas à produção de HIS em Zeis no caso de empreendimentos em um conjunto de lotes contíguos. Ou seja, o empreendedor poderá não fazer habitação de interesse social no seu lote (!), desde que:

  • Declare que sabe que seu empreendimento está condicionado à doação de áreas para implantação de HIS, nas proporções exigidas pelo Plano Diretor (Lei 16.050/14, Quadro 4);
  • Doe área para construção de HIS em uma Zeis na mesma subprefeitura do imóvel aprovado, que permita fazer habitação nas mesmas proporções descritas no Plano Diretor (Quadro 4). E atenção, essa doação poderá ser feita no prazo de vigência do alvará de aprovação, e não parece difícil protelar um alvará de aprovação em São Paulo (segundo o mercado, o difícil é aprovar rápido);
  • Ou, alternativamente, ao invés da doação do terreno, o Executivo pode aceitar uma doação em dinheiro em valor correspondente à área de terreno requerida para a implantação de HIS. Neste caso, o pagamento tem como referência a base de cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e deve obedecer a uma fórmula que chega a atingir 80% do maior valor do metro quadrado dos lotes envolvidos. A doação vai para o Fundo Municipal de Habitação, devendo ser utilizada para compra de terrenos e edificação, no mínimo da área construída de HIS prevista pelo Plano Diretor;
  • Por fim, a conclusão dos demais usos do empreendimento está vinculada à conclusão da HIS. Mas, como a gente sabe, é possível obter conclusões parciais de uma obra (vide o Templo de Salomão, que conseguiu inaugurar provisoriamente o empreendimento). Por que seria diferente neste caso?

Continuar lendo