PPP Habitacional Municipal: falta de informação impede participação efetiva

Por Paula Freire Santoro*

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No início de outubro, uma proposta de parceria público-privada (PPP) para o setor habitacional, chamada de “Casa da Família”, foi apresentada pelo secretário-adjunto da Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), Gilmar Souza Santos, e pelo assessor da mesma pasta, Reynaldo Iapequino, em reunião do Conselho Municipal de Habitação. Nenhum material foi disponibilizado previamente para que os conselheiros se preparassem para debater o projeto.

Tantas foram as lacunas de informação que ficaram após a apresentação, que, apesar de já ter sido apresentada, a proposta parece ainda não existir. O que se viu foi, na verdade, um esboço. Aliás, até agora, mais de um mês depois, nenhum material informativo foi disponibilizado no site da Secretaria ou do Conselho. Não se pode, portanto, considerar essa apresentação como uma etapa já percorrida no âmbito do debate desta política.

Na ocasião, Iapequino afirmou que a proposta é uma política complementar a outras: “Precisa fazer PPP? Não precisa”, mas, face ao apetite que o mercado imobiliário terá pelo tema, a política pode vir a ser o prato principal.

Esta PPP está prevista no quadro de metas do governo e, segundo o assessor, deve entregar 4 mil unidades habitacionais até 2020. Além disso, teria potencial para produzir cerca de 34 mil unidades sobre áreas públicas e privadas, grande parte em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), conforme mostra o gráfico a seguir.

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Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Os slides apresentados na reunião informam que a Prefeitura fará aportes de cerca de R$ 300 milhões, iniciando na próxima gestão. A atual não desembolsaria recursos financeiros, mas faria um enorme aporte de terrenos, que, vale lembrar, são recursos públicos de grande valor. O orçamento da Sehab hoje é de cerca de R$ 580 milhões, portanto, as contraprestações corresponderiam a mais da metade de seus recursos. Mas, aparentemente, nem tudo sairá do caixa da Habitação, uma vez que os equipamentos públicos que poderão ser feitos no mesmo terreno seriam de responsabilidade de outras secretarias.

A modelagem financeira e jurídica da PPP não foi apresentada. Não se sabe se haverá um fundo para garantir os aportes se a Prefeitura por acaso não tiver disponibilizado estes recursos, mas suspeita-se que, por estar incluída no Plano Municipal de Desestatização, possa vir a utilizar os recursos do Fundo do Plano. A esse respeito, porém, Iapequino afirmou que nada ainda está fechado.

A justificativa da Prefeitura para a adoção das PPPs parte da avaliação de que o setor privado conseguiria “se organizar melhor” que o poder público, uma vez que este enfrenta limitações de recursos financeiros e humanos. Isso faria com que as unidades habitacionais construídas por meio de parcerias público-privadas fossem entregues mais rapidamente do que as produzidas por outros programas.

Presente ao evento, o presidente da Cohab, Edson Aparecido, ainda afirmou ainda que a maior eficiência do setor privado também poderia se dar em relação a compromissos públicos já existentes. Por isso a Prefeitura permitiria que as entidades que ganharam editais de chamamentos anteriores migrassem para a PPP. Mas não explicou como, deixando os ganhadores destes editais desconfiados de que seus terrenos também estariam incluídos no “cardápio” de terrenos para a PPP. Será?

Os terrenos públicos são o principal recurso que a Prefeitura utilizará para despertar o interesse do setor privado, incluindo áreas disponibilizadas por órgãos federais para uso do município, como alguns imóveis do INSS. Outro atrativo será a permissão para a construção, em alguns desses terrenos, de empreendimentos voltados a famílias de rendas mais altas, com exploração comercial, especialmente dos térreos. Segundo Iapequino, estas unidades atenderão famílias com renda superior a 10 salários mínimos.

A Prefeitura mostrou que São Paulo tem um grande déficit habitacional e, segundo a Prefeitura, seria necessária a produção de 474 mil novas moradias para resolvê-lo. Desse total, 75% seriam Habitações de Interesse Social, voltadas a famílias que recebam até 6 salários mínimos. Parece que a produção de novas unidades de Habitação de Interesse Social serve como justificativa para a possibilidade de construção de empreendimentos imobiliários rentáveis em terrenos públicos.

