Governo do Estado especula com patrimônio imobiliário público

Por Pedro Mendonça* Raquel Rolnik**

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Mapa mostra concentração de imóveis na Operação Urbana Água Espraiada. Veja lista distribuição por toda cidade aqui. Crédito: Pedro Mendonça/LabCidade

Na última quinta-feira (24), o governo do estado de São Paulo abriu uma concorrência para contratar serviços de estruturação, administração, custódia e operação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) composto por 267 imóveis públicos estaduais. Essa ação dá prosseguimento a um esforço empreendido pela gestão Alckmin para constituir instrumentos de garantia para os parceiros privados em  contratos de parcerias público-privadas (PPPs) estaduais, utilizando, para isso, os recursos resultantes da venda dos imóveis. Essa decisão, como veremos adiante, limita a capacidade de planejamento do poder público, além de causar remoções diretas e indiretas, o que põe em xeque sua capacidade de atender o interesse comum.

A ideia de usar o patrimônio imobiliário para constituir garantias às empresas privadas nas PPPs está presente desde a regulamentação desse instrumento. Em 2004, quando foram regulamentadas no estado, a lei apresentava uma primeira lista de imóveis públicos que podiam ser leiloados para gerar recursos para a Companhia Paulista de Parcerias (CPP), juntamente com ações da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp) e recebíveis de concessões rodoviárias.

A função da CPP é garantir o pagamento aos parceiros privados caso a forma primária de remunerá-los não atinja a expectativa de lucro pactuada em contrato. No caso da Linha 4-Amarela do Metrô, por exemplo, o fundo pode ser acionado caso a tarifa paga pelos passageiros não garanta o lucro esperado ao consórcio ViaQuatro. Outro exemplo é a PPP Habitacional. Neste caso, a CPP garante o pagamento, mesmo que haja inadimplência na compra ou nos serviços condominiais.

Ao longo dos anos, as listas de imóveis para leilões destinados à CPP se tornaram mais frequentes. No entanto, várias ofertas foram frustradas pela ausência de compradores. Uma das principais razões disso foi justamente a presença de moradores ou ocupações comerciais nas propriedades oferecidas. Isso ocorreu por exemplo nas tentativas de leilão de 60 imóveis do Departamento de Estradas de Rodagem (DER), no entorno da Avenida Roberto Marinho, e na Ocupação Ouvidor 63, no centro. O Fundo de Investimento Imobiliário de São Paulo é uma nova tentativa de garantir o pagamento aos entes privados mobilizando terrenos públicos. Mas, desta vez, em lugar de leiloá-los para integralizar recursos, uma nova engenharia financeira entra em marcha.

Os fundos imobiliários já existem no Brasil desde 1993. Por meio deles  os investidores adquirem uma cota do imóvel, assegurando participação nos rendimentos obtidos, seja por meio de aluguel ou de venda, sem necessariamente se tornar proprietários de toda a edificação ou mesmo de parte dela. Ou seja, o cotista do fundo é como o acionista de uma grande empresa. Quem compra uma cota de um fundo procura as facilidades dessa operação, como a isenção de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Imposto de Renda (IR) e a não necessidade de registro em cartório, e aposta na expectativa de rentabilidade, o que torna a prática essencialmente especulativa.

Para o governo do estado, essa operação antecipa recursos, mesmo que o imóvel não seja vendido, decisão que será tomada pela administradora do fundo e não mais pelo próprio Estado.

Mas é importante enfatizar que o fundo imobiliário não resolve o destino das pessoas que vivem nos imóveis ocupados e pode, pelo contrário, pressionar sua remoção. Novos imóveis com menos de 5 mil metros quadrados podem ser integrados, sem sequer passar por autorização do Legislativo, desde dezembro de 2016. No portfólio de imóveis da capital, pelo menos 42 áreas têm algum tipo de ocupação.

Por outro lado, vários imóveis que se encontram hoje vazios poderiam ser eventualmente de interesse das prefeituras. Esperava-se então que, ao menos, houvesse algum estudo ou consulta ativa às administrações municipais envolvidas para identificar demandas antes de cogitar sua  venda, o que não ocorreu.

Os terrenos públicos do FII deverão ser vendidos ou alugados em um prazo prorrogável de até cinco anos, com a possibilidade de venda de todas as cotas de titularidade do estado nesse curto período. Assim, o governo paulista tem a possibilidade de, na prática, se desfazer de todos os seus imóveis sem realizar qualquer transação imobiliária.

Mas qual é o problema de vender terras públicas se elas estão, em tese, vazias ou subutilizadas?

Analisando o portfólio de imóveis que irão compor o fundo, não há dúvida de que alguns deles poderiam ser vendidos, como é o caso de vagas de garagens em prédios. Mas boa parte poderia ser útil às políticas públicas.

No mapeamento feito pelo LabCidade, é possível notar a concentração de imóveis destinados ao Fundo Imobiliário na região da Operação Urbana Água Espraiada, uma das frentes de expansão do chamado “complexo imobiliário financeiro” da capital. Naquele local, foram removidas milhares de famílias nos últimos vinte anos e, até hoje, cerca de 3 mil delas ainda recebem auxílio-aluguel – esse número corresponde a 10% do total de famílias que recebem o auxílio em toda a cidade. Inclusive, a prefeitura comprou vários  terrenos na região para atender demandas habitacionais.

Dessa forma, ao abdicar de terrenos públicos, o Governo do Estado abre mão da sua capacidade de estabelecer políticas territoriais ou, até mesmo, de prover serviços básicos como habitação, áreas verdes, postos de saúde e outras demandas futuras das regiões onde estão localizados tais imóveis.

O patrimônio público deixa, assim, de ser um instrumento de política urbana e torna-se uma ferramenta para abrir frente de expansão aos produtos do mercado financeiro e imobiliário, utilizando estratégias do mercado de capitais para garantir o equilíbrio econômico de PPPs.

É fundamental,  portanto, que o Governo do Estado seja cuidadoso na seleção dos imóveis que poderão ser negociados e que tenha ainda mais cautela na destinação dos recursos provenientes dessas operações.

Não é possível que a sociedade aceite que esses recursos sirvam apenas para assegurar a lucratividade dos parceiros das PPPs, garantindo-lhes negócios praticamente sem riscos, em vez de serem usados para atender aos interesses comuns da população.

