Hotel Cambridge: por que não é possível construir HIS no centro de São Paulo?

Hotel Cambridge. Foto: Carmen Silva Ferreira

Por Caio Santo Amore, Celso Sampaio, Flávio Higuchi e Rafael Borges Pereira*

Na reunião ordinária do Conselho Municipal de Habitação de 23 de abril de 2015, a COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação) apresentou uma solicitação de voto que surpreendeu a vários conselheiros: propunha a realização de uma Parceria-Público-Privada em um edifício localizado na Av. Nove de Julho, onde funcionou o Hotel Cambridge até o ano 2003. A proposta, que tinha sido retirada naquela ocasião, voltou à pauta da reunião do dia 25 de junho com muito poucas modificações. Dessa vez, dada a polêmica do assunto, a COHAB-SP retirou novamente a solicitação de voto, mas o debate foi realizado entre os conselheiros. O caso merece reflexão sobre o papel do poder público na viabilização de habitação de interesse social no centro.

Pelo menos nove anos antes de encerrar completamente as atividades, o Hotel ainda se manteve como um espaço para festas “descoladas”, utilizando os espaços do térreo e da sobreloja. Esvaziado e sem cumprir sua função social, como ocorre com tantos outros edifícios da área central, foi ocupado por famílias organizadas pelos movimentos de luta por moradia em 23 de novembro de 2012. Desde então, as famílias mantêm o imóvel – na primeira limpeza coletiva, foram retiradas mais de 15 toneladas (50 caminhões) de lixo e entulho – e vêm pressionando o poder público a viabilizar ali um empreendimento habitacional. Seria uma operação denominada retrofit no jargão da arquitetura, que transformaria os quartos de hotel em apartamentos, atendendo a uma demanda fundamental de produção habitacional para população de baixa renda em áreas centrais.

A ação do movimento já tinha obrigado a gestão anterior da prefeitura a adquirir o prédio, o que ocorreu em 2011, por um valor de 6,5 milhões de reais oriundos do FMH (Fundo Municipal de Habitação). Além disso, o edifício foi gravado, tanto na lei do Plano Diretor Estratégico (2014) como no Projeto de Lei do Zoneamento em tramitação na Câmara (2015), como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) do tipo 3. Sendo uma ZEIS 3, pelo menos 60% da área construída deve ser destinada a habitação para famílias com renda de até 3 salários mínimos e apenas 20% pode ter outros usos, incluindo a habitação para o mercado popular (conforme Quadro 4 do Plano Diretor Estratégico).

Não é de hoje que se discute a necessidade de que edifícios e outros imóveis vazios em áreas centrais e bem localizadas sejam viabilizados para habitação de interesse social, aproximando a população mais pobre e mais vulnerável de regiões “dotadas de cidade”, repletas de equipamentos públicos, infraestrutura, acesso a comércios e serviços e próximas às áreas que mais concentram empregos. Essas políticas tenderiam a diminuir deslocamentos e os impactos negativos sobre a cidade como um todo. Ou seja, além da necessidade de se equipar as áreas periféricas onde estão os mais pobres, é premente que os pobres estejam nas regiões já dotadas de equipamentos. O caso do Hotel Cambridge poderia ser mais um dos (raros) exemplos de realização dos princípios de integração dos pobres na cidade. Mas essa não parece ser a ideia da COHAB-SP.

Desde abril, foram feitas algumas reuniões com conselheiros em que a COHAB-SP apresentou com mais detalhes o desenho e a equação financeira da operação proposta. O edifício, que é atualmente patrimônio do FMH, seria repassado a uma empresa de construção por meio de concorrência pública, a quem caberia viabilizar 121 apartamentos, dos quais, 48 deveriam ser oferecidos como contrapartida à Prefeitura, para que ela pudesse atender famílias cadastradas segundo seus critérios, e outros 73 poderiam ser comercializados pela empresa no mercado. Na operação, prevê-se que o empreendedor investiria cerca de 12 milhões de reais para arrecadar 26 milhões com a venda das unidades, contabilizando um lucro bruto de quase 14 milhões de reais e devolvendo ao FMH pelo menos 9 milhões, como valor de referência de avaliação do imóvel no estado atual. Pelas contas da COHAB, o custo médio da reforma é de cerca de 95 mil reais por unidade habitacional. Aparentemente, um negócio “bom para todas as partes”, uma operação “ganha-ganha”, como se diz. Uma observação mais cuidadosa, ao contrário, mostra que o “público” perde na parceria. Mais que isso, se coloca (e coloca seu patrimônio) praticamente para dar viabilidade aos ganhos privados.

Antes de tudo, a proposta contraria os percentuais mínimos de HIS definidos no Plano Diretor, conforme se destacou acima. Mesmo se considerássemos a quantidade de unidades habitacionais e não a área construída (como diz a lei), 73 seria o mínimo a ser destinado a famílias com renda de até 3 salários mínimos. Além disso, trata-se de um imóvel público, que já foi adquirido pelo FMH, numa situação em que já se transferiram recursos do orçamento para recompensar um proprietário que não cumpria os requisitos constitucionais para manter sua propriedade. Por que não aproveitar o patrimônio para viabilizar 100% de habitações de interesse social no local?

Uma alegada necessidade de “mix social” não tem qualquer justificativa numa região da cidade onde predominam moradores de mais alta renda. “A prefeitura não tem recursos para viabilizar o empreendimento, por isso depende do investimento privado”, é argumento frequente. Contudo, o custo médio da reforma é compatível com os limites de financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida para famílias de até 1.600 reais de renda, somados aos recursos do governo estadual, que têm complementado as operações em São Paulo e que totalizam 96 mil reais. Nesse caso, o próprio movimento de moradia, que é habilitado pelo Ministério das Cidades, poderia fazer a gestão do empreendimento, desenvolver e discutir os projetos com as famílias que mantêm o patrimônio atualmente, atender suas demandas por moradia na área central, (e também) construir, gerar empregos… “Com os recursos oriundos da operação, poder-se-ia adquirir terrenos na periferia e outros imóveis e produzir mais unidades de habitação social”, ouve-se. Mas por que não fazer isso agora, nesse imóvel? “Todo o mundo sabe que não dá para viabilizar moradia para baixa renda na área central”, diz ainda o senso comum. Sim, na lógica de produção de mercado, com tetos fixos de crédito e financiamento, a produção em terra mais barata, distante de regiões melhor infraestruturadas, parece uma condição essencial para garantir ganhos esperados.

É justamente quando o poder público tem a oportunidade de reverter esses processos, utilizando-se de um patrimônio público, que o exemplo deve ser dado! Sem pretender operar como se fosse o próprio mercado, garantindo ganhos financeiros que não se convertem em ganhos sociais (nem para as famílias diretamente atendidas, nem para a cidade como um todo).

O acesso à terra bem localizada é o maior empecilho para efetivar uma política habitacional e urbana democrática, consequente, que procure distribuir de forma mais equânime os benefícios urbanos aos seus cidadãos no território. No raríssimo caso do Hotel Cambridge, esse não é o problema, já que se trata de um imóvel público. Reverter processos históricos de periferização, de deslocamentos da população mais pobre e vulnerável das regiões mais consolidadas, é o que se espera do poder público como promotor do direito à cidade e não um papel de facilitador e viabilizador de negócios imobiliários.

*Os autores são arquitetos e urbanistas, assessores técnicos de movimentos de luta por moradia e Conselheiros Municipais de Habitação de São Paulo.

**Post atualizado em julho de 2015.