Na reunião, os gestores municipais recorreram ainda ao conceito de “reciclagem de terrenos”. Considerando que não são tantas as áreas disponíveis, a ideia é promover um melhor aproveitamento de equipamentos públicos já existentes, de modo a combiná-los com o uso habitacional. Segundo eles, a gestão vem conversando com as Prefeituras Regionais para identificar quais equipamentos poderiam ser “reciclados”. Desse modo, todos os terrenos que venham a ser utilizados pela PPP terão 20% de sua área destinada a usos não residenciais: serão ou equipamentos públicos, ou áreas de comércio e serviços.

Também foi dito na apresentação que a PPP poderá realizar ações de recuperação ambiental e urbanização, mas tampouco foi esclarecido como isso seria feito. Ao afirmar que “ações em grandes favelas podem ser feitas” no âmbito da PPP, Iapequino sugere que remoções poderão ser realizadas para a construção de novas unidades habitacionais. Novamente: Quais favelas, afinal, se tem em mente?

Diferentemente da PPP Habitacional do Governo do Estado, que pretendia promover transformações em áreas centrais, a proposta apresentada pela Prefeitura está localizada mais nas “bordas” da cidade, incluindo maior diversidade de regiões. De acordo com o slide mostrado na reunião (ver Figura), estão planejadas para o Centro apenas cerca de 553 unidades.

Figura: Localização genérica das unidades propostas na PPP Casa da Família.

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Fonte: PMSP/Sehab, 10 out. 2017. Mapa apresentado em reunião do Conselho de Habitação.

Outra importante informação que os representantes da Prefeitura não apresentaram diz respeito à definição de como será o modelo de propriedade: não sabemos se as unidades serão vendidas aos moradores ou se eles terão que alugá-las. A locação social foi mencionada apenas como mais um programa que compõe a política habitacional do município, sem vinculação com a PPP, como estava sendo cogitado, inclusive publicamente pela Prefeitura.

Os movimentos sociais presentes à reunião também fizeram várias perguntas sobre o modo como serão escolhidas as famílias que terão acesso às novas unidades habitacionais. Afinal, como será o atendimento? Quais famílias receberão as unidades? Tudo ainda é uma incógnita nesta proposta de PPP municipal.

Do mesmo modo, na PPP Estadual já em andamento muitas questões ainda precisam ser esclarecidas e avaliadas antes que se proponha uma municipal sob as mesmas bases. Famílias que não estavam morando nos terrenos usados pela PPP Estadual – várias delas, inclusive, removidas para a PPP do Hospital Pérola Byington – receberão moradia na PPP municipal? A obra fruto do primeiro edital corre, as famílias seguem sem moradia, e não se sabe.

No fim das contas, a nova PPP seria mais uma jogada de marketing, como vários dos anúncios do atual prefeito?

Os conselheiros presentes à reunião levantaram várias questões para que o tema pudesse ser discutido. Mas todas essas indefinições sobre a PPP não permitem uma contribuição efetiva, pois não há materialidade real, ideias objetivas sobre as quais apresentar propostas.

O fato é que não se pode considerar que ocorreu o necessário e obrigatório debate no âmbito do Conselho Municipal de Habitação, uma vez que o que foi apresentado trata-se ainda de um esboço, e não de uma proposta consistente de PPP habitacional, que seja passível de avaliação e discussão.

** Paula Santoro é arquiteta e urbanista, doutora em Habitat pela FAU USP com bolsa na Universidade Politécnica da Cataluña e professora de Planejamento Urbano do Departamento de Projeto da FAU USP. Atualmente coordena o projeto ObservaSP junto ao LabCidade FAU USP. Lattes | Academia.edu

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Governo do Estado especula com patrimônio imobiliário público

Por Pedro Mendonça* Raquel Rolnik**

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Mapa mostra concentração de imóveis na Operação Urbana Água Espraiada. Veja lista distribuição por toda cidade aqui. Crédito: Pedro Mendonça/LabCidade

Na última quinta-feira (24), o governo do estado de São Paulo abriu uma concorrência para contratar serviços de estruturação, administração, custódia e operação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) composto por 267 imóveis públicos estaduais. Essa ação dá prosseguimento a um esforço empreendido pela gestão Alckmin para constituir instrumentos de garantia para os parceiros privados em  contratos de parcerias público-privadas (PPPs) estaduais, utilizando, para isso, os recursos resultantes da venda dos imóveis. Essa decisão, como veremos adiante, limita a capacidade de planejamento do poder público, além de causar remoções diretas e indiretas, o que põe em xeque sua capacidade de atender o interesse comum.