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*Pedro Mendonça é estudante do curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da FAU USP. Pesquisa parcerias público-privadas (PPPs) utilizadas como instrumento de implementação de projetos urbanos, especialmente as PPPs Habitacionais do Estado de São Paulo. Integra a equipe do ObservaSP desde 2015. Lattes

**Raquel Rolnik é urbanista, professora de Planejamento Urbano da FAU USP e coordenadora do LabCidade. Livre-docente pela FAU USP e doutora pela New York University, foi coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, diretora de Planejamento Urbano da cidade de São Paulo, secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e relatora especial da ONU para o Direito à Moradia Adequada. É autora dos livros “O que é a Cidade”, “A Cidade e a Lei”, “Folha Explica São Paulo” e “Guerra dos Lugares”. Lattes

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João Doria pede à Câmara passe livre para vender a cidade

Por observaSP*

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No dia 7 de junho, a Prefeitura de São Paulo enviou à Câmara de Vereadores um Projeto de Lei (PL 367/2017) que define o Plano Municipal de Desestatização. Esse PL permite que bens e serviços públicos da cidade sejam concedidos, vendidos, ou que sejam utilizados em parcerias ou entrem como garantia em contratos de Parcerias Público-Privadas (PPP) com a iniciativa privada.

Há ainda no PL uma lista – pouco detalhada – dos bens e serviços que podem ser privatizados ou concedidos ou que estão aptos a entrar em parcerias de negócios: o sistema de bilhetagem eletrônica do transporte público, mercados e sacolões, parques, praças, planetários, serviços de remoção de veículos, pátios de estacionamento, sistemas de compartilhamento de bicicletas e mobiliário urbano.

O prefeito João Doria pediu urgência à Câmara na apreciação do projeto e pretendia aprová-lo em primeira votação já na última quarta-feira (21), o que não ocorreu. Esse atraso nos planos da Prefeitura poderá levar a discussão para depois do recesso parlamentar, no segundo semestre, o que significa um ganho de tempo para que a sociedade entenda melhor seu impacto.

As ações do programa e sua implementação são definidas de forma bastante genérica na proposta de lei, permitindo flexibilidade “caso a caso”. O risco desse tipo de abordagem, sem diretrizes claras preestabelecidas, é a não consideração do interesse público e social, ou até sua distorção, para o atendimento dos interesses privados envolvidos em cada um dos casos.

Chama a atenção no projeto a total ausência das considerações dos interesses público e social nesses processos, uma vez que não há qualquer menção no PL sobre a necessidade de serem considerados. Isso fica claro desde o artigo 1° do PL, que trata dos objetivos fundamentais do Plano de Desestatização, que simplesmente não menciona em nenhuma das diretrizes algo relacionado à melhoria do atendimento ao cidadão. Fica claro que o plano não tem como eixo central a melhoria, universalidade e equidade no atendimento ao cidadão e sim a  necessidade de racionalização do uso do ativo público pensada  basicamente em relação a uma avaliação do seu potencial valor econômico e não do seu uso social. O que nos leva a perguntar: a prioridade do uso dos  ativos públicos não seria o atendimento do interesse público, coletivo e social?

Na justificativa do projeto de lei, a Prefeitura menciona a necessidade de sair da gestão de determinados setores – daí sua inclusão no plano de desestatização – para concentrar os recursos públicos em educação, saúde, transportes e habitação. De fato, as atividades de guincho e estacionamento de veículos não parecem ter grande impacto social (embora possam ter um grande impacto urbanístico, na medida em que se trata de ocupação de espaços públicos da cidade). Mas mercados, sacolões, praças e parques não são elementos centrais de políticas públicas voltadas ao bem-estar e à saúde dos cidadãos? Como pensar a gestão destes locais apenas a partir de seu potencial de geração de negócios lucrativos?

Como decorrência desse objetivo, a nosso ver equivocado, o PL determina que antes de desestatizar os bens e serviços sejam estudos técnicos apenas de caráter operacional, econômico-financeiro e jurídico. Não são exigidos, para a definição de viabilidade dessa ou daquela desestatização, qualquer estudo relacionado ao impacto social da ação, muito menos estudos do impacto urbanístico e paisagístico na cidade, desconsiderando que a paisagem, assim como os espaços públicos, são bens comuns de todos os cidadãos.

Essa ausência parece ainda mais grave porque o projeto de lei prevê que a Prefeitura faça “conscientização sobre custos e oportunidades associados à exploração de bens municipais e à prestação de serviços públicos […].” Ou seja, ao mesmo tempo em que não serão produzidos estudos que comprovem a viabilidade social da desestatização, serão aportados recursos para “conscientização”, leia-se propaganda da Prefeitura, para convencer a sociedade sobre as oportunidades ligadas à exploração dos bens.

O artigo 5, parágrafos 2º e 8º, concretamente permite a inclusão dos bens públicos em fundos financeiros com o único objetivo de geral rentabilidade, inclusive com a autorização para contratação de instituição financeira para assessorar os processos de desestatização. O parágrafo 2° do artigo 8° permite a utilização desses ativos para como garantias para a iniciativa privada na realização de parcerias com o município. Isso quer dizer que um bem público poderá entrar como garantia de um contrato com o privado, caso não sejam concretizados, na prática, a rentabilidade e os fluxos de recursos estabelecidos. E mais: o artigo 14 determina que eventuais litígios poderão ser dirimidos por mecanismos privados de solução de conflitos (por meio de uma instância arbitral), caso em que os conflitos não podem ser questionados e decididos pelo judiciário.

Chama a atenção também a inclusão de um tema, ao final do PL, no artigo 15, que altera completamente a lei recém-aprovada na Câmara (Lei 16.211/2015) sobre a concessão de terminais de ônibus. Se o PL for aprovado como está, concessionários privados poderão realizar projetos de desenvolvimento imobiliário no entorno dos terminais, por meio de um Projeto de Intervenção Urbana (PIUs). Mas isto é objeto para uma nova coluna…

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O falso dilema dos parques segundo Doria e o caso do Central Park

Por Luanda Vannuchi* e Mariana Schiller**

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Parque do Ibirapuera (SP) e Central Park (NY). Foto de Satélite/Google

No ano passado, logo após ser eleito, o ainda não empossado prefeito de São Paulo, João Doria Jr., apresentou uma lista de 15 parques-modelo para serem concedidos à iniciativa privada. Pouco depois, o prefeito afirmou que estudava importar o modelo de gestão do Central Park, gigantesca área verde na cidade de Nova York, para o Parque do Ibirapuera, na zona sul da capital paulista. Diante do argumento de que a prefeitura seria incapaz de arcar com os custos de manutenção dos 109 parques da cidade, sobram propostas de concessão, parcerias público-privadas e privatizações. A agenda é tão prioritária para a nova gestão que envolveu a criação de uma pasta exclusiva para isso, a Secretaria de Desestatização e Parcerias.

