PPP Habitacional Municipal: falta de informação impede participação efetiva

Por Paula Freire Santoro*

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No início de outubro, uma proposta de parceria público-privada (PPP) para o setor habitacional, chamada de “Casa da Família”, foi apresentada pelo secretário-adjunto da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), Gilmar Souza Santos, e pelo assessor da mesma pasta, Reynaldo Iapequino, em reunião do Conselho Municipal de Habitação. Nenhum material foi disponibilizado previamente para que os conselheiros se preparassem para debater o projeto.

Tantas foram as lacunas de informação que ficaram após a apresentação, que, apesar de já ter sido apresentada, a proposta parece ainda não existir. O que se viu foi, na verdade, um esboço. Aliás, até agora, mais de um mês depois, nenhum material informativo foi disponibilizado no site da Secretaria ou do Conselho. Não se pode, portanto, considerar essa apresentação como uma etapa já percorrida no âmbito do debate desta política.

Na ocasião, Iapequino afirmou que a proposta é uma política complementar a outras: “Precisa fazer PPP? Não precisa”, mas, face ao apetite que o mercado imobiliário terá pelo tema, a política pode vir a ser o prato principal.

Esta PPP está prevista no quadro de metas do governo e, segundo o assessor, deve entregar 4 mil unidades habitacionais até 2020. Além disso, teria potencial para produzir cerca de 34 mil unidades sobre áreas públicas e privadas, grande parte em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), conforme mostra o gráfico a seguir.

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Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Os slides apresentados na reunião informam que a Prefeitura fará aportes de cerca de R$ 300 milhões, iniciando na próxima gestão. A atual não desembolsaria recursos financeiros, mas faria um enorme aporte de terrenos, que, vale lembrar, são recursos públicos de grande valor. O orçamento da Sehab hoje é de cerca de R$ 580 milhões, portanto, as contraprestações corresponderiam a mais da metade de seus recursos. Mas, aparentemente, nem tudo sairá do caixa da Habitação, uma vez que os equipamentos públicos que poderão ser feitos no mesmo terreno seriam de responsabilidade de outras secretarias.

A modelagem financeira e jurídica da PPP não foi apresentada. Não se sabe se haverá um fundo para garantir os aportes se a Prefeitura por acaso não tiver disponibilizado estes recursos, mas suspeita-se que, por estar incluída no Plano Municipal de Desestatização, possa vir a utilizar os recursos do Fundo do Plano. A esse respeito, porém, Iapequino afirmou que nada ainda está fechado.

A justificativa da Prefeitura para a adoção das PPPs parte da avaliação de que o setor privado conseguiria “se organizar melhor” que o poder público, uma vez que este enfrenta limitações de recursos financeiros e humanos. Isso faria com que as unidades habitacionais construídas por meio de parcerias público-privadas fossem entregues mais rapidamente do que as produzidas por outros programas.

Presente ao evento, o presidente da Cohab, Edson Aparecido, ainda afirmou ainda que a maior eficiência do setor privado também poderia se dar em relação a compromissos públicos já existentes. Por isso a Prefeitura permitiria que as entidades que ganharam editais de chamamentos anteriores migrassem para a PPP. Mas não explicou como, deixando os ganhadores destes editais desconfiados de que seus terrenos também estariam incluídos no “cardápio” de terrenos para a PPP. Será?

Os terrenos públicos são o principal recurso que a Prefeitura utilizará para despertar o interesse do setor privado, incluindo áreas disponibilizadas por órgãos federais para uso do município, como alguns imóveis do INSS. Outro atrativo será a permissão para a construção, em alguns desses terrenos, de empreendimentos voltados a famílias de rendas mais altas, com exploração comercial, especialmente dos térreos. Segundo Iapequino, estas unidades atenderão famílias com renda superior a 10 salários mínimos.

A Prefeitura mostrou que São Paulo tem um grande déficit habitacional e, segundo a Prefeitura, seria necessária a produção de 474 mil novas moradias para resolvê-lo. Desse total, 75% seriam Habitações de Interesse Social, voltadas a famílias que recebam até 6 salários mínimos. Parece que a produção de novas unidades de Habitação de Interesse Social serve como justificativa para a possibilidade de construção de empreendimentos imobiliários rentáveis em terrenos públicos.