A ideia de usar o patrimônio imobiliário para constituir garantias às empresas privadas nas PPPs está presente desde a regulamentação desse instrumento. Em 2004, quando foram regulamentadas no estado, a lei apresentava uma primeira lista de imóveis públicos que podiam ser leiloados para gerar recursos para a Companhia Paulista de Parcerias (CPP), juntamente com ações da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) e recebíveis de concessões rodoviárias.

A função da CPP é garantir o pagamento aos parceiros privados caso a forma primária de remunerá-los não atinja a expectativa de lucro pactuada em contrato. No caso da Linha 4-Amarela do Metrô, por exemplo, o fundo pode ser acionado caso a tarifa paga pelos passageiros não garanta o lucro esperado ao consórcio ViaQuatro. Outro exemplo é a PPP Habitacional. Neste caso, a CPP garante o pagamento, mesmo que haja inadimplência na compra ou nos serviços condominiais.

Ao longo dos anos, as listas de imóveis para leilões destinados à CPP se tornaram mais frequentes. No entanto, várias ofertas foram frustradas pela ausência de compradores. Uma das principais razões disso foi justamente a presença de moradores ou ocupações comerciais nas propriedades oferecidas. Isso ocorreu por exemplo nas tentativas de leilão de 60 imóveis do Departamento de Estradas de Rodagem (DER), no entorno da Avenida Roberto Marinho, e na Ocupação Ouvidor 63, no centro. O Fundo de Investimento Imobiliário de São Paulo é uma nova tentativa de garantir o pagamento aos entes privados mobilizando terrenos públicos. Mas, desta vez, em lugar de leiloá-los para integralizar recursos, uma nova engenharia financeira entra em marcha.

Os fundos imobiliários já existem no Brasil desde 1993. Por meio deles  os investidores adquirem uma cota do imóvel, assegurando participação nos rendimentos obtidos, seja por meio de aluguel ou de venda, sem necessariamente se tornar proprietários de toda a edificação ou mesmo de parte dela. Ou seja, o cotista do fundo é como o acionista de uma grande empresa. Quem compra uma cota de um fundo procura as facilidades dessa operação, como a isenção de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Imposto de Renda (IR) e a não necessidade de registro em cartório, e aposta na expectativa de rentabilidade, o que torna a prática essencialmente especulativa.

Para o governo do estado, essa operação antecipa recursos, mesmo que o imóvel não seja vendido, decisão que será tomada pela administradora do fundo e não mais pelo próprio Estado.

Mas é importante enfatizar que o fundo imobiliário não resolve o destino das pessoas que vivem nos imóveis ocupados e pode, pelo contrário, pressionar sua remoção. Novos imóveis com menos de 5 mil metros quadrados podem ser integrados, sem sequer passar por autorização do Legislativo, desde dezembro de 2016. No portfólio de imóveis da capital, pelo menos 42 áreas têm algum tipo de ocupação.

Por outro lado, vários imóveis que se encontram hoje vazios poderiam ser eventualmente de interesse das prefeituras. Esperava-se então que, ao menos, houvesse algum estudo ou consulta ativa às administrações municipais envolvidas para identificar demandas antes de cogitar sua  venda, o que não ocorreu.

Os terrenos públicos do FII deverão ser vendidos ou alugados em um prazo prorrogável de até cinco anos, com a possibilidade de venda de todas as cotas de titularidade do estado nesse curto período. Assim, o governo paulista tem a possibilidade de, na prática, se desfazer de todos os seus imóveis sem realizar qualquer transação imobiliária.

Mas qual é o problema de vender terras públicas se elas estão, em tese, vazias ou subutilizadas?