Preocupa, no entanto, que as concessões sejam anunciadas desacompanhadas de estudos que comprovem o benefício ou mesmo a viabilidade da transferência desses bens para o privado, sem explicações sobre como será feito, sem debate público e, principalmente, sem garantias da manutenção do caráter público desses bens uma vez concedidos ou privatizados. Dessa forma, Doria parece tratar a coisa pública como se fosse propriedade privada da sua gestão.

A privatização é apresentada como solução antes mesmo que o problema seja identificado e trazido a público. Mas qual o problema específico do Parque Ibirapuera? E dos demais parques públicos municipais? É uma questão orçamentária? É um problema de gestão? A privatização poderá solucionar esses problemas? Como? Quais as garantias? Não seria interessante que essas questões fossem trazidas ao debate público?

O argumento de que a prefeitura não tem dinheiro para cuidar dos parques não convence frente ao orçamento de R$ 54 bilhões para toda a cidade em 2017. A questão é antes como e no que os recursos públicos serão utilizados. A população não deveria ter o direito de decidir se a manutenção de parques públicos de qualidade é ou não prioritária? Mas o (falso) dilema que Doria apresenta é de que se não forem concedidos ou privatizados, o destino dos parques é o abandono, como se não houvesse outras alternativas e como se a gestão privada solucionasse magicamente problemas que sequer foram identificados.

A discussão sobre formas alternativas de gestão de bens públicos é fundamental e urge ser qualificada. Para contribuir com o debate, trazemos neste post o exemplo do Central Park, cujo modelo de gestão é considerado por Doria para o Ibirapuera.

Central Park e Central Park Conservancy

O Central Park foi inaugurado em 1860, na cidade de Nova York. Entre os anos de 1960 e 1980, em função da crise econômica e fiscal da cidade e de cortes no orçamento público, o local passou a sofrer com falta de manutenção e grande abandono e acabou sendo estigmatizado como local de violência.

A precarização do Central Park a partir desse cenário mobilizou cidadãos e grupos da sociedade civil organizada de Nova York, especialmente residentes do seu entorno, que passaram a organizar ações voluntárias de manutenção e levantamento de doações. Para regulamentar tais ações foi criada uma organização social privada sem fins lucrativos e de dedicação exclusiva, a Central Park Conservancy (CPC), que passou a gerir a área verde por meio de contrato com a administração municipal.

Atualmente a CPC contribui com 75% do orçamento anual da área, cerca de U$ 67 milhões (o equivalente a aproximadamente R$ 200 milhões). Os outros 25% vem do orçamento público municipal, que desembolsa em torno de U$16,75 milhões por ano. A título de comparação, o orçamento de 2016 para todos os 109 parques da cidade de São Paulo foi de R$ 70 milhões.

A chave desse modelo de administração está em sua fonte de recursos. A maior parte deles vem de doações de fundações privadas, empresas e moradores da área – uma das mais ricas da cidade. O modelo tira proveito da cultura filantrópica enraizada nos EUA, onde é comum que os mais ricos façam grandes doações para instituições culturais e projetos sociais, gozando muitas vezes de benefícios fiscais ou na tributação sobre heranças. Em 2012, o parque chegou a receber doação de U$100 milhões de uma única pessoa.

Uma “Política de Aceitação de Presentes”, divulgada pela CPC, regulamenta as formas de doação, que podem vir na forma de dinheiro, títulos, imóveis ou ações de fundos, que devem passar por análise de rentabilidade. Em troca, os doadores podem receber benefícios que vão desde pequenos brindes até convites para eventos exclusivos. Em caso de doações maiores, os benfeitores podem adotar um banco, uma árvore ou um pedaço da pavimentação do parque e fazer a inscrição que escolherem, normalmente em homenagem a alguém. Para doações de valores muito elevados, as contrapartidas podem incluir a nomeação de partes do parque, como é o caso da pista de corrida Stephanie and Fred Shuman Running Track, homenagem ao casal cuja doação permitiu sua reforma. Mas é importante ressaltar que se trata de doações, não de investimentos. As doações não dão direito a anúncios publicitários e as inscrições nos bancos e pavimentos são discretas e não interferem na paisagem. Uma parte menos expressiva dos recursos provém também da exploração comercial do parque por meio de eventos como filmagens, concertos, corridas, entre outros – atividades ocasionais que ocorrem em espaços específicos e jamais acarretam no fechamento do parque para o uso público.

A CPC é responsável pela gestão e aplicação desses recursos e pela manutenção integral do Central Park, incluindo plantios e cuidado com áreas verdes, serviços de infraestrutura, restauros, coleta de lixo, atendimento ao público, programas de educação ambiental e atividades culturais. Para isso, a organização emprega 80% do seu quadro de funcionários, aos quais se junta um número expressivo de voluntários. Mas apesar de desempenhar papel majoritário na gestão, sua atuação ainda se dá em parceria com o poder público, que mantém o controle geral e a responsabilidade última pelo parque. A prefeitura deve aprovar todas as melhorias planejadas pela organização, e são de responsabilidade exclusiva da gestão pública as concessões, normas e segurança pública do local.

A estrutura do CPC possui traços corporativos, mas com grande controle social. O CEO do parque responde a um grupo gestor composto por 52 membros que tem a atribuição de monitorar e supervisionar as atividades da diretoria, do levantamento de doações ao planejamento das intervenções e à realização das atividades propostas. Dessas, cerca de 10 cadeiras são indicadas pela prefeitura ou ocupadas pela própria diretoria do parque, o que na gestão atual inclui milionários e representantes de grandes empresas como Bank of America, Fox ou Bloomberg. Mas a maioria absoluta do conselho é composta por cidadãos comuns: 43 membros eleitos diretamente, com mandatos que duram dois anos. Por fim, o CPC possui uma política especial para resolver casos de conflito de interesse, questões éticas e um canal para receber denúncias anônimas relativas a membros da própria organização ou do comitê gestor. O intento é evitar que o bem público seja utilizado para ganhos privados.

Assim, o modelo não pode ser chamado de concessão nem de privatização. A organização não tem fim lucrativo; seu objetivo é levantar e administrar recursos provenientes de entidades privadas para a manutenção de um bem público, cujo funcionamento, acesso gratuito e caráter não comercial são assim assegurados. O Central Park pode até ser rentável, mas toda sua rentabilidade é investida no próprio parque – ideia oposta à de uma concessão ou privatização stricto sensu, na qual a rentabilidade seria embolsada pela concessionária.

Ainda assim, apesar do Central Park ser um caso de sucesso, existem problemas próprios desse modelo de funcionamento e gestão. Nos Estados Unidos, a diminuição abrupta de investimentos públicos diante da alternativa filantrópica, a incerteza sobre o futuro dos parques frente à dependência de doações privadas, os elevados custos associados ao levantamento de doações e o desequilíbrio a respeito de quais parques recebem investimentos e quais não, são alguns dos problemas associados ao modelo do CPC.

