PIU Vila Leopoldina: participação popular e interesse público estão em risco

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Proposta de ordenamento urbanístico, no PIU Vila Leopoldina (SP Urbanismo/Prefeitura de São Paulo)

Por Débora Ungaretti e Larissa Lacerda*

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) realizou, nas últimas semanas, quatro encontros temáticos para subsidiar a elaboração do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) para a Vila Leopoldina, cuja principal entidade proponente é a Votorantim. A ideia era conseguir aprofundar o projeto em quatro frentes: plano urbanístico; estudos jurídicos e econômicos; habitação de interesse social e meio ambiente. No entanto, as discussões deixaram mais incertezas do que esclarecimentos, em especial no que tange ao atendimento habitacional das mais de mil famílias que perderão suas casas com o projeto, o que interfere diretamente nos estudos jurídicos e econômicos apresentados.

De maneira geral, a proposta de atendimento habitacional apresentada pela Prefeitura, através da SP Urbanismo, responsável pelo desenvolvimento do projeto, suprime áreas de ZEIS dentro do PIU e utiliza terrenos fora dele para construção de novas unidades. Além disso, não está discutindo o plano das ZEIS junto a um Conselho de ZEIS, como previsto pelo Plano Diretor Estratégico de 2014 (art. 48), e não mostra como será garantido o atendimento habitacional e a permanência das famílias em novas unidades ofertadas, considerando as condições de vulnerabilidade que conformam a realidade das favelas da Linha e do Nove e do conjunto habitacional Cingapura-Madeirite.

As intervenções estão sendo discutidas desde agosto de 2016, quando o braço imobiliário da Votorantim – que é dona de parte dos terrenos da área – junto com a SDI Desenvolvimento Imobiliário e o Instituto Urbem apresentaram, por meio de Manifestação de Interesse Privado (MIP), a proposta do PIU Leopoldina, numa região que fica entre o Parque Villa-Lobos e a Ceagesp. Previsto no Plano Diretor de 2014, o PIU é um projeto urbano que, combinado com outros instrumentos, permite alterações de zoneamento e regras urbanísticas em determinadas áreas da cidade.

As propostas para a área já passaram por duas audiências públicas e duas consultas públicas online ao longo desses dois anos. Mesmo assim, as famílias atingidas pelo projeto continuam sem uma alternativa habitacional adequada às suas necessidades. Sabe-se que serão construídas novas unidades, mas não se sabe se as famílias conseguem se enquadrar na política habitacional proposta. A favela da Linha, que ganhou esse nome por ter se estabelecido sobre um ramal ferroviário, e a favela do Nove, localizam-se nos arredores da Ceagesp há mais de 40 anos. De acordo com levantamento da SMUL, elas abrigam, juntas, 776 famílias. No entanto, esse número pode ser ainda maior, chegando a mais de mil famílias atingidas, conforme vêm sugerindo os moradores nos grupos de trabalho e os resultados parciais da selagem realizada pela Secretaria Municipal de Habitação (Sehab). 

Há um consenso de que a urbanização das favelas enfrentaria inúmeras dificuldades técnicas e envolveria um grande número de remoções. No entanto, a única alternativa habitacional apresentada é a realocação das famílias em conjuntos habitacionais construídos pelas empresas autoras do PIU, como contrapartida por poderem usar os terrenos ocupados hoje pelas favelas e aos ganhos pelo aumento do potencial construtivo da área.

Até o momento, as discussões estão restritas à distribuição das unidades em dois terrenos: um localizado dentro do perímetro, onde seriam construídas 250 unidades, e outro situado no entorno, um terreno público da SPTrans que funcionava como garagem da CPTM – área que será compartilhada com a PPP Habitacional Casa da Família. As áreas ocupadas hoje pelas favelas, ambas demarcadas como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), seriam transformadas em ruas. Aqui, uma afronta ao Plano Diretor é a supressão destas duas ZEIS, que totalizam mais de 14 mil metros quadrados que deveriam ser utilizados para atendimento das famílias no local. E ainda, utilizam 1/3 de um terreno de uma outra ZEIS, para o atendimento que deveria acontecer sobre estes terrenos.

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Em vermelho, o perímetro do PIU Vila Leopoldina e as áreas de ZEIS na região, com destaque para o terreno da SPTrans. (Fonte: Diagnóstico Socioterritorial/ Prefeitura de São Paulo)

Marcadas pela extrema precariedade, as duas favelas abrigam pessoas que tiram o seu sustento de bicos e trabalhos no maior entreposto atacadista de frutas e verduras do país, o CEAGESP, mas também de pequenos comércios locais dentro da favela, da renda de um cômodo ou de um barraco ou do trabalho doméstico na região. Algumas vezes, uma e outra forma ao mesmo tempo; outras vezes, nenhuma delas. Grande parte das famílias não tem estabilidade na renda familiar para arcar com os custos da moradia em outros locais – especialmente nos conjuntos habitacionais de interesse social, sobre os quais recaem parcelas de financiamento e condomínio.

A alternativa, que prevê o financiamento dos apartamentos, foi apresentada sem o levantamento das condições socioeconômicas das famílias atingidas. Como relata uma moradora da favela da Linha, muitas pessoas ali vivem em situação de grande vulnerabilidade, “vão se virando da melhor forma que dá, mal conseguem pagar a taxinha d’água”. Apesar da proposta colocada para consulta pública apontar a possibilidade de combinar locação social por autogestão com programas de geração de renda, nenhuma alternativa que não a compra das unidades foi discutida durante as reuniões.

A Sehab não tem se colocado de forma responsável pelo atendimento das famílias. Durante um dos encontros, o secretário Fernando Chucre colocou a secretaria como uma “beneficiária do empreendimento”, tal como seriam as favelas – isso porque, a construção dos novos empreendimentos habitacionais representaria um investimento que não estava previsto no orçamento. Ainda segundo Chucre, o grande problema habitacional de São Paulo é o financiamento da construção dos empreendimentos, um problema que o PIU, tal como as Parcerias Público-Privadas, podem minimizar. Dessa forma, parecia deixar claro que, sem os recursos do PIU, não faria nenhuma intervenção na área, o que claramente influenciou os moradores a apoiarem o projeto.