Analisando o portfólio de imóveis que irão compor o fundo, não há dúvida de que alguns deles poderiam ser vendidos, como é o caso de vagas de garagens em prédios. Mas boa parte poderia ser útil às políticas públicas.

No mapeamento feito pelo LabCidade, é possível notar a concentração de imóveis destinados ao Fundo Imobiliário na região da Operação Urbana Água Espraiada, uma das frentes de expansão do chamado “complexo imobiliário financeiro” da capital. Naquele local, foram removidas milhares de famílias nos últimos vinte anos e, até hoje, cerca de 3 mil delas ainda recebem auxílio-aluguel – esse número corresponde a 10% do total de famílias que recebem o auxílio em toda a cidade. Inclusive, a prefeitura comprou vários  terrenos na região para atender demandas habitacionais.

Dessa forma, ao abdicar de terrenos públicos, o Governo do Estado abre mão da sua capacidade de estabelecer políticas territoriais ou, até mesmo, de prover serviços básicos como habitação, áreas verdes, postos de saúde e outras demandas futuras das regiões onde estão localizados tais imóveis.

O patrimônio público deixa, assim, de ser um instrumento de política urbana e torna-se uma ferramenta para abrir frente de expansão aos produtos do mercado financeiro e imobiliário, utilizando estratégias do mercado de capitais para garantir o equilíbrio econômico de PPPs.

É fundamental,  portanto, que o Governo do Estado seja cuidadoso na seleção dos imóveis que poderão ser negociados e que tenha ainda mais cautela na destinação dos recursos provenientes dessas operações.

Não é possível que a sociedade aceite que esses recursos sirvam apenas para assegurar a lucratividade dos parceiros das PPPs, garantindo-lhes negócios praticamente sem riscos, em vez de serem usados para atender aos interesses comuns da população.

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*Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015. Lattes

**Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes

Intervenção na Cracolândia: Luz para quem?

Por Raquel Rolnik*

Fotos do gif: @fernando_bizerra_jr, @tababenedictofotografo, jornalistas livres e Márcio Fernandes de Oliveira/Estadão

Desde o último domingo (21), está ocorrendo uma operação de enormes proporções na chamada “cracolândia”, em São Paulo, envolvendo ações policiais antitráfico, internação de dependentes químicos, interdição e demolição de imóveis marcada por forte aparato policial e uso da violência. O ponto mais emblemático e trágico dessa operação foi a derrubada da parede de uma pensão com pessoas ainda dentro do prédio. Três delas ficaram feridas.

Digo “a chamada cracolândia” porque essa forma de identificar o bairro da Santa Ifigênia, na região da Luz, tem sido parte da máquina que tenta a todo custo destruir o bairro que, conta com alguns dos patrimônios históricos mais antigos da cidade, e eliminar sua atual dinâmica de ocupação (que envolve, entre outros, o maior polo de comércio de eletrônicos da América Latina) para, em seu lugar, erigir a “Nova Luz”, local de torres brilhantes, centros culturais, cafés e restaurantes gourmet.

É bom lembrar que, embora ali já existisse um foco de tráfico de drogas e a presença de população de rua, o que foi fundamental para que o bairro se deteriorasse foi a ação da própria Prefeitura, que em 2007 fechou o Shopping Luz e, em 2010, demoliu esse prédio e outros imóveis, deixando a região em ruínas. Além disso, a manutenção do bairro, como a coleta do lixo e a reforma permanente de espaços públicos, necessárias para manter a qualidade de qualquer lugar, foi sendo negligenciada. Foi justamente nesse processo que o bairro virou a “cracolândia”, atraindo para lá também pessoas negligenciadas, abandonadas, envolvidas pela  drogadição do álcool e do crack.

A operação policial que ocorre agora, teoricamente, objetivava prender traficantes que, de fato, existem e que evidentemente devem ser enfrentados. Mas, na prática, além de expulsar e dispersar os usuários de drogas, culminou na lacração de imóveis onde moravam ou trabalhavam não apenas estes dependentes químicos, mas muitos indivíduos e famílias de baixa renda, a maioria em cômodos alugados em imóveis encortiçados, alternativa de moradia disponível no centro da cidade para quem  tem parcos rendimentos. A lacração – e demolição – se deu sob a alegação de existência de problemas construtivos que, na verdade, já eram de conhecimento da Prefeitura há muito tempo.