De volta a São Paulo

No Parque do Ibirapuera já existe uma Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (OSCIP) inspirada no exemplo do Central Park, a Ibirapuera Conservação. O grupo organiza voluntários em mutirões e algumas ações de reforma de áreas específicas do parque a partir de doações, mas não participa oficialmente da gestão do Ibirapuera. Eles inclusive cobram em sua página no Facebook a falta de transparência da gestão pública do parque, com podas de árvores realizadas sem aviso ao grupo gestor e outras decisões tomadas unilateralmente, sem consulta a quem deveria participar das deliberações.  Mas embora o exemplo do Central Park possa ser bastante sedutor à primeira vista – um símbolo de gestão eficiente e que custa pouco para a prefeitura –, ele não é inteiramente importável, pois está inserido em uma cultura específica de filantropia e participação da sociedade civil na dimensão pública norte-americana, muito diferente da nossa. Além disso, para ter o mesmo caráter é tão importante  que se traga para a cidade os mecanismos que garantem real controle social dos espaços concedidos à iniciativa privada, como as regras de contrapartida e a não priorização do lucro dos investidores, como ocorre no Central Park.

Além disso, se por um lado o envolvimento da sociedade civil e dos usuários é sempre bem-vindo, é necessário que existam mecanismos democráticos para se pensar as prioridades de atuação. O Ibirapuera não é, afinal, um parque degradado e abandonado onde as pessoas têm medo de pisar. Ao contrário, é uma das áreas públicas mais utilizadas da cidade, por pessoas que vêm de todos os cantos de São Paulo. Usos tão distintos por tantas pessoas tão diferentes não acontecem sem conflitos, e as decisões sobre este espaço não podem ficar restritas aos habitantes endinheirados do seu entorno, benfeitores, concessionários ou parceiros. O desafio é precisamente encontrar um modelo de gestão que dê conta das suas carências atuais frente a uma frequência maior, intensa e tão heterogênea.

Mas se já existe um problema de transparência, controle social e democratização dos processos decisórios hoje no Ibirapuera e nos demais parques da cidade, a situação deve piorar muito com qualquer tipo de concessão ou privatização. Mais do que isso, uma vez entregue à iniciativa privada – sobretudo na perspectiva apresentada por Doria, São Paulo como uma grande oportunidade para negócios – o lucro seria parte inerente da medida. Afinal, se uma empresa privada, com fins lucrativos, for investir na manutenção do parque, vai ter que ganhar com isso de algum modo.

Por fim, é inegável que a gestão pública tem problemas. Qualquer um que já tenha trabalhado no setor público sabe como os controles burocráticos dos processos de compras e contratações, criados para evitar corrupção e favorecimentos, dificulta a gestão cotidiana dos serviços públicos, a resolução de problemas simples de manutenção, consertos, pequenas compras. Ironicamente, a experiência mostra que esse controle administrativo não parece impedir a corrupção ou favorecimentos. O caso do Central Park mostra que uma gestão honesta e eficiente não se faz apenas com controle burocrático, mas antes com controle social. Os problemas do Parque Ibirapuera e dos demais parques paulistanos são complexos, e para resolvê-los é necessário entrar em um debate sério sobre os dilemas reais da gestão pública. E o binarismo controle público estatal versus gestão empresarial não dá conta desta discussão.

*Luanda Vannuchi é geógrafa, mestre em estudos urbanos pela Vrije Universiteit Brussel, doutoranda em Planejamento Urbano na FAU USP e faz parte da equipe do ObservaSP

**Mariana Schiller é estudante de graduação da FFLCH-USP e faz parte da equipe do ObservaSP

As Grandes Intervenções Urbanas no Vetor Norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte

Por Denise Morado* e Daniel Medeiros de Freitas**

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Imagem mostra as intervenções no Vetor Norte da Região Metropolitana de BH

Desde 2003, o Governo do Estado de Minas Gerais vem promovendo uma nova centralidade em torno do Aeroporto Internacional de Confins (a 40 km de Belo Horizonte) – uma Aerotrópole – que se tornou a principal justificativa para a contratação, entre 2008 e 2012, de uma série de projetos que articulam empreendimentos privados e grandes investimentos públicos. A conclusão da Linha Verde, a viabilização da Alça Norte do Rodoanel Metropolitano, a duplicação do corredor Antônio Carlos/ Pedro I (e, em seguida, a Operação Urbana ACLO), a reestruturação rodoviária do entorno do município de Lagoa Santa e a construção da Cidade Administrativa de Minas Gerais são alguns exemplos de investimentos públicos articulados com propostas do setor privado, como o projeto Precon Park/Terras do Fidalgo e o megaempreendimento residencial para alta renda Reserva Real, entre outras.

Esses investimentos têm alterado a dinâmica de uso e ocupação do solo nos municípios envolvidos – Belo Horizonte, Lagoa Santa, Confins, São José da Lapa, Santa Luzia, Pedro Leopoldo, Vespasiano e Jaboticatubas e têm sido implementados através de duas frentes correlacionadas: (a) o aumento de poder para um conjunto de atores que deles se beneficiam e que também estabelecem as regras de produção desses projetos (investidores, bancos, agências de crédito, agências multilaterais, políticos, entre outros) e (b) a recorrente imposição de intervenções violentas no território, ou seja, intervenções cuja intensidade vem promovendo rupturas e desarticulações na produção do território (PPPs, Operações Urbanas, GPUs, remoções, alterações de legislação de uso e ocupação do solo, entre outras).

Os projetos privados têm sido financiados com recursos públicos, graças ao poder de decisão de certos atores, que têm acesso facilitado ao crédito (o que o parceiro privado investe é emprestado pelo Estado a partir do acesso de um grupo restrito aos instrumentos de crédito), resultando em grande acumulação privada de recursos públicos. Porém, no conjunto de projetos do Vetor Norte, para além desse modo tradicional de financiamento, as PPPs funcionam como um instrumento que permite ao Estado abrir novas frentes de empréstimo, e em melhores condições de crédito, aos investidores privados. As PPPs permitem também que o Estado crie novas demanda de intervenção infraestrutura que, além de beneficiar atores privados do setor de construção civil, possibilitam ganhos locacionais que beneficiam donos de terra e incorporadores.