Ainda, grande parte dos questionamentos não foram respondidos sob a alegação de que seriam amplamente debatidos no âmbito do Conselho Gestor das ZEIS da favela da Linha e do Nove. De fato, pelas regras do Plano Diretor de São Paulo, qualquer intervenção em área de ZEIS deve ser discutida e aprovada pelo Conselho Gestor, formado por representantes dos moradores, do Executivo e da sociedade civil organizada. Contudo, até o momento, o conselho não foi constituído pela Prefeitura, o que contraria o Plano Diretor e dificulta a participação das famílias no processo. O Secretário Municipal de Habitação, endossado por representantes da SP Urbanismo, sugeriu que a constituição do Conselho Gestor seja feita apenas quando o projeto de lei que instituir o PIU já tiver sido aprovado. Além disso, colocou a preocupação de que os conselhos das ZEIS e do PIU entrem em conflito, sugerindo que seja definida uma forma de subordinação de um conselho ao outro para que isso não aconteça.

Tais questões apresentam dois riscos às famílias: o primeiro, de que a questão da moradia precise se adequar às determinações dos estudos jurídicos e econômicos, que estarão definidos em lei, sem que haja um debate real sobre as necessidades de atendimento habitacional; e, segundo, de que as decisões que venham a ser feitas no Conselho Gestor da ZEIS estejam subordinadas ao Conselho do PIU, a depender do desenho de gestão que seja definido na lei. 

Soma-se a isso o fato de que o debate foi constantemente reduzido à dicotomia simplista de viabilizar ou não o projeto. Houve um tom de ameaça de inviabilização do projeto, por parte da SP Urbanismo, caso continuassem sendo discutidas medidas que pudessem colocar em risco as métricas das planilhas de cálculo de viabilidade econômico-financeira do grupo proponente. O interesse privado parecia estar no centro do debate, não o interesse público.

A discussão precisa ser aprofundada já, com a imediata criação do Conselho Gestor das ZEIS e ampla participação das famílias da favela da Linha, do Nove, e do Conjunto Madeirite.

* Débora Ungaretti é advogada, mestranda em Planejamento Urbano e Regional na FAUUSP e pesquisadora do LabCidade. 

Larissa Lacerda é socióloga, mestra em planejamento urbano pelo IPPUR/UFRJ e doutoranda em Sociologia na FFLCH/USP. Atualmente, é pesquisadora do LabCidade.

 

A revisão da Lei da Operação Urbana Água Branca não interessa à cidade

Por observaSP

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Perímetro da Operação Água Branca, na zona oeste de São Paulo.  Fonte: Emurb

Na última quarta-feira (11), o Ministério Público Estadual recomendou o adiamento de uma Audiência Pública realizada pela Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento que trataria da revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada (OUC) Água Branca, marcada para a próxima sexta-feira (20), às 18h30 para que fossem feitos debates sobre a necessidade de se revisar a lei.  Mas, na reunião do grupo de gestão, a prefeitura afirmou  não ter recebido essa recomendação e manteve o evento.

A Prefeitura de São Paulo tem desconsiderado as manifestações do Grupo de Gestão, que reclamam de um processo acelerado, não debatido e desnecessário para a revisão da Operação, aprovada recentemente, em 2013.

Pelo contrário, a gestão municipal tem acelerado o processo nas instâncias do Executivo para aprová-la junto aos vereadores ainda neste ano.

O Movimento Água Branca é contra a revisão porque:

A lei de 2013 é uma conquista, fruto de um processo democrático e participativo.

A Operação tem recursos e não gasta! Há mais de R$ 720 milhões em caixa destinados para fazer 630 moradias populares, uma avenida e túnel, entre outras intervenções previstas na lei de 1995 (ou artigo 8º da lei atual). Por que não gastar este recurso antes de propor qualquer revisão de lei?

Desde 1995, a Operação deveria ter feito 630 unidades para as famílias das favelas do Sapo e Aldeinha, removidas há mais de 10 anos (!) das margens do córrego. Elas seriam relocadas no Subsetor A1 (terreno da CET), para a qual os projetos habitacionais para realocá-las já foram desenvolvidos, os recursos já existem, o terreno também (é público). Por que não acelerar a construção destas casas, ao invés de acelerar a revisão da lei?

A única justificativa dada pela Prefeitura para a revisão é o desinteresse do mercado imobiliário em comprar Certificados de Potencial Construtivo, CEPACs, que são certificados que correspondem a metros quadrados a serem construídos pelos que quiserem empreender na área da Operação. Os recursos adquiridos pela prefeitura com a venda desses CEPACs financiam as intervenções urbanas previstas.

O único leilão dos CEPACs feito até agora, em março de 2015, não teve muito interesse do mercado, o país já estava em crise e o mercado afirmou que o preço do CEPAC estava alto. Isso não justifica reduzir seu preço quase pela metade e criar equivalências (1 CEPAC pode ser igual a 3,5 m2) que reduzem muito o valor do m2 na região, reduzindo o valor total arrecadado.

Sem mostrar as contas, estimam que o total arrecadado com a venda de CEPACs some R$ 2,7 bilhões, enquanto os cálculos anteriores superavam R$ 6 bilhões. E este valor pode mudar, pois a lei permite alterar as equivalências, apenas “ouvindo” o Grupo de Gestão. Ou seja, o valor do m2 é variável!

O mercado pagará muito pouco, menos do que pagaria no entorno da Operação, para construir em uma região que será valorizada com as intervenções propostas. A eles interessa esta revisão que cria uma frente de expansão barata. Mesmo com o mercado afirmando que tudo vai mal, quem anda por lá vê que a região já está mudando, com vários edifícios novos e muitos lançamentos.

Ao reduzir em muito os valores obtidos com a venda de CEPACs, não será possível manter a lista de intervenções urbanas previstas na lei hoje vigente. Vai faltar recursos! E o PL não define quais delas serão cortadas. Muitas envolvem conquistas importantes na área da moradia, equipamentos públicos educacionais, parques… Além de uma Ponte!