Na reunião, os gestores municipais recorreram ainda ao conceito de “reciclagem de terrenos”. Considerando que não são tantas as áreas disponíveis, a ideia é promover um melhor aproveitamento de equipamentos públicos já existentes, de modo a combiná-los com o uso habitacional. Segundo eles, a gestão vem conversando com as Prefeituras Regionais para identificar quais equipamentos poderiam ser “reciclados”. Desse modo, todos os terrenos que venham a ser utilizados pela PPP terão 20% de sua área destinada a usos não residenciais: serão ou equipamentos públicos, ou áreas de comércio e serviços.

Também foi dito na apresentação que a PPP poderá realizar ações de recuperação ambiental e urbanização, mas tampouco foi esclarecido como isso seria feito. Ao afirmar que “ações em grandes favelas podem ser feitas” no âmbito da PPP, Iapequino sugere que remoções poderão ser realizadas para a construção de novas unidades habitacionais. Novamente: Quais favelas, afinal, se tem em mente?

Diferentemente da PPP Habitacional do Governo do Estado, que pretendia promover transformações em áreas centrais, a proposta apresentada pela Prefeitura está localizada mais nas “bordas” da cidade, incluindo maior diversidade de regiões. De acordo com o slide mostrado na reunião (ver Figura), estão planejadas para o Centro apenas cerca de 553 unidades.

Figura: Localização genérica das unidades propostas na PPP Casa da Família.

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Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Mapa apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Outra importante informação que os representantes da Prefeitura não apresentaram diz respeito à definição de como será o modelo de propriedade: não sabemos se as unidades serão vendidas aos moradores ou se eles terão que alugá-las. A locação social foi mencionada apenas como mais um programa que compõe a política habitacional do município, sem vinculação com a PPP, como estava sendo cogitado, inclusive publicamente pela Prefeitura.

Os movimentos sociais presentes à reunião também fizeram várias perguntas sobre o modo como serão escolhidas as famílias que terão acesso às novas unidades habitacionais. Afinal, como será o atendimento? Quais famílias receberão as unidades? Tudo ainda é uma incógnita nesta proposta de PPP municipal.

Do mesmo modo, na PPP Estadual já em andamento muitas questões ainda precisam ser esclarecidas e avaliadas antes que se proponha uma municipal sob as mesmas bases. Famílias que não estavam morando nos terrenos usados pela PPP Estadual – várias delas, inclusive, removidas para a PPP do Hospital Pérola Byington – receberão moradia na PPP municipal? A obra fruto do primeiro edital corre, as famílias seguem sem moradia, e não se sabe.

No fim das contas, a nova PPP seria mais uma jogada de marketing, como vários dos anúncios do atual prefeito?

Os conselheiros presentes à reunião levantaram várias questões para que o tema pudesse ser discutido. Mas todas essas indefinições sobre a PPP não permitem uma contribuição efetiva, pois não há materialidade real, ideias objetivas sobre as quais apresentar propostas.

O fato é que não se pode considerar que ocorreu o necessário e obrigatório debate no âmbito do Conselho Municipal de Habitação, uma vez que o que foi apresentado trata-se ainda de um esboço, e não de uma proposta consistente de PPP habitacional, que seja passível de avaliação e discussão.

** Paula Santoro é arquiteta e urbanista, doutora em Habitat pela FAU USP com bolsa na Universidade Politécnica da Cataluña e professora de Planejamento Urbano do Departamento de Projeto da FAU USP. Atualmente coordena o projeto ObservaSP junto ao LabCidade FAU USP. Lattes | Academia.edu

Social Ma non Troppo: descolamento entre a cidade real e a de interesse social

Por Luciana Itikawa*

Ao que parece, esta PPP da Habitação no Centro de São Paulo obedecerá ao mantra do empreendedorismo paulistano: “vamos primeiro bater metas, depois a gente vê a qualidade do produto!”; ou, ainda, do pragmatismo político transpartidário, “é social, ma non troppo: precisa ter o ‘equilíbrio contratual’”. Afirma-se que esta PPP atenderá bandeiras históricas da reforma urbana – habitação social no centro, geração de renda, equipamentos sociais etc. –, mas será que não estamos diante de um cavalo de Tróia?

Contribuições de diversos autores aqui no observaSP têm levantado questões sobre a PPP que estão ainda no vácuo, apesar de alentado edital com detalhamento das atribuições e contrapartidas ao concessionário que, neste dia 10 de dezembro, vencerá a concorrência para esta PPP da Habitação no Centro.

– No mapa acima destacam-se os lotes do edital da PPP da Habitação, operações urbanas próximas e Centro Popular de Compras.

Neste texto procuro problematizar especificamente duas questões: a primeira é a utilização comercial do térreo por parte do concessionário. Trata-se de um dos térreos mais valiosos e cobiçados da cidade. Melhor, é barato: quase a totalidade está em terra pública! Entretanto, na caracterização do térreo que está sendo ofertado neste edital, não há nenhum compromisso de que sua utilização irá incluir não só diversidade econômica e escalas de comércios históricos na região central, como também a heterogeneidade de habitantes que aí moram e trabalham. As menções mais concretas dadas à utilização do térreo são: “pode ter um supermercado, uma padaria”, segundo palavras do próprio subsecretário de Habitação do Governo do Estado, Reinaldo Iapequino, em última reunião do Conselho Municipal de Habitação (CMH).

A segunda diz respeito ao perfil econômico do morador: como esta PPP classifica este morador? Qual sua interface com o déficit habitacional e com o trabalho informal existentes neste tecido urbano do Centro e na região metropolitana de São Paulo?

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Todos serão afetados pela PPP da Habitação

Por Luanda Vannuchi* e Paula Santoro**

Hoje (26), às 19h, acontece na Assembleia Legislativa de São Paulo a segunda Audiência Pública para debater a reedição da PPP da Habitação no Centro, convocada pelo mandato do deputado Carlos Giannazi junto à Comissão de Moradores, Comerciantes e Funcionários do Centro.

O edital para a concorrência internacional da PPP, bem como toda sua modelagem, é bastante controverso, pouco transparente, e por isso o debate merece ser ampliado junto à sociedade e na mídia. A participação na audiência pública, portanto, é muito importante, para que todos possam se manifestar sobre o projeto.

Mais sobre o assunto:
PPP da Habitação, muitas perguntas ainda sem resposta
O papel do Estado na PPP da Habitação de SP

É um equívoco pensar que apenas os moradores e comerciantes da área onde serão realizados melhoramentos urbanísticos serão afetados por esta política.

Todos aqueles com renda de até um salário mínimo, que justamente compõem a maior fatia do déficit habitacional em São Paulo, serão diretamente afetados pela PPP porque simplesmente não serão atendidos.

A valorização imobiliária que a PPP deverá promover não apenas não permitirá que sejam contemplados, como possivelmente dificultará ainda mais o acesso à moradia digna para essas pessoas. Ou seja, uma política que mobiliza recursos públicos com o objetivo de, em tese, atender as necessidades habitacionais para os mais pobres em áreas centrais pode justamente promover o contrário!

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O papel do Estado na PPP da Habitação de São Paulo

*Por Paula Freire Santoro

No final de setembro, foi lançado um novo edital de licitação da Parceria Público-Privada Habitacional de São Paulo. Trata-se de uma concorrência internacional. O objetivo desta PPP é conceder administrativamente para privados, organizados nos termos de uma Sociedade de Propósito Específico, a implantação de 14.124 unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP) na região central de São Paulo, além de exigir dos mesmos a prestação de serviços, como trabalho técnico e social pré e pós-ocupação das moradias, além de apoio à gestão condominial, gestão da carteira de mutuários e manutenção predial (ver edital. O documento completo com anexos está disponível em www.habitacao.sp.gov.br até 12/11/2014). A concessão será de 20 anos.

Os valores estimados de contrato para os quatro lotes somam 7,34 bilhões de reais e correspondem aos valores projetados das receitas obtidas com a venda de unidades de HIS e HMP, somados aos pagamentos feitos pelo Estado para a execução do contrato que envolve também serviços.