Por outro lado, quando os financiamentos intensificam intervenções que beneficiam os mesmos atores privados, cujos interesses quase sempre são contraditórios aos interesses públicos (seja social, ambiental, etc.), e visando replicar a lógica de amplo beneficiamento de atores privados, inaugura-se um modelo de intervenção que se sobrepõe à política urbana (planos diretores, LUOS), resultando em aumento exponencial de remoções de pessoas, reestruturação de áreas urbanas de interesse e novas tipologias imobiliárias (condomínios e grandes edifícios comerciais). São sinais de agravamento dessa violência a pressão imobiliária em todo Vetor Norte, o aumento da repressão a ocupações urbanas relacionadas às desapropriações na Linha Verde e os impactos socioambientais associados à Operação Urbana do Isidoro (OUI).

Entre 2009 e 2015, 3.484 remoções por obras foram realizadas em Belo Horizonte, de acordo com reportagem do Jornal Estado de Minas publicada em setembro de 2015. A Linha Verde removeu, entre 2006 e 2007, 974 imóveis (entre moradias, estabelecimentos comerciais e domicílios de uso misto) de cinco vilas (dados da Urbel/Prefeitura de Belo Horizonte). Na região do Isidoro, também conhecida como Granja Werneck, com cerca de 3,5 milhões de metros quadrados e investimentos imobiliários projetados de R$ 15 bilhões, milhares de famílias (número impreciso que varia entre 5 mil e 8 mil) formam as ocupações Rosa Leão (desde Maio de 2013), Esperança (desde Junho de 2013) e Vitória (desde Julho de 2013). No mesmo território, 8.896 unidades do Programa Minha Casa Minha Vida/FAR estão previstas em contrato com a Construtora Direcional. Os conflitos  se ampliaram a partir da constituição de uma coalisão de distintos atores sociais, conformando o movimento Resiste Izidora, que se opõe a quatro ações de reintegração de posse dessas áreas, propostas pela Prefeitura de Belo Horizonte.

A análise do conjunto de projetos articulados no Vetor Norte da Região Metropolitana de BH indica que a localização dos mesmos sempre combina: ganho locacional proporcionado pelo conjunto de investimentos públicos, construção de uma ação de planejamento físico-territorial favorável a novos investimentos imobiliários, estrutura fundiária caracterizada pelas grandes propriedades de terra. Nesses casos, a viabilidade dos projetos está diretamente associada a decisões políticas que criam condições ideais para a ação de agentes econômicos. Trata-se de um modelo de produção do espaço que desarticula o território através da implantação de grandes enclaves, da pressão por novos loteamentos (incluindo avanço sobre áreas de proteção ambiental e interesse social) e da exigência de legislações locais mais permissivas, o que agrava processos de gentrificação e exclusão socioespacial.

A permanente narrativa de crise econômica, atrelada ao estoque mundial de ativos financeiros que não para de crescer, permeada pelo processo de neoliberalização, oferece as condições instrumentais e ideológicas para a estabilização do ciclo de acumulação vigente.

*Denise Morado possui graduação em Arquitetura e Urbanismo pelas Faculdades Metodistas Integradas Isabela Hendrix (1986), mestrado em Master of Arts (Arquitetura) pela University of York, Inglaterra, (1990) e doutorado em Ciência da Informação pela Escola da Ciência da Informação/UFMG (2005). Atualmente é Professora Associada da Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais, Bolsista de Produtividade CNPq, coordenadora do Grupo de Pesquisa PRAXIS (Práticas sociais no espaço urbano)***, participante da Rede Cidade e Moradia e da Rede Cidades UFMG, colaboradora da ICOB Open Building Plataform.

*Daniel Medeiros de Freitas é Arquiteto Urbanista pela PUC Minas (2000), especialista em Revitalização Urbana e Arquitetônica pela UFMG (2004), mestre em Arquitetura pela UFMG (2006) e doutor em Arquitetura pela UFMG (2016). Professor adjunto do Departamento de Urbanismo da Escola de Arquitetura e Design da UFMG e é membro do Grupo de Pesquisa PRAXIS (Práticas sociais no espaço urbano)***.

***  Grupo de Pesquisa PRAXIS (Práticas sociais no espaço urbano) faz parte do projeto “Estratégias e instrumentos de planejamento e regulação urbanística voltados à implementação do direito à moradia e à cidade no Brasil”. Saiba mais sobre o assunto. 

Entenda o que a falta de repasses do Metrô tem a ver com as PPPs

Por Pedro do Carmo Baumgratz de Paula*

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Thomas Yuba/Flickr

A Linha 4-Amarela do Metrô é a primeira parceria público-privada do Metrô de São Paulo, modelo de concessão que seria adotado para outras linhas, mas que pode ter agravado as dificuldades financeiras e de gestão para todo o sistema metroviário e ferroviário paulista.

Nesse modelo, para garantir contratualmente o pagamento à ViaQuatro, consórcio que opera a linha, a solução adotada foi criar duas modalidades de tarifa: uma chamada aqui de “política”, paga pelos usuários na catraca das estações para usar o serviço, e uma “contratual”, desembolsada para a concessionária por passageiro transportado. No modelo tradicional, Metrô e CPTM são remunerados pela tarifa política e pela compensação das gratuidades por meio de repasses do Governo do Estado. Já a ViaQuatro é remunerada por um valor contratual, recebido por cada passageiro transportado.

A diferença é que a tarifa das concessionárias tem seu reajuste contratualmente previsto e absolutamente isolado da definição da tarifa política, aquela que hoje está em R$ 3,80. Isso significa que se o reajuste da tarifa política tiver sido menor que o da contratual, a concessionária, por receber a tarifa contratual, não será afetada. Neste modelo, a existência das gratuidades legais não afeta a concessionária, que recebe o valor acordado em contrato por passageiro transportado, independentemente do tipo (idoso, estudante, convencional, etc.).

No entanto, a existência de tarifas diferenciadas não assegura o efetivo recebimento do valor contratualmente previsto. Para garantir a existência de recursos para pagar a concessionária, também foi criado um mecanismo que prioriza o pagamento delas, evitando a judicialização desses repasses, o que poderia colocá-la na longa lista dos credores de precatórios do Estado. Dessa forma, no contrato de concessão da Linha 4, foi prevista a criação de uma Câmara de Compensação e Pagamentos privada e livre de ingerências estatais. Mas essa Câmara sequer chegou a sair do papel, pois foi criado o bilhete único, em parceria com o Município de São Paulo, unificando todos os pagamentos.