Ainda, sabendo dessa redução, o PL propõe mais uma intervenção!?! O edifício do COI, um Centro de Operações, que não estava previsto na lei.

Apesar dos técnicos afirmarem que não seriam feitas, o PL prevê várias alterações urbanísticas:

  • diminui o quando de água de chuva deve ser retido no lote, medida incluída na lei a partir de debates com o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). A região é várzea de rio e alaga com as chuvas;
  • considera várias áreas edificadas como não computáveis – varandas, hotéis, áreas de dois pavimentos destinadas ao lazer – diminuindo a metragem quadrada de CEPAC a ser comprados;
  • volta a exigir vagas de estacionamento, enquanto a lei anterior permitia que estas não fossem previstas, uma vez que a região é muito bem atendida por serviço público coletivo de massa (trem, metrô e corredor de ônibus);
  • cancela recuos de edificações previstos para edificações com até 15 metros de altura; entre outros.

Se o problema era o valor de CEPAC, por que propor várias alterações urbanísticas? Não existe nenhuma definição sobre os interesses públicos em jogo, enquanto que os interesses do mercado estão claros. A quem interessa esta revisão?

Acompanhe mais detalhes deste debate no Blog Movimento Água Branca:

http://movimentoaguabrancasp.blogspot.com.br/2017/10/representantes-de-moradores-ongs.html

Para além dos muros da Universidade do Ceará

* Por Valéria Pinheiro

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O Laboratório de Estudos da Habitação da Universidade Federal do Ceará (LEHAB/UFC) tem desenvolvido estratégias de atuação para além dos muros da universidade. A partir da pesquisa advocacy apoiada pela Fundação Ford e CNPq, e da parceria estabelecida com entidades e coletivos de Fortaleza, realizamos diversas atividades de difusão das análises desenvolvidas no laboratório. Isso porque o problema habitacional em Fortaleza é exorbitante.

Em 2010, por exemplo, a cidade tinha 622 ocupações.  Enquanto isso, o número de habitações construídas é ínfimo e a ação da Fundação de Desenvolvimento Habitacional de Fortaleza (Habitafor) é inflada com dados sobre regularização fundiária, títulos entregues em ações que se arrastam por anos.

Além disso, enquanto a Habitafor tem orçamento baixíssimo e pouco peso político, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, responsável por tocar as grandes obras, as parcerias público-privadas e os outros projetos que, em geral, impactam as comunidades, tem papel central e grande peso político. O tema das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), avaliado como uma forma de garantir habitação de interesse social e mudar a correlação de forças na disputa de recursos e da terra urbana de qualidade é totalmente bloqueado na Habitafor. Em 2009, durante o debate do Plano Diretor foram demarcadas menos de cem Zeis na cidade, número muito pequeno. E depois de muita, muita disputa, atos, spray de pimenta, de reuniões e todo tipo de pressão política, a prefeitura instituiu um comitê de regulamentação. Ainda assim, para piorar, a gestão municipal escolheu apenas nove Zeis para atuar.

Dada essa dimensão e a consciência da conexão direta desse problema com as outras políticas urbanas, buscamos pensar estratégias que provocassem essa reflexão, bem como trouxesse a partir da visibilidade dos agentes envolvidos nos processos de destituição de direitos, um instrumento de fortalecimento das lutas urbanas. Entre essas atividades está a websérie Cartas Urbanas, desenvolvida a partir da parceria com o Coletivo Nigéria, um coletivo de videomakers. Desenvolvemos seis capítulos. Neles, moradores das comunidades dos Trilhos, Bom Jardim, Serviluz, Raízes da Praia e Pau Fininho trocam cartas e, tendo um tema específico como pano de fundo, a cidade vai sendo desvelada. Em 13 minutos por episódio, ouvimos representantes do poder público, especialistas, representantes de movimentos, de comunidades e membros do LEHAB.

CARTAS URBANAS EP. 04 – Vazio Ocupado from Nigéria on Vimeo.

Tal instrumento, de fácil circulação e acesso, serve como pontapé para os debates e dissemina questões pouco ou nunca tratadas pela imprensa em geral. Dar voz aos atingidos e atingidas por ameaças de remoção e grandes projetos, contrapor o discurso oficial, amparar-se nos especialistas convidados e nos técnicos e técnicas do LEHAB e reconhecer-se na tela faz com que os problemas urbanos adquiram uma nova perspectiva para os movimentos populares. Nesse contexto de disputas pela terra e território para fins de moradia e pelo uso do espaço, as resistências coletivas emergem. Por meio da ampla e efetiva luta popular, comunidades permanecem em suas regiões e enfrentam o capital imobiliário na busca de desfrutar igualmente os benefícios que a cidade oferece. São esses defensores do direito à moradia digna que protagonizam a série Cartas Urbanas.

Com o mesmo objetivo de romper os muros da universidade, realizamos os Diálogos de Pesquisa mensalmente na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFC. A atividade consiste em encontros para debates sobre pesquisas desenvolvidas na própria UFC e em outras universidades que tenham relação com as pesquisas desenvolvidas pelo LEHAB. Em parceria com o Canto, escritório modelo de arquitetura e urbanismo da UFC, cada Diálogos tem contado com a sala cheia (mais de 100 pessoas, em média) e proporcionado o intercâmbio das análises e problematização para além da academia.

Por fim, gostaríamos de registrar a realização dos Encontros de Comunidades, que surgiram da necessidade de agregar as diversas questões que vínhamos observando na pesquisa à multiplicação dos embates que as comunidades vinham se deparando e buscar tratar disso de maneira mais sistemática. Seu objetivo geral foi debater sobre a integração das políticas públicas e a inserção integrada do debate da moradia nas políticas urbanas e contribuir com o fortalecimento dos movimentos sociais e da articulação de suas pautas.

O Encontro foi construído de forma coletiva. Para além de todo o LEHAB, envolvido na preparação e execução, fizemos o convite a grupos parceiros da universidade, com os quais debatemos metodologia, buscamos apoio para estrutura e facilitamos os momentos no dia. Outras premissas importantes para a realização desse momento foram a valorização dos diversos saberes e a utilização de metodologias diversas como cartografia social, leitura de textos, debate em plenária, trabalhos em grupos.

