A revisão da Lei da Operação Urbana Água Branca não interessa à cidade

Por observaSP

Perímetro da Operação Água Branca, na zona oeste de São Paulo.  Fonte: Emurb

Na última quarta-feira (11), o Ministério Público Estadual recomendou o adiamento de uma Audiência Pública realizada pela Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento que trataria da revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada (OUC) Água Branca, marcada para a próxima sexta-feira (20), às 18h30 para que fossem feitos debates sobre a necessidade de se revisar a lei.  Mas, na reunião do grupo de gestão, a prefeitura afirmou  não ter recebido essa recomendação e manteve o evento.

A Prefeitura de São Paulo tem desconsiderado as manifestações do Grupo de Gestão, que reclamam de um processo acelerado, não debatido e desnecessário para a revisão da Operação, aprovada recentemente, em 2013.

Pelo contrário, a gestão municipal tem acelerado o processo nas instâncias do Executivo para aprová-la junto aos vereadores ainda neste ano.

O Movimento Água Branca é contra a revisão porque:

A lei de 2013 é uma conquista, fruto de um processo democrático e participativo.

A Operação tem recursos e não gasta! Há mais de R$ 720 milhões em caixa destinados para fazer 630 moradias populares, uma avenida e túnel, entre outras intervenções previstas na lei de 1995 (ou artigo 8º da lei atual). Por que não gastar este recurso antes de propor qualquer revisão de lei?

Desde 1995, a Operação deveria ter feito 630 unidades para as famílias das favelas do Sapo e Aldeinha, removidas há mais de 10 anos (!) das margens do córrego. Elas seriam relocadas no Subsetor A1 (terreno da CET), para a qual os projetos habitacionais para realocá-las já foram desenvolvidos, os recursos já existem, o terreno também (é público). Por que não acelerar a construção destas casas, ao invés de acelerar a revisão da lei?

A única justificativa dada pela Prefeitura para a revisão é o desinteresse do mercado imobiliário em comprar Certificados de Potencial Construtivo, CEPACs, que são certificados que correspondem a metros quadrados a serem construídos pelos que quiserem empreender na área da Operação. Os recursos adquiridos pela prefeitura com a venda desses CEPACs financiam as intervenções urbanas previstas.

O único leilão dos CEPACs feito até agora, em março de 2015, não teve muito interesse do mercado, o país já estava em crise e o mercado afirmou que o preço do CEPAC estava alto. Isso não justifica reduzir seu preço quase pela metade e criar equivalências (1 CEPAC pode ser igual a 3,5 m²) que reduzem muito o valor do m² na região, reduzindo o valor total arrecadado.

Sem mostrar as contas, estimam que o total arrecadado com a venda de CEPACs some R$ 2,7 bilhões, enquanto os cálculos anteriores superavam R$ 6 bilhões. E este valor pode mudar, pois a lei permite alterar as equivalências, apenas “ouvindo” o Grupo de Gestão. Ou seja, o valor do m² é variável!

O mercado pagará muito pouco, menos do que pagaria no entorno da Operação, para construir em uma região que será valorizada com as intervenções propostas. A eles interessa esta revisão que cria uma frente de expansão barata. Mesmo com o mercado afirmando que tudo vai mal, quem anda por lá vê que a região já está mudando, com vários edifícios novos e muitos lançamentos.

Ao reduzir em muito os valores obtidos com a venda de CEPACs, não será possível manter a lista de intervenções urbanas previstas na lei hoje vigente. Vai faltar recursos! E o PL não define quais delas serão cortadas. Muitas envolvem conquistas importantes na área da moradia, equipamentos públicos educacionais, parques… Além de uma Ponte!

Ainda, sabendo dessa redução, o PL propõe mais uma intervenção!?! O edifício do COI, um Centro de Operações, que não estava previsto na lei.

Apesar dos técnicos afirmarem que não seriam feitas, o PL prevê várias alterações urbanísticas:

• diminui o quando de água de chuva deve ser retido no lote, medida incluída na lei a partir de debates com o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). A região é várzea de rio e alaga com as chuvas;
• considera várias áreas edificadas como não computáveis – varandas, hotéis, áreas de dois pavimentos destinadas ao lazer – diminuindo a metragem quadrada de CEPAC a ser comprados;
• volta a exigir vagas de estacionamento, enquanto a lei anterior permitia que estas não fossem previstas, uma vez que a região é muito bem atendida por serviço público coletivo de massa (trem, metrô e corredor de ônibus);
• cancela recuos de edificações previstos para edificações com até 15 metros de altura; entre outros.

Se o problema era o valor de CEPAC, por que propor várias alterações urbanísticas? Não existe nenhuma definição sobre os interesses públicos em jogo, enquanto que os interesses do mercado estão claros. A quem interessa esta revisão?

Acompanhe mais detalhes deste debate no Blog Movimento Água Branca:

http://movimentoaguabrancasp.blogspot.com.br/2017/10/representantes-de-moradores-ongs.html

Operação Água Branca: impasses do primeiro leilão de CEPACs

Por Luanda Vannuchi,* Julia Borrelli** e Paula Santoro***

Em março deste ano, foi realizado o primeiro leilão de CEPACs – Certificados de Potencial Adicional de Construção – da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB).

Os CEPACs são títulos emitidos pela prefeitura e negociáveis na Bolsa de Valores, utilizados como meio de pagamento de contrapartida por direitos de construir. Cada CEPAC equivale a uma quantidade de metros quadrados para utilização em área adicional de construção acima do coeficiente básico de aproveitamento, até o limite fixado para a área pela lei da operação. Na OUCAB, o valor mínimo dos CEPACS foi estipulado por lei.