O sistema, de forma simplificada, funciona da seguinte maneira: os recursos pagos pelos usuários da Linha 4, do Metrô, da CPTM e das concessionárias da SPTrans são reunidos em uma conta sistema que, ao final de cada dia, remunera as empresas como exposto na figura abaixo:

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Ou seja, a solução encontrada para essas garantias, que foram entendidas como necessárias para viabilizar o modelo, foi usar o próprio volume de arrecadação tarifária de todo sistema a favor da viabilidade econômica da concessão da Linha 4- Amarela.
Com a diferenciação tarifária e esse sistema de priorização da remuneração, o Estado de São Paulo conseguiu fornecer ao parceiro privado a segurança do recebimento de suas tarifas contratuais, mas também gerou uma maior necessidade de repasses seus às suas empresas – Metrô e CPTM.

Um importante esclarecimento é que a adoção de PPPs, em si, não deve ser associada a uma maior geração de despesas estatais para a manutenção do sistema metroviário. Seja operada por uma concessionária ou por um ente estatal, a criação de uma linha adicional de metrô, supondo que se mantenham estáveis todos os demais fatores e custos envolvidos, geraria ao Estado o mesmo custo que o necessário para cobrir as gratuidades e viabilizar algum modelo de subsídio tarifário.

A questão, contudo, é que, ao se criar a tarifa contratual para o operador privado e gerar uma redução do saldo disponível para os demais operadores do transporte sobre trilhos, o Estado de São Paulo criou uma maior necessidade de repasses para essas empresas estaduais, tornando-as mais dependentes de seu controlador, que é ele próprio.
Outro ponto é que, ao optar por realizar a diferenciação tarifária e fornecer a prioridade de recebimento à concessionária, o modelo contratual se distancia e obscurece a compreensão sobre o funcionamento e o financiamento dos diferentes operadores do sistema de transporte sobre trilhos, não permitindo à população a clara compreensão dos limites e das possibilidades de cada um deles. O fato de Metrô e CPTM ficarem com o que sobra do arrecadado nas catracas e necessitar – cada vez mais – de repasses do Poder Executivo Estadual pode, por exemplo, ter impactos na capacidade de investimento em renovação de frota, contratação de funcionários e expansão das linhas.

É importante lembrar ainda que o governo estadual replicou esse modelo no contrato da futura Linha 6-Laranja. A consequência disso é que, na medida em que se concedam mais linhas para a iniciativa privada, a necessidade por maiores repasses ao Metrô e à CPTM, últimos na lista de recebimentos conforme vimos no gráfico anterior, também crescerá. Cada vez mais, a próxima concessionária terá uma prioridade relativa de recebimento, o que a coloca em uma posição melhor que a CPTM e o Metrô, mas inferior às empresas que a antecederam na contratação de parcerias.

Por fim, ao analisar o modelo adotado, sem qualquer pretensão de questionar a utilidade do modelo de PPPs em si, mas pensando sobre as alternativas contratuais adotadas pelo Estado de São Paulo nesse caso e limitando-me à questão do sistema de pagamentos e dos repasses estatais, é inevitável concluir que as concessões privadas só são, e só continuarão a ser, jurídica e economicamente viáveis na medida em que existirem empresas estatais do porte e com o fluxo de caixa do Metrô e da CPTM, pois o fluxo de passageiros (e de caixa) gerado por elas é usado como garantia para a PPP. É sempre possível, também, ainda que improvável ou mesmo financeiramente inviável, que o Estado de São Paulo venha a destacar vultosos fluxos de recursos não afetados ao patrimônio público para assegurar a liquidez dos sistemas de pagamentos.
Há, aqui, portanto, um claro paradoxo no modelo de PPPs do Metrô de São Paulo: a desestatização do setor, por conta de barreiras jurídicas e econômicas, depende da existência e permanência de empresas estatais fortes (ou, ao menos, grandes), que o modelo – em tese – visava substituir.

*Pedro do Carmo Baumgratz de Paula é Mestre em Direito Econômico pela USP. Professor da Universidade São Judas Tadeu e Advogado

As (im)possibilidades de se produzir habitação social na OUC Água Branca

OUCAB_LuisaKon

Que modelo de transformação as operações urbanas estão construindo? Ilustração: Luisa Kon

Por Pedro Lima* e Paula Santoro**

Este texto refere-se à pesquisa de iniciação científica desenvolvida por Pedro Lima, com bolsa FAPESP, sob orientação da profa. Paula Freire Santoro, no LabCidade FAUUSP, junto ao observaSP.

O planejamento do território através das parcerias público-privadas, as PPPs, tem sido proposto como principal ou talvez a única alternativa para intervenção em áreas urbanas face à crise de financiamento público. Neste sentido, as Operações Urbanas, uma modalidade de PPP, foram escolhidas nas últimas duas décadas em São Paulo como principal instrumento urbanístico para viabilizar intervenções em uma parcela do território em que se pretende realizar substituições de formas e usos urbanos, bem como intervenções urbanísticas estruturais para esta transformação.

Muito já foi escrito sobre as experiências de implementação deste instrumento. Grande parte das críticas acadêmicas admite a dificuldade de promoção de interesses públicos de forma prioritária. As Operações Urbanas parecem estar sempre sujeitas à lógica de determinados interesses privados – especialmente do capital imobiliário e financeiro –, reforçando a concentração de investimentos e infraestruturas, e a supervalorização de algumas regiões da cidade.

Isso porque o instrumento funciona com a arrecadação de recursos, para o Poder Público, por meio da venda de potencial construtivo adicional, necessário aos empreendedores para a construção de edifícios maiores e mais altos. Esses recursos são arrecadados em determinado recorte da cidade, o perímetro da Operação, e só podem ser investidos em obras dentro desta mesma região. Se por um lado, o investimento público em um lugar fica condicionado à atuação do mercado imobiliário, as gestões, como veremos, enxergam com bons olhos sua utilização como instrumento de recuperação da valorização da terra.

A OUC Água Branca surgiu em 2013 como revisão de uma Operação Urbana que vigorava há quase 20 anos na região, sem promover transformações consideráveis em seu perímetro. Mesmo após a consolidação das críticas, este instrumento foi mantido porque os gestores consideraram que, incorporado o mecanismo dos Cepacs – Certificados de Potencial Adicional de Construção, que antecipam a arrecadação -, operação urbana poderia continuar sendo uma possibilidade de financiar intervenções, e que se bem desenhada, poderia regular a atividade imobiliária e direcionar os recursos arrecadados para a implementação de interesses públicos e garantia de direitos.

Nossa pesquisa de iniciação científica intitulada Desafios e perspectivas de utilização do instrumento Operação Urbana Consorciada para a produção de habitação de interesse social, se propôs então a observar as implicações destas mudanças e se, de fato, as reformulações do instrumento são perspectivas positivas para concepção, planejamento, gestão e financiamento de intervenções em habitação de interesse social e para a promoção do direito à moradia e a permanência das populações mais vulneráveis. Esta pauta é importante porque tem se mostrado um dos principais nós das operações urbanas, no sentido da promoção de interesses públicos.

Com um ano e meio de trabalho, percebemos que ocorreram avanços significativos propostos nesta Operação, mas que estes precisam ser relativizados à luz dos impasses observados na sua implementação e, sobretudo, quando buscamos compreender os entraves intrínsecos à lógica de funcionamento das Operações Urbanas. Assim, identificamos que a OUCAB:

Possui grupo de gestão democrático, paritário e deliberativo
O Grupo de Gestão diversificado e eleito de forma direta, como previsto na Lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca, é uma instância de controle social que se contrapõe à tradição centralizadora e seletiva das intervenções urbanas em São Paulo. Ao menos em tese. Neste espaço, nossa pesquisa conseguiu levar leituras e propostas ao debate. O diálogo que estabelecemos junto aos representantes da sociedade civil organizada do Grupo de Gestão foram muito importantes para o acompanhamento, a resistência e a construção de alternativas.

Prevê reserva de recursos para habitação
Em oposição à lógica de construção de grandes infraestruturas não prioritárias, rodoviaristas e com intenção de atratividade ou suporte ao desenvolvimento imobiliário, que tem sido o principal legado das Operações Urbanas, a OUC Água Branca inova ao trazer metas de atendimento e, sobretudo, reserva de 22% dos seus recursos para habitação social. Algumas propostas para esta pauta estão incluídas num programa de obras reformulado, com diretrizes, objetivos e metas melhor determinados e mais diversificados que na operação anterior.

Mas não tem projeto urbano
É verdade que há um programa de intervenções que vai além de um conjunto de obras viárias, mas os poucos parâmetros urbanísticos e a lista de obras propostas não parecem ser suficientes para enfrentar a complexidade deste lugar e seus processos históricos de ocupação. O solo pouco parcelado, mas com grandes áreas de propriedade pública; a baixa densidade (construtiva e populacional) e a ruptura do tecido urbano imposta pelas infraestruturas de mobilidade historicamente implantadas, que resultam em ausência de vida urbana e em espaços fragmentados; as mudanças de usos relacionadas à reestruturação produtiva; e o conflito de escalas – local e metropolitana – destes usos e das infraestruturas implantadas exigem um projeto urbano para este lugar que extrapole a simples definição de alguns parâmetros de uso e ocupação do solo e uma lista de intervenções pouco articuladas. Não conseguimos enxergar isso como um projeto urbano consistente.

Nem um plano de habitação
Um dos pontos que reforça esse argumento é o fato de que a Operação não contem um planejamento habitacional. Isso mostra que a OUC Água Branca, assim como as demais, continua tratando na prática a pauta habitacional como coadjuvante – em um território central, de caráter metropolitano, oportuno para adensamento populacional, e com várias situações de necessidade habitacionais.

Verificamos, através de uma leitura alternativa, que a lei da Operação não reconhece todas condições de necessidade habitacional, sequer todas as favelas já mapeadas pela Secretaria Municipal de Habitação. A omissão dificulta a elaboração de estratégias de atuação, já que seria muito importante, além de produzir novas unidades, a urbanização de favelas, regularização fundiária, reforma de conjuntos habitacionais, e atuação em cortiços preexistentes, como possibilidades de garantir localização para a população de baixa renda em regiões potencialmente de mercado aquecido. E também o dimensionamento de uma meta numérica coerente. A meta de 5 mil atendimentos habitacionais colocada em lei é insuficiente mesmo para as necessidades internas da área da Operação, portanto não foi embasada em um quadro de necessidades habitacionais reais. É muito mais uma construção política e consensual do que técnica.

Porém, há terra pública ou reservada em Zonas Especiais de Interesse Social, as Zeis, para as quais fizemos ensaios de possibilidades de produção habitacional. Os ensaios mostram que este banco de terras virtual é fisicamente suficiente para enfrentar o déficit do território e quem sabe atrair novos moradores para a região. Os desafios estão relacionados, portanto, ao desenho do instrumento Operação Urbana Consorciada, cujos mecanismos têm sido pouco compatíveis com seu discurso, e com as soluções habitacionais necessárias.

E o que se fez, afinal, até agora?
Ainda não se conseguiu induzir a produção habitacional via mercado na OUC Água Branca, apesar da reserva de terra em Zeis, e da reserva de recursos arrecadados para compra de terras. Possivelmente isso se deu em função da falta de recursos financeiros suficientes, uma vez que a Operação arrecadou muito pouco no seu primeiro leilão de Cepacs; pela estruturação da política com base no Programa Minha Casa Minha Vida, cujas iniciativas tardaram a chegar; ou ainda, pela ausência de outros instrumentos com este fim, como a Cota de Solidariedade, que obriga a produção de HIS em grandes empreendimentos.

De todo modo, algumas iniciativas relacionadas à habitação foram iniciadas, todas promovidas pelos agentes públicos. Desde o início desta fase da Operação, projetos habitacionais estão sendo discutidos, destacando-se a importância de sua implementação em área valorizada e bem localizada. O que é um ponto positivo, já que na primeira versão da OUCAB e em operações urbanas precedentes, essa pauta não teve espaço no começo nem em nenhum outro momento.

Uma das iniciativas foi o início de parte da reforma emergencial dos conjuntos habitacionais, conquistada pela Comunidade Água Branca, utilizando os recursos reservados para habitação de interesse social. A outra foi a realização de um concurso de projeto urbanístico para o Subsetor A1, terreno público hoje ocupado pela Companhia de Engenharia de Tráfego – CET, com previsão de no mínimo 1.385 unidades habitacionais de interesse social. Está prevista uma transformação importante para esta área, com substituição de usos institucionais e morfologias de baixa densidade que podem se reorganizar, por um bairro com usos urbanos diversificados – comércio, espaços públicos e institucionais e moradia, em atendimento à demanda das favelas do Sapo e Aldeinha, removidas há mais de cinco anos.

Mas o modelo adotado ainda pouco enfrenta os principais desafios que estão colocados para a política habitacional. A quantidade de unidades prevista é pequena em relação às grandes dimensões do terreno. Além disso, ainda é incerta a demanda de todas estas unidades, sendo este assunto tratado sempre como algo a parte do projeto urbano. As propostas não conseguem apontar muitas alternativas de acesso, concepção, produção e gestão do espaço, tendendo a cair fatalmente nos mesmos resultados das políticas habitacionais tradicionais, com todos os seus problemas. A discussão sobre o projeto tem acontecido em espaços formais de participação, embora muito enfraquecidos frente ao esforço constante pela concretização rápida, que atropela processos naturalmente mais difíceis de entendimento, debate e construção coletiva.