O 1º Encontro de Comunidade Pelo Direito à Moradia ocorreu em outubro de 2015 no departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Ceará durante o turno da manhã e da tarde. Teve o apoio do Fundo Brasil de Direitos Humanos, Fundação Ford e CNPq. Cerca de 150 pessoas entre moradores de comunidades, atuantes de movimentos sociais e técnicos e universitários se somaram ao debate. O segundo Encontro de Comunidades ocorreu um mês depois, em novembro, quando demos retorno de todo o material construído coletivamente e sistematizado e se traçaram estratégias de articulação das lutas. O terceiro Encontro se direcionou para traçar estratégias para a Conferência de Habitação, o que ocasionou que as comunidades presentes no encontro tivessem bastante êxito na eleição de delegados, na eleição de conselheiros para o COMHAP e na escolha de suas diretrizes pela plenária do Encontro. O quarto e último Encontro de comunidades de 2016 teve como tema o projeto da Lei de Uso e Ocupação do Solo, seus impactos no acirramento das desigualdades socioterritoriais e como poderíamos atuar coletivamente frente a isso.

O que podemos afirmar diante dessas e outras atividades que realizamos é que o exercício da práxis e a valorização dos saberes populares animam, qualificam e legitimam nossas pesquisas. Utilizar-se do espaço físico e simbólico da universidade pública implica colocar o saber desenvolvido aqui a serviço do coletivo.

*Valéria Pinheiro é pesquisadora do Laboratório de Estudos da Habitação (LEHAB/UFC**), mestra em planejamento Urbano e Regional (IPPUR/UFRJ).

** O Lehab/UFC faz parte do projeto de pesquisa “Estratégias e instrumentos de planejamento e regulação urbanística voltados à implementação do direito à moradia e à cidade no Brasil”. Saiba mais sobre o assunto. 

Mais um capítulo da novela “O Templo de Salomão contra a ZEIS”: final feliz?

Caio Santo Amore*

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Imagem do Templo de Salomão.  Foto: Google Earth

O ObservaSP já publicou alguns posts que tratam direta e indiretamente do caso do Templo de Salomão da Igreja Universal do Reino de Deus (IURD): um megaempreendimento que é considerado um dos maiores edifícios religiosos do país e que foi construído em um terreno localizado na Av. Celso Garcia, no Belém, que estava gravado como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Depois de quase dez anos de polêmicas, o caso parece estar próximo de um desfecho, que compensará uma série de irregularidades do processo de aprovação e construção do templo. A igreja irá transferir à municipalidade um outro imóvel na própria região, para que seja destinado exclusivamente para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS).

As ZEIS são categorias de zoneamento que visam à urbanização e regularização de favelas e assentamentos precários ou conjuntos de promoção pública, no caso de serem demarcadas sobre áreas já ocupadas, ou implicam em exigências aos proprietários e empreendedores de imóveis ou terrenos vazios, para que se priorize a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). O Templo de Salomão foi construído sobre uma ZEIS tipo 3 e, segundo a legislação urbanística vigente à época (Plano Diretor Estratégico, Lei nº 13.430/2002, Plano Regional Estratégico Lei nº 13.885/ 2004 e Decreto de HIS nº 44.664/2004), deveria ter destinado pelo menos 50% de seu potencial construtivo para uso habitacional. Os procedimentos que garantiram o início das obras e a sua conclusão sem que essa exigência fosse cumprida são repletos de violações que já foram publicizadas tanto aqui no blog quanto na grande imprensa.

O “fato consumado” obrigou a gestão de Fernando Haddad a encontrar meios para contornar uma lista de infrações, viabilizar as autorizações e alvarás definitivos para o funcionamento do templo e obrigar a empresa religiosa transnacional a compensar a falta de reserva de áreas para a produção habitacional de interesse social. Ou seja, a gestão teve que encontrar alternativas à proposta de “desfazimento”, que implicaria na demolição do templo e que chegou a ser levantada pelo Ministério Público.

Imagem mostra mudanças no terreno onde Templo de Salomão foi construído irregularmente. Fontes: Google Earth

Paralelamente à aprovação do Plano Diretor e do Zoneamento, um Projeto de Lei foi apresentado para criar procedimentos para que as unidades habitacionais não previstas em empreendimentos aprovados ou construídos em ZEIS pudessem ser compensadas em outro terreno. Depois de alguns debates e da pressão dos movimentos de luta por moradia, que temiam que o instrumento de “zoneamento inclusivo” findasse inócuo, pois a produção no território demarcado poderia ser trocada por terreno em outro local ou por recursos financeiros, mudanças foram feitas e resultaram na lei 16.237/2015. O assunto já foi discutido aqui no blog, mas não custa destacar que os procedimentos só são aplicáveis a empreendimentos aprovados ou construídos antes do novo Plano Diretor, que o terreno ou imóvel a ser doado deve estar na macrozona de estruturação e qualificação urbana, na mesma Subprefeitura ou na Subprefeitura da Sé, que deve apresentar todas as condições para a construção de habitação de interesse social e ser repassado à COHAB-SP mediante aprovação do Conselho Municipal de Habitação (CMH). O cálculo da área de compensação é feito pela Secretaria de Licenciamento (SEL).

No caso em questão, a SEL apresentou um cálculo de 17.173,84 m² de terreno a ser doado, que equivale a área computável acrescida em função do projeto modificativo. A Igreja aceitou, apesar de contestar a conta da prefeitura em pouco mais de 2 mil m² (afirmando se tratar de 15.088,00 m²). Não tivemos acesso à memória de cálculo da secretaria, mas, consultando os dados de IPTU pelo portal Geosampa, acreditamos que a conta seja justamente 50% da somatória das áreas dos imóveis da quadra onde está localizado o templo, remembrados para viabilizar o empreendimento. Quase todos aparecem como sendo de propriedade da Igreja Universal do Reino de Deus.

Segundo informou a COHAB ao CMH na reunião ordinária do dia 22 de setembro, a Igreja apresentou opções de imóveis na Av. Presidente Wilson, na Av. do Estado e outra opção no Brás, que foram sendo descartadas ou por estarem fora do perímetro definido pela lei municipal ou por não alcançarem o montante de área exigido. Chegou-se enfim a uma área de 17.200,00 m², que será desmembrada de um imóvel maior, com acesso pela Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Maluf. O terreno está a cerca de 2,5 km do templo, onde, afinal, deveriam ter sido produzidas as habitações de interesse social, nas proximidades da antiga FEBEM, hoje transformada no Parque Estadual do Belém, da ETEC Parque Belém e de outros equipamentos públicos. Há no local um galpão sem uso, que deverá ser demolido. Uma linha de alta tensão passa pela área e deverá ser desviada, evitando perda de potencial construtivo. Além disso, após a demolição do galpão existente, a Igreja deverá realizar estudos que comprovem a inexistência de contaminação residual do solo, e, se for o caso, dar solução para o problema. De acordo com o que informou a Folha de S. Paulo em matéria recente, o preço pago pelos evangélicos para a aquisição do terreno foi de R$ 38 milhões. O imóvel oferecido como compensação passará a compor o patrimônio da COHAB-SP e tanto o recebimento quanto a destinação da área devem ser aprovados pelo CMH. A COHAB estima que a área comporta entre 500 e 700 unidades habitacionais, dependendo do projeto de implantação e edificações, bem como da inclusão de outros usos no empreendimento.

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Terreno na Rua Ulisses Cruz, entre a Av. Celso Garcia e a Av. Salim Farah Mauf, deve ser transferido à prefeitura construir HIS. Foto: Google Earth

O caso parece estar chegando a um “final feliz”. A gestão do prefeito Fernando Haddad teve que lidar com essa violação da legislação urbanística por grandes empreendedores imobiliários, que foi uma prática corrente da gestão anterior e já levou à condenação de ex-funcionários. Tratou-se de uma violação cometida por uma grande empresa, proprietária de uma das maiores redes de comunicação do país, contra a população de baixa renda que poderia ser beneficiada pela produção habitacional na área central. As ZEIS são um instrumento de zoneamento, que coage proprietários a produzir HIS, unidades essas que podem ser comercializadas mediante certos critérios. Como zoneamento, demarcam no território do município quais são as áreas em que a sociedade decidiu priorizar a moradia de famílias de baixa renda. Como toda localização, essas zonas são únicas e não podem ser repetidas, pois são produtos sociais presos ao solo. Acreditamos que o exercício de se calcular a infração e negociar um imóvel que tenha alguma equivalência em termos de oferta de infraestrutura, equipamentos e condições urbanas pode inaugurar uma prática diferente das frequentes anistias, que beneficiam também às elites e desmoralizam os instrumentos e regras para o desenvolvimento urbano.

A doação dessa área ao patrimônio público e a submissão do que será feito ali à decisão de um conselho com participação ampla da sociedade civil e de movimentos populares é um alento e uma expectativa de que a próxima gestão dê continuidade ao processo: que o terreno seja recebido como compensação pela infração, que ali sejam construídas as habitações de interesse social que não foram feitas no empreendimento original e que essas unidades sejam efetivamente ocupadas por famílias pobres e vulneráveis que terão a possibilidade rara na nossa cidade de viverem em uma área central, bem localizada. Esse, sim, um “final feliz”.

* Caio Santo Amore é professor do departamento de tecnologia da FAU USP e membro do Conselho Municipal de Habitação – CMH

Nota sobre Operação Urbana Tamanduateí

CARTA DOS MOVIMENTOS SOCIAIS AO DEBATE SOBRE A
OPERAÇÃO URBANA BAIRROS DO TAMANDUATEÍ

Em São Paulo, as operações urbanas sempre concederam ao mercado imobiliário uma verdadeira “licença para matar” regiões inteiras da cidade. Até agora representaram apenas uma parceria para a exclusão social. Queremos reverter esta perspectiva garantindo o direito à cidade, radicalizando a democracia, priorizando uma visão socioambiental e convidando os proprietários e empreendedores a compatibilizar o interesse público com o meramente individual.

Para contribuir nessa discussão, as entidades que atuam historicamente na luta pela regularização e urbanização das favelas, os movimentos dos sem teto, os encortiçados, os urbanistas comprometidos com a mudança social e os estudantes convidam a todos os interessados a construir coletivamente uma plataforma de lutas que proponha alterações na minuta apresentada pela Prefeitura.

(Veja no site da Prefeitura mais informações sobre a Operação Urbana Bairro do Tamanduateí. Acesse também o link para contribuições à minuta do projeto de lei)

Em defesa da cidade e contra a expulsão dos trabalhadores, defendemos:

Mais debates, maior consenso – A fase final do debate no executivo deve permitir a pactuação mínima das principais divergências. Queremos a realização de, no mínimo, mais seis audiências públicas e também a análise do Conselho Municipal de Política Urbana, anteriores à elaboração do projeto de lei e que permitam: discutir o modelo de adensamento proposto, a política de habitação que deverá ser implantada, a radicalização da aplicação dos instrumentos urbanísticos, tais como as ZEIS, a cota de solidariedade, o parcelamento e a edificação compulsórios, as formas de controle social, entre outros.

Do teto e do chão não se abre mão! – Os moradores das favelas, dos quintais e cortiços e a população de rua até hoje só conheceram a mão forte da especulação imobiliária. O Estatuto da Cidade ainda não chegou para a maioria. Queremos a clara indicação de que os atuais moradores não sejam expulsos pela valorização imobiliária. Queremos prioridade para a urbanização das favelas e para a moradia popular, com mutirão e autogestão, com a relação de favelas listadas na lei e garantia de acesso e atendimento aos atuais moradores.

Adensamento para quem? – O adensamento populacional proposto é claramente antipopular. Prioriza e estimula o mercado, cuja forma de desconstruir o tecido urbano é conhecida. Queremos o detalhamento da produção imobiliária que se almeja, com a atualização das informações necessárias à compreensão do déficit habitacional existente e a formulação de uma estratégia para sua superação.

Não à relocação de ZEIS. – A principal característica das ZEIS é a garantia de terra bem localizada. A demarcação destas áreas é fruto de uma pactuação pública, realizada no Plano Diretor sob ampla participação social. Rever esta pactuação é um retrocesso injustificado. A quem interessa rever as ZEIS?

Controle Público da Gestão – Defendemos o controle público da gestão, com transparência, controle social. A proposta da empresa de gestão não explicita seus mecanismos de governança democrática.

Participação Efetiva – Revisar a proposta do grupo de gestão, garantindo maioria numérica à sociedade organizada e funcionamento, como contraponto necessário ao poder da administração e do mercado, a eleição direta de representantes, a possibilidade de suporte técnico à participação dos leigos e a instituição de mecanismos claros de monitoramento.

São Paulo, 21 de setembro de 2015

UNIAO DOS MOVIMENTOS DE MORADIA – MOVIMENTO EM DEFESA DO FAVELADO – MOVIMENTO DE MORADIA DA REGIÃO SUDESTE – MOVIMENTO DOS TRABALHADORES SEM TERRA LESTE 1 – UNIFICAÇÃO DAS LUTAS DE CORTIÇOS E MORADIA – LABCIDADE-FAU USP – INSTITUTO POLIS – OBSERVASP

Regularização das Zeis: substitutivo ao PL 157 é aprovado

Por Equipe observaSP e colaboradores

No dia 2 de julho, foi aprovado na Câmara Municipal um substitutivo ao Projeto de Lei 157 (sancionado esta semana pela Prefeitura como Lei 16.237/2015), que tenta evitar graves ameaças às Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) contidas no texto original. Como já comentamos aqui, o PL 157, com a intenção de regularizar o que havia sido já construído de forma irregular em algumas Zeis, como o Templo de Salomão, enfraquecia um dos principais sentidos dessas zonas, que é garantir reserva fundiária em localização adequada para produção de habitação de interesse social – HIS.

Isso porque o texto original do PL 157 permitia ao incorporador que não desejasse construir HIS – como determinado pela Lei 13.885/2004 – no seu terreno pudesse pagar contrapartida financeira para o Fundo Municipal de Habitação ou doar outra área à Cohab, para que esta se ocupasse de construir as unidades habitacionais referentes ao terreno original. Por essa razão, movimentos de moradia, urbanistas e organizações de defesa dos direitos urbanos divulgaram o manifesto “Nenhuma Zeis a Menos”, que apoiamos e publicamos aqui no blog.

Mas quais são as novidades do substitutivo aprovado, afinal? Em primeiro lugar, o novo texto se aplica apenas a projetos já aprovados e construídos até a data em que entrou em vigor o novo Plano Diretor. Ou seja, não interferirá nos novos projetos, nem tem qualquer incidência sobre alvarás já expedidos ou projetos em aprovação que também desvirtuem o sentido das Zeis.

Além disso, não será mais permitido que o proprietário em situação irregular doe para o Fundo Municipal de Habitação o valor correspondente à área do seu terreno onde deveriam ter sido implementadas habitações de interesse social. De acordo com o texto do substitutivo, para se regularizar, o proprietário deverá doar outro terreno, na mesma subprefeitura ou na subprefeitura da Sé, com área suficiente para construir o mesmo potencial que deve ser construído em uma Zeis 3 atualmente, de acordo com o Plano Diretor.

Dois ganhos para as Zeis (que também podem ser compreendidos como penalidades para quem construiu irregularmente) foram incorporados nesta versão do PL: o aumento do percentual de área construída total para HIS, que na Lei 13.885/2004 era de 40%, e que no atual Plano Diretor é de 60%; além da doação do terreno, que passa a ser de propriedade pública. Ou seja, quem burlou a lei terá uma penalidade.

Ainda, a aprovação de toda a operação deverá passar por discussão e aprovação no Conselho Municipal de Habitação, garantindo que o terreno a ser doado e sua destinação para HIS estejam de acordo com a política de habitação discutida no órgão.

Apesar de a aprovação do substitutivo ser um resultado positivo da mobilização contrária ao PL apresentado originalmente, não podemos celebrá-la como uma vitória. Em primeiro lugar porque, se o PL impede que conquistas sejam desfeitas, não exatamente avança na consecução dos objetivos do Plano Diretor e de um de seus principais instrumentos, as Zeis. Além disso, o ideal seria que não ocorressem mais fraudes do tipo na aprovação de empreendimentos, que a fiscalização fosse eficiente, que irregularidades não existissem e que, quando isso acontecesse, fossem desfeitas, cumprindo a lei como deve ser.

Mas diante das dificuldades nos processos de regularização, e das ameaças representadas pelo PL 157, as mudanças propostas no substitutivo são, sim, positivas. E, sem dúvida, são fruto da pressão de movimentos e organizações que desde o primeiro momento se posicionaram firmemente contra o PL.

Hotel Cambridge: por que não é possível construir HIS no centro de São Paulo?

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Por Caio Santo Amore, Celso Sampaio, Flávio Higuchi e Rafael Borges Pereira*

Na reunião ordinária do Conselho Municipal de Habitação de 23 de abril de 2015, a COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação) apresentou uma solicitação de voto que surpreendeu a vários conselheiros: propunha a realização de uma Parceria-Público-Privada em um edifício localizado na Av. Nove de Julho, onde funcionou o Hotel Cambridge até o ano 2003. A proposta, que tinha sido retirada naquela ocasião, voltou à pauta da reunião do dia 25 de junho com muito poucas modificações. Dessa vez, dada a polêmica do assunto, a COHAB-SP retirou novamente a solicitação de voto, mas o debate foi realizado entre os conselheiros. O caso merece reflexão sobre o papel do poder público na viabilização de habitação de interesse social no centro.

Pelo menos nove anos antes de encerrar completamente as atividades, o Hotel ainda se manteve como um espaço para festas “descoladas”, utilizando os espaços do térreo e da sobreloja. Esvaziado e sem cumprir sua função social, como ocorre com tantos outros edifícios da área central, foi ocupado por famílias organizadas pelos movimentos de luta por moradia em 23 de novembro de 2012. Desde então, as famílias mantêm o imóvel – na primeira limpeza coletiva, foram retiradas mais de 15 toneladas (50 caminhões) de lixo e entulho – e vêm pressionando o poder público a viabilizar ali um empreendimento habitacional. Seria uma operação denominada retrofit no jargão da arquitetura, que transformaria os quartos de hotel em apartamentos, atendendo a uma demanda fundamental de produção habitacional para população de baixa renda em áreas centrais.

A ação do movimento já tinha obrigado a gestão anterior da prefeitura a adquirir o prédio, o que ocorreu em 2011, por um valor de 6,5 milhões de reais oriundos do FMH (Fundo Municipal de Habitação). Além disso, o edifício foi gravado, tanto na lei do Plano Diretor Estratégico (2014) como no Projeto de Lei do Zoneamento em tramitação na Câmara (2015), como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) do tipo 3. Sendo uma ZEIS 3, pelo menos 60% da área construída deve ser destinada a habitação para famílias com renda de até 3 salários mínimos e apenas 20% pode ter outros usos, incluindo a habitação para o mercado popular (conforme Quadro 4 do Plano Diretor Estratégico).

Não é de hoje que se discute a necessidade de que edifícios e outros imóveis vazios em áreas centrais e bem localizadas sejam viabilizados para habitação de interesse social, aproximando a população mais pobre e mais vulnerável de regiões “dotadas de cidade”, repletas de equipamentos públicos, infraestrutura, acesso a comércios e serviços e próximas às áreas que mais concentram empregos. Essas políticas tenderiam a diminuir deslocamentos e os impactos negativos sobre a cidade como um todo. Ou seja, além da necessidade de se equipar as áreas periféricas onde estão os mais pobres, é premente que os pobres estejam nas regiões já dotadas de equipamentos. O caso do Hotel Cambridge poderia ser mais um dos (raros) exemplos de realização dos princípios de integração dos pobres na cidade. Mas essa não parece ser a ideia da COHAB-SP. Continuar lendo

O programa de Locação Social em SP: uma revisão necessária

VILA ITORORO 2 SIMONE GATTI

Vila Itororó. Foto: Vila Associada – Mosaico

 

Por Simone Gatti*[i]

No mês passado, comentei aqui no blog sobre as possibilidades de reunir a preservação patrimonial com o uso habitacional de interesse social no projeto de recuperação da Vila Itororó, cujo canteiro está aberto ao público com o objetivo de debater os possíveis usos que o lugar terá no futuro. Como já apontei, a locação social é uma das alternativas para o acesso às unidades habitacionais que venham a ser construídas no local, já que transferir a propriedade aos beneficiários seria legitimar um inevitável processo de revenda das unidades e de substituição dos moradores originais de baixa renda, à medida em que toda a área estaria sujeita à valorização em função da renovação da Vila e da instalação do centro cultural.

A locação social apresenta-se como uma das alternativas à produção da propriedade privada como atendimento habitacional, tal como a propriedade coletiva (que inclui as cooperativas, nas quais os residentes são coproprietários) e os fundos comunitários de terra (organizações sem fins lucrativos que constroem e fazem a gestão habitacional em nome de uma comunidade). Em áreas centrais dotadas de infraestrutura e sujeitas à valorização imobiliária, como o terreno da Vila Itororó e as áreas demarcadas como Zeis 2 e 3 em São Paulo, prioritárias para a construção de habitação social, a locação é uma alternativa possível e muito viável. Especialmente se considerarmos a potencialidade do modelo neste contexto, a preexistência da experiência municipal na sua aplicação e as diretrizes do novo Plano Diretor para a ampliação da política.

Sobre o assunto, leia também aqui no blog:
O lugar dos pobres no novo plano diretor;
Pela retomada dos programas de locação social.

Se o pagamento de baixas mensalidades, sob a forma de aluguel, não se apresenta mais como uma vantagem frente a programas como o Minha Casa Minha Vida, onde se pagam parcelas mensais igualmente baixas para se ter a posse do imóvel, há de se considerar que a consolidação do programa de locação social pode oferecer:

  • um serviço público permanente e contínuo para lidar com a condição da precariedade habitacional das famílias mais pobres;
  • um modelo no qual a propriedade, por ser pública e intransferível, não sofrerá pressões do mercado imobiliário com a valorização das áreas centrais e a revenda das unidades para famílias com maior poder aquisitivo;
  • um maior controle dos subsídios concedidos, permitindo sua recuperação financeira, já que os valores dos investimentos nas unidades habitacionais podem retornar para um fundo, através do pagamento dos aluguéis, contribuindo para o investimento no programa. Essa prerrogativa coloca o programa de Locação Social em um patamar muito mais vantajoso em termos de política habitacional em longo prazo do que os programas de financiamento de casa própria existentes, nos quais o subsídio público é transferido para o mercado imobiliário privado no processo de revenda das habitações;
  • a mobilidade residencial das famílias para outras localidades, fator condizente com as situações de instabilidade e transição do trabalho informal;
  • a facilidade de migração para outros modelos de política habitacional, caso seja do interesse do morador sair do regime de locação para o da propriedade, já que os vínculos na locação são muito mais flexíveis do que os vínculos criados com os financiamentos habitacionais;
  • a possibilidade de interferir no mercado popular de aluguel, reduzindo os abusos praticados por proprietários de cortiços e também por proprietários privados.

Claro que todas as potencialidades da locação social são apresentadas em tese, pois seus resultados dependem da formulação de um programa completo, que seja estruturado em uma política ampla de moradia, com processos de gestão compartilhada e acompanhamento social. A experiência de São Paulo, apesar de importante e de ser, em parte, bem-sucedida, apresenta inúmeros gargalos na sua estruturação, que têm sido utilizados como justificativa para a não ampliação do programa e a falta de investimentos públicos em melhorias.

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Não ao PL dos Estacionamentos!

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*Por Luanda Vannuchi, Paula Santoro e Daniel Guth

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou no último dia 3/6 o Projeto de Lei 312/2013, que concede, por até 30 anos prorrogáveis, áreas públicas da cidade para a criação de edifícios-garagem por empresas privadas.