Tudo isso ocorre sem que o governo municipal ofereça nenhuma resposta sobre onde essas pessoas irão viver daqui para frente. Muito menos sobre o destino dos dependentes químicos. A dispersão, obviamente, já criou “cracolândias” em outros lugares, porque os dependentes não deixam de existir. O que fica evidente nas falas do prefeito João Doria e do governador Geraldo Alckmin é o desejo de atingir a “solução final”: a demolição dos atuais imóveis e uma limpeza social radical da área.

Mas a grande questão é: para que executar essa limpeza? A resposta o próprio prefeito já deu: para implantar o plano urbanístico Nova Luz.

É bom lembrar que já houve uma tentativa de implantar um plano semelhante naquela região. Na gestão de Gilberto Kassab, o plano apresentado pressupunha demolir 60% do bairro, que seria desapropriado por empresas privadas para que fossem construídas no lugar torres de apartamentos e comerciais, de forma que a rentabilidade com os novos potenciais construtivos oferecesse oportunidades econômicas para as construtoras. Mas vale ressaltar que essas torres não atenderiam as demandas por moradia das pessoas que hoje vivem no local, mas, sim, de outras, com maior poder de compra.

O que se quer agora é retomar esse projeto, que foi rejeitado e derrotado pela população e não foi posto em prática. Não por acaso, o prefeito João Doria postou um vídeo em seu Facebook, na sexta-feira (19), dizendo que tinha se reunido com o arquiteto Jaime Lerner e o ex-presidente do Secovi, Claudio Bernardes, para tratar desse projeto e que a cidade teria novidades em breve. O Secovi, Sindicato das Construtoras, já tinha inclusive anunciado que havia contratado o arquiteto para desenvolver o projeto e doá-lo à cidade.

Na manhã de ontem (24), o prefeito e o governador tentaram realizar uma coletiva de imprensa na região da Luz – que desde domingo vive um verdadeiro estado de guerra, com helicópteros e presença ostensiva de tropas policias –, mas foram impedidos por manifestantes contrários à ação. A resistência ao projeto e ao tratamento dado aos dependentes químicos tem vindo de vários lados, desde trabalhadores e pesquisadores do campo da saúde mental, radicalmente contrários à medida, a assistentes sociais, entre outros. Na tarde de ontem, a Secretaria Municipal de Direitos Humanos foi ocupada e a  chefe da pasta, Patrícia Bezerra, pediu demissão por não concordar com a ação truculenta do município e do estado.

Na coletiva, que por fim aconteceu na sede da prefeitura, Alckmin e Doria, ao lado de secretários, falaram sobre a Parceria Público-Privada (PPP) Habitacional prevista para a região, que, segundo eles, já tem 2 mil unidades em construção (mas que na verdade são menos de 1.500), tratando-a como solução para ocupar um bairro vazio. Cabe ressaltar que não apenas o bairro não está vazio, mas conta com 12 mil moradores, entre eles crianças que brincam entre os escombros da guerra instaurada pela prefeitura e governo do Estado. E mais: essa PPP habitacional não oferecerá alternativa de moradia para esses moradores, que, como já ressaltamos, vivem nos cortiços da região. Ao dirigir 80% da demanda para quem trabalha na região e mora em outros lugares e permitir a construção de moradias para famílias com mais de seis salários mínimos de renda, esta PPP definitivamente não atende quem mais necessita de moradia no bairro.

Ou seja, não é de se estranhar que o secretário de Obras da Prefeitura diga que não tinha atentado para a presença de moradores no prédio que teve a parede demolida enquanto estes dormiam. Para a atual gestão, as pessoas que vivem na região, o patrimônio histórico presente, a saúde e vida dos dependentes químicos não importam diante do potencial de negócios que o bairro representa.

Texto originalmente publicado no blog Raquel Rolnik

 

*Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”.

Os textos não assinados pela equipe do observaSP não refletem necessariamente a opinião nem os resultados de pesquisa do laboratório