Uma operação urbana não avança sem dinheiro
O fracasso financeiro do primeiro leilão de CEPACs, porém, impossibilita que a reforma emergencial dos conjuntos seja integral e que o plano de urbanização do Subsetor A1 seja mais que um projeto ou uma obra incompleta. Se a Operação não vende potencial construtivo, não tem dinheiro, e, portanto, não consegue se concretizar. Assim, os poucos recursos arrecadados mantêm, pelo menos a princípio, a condição de incapacidade desta Operação em promover mudanças estruturais no território, sejam elas quais for.

E, ainda, isso nos permite cogitar que as alterações promovidas nesta Operação e suas perspectivas positivas podem funcionar de forma a bloquear sua capacidade de arrecadação de recursos e, consequentemente, de viabilizar as intervenções previstas para a transformação urbana. Em um momento de desaquecimento da economia e havendo outras opções, por que o mercado optaria por uma região relativamente deslocada de seus vetores de maior interesse e onde os valores gastos com potencial construtivo podem ser investidos em habitação social nas proximidades e estar sujeitos aos debates de uma instância presente de controle?

O problema está no instrumento
Embora haja avanços, o estudo de caso da Água Branca, mais recente OUC implantada em São Paulo, não dá evidências que consigam nos convencer da capacidade real das operações urbanas para a promoção de um desenvolvimento urbano que garanta não somente rentabilidade, mas direitos, especificamente a realização de uma política habitacional consistente, inclusiva e diversificada. As pautas de resistência, em prol principalmente da habitação, as modificações introduzidas pela nova lei e a gestão não avançaram com força suficiente para reverter a subordinação do projeto ao mercado. E, neste caso, onde avançam, podem estar engessando o mecanismo único de arrecadação, explicitando as contradições do instrumento.

Nossa crítica, no entanto, não é especificamente à regulação do mercado em prol do interesse público ou da produção habitacional, nem à escala dos projetos urbanos. Pelo contrário. O que precisam ser estudados, questionados e revistos são os instrumentos pelos quais estes projetos são implementados e suas consequências sociais e territoriais. A fragmentação do território, o modelo hegemônico de cidade-empresa e de mercantilização dos processos de projeto, produção, ocupação e decisão no espaço são mesmo a única alternativa possível para o desenvolvimento urbano? Insistir nesses moldes continua levando a caminhos conhecidos: ou a inércia resultante do fracasso financeiro ou a construção especulativa de lugares.

O relatório com as discussões completas do trabalho, de julho de 2014 a dezembro de 2015, está disponível aqui, dentro da biblioteca de textos do LabCidade FAUUSP.

* Pedro Lima é estudante de graduação do curso de arquitetura e urbanismo da FAUUSP, bolsista de iniciação científica no LabCidade FAUUSP e integra a equipe do observaSP.

** Paula Santoro é arquiteta e urbanista, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (FAUUSP) e uma das coordenadoras do observaSP. É também representante da sociedade civil no Grupo de Gestão da OUCAB.

Produção de HIS no Porto Maravilha: quantas moradias, onde e para quem?

Confira abaixo artigo de Ana Paula Soares, Mariana Werneck e Orlando Santos Junior, pesquisadores do Observatório das Metrópoles (UFRJ) que vêm monitorando as obras de revitalização da região portuária do Rio de Janeiro (Porto Maravilha), no âmbito do projeto “Estratégias e instrumentos de planejamento e regulação urbanística voltados à implementação do direito à moradia e à cidade no Brasil”, do qual o observaSP também faz parte, juntamente com o Lehab, de Fortaleza.

A pesquisa da equipe do Rio de Janeiro tem como foco as obras do Projeto Porto Maravilha, mais especificamente, a avaliação das ações voltadas para a habitação de interesse social no porto e a forma como as famílias que já viviam na região estão participando do processo. Este artigo faz um balanço da segunda reunião temática do processo de elaboração do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto (PHIS Porto), e discute a produção habitacional na área portuária. Boa leitura!
Foto: Observatório das Metrópoles

Foto: Observatório das Metrópoles

Por Ana Paula Soares Carvalho, Mariana Werneck e Orlando Santos Junior

No dia 25 de junho, quinta-feira passada, foi realizada a segunda reunião temática do processo de elaboração do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto (PHIS Porto), dedicado a discussão da produção habitacional na área portuária. A equipe de pesquisa do Observatório das Metrópoles Rio vem acompanhando este processo desde o início e produzindo informes semanais para o Boletim do Observatório. O registro das reuniões anteriores pode ser lido nas edições anteriores.

Por um Plano de Habitação de Interesse Social no Porto Maravilha
Plano de HIS do Porto Maravilha: que diagnóstico? Que participação?

Como na primeira, esta reunião também foi aberta pelo presidente da CDURP, Alberto Silva, que expôs as propostas da CDURP para o tema produção habitacional a partir de uma apresentação cujo conteúdo compreendia os objetivos do plano, o que está sendo atualmente produzido e as metas para a produção de habitação de interesse social no Porto Maravilha. Tomando como referência a exposição realizada, há vários pontos de questionamento e várias questões em jogo.

Os objetivos do PHIS Porto
A primeira finalidade do plano seria responder à demanda apontada pelo diagnóstico. Logo de início, um problema: na reunião destinada à discussão do diagnóstico, não foram apresentadas várias informações primordiais para se determinar a demanda, tais como o mapeamento dos imóveis públicos e privados, vazios e subutilizados. Mas existe uma outra questão fundamental. De que demanda está se falando? A demanda atual, relativa ao déficit e à precariedade habitacional, levando-se em conta os moradores e às moradias atualmente existentes na área portuária? Ou essa demanda atual acrescida da demanda decorrente da projeção de aumento populacional na região? Em outras palavras, o plano da área portuária deve prever a produção de habitação de interesse social para o atendimento tanto da demanda atual como também  para receber parte da população que se deseja atrair para a região, conforme prevê a operação urbana.

Já o segundo objetivo apresentado visa à captação de recursos do programa Minha Casa Minha Vida por meio de parcerias com o governo federal. Neste caso, apesar de ser interessante captar recursos federais, chama atenção o fato de não estarem sendo previstos recursos da operação urbana. Tendo em vista a Lei Complementar 101/2009, que afirma ser a promoção de Habitação de Interesse Social uma das principais diretrizes da operação urbana, é preciso que haja finalmente a definição de um percentual dos recursos da própria operação urbana para sua produção no Porto Maravilha. Isso se revela de extrema importância em um momento no qual o programa federal já sofre com a redução de recursos pela política de ajuste fiscal.

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