Regularização das Zeis: substitutivo ao PL 157 é aprovado

Por Equipe observaSP e colaboradores

No dia 2 de julho, foi aprovado na Câmara Municipal um substitutivo ao Projeto de Lei 157 (sancionado esta semana pela Prefeitura como Lei 16.237/2015), que tenta evitar graves ameaças às Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) contidas no texto original. Como já comentamos aqui, o PL 157, com a intenção de regularizar o que havia sido já construído de forma irregular em algumas Zeis, como o Templo de Salomão, enfraquecia um dos principais sentidos dessas zonas, que é garantir reserva fundiária em localização adequada para produção de habitação de interesse social – HIS.

Isso porque o texto original do PL 157 permitia ao incorporador que não desejasse construir HIS – como determinado pela Lei 13.885/2004 – no seu terreno pudesse pagar contrapartida financeira para o Fundo Municipal de Habitação ou doar outra área à Cohab, para que esta se ocupasse de construir as unidades habitacionais referentes ao terreno original. Por essa razão, movimentos de moradia, urbanistas e organizações de defesa dos direitos urbanos divulgaram o manifesto “Nenhuma Zeis a Menos”, que apoiamos e publicamos aqui no blog.

Mas quais são as novidades do substitutivo aprovado, afinal? Em primeiro lugar, o novo texto se aplica apenas a projetos já aprovados e construídos até a data em que entrou em vigor o novo Plano Diretor. Ou seja, não interferirá nos novos projetos, nem tem qualquer incidência sobre alvarás já expedidos ou projetos em aprovação que também desvirtuem o sentido das Zeis.

Além disso, não será mais permitido que o proprietário em situação irregular doe para o Fundo Municipal de Habitação o valor correspondente à área do seu terreno onde deveriam ter sido implementadas habitações de interesse social. De acordo com o texto do substitutivo, para se regularizar, o proprietário deverá doar outro terreno, na mesma subprefeitura ou na subprefeitura da Sé, com área suficiente para construir o mesmo potencial que deve ser construído em uma Zeis 3 atualmente, de acordo com o Plano Diretor.

Dois ganhos para as Zeis (que também podem ser compreendidos como penalidades para quem construiu irregularmente) foram incorporados nesta versão do PL: o aumento do percentual de área construída total para HIS, que na Lei 13.885/2004 era de 40%, e que no atual Plano Diretor é de 60%; além da doação do terreno, que passa a ser de propriedade pública. Ou seja, quem burlou a lei terá uma penalidade.

Ainda, a aprovação de toda a operação deverá passar por discussão e aprovação no Conselho Municipal de Habitação, garantindo que o terreno a ser doado e sua destinação para HIS estejam de acordo com a política de habitação discutida no órgão.

Apesar de a aprovação do substitutivo ser um resultado positivo da mobilização contrária ao PL apresentado originalmente, não podemos celebrá-la como uma vitória. Em primeiro lugar porque, se o PL impede que conquistas sejam desfeitas, não exatamente avança na consecução dos objetivos do Plano Diretor e de um de seus principais instrumentos, as Zeis. Além disso, o ideal seria que não ocorressem mais fraudes do tipo na aprovação de empreendimentos, que a fiscalização fosse eficiente, que irregularidades não existissem e que, quando isso acontecesse, fossem desfeitas, cumprindo a lei como deve ser.

Mas diante das dificuldades nos processos de regularização, e das ameaças representadas pelo PL 157, as mudanças propostas no substitutivo são, sim, positivas. E, sem dúvida, são fruto da pressão de movimentos e organizações que desde o primeiro momento se posicionaram firmemente contra o PL.