A leitura do edital permite assistir à saída do Estado da gestão de uma política habitacional. Alguns elementos ajudam a compor esta tese:

(1) Ausência de discussão ou qualquer processo democrático na construção da política. Logo na abertura do edital o texto evidencia o cumprimento dos requisitos prévios à realização do procedimento licitatório: cita que realizou UMA Audiência Pública, em 25/03/2013, e uma consulta pública, que consistiu na consulta aos editais e contratos disponibilizados no site. Para o Estado Brasileiro, democracia é mais do que isso e consulta pública não é a possibilidade de acessar materiais, isso é obrigação de um processo licitatório.

Com certeza, considerando os problemas relativos ao primeiro edital, esperava-se que fossem feitos debates públicos com diferentes setores da sociedade, moradores da região e afetados pelos projetos, ampliando e democratizando o processo de construção de uma política.

(2) Critério do menor valor a ser pago. O critério de seleção das propostas será o menor valor a ser pago pelo poder público pela concessão. Espera-se, com isso, que o empreendedor privado que queira “morder menos” tenha mais chance de ganhar? Talvez… Mas as rentabilidades estão bem garantidas: uma conta simples baseada na leitura do edital demonstra que o valor que a iniciativa privada irá investir corresponde a 50% do valor total, que envolve os serviços contratados pelo poder público e os valores projetados das vendas das unidades (conhecido como Valor Geral de Venda, em linguagem do mercado imobiliário). Ou seja, um bom negócio.

O edital tenta controlar a qualidade habitacional através do estabelecimento de diretrizes para as intervenções urbanas (ver anexo ii), e a qualidade da localização através do estabelecimento de áreas de intervenção organizadas em quatro lotes. Mas não há a obrigatoriedade de seguir as diretrizes (aliás, boas! Afinadas com as propostas do Plano Diretor), nem descontos na avaliação da proposta caso o privado não as cumpra. Estaria o governo estadual abrindo mão de controlar a qualidade da produção de HIS ao não definir penalidades?

E ainda, em relação à localização das novas unidades, esta pode ser modificada se houver justificativa, através de autorização do Governo do Estado para implantação de unidades habitacionais em locais diversos dos indicados nos perímetros da figura que segue, desde que observado os limites do centro expandido (definido pelos distritos Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação). Quer dizer que, se não der para fazer aí, nos lotes definidos, é possível mudar de área. Mais uma garantia para o concessionário, principalmente se o preço da terra subir muito, conferindo a possibilidade de “reequilíbrio contratual”.

Na contramão do critério do preço mais barato, os colombianos, por exemplo, fazem editais de planos urbanísticos estabelecendo outras motivações para selecionar o vencedor, como: maior oferta de área por unidade, maior número de unidades, e pagamento de valor mais alto pelo preço da terra (sim, o governo recupera parte da valorização da terra para a coletividade).

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Mapa geral dos lotes, perímetros e áreas de intervenção. Disponível no anexo ii do edital.

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PPP da Habitação: muitas perguntas ainda sem respostas

Seis setores indicados para receber obras de renovação urbana previstas na PPP da Habitação do Centro, segundo publicado em chamamento público no Diário Oficial (n.004/20012). Fonte: Instituto Urbem.

Por Simone Gatti*

Um assunto aparentemente esquecido, que foi questionado judicialmente e também pela sociedade civil, parece estar voltando à tona: a  parceria público-privada para construção de habitação no centro de São Paulo, promovida pelo programa Casa Paulista do Governo do Estado, em parceria com a Prefeitura. Na semana passada, a secretaria estadual de habitação anunciou à imprensa que o edital de licitação da PPP da Habitação, como vem sendo chamada, poderá ser lançado até o final deste mês.

À reportagem do Estadão, o secretário estadual de habitação Marcos Rodrigues Penido explicou que o projeto será dividido em duas etapas, iniciando com 14 mil unidades (ao invés das 20 mil anunciadas inicialmente), devido à dificuldade de se obter terrenos adequados no centro. Parece que a PPP está andando, mas a sociedade e os reais impactados pela intervenção não estão, mais uma vez, participando do processo.

Além disso, a aprovação do novo Plano Diretor aponta novos desafios sobre a modelagem da PPP, já que as regras sobre a ocupação dos perímetros de ZEIS mudaram, ampliando os percentuais mínimos obrigatórios para as famílias com renda abaixo de 3 salários mínimos. Assim, cabe a pergunta: a modelagem financeira original da PPP poderia se manter no novo cenário apresentado pela revisão do Plano Diretor?

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