Para poder explorar comercialmente uma área pública, a empresa que ganhar a licitação deverá arcar com os custos de planejar, construir e implantar as novas garagens, ou requalificar as já existentes. O lucro da operação viria principalmente da tarifa de estacionamento de veículos, mas a área cedida também pode ser explorada comercialmente direta ou indiretamente pela empresa.

Resta apenas a sanção do prefeito Fernando Haddad para que o projeto vire lei e entre em vigor, o que deverá ocorrer em breve.

Por que não da forma proposta?

A ideia, da forma que está, pode ser um tiro no pé.

A principal justificativa para o PL é que a cidade de São Paulo carece de áreas de estacionamento, especialmente se integradas a terminais metroviários, ferroviários ou rodoviários, articulando o transporte individual com o sistema de transporte público.

Articular os diferentes modais é preciso e é sim uma boa ideia. Entretanto, não há sentido em estimular edifícios-garagem sem associá-los a medidas de restrição à circulação de automóveis, como remoção das vagas livres e rotativas no viário, cobrança de estacionamento na via ou mesmo a polêmica implementação de um pedágio urbano.

Simplesmente ampliar as vagas de estacionamento pode ter o efeito reverso de estimular o uso do carro em áreas como bairros mais afastados do centro expandido e municípios vizinhos, onde a taxa de motorização é atualmente bem menor. Uma vez estimulado o uso, não há garantias de que o transporte público coletivo, já saturado, seja atrativo à migração de modal – as pessoas podem continuar optando por fazer o trajeto integral de automóvel.

A preocupação de articulação com outros modais deveria envolver também (e principalmente) os modos ativos de deslocamento, como ir a pé ou de bicicleta, responsáveis por mais de 30% das viagens na Região Metropolitana de São Paulo, não poluentes e antenados com a proposta da atual gestão.

Outro problema é que o Substitutivo do Projeto de Lei aprovado na Câmara não menciona quais áreas da cidade precisam de vagas. Ou seja, pelo texto que está indo para as mãos do prefeito, os estacionamentos poderão ser feitos em qualquer lugar, e não necessariamente precisam estar articulados com transporte coletivo, minando o objetivo maior da proposta.

Os locais de implantação para os edifícios-garagem poderiam estar de acordo com os previstos no Plano de Mobilidade, no Plano Diretor ou na nova Lei de Zoneamento. Porém, o Substitutivo também suprimiu qualquer articulação com estes três instrumentos.

O PL de Zoneamento (Lei de Uso e Ocupação do Solo) recém enviado à Câmara de Vereadores, por exemplo, demarca uma série de perímetros especialmente próximos a terminais de transporte coletivo, nos quais a construção de edifícios-garagem seria incentivada (via isenção do pagamento de outorga onerosa).

Mas o PL dos Estacionamentos não se articula com o de Zoneamento, não limitando a possibilidade de criar estacionamentos apenas nestes perímetros.

Pior. Se esta combinação de leis deveria acontecer, ela não pode se dar de qualquer forma, pois os resultados podem ser catastróficos. O PL do Zoneamento propõe a isenção do pagamento de outorga onerosa apenas para os edifícios-garagem situados em determinados perímetros. Já o PL dos Estacionamentos é muito mais abrangente, pois se refere a qualquer estacionamento, inclusive os edifícios-garagens. Ao combiná-los, é possível que a isenção do pagamento de outorga onerosa possa ser estendida a QUALQUER estacionamento e área comercial, em QUALQUER área da cidade!

Isso ameaça todo o avanço obtido no Plano Diretor em relação ao não estímulo aos estacionamentos de veículos, pois shoppings centers, por exemplo, entrariam nesta conta!

Com o Plano Diretor, conquistamos a redução de vagas em garagem nos chamados Eixos de Transformação da cidade – ao longo dos corredores de ônibus e no entorno das estações de transporte público coletivo. O objetivo é exatamente estimular as pessoas a usar o transporte coletivo e os modos ativos de deslocamento. Na contramão dessa vitória, o PL dos Estacionamentos incentivará a criação de milhares de novas vagas para automóveis nos mesmo Eixos de Transformação, e em áreas públicas.Tem alguma coisa errada aí.

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Novo manifesto em defesa das Zeis

nenhuma_zeis_amenosO PL 157/2015 retrocede a garantia de direito à moradia. É ilegal e antidemocrático! Ao enviar o Projeto de Lei 157/2015 para a Câmara Municipal, a Prefeitura de São Paulo sinaliza que não acredita mais nas ZEIS bem localizadas.

A mesma Prefeitura que ampliou e aperfeiçoou as ZEIS no Plano Diretor enviou para Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 157/2015, que abre um perigoso precedente de esvaziamento do papel estratégico das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) porque permite a troca de áreas demarcadas como ZEIS por dinheiro ou outro terreno.

E qual a importância das ZEIS?

As ZEIS foram concebidas a partir da luta pela reforma urbana para reconhecer, consolidar  e incluir assentamentos precários na cidade, transformando-se num importante instrumento de luta por terra urbanizada para moradia popular e regularização fundiária. As ZEIS evoluíram para a demarcação de áreas vazias ou subutilizadas em bairros com qualidade de vida onde prioritariamente devem ser feitas moradias populares.  

Por que somos contra o PL 157/2015?

1 – Porque não queremos abrir mão da boa localização das ZEIS!

O fundamental nas ZEIS é a boa localização. E, por isso, não pode ser trocada por outro lugar ou por dinheiro. Gravar uma área como ZEIS significa reservá-la para os mais pobres para superar a ditadura do mercado imobiliário. É, portanto, um instrumento para evitar a segregação urbana.

2 – Porque o PL permite que sejam dados outros usos às ZEIS que excluem a moradia popular!

Ao permitir a troca do terreno por outro ou pagamento em dinheiro, esse projeto de lei desvia a destinação de áreas demarcadas como ZEIS para outros usos que não a moradia, desrespeitando o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo.

3 – Porque ameaça áreas com ocupação já consolidada!

Ao tratar as ZEIS genericamente, o projeto de lei acaba com a estratégia fundiária do planejamento habitacional no município e expõe as populações mais vulneráveis que moram em áreas consolidadas (favelas, cortiços, loteamentos etc.) aos interesses do capital imobiliário e possíveis ações de remoção e despejo.

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