Ilustração: Caroline Nobre

Assim como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, os CEPACs foram criados para garantir que o poder público possa capturar mais-valia fundiária gerada pela valorização de determinadas áreas da cidade de forma antecipada. Se antes da existência desses instrumentos os proprietários de terra e empreendedores rentabilizavam sozinhos com a valorização do solo urbano, com a obrigatoriedade de pagar pelo adicional de construção, o poder público passa também a participar desses ganhos. Nada mais justo, considerando que a valorização de uma dada zona da cidade nunca é fruto apenas da intervenção de empreendedores, mas um produto social, quase sempre resultante de investimentos públicos.

Simplificadamente, a Operação Urbana Consorciada seria uma forma de garantir que intervenções urbanísticas em um dado perímetro sejam financiadas por aqueles que serão os grandes beneficiários dessas intervenções, a saber, proprietários e empreendedores com interesse na área. A venda de CEPACs garante a receita para as transformações urbanas, que deverão se restringir ao perímetro específico onde os títulos são comercializados.

Para tentar evitar que tamanha concentração de investimentos e a decorrente valorização da terra resultem em processos de exclusão socioterritorial, as operações urbanas foram sendo modificadas de forma a incluir regulações que exijam algumas garantias sociais. Assim, a lei da OUCAB garante, por exemplo, que 22% dos recursos provenientes da venda dos CEPACS sejam destinados à habitação de interesse social (HIS), como já comentamos aqui no blog. É certo que tal medida, sozinha, definitivamente não tem dado conta de impedir a exclusão da população de baixa renda e a elitização das áreas da operação urbana, mas isso será assunto de um próximo post.

De volta ao leilão de março, na ocasião foram colocados à venda 50 mil CEPACs residenciais (CEPAC-R), com valor mínimo de R$ 1.548,00, e 8 mil CEPACs não residenciais (CEPAC-nR), no valor mínimo de R$ 1.769,00. O total de arrecadação, supondo-se que todos os títulos fossem vendidos a preço mínimo, seria de R$ 91.552.000,00. Caso os títulos fossem disputados, seu preço poderia subir; essa era a expectativa da prefeitura.

Inovações e desafios da Operação Urbana Água Branca

Vista aérea de parte da área da Operação Urbana Consorciada Água Branca. Foto: Jonathas Silva

 

Por Paula Santoro*

Criada em 1995 pela Lei n. 11.774, a Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) foi revisada em 2013 (Lei n. 15.893), com projeto urbano que prevê novas intervenções e novos mecanismos de gestão e participação. Essa operação urbana é um pouco diferente das demais, uma vez que propõe intervenções que vão além das obras viárias, historicamente foco da maioria das operações do tipo.

Além disso, a operação abrange uma área que inclui, além de seu perímetro imediato, um perímetro expandido – entre os bairros da Barra Funda e Pompeia, na Zona Oeste de São Paulo. Os recursos arrecadados com a venda de certificados de potencial adicional de construção (Cepacs) no âmbito da operação podem ser utilizados no perímetro imediato sem restrições. Já no perímetro expandido, esses recursos poderão ser investidos apenas em habitação e obras de mobilidade. Essa solução procura dialogar com o fato de que a maioria dos assentamentos precários está fora do perímetro imediato da operação, onde já foram removidos vários de seus moradores, como os da Favela do Sapo e Aldeinha.

Entre as inovações da OUCAB, destacamos a criação do Grupo de Gestão, constituído de forma paritária entre o poder público e a sociedade civil – são 9 membros da prefeitura e 9 membros da sociedade civil, incluindo representantes do mercado imobiliário –, e de caráter deliberativo. Os moradores da área, inclusive, elegeram seus representantes em eleição direta que contou com a participação de 2 mil votantes.

Reunindo-se desde agosto de 2014, o grupo já deliberou sobre as intervenções prioritárias e definiu por onde a operação deverá começar. Além disso, outras importantes decisões tomadas foram a abertura das reuniões a todos os cidadãos, sem necessidade de convite; a inclusão do tema da habitação no perímetro da OUCAB como prioridade; e a redução, em R$ 80 milhões, do volume de recursos destinados à conclusão da construção da Fábrica dos Sonhos – intervenção questionável inserida na operação no momento de sua revisão.

Um primeiro lote de Cepacs foi leiloado em março. De acordo com a Prefeitura, foram negociados 6 mil títulos residenciais, totalizando uma arrecadação de R$ 9,2 milhões, os quais serão investidos na realização de projetos para as intervenções previstas pela Operação, além da reforma emergencial dos conjuntos habitacionais da Comunidade Água Branca.

Um ano de Operação Urbana Consorciada Água Branca

Por Movimento Água Branca.

Após um ano da aprovação da lei, o que foi e o que não foi feito para beneficiar a população de baixa renda moradora no perímetro?

HABITAÇÃO
A OUCAB prevê que 22% dos recursos arrecadados com a venda de CEPACS sejam destinados para moradia, 8% (35% dos 22%) deverão ser utilizados para aquisição de terrenos, e construção de, no mínimo, 20 equipamentos sociais destinados à população de baixa renda.

A Lei 15.893/13, no seu artigo 8º, prevê que os recursos existentes da antiga Operação Urbana Água Branca de 1995 (cerca de 570 milhões conforme balanço de outubro/14) sejam destinados para 5 prioridades, entre elas, a construção de no mínimo 630 moradias para os moradores das extintas favelas da Aldeinha e do Sapo, que ficavam na Água Branca, e que recebem auxílio aluguel há 5 anos.

“Devo, não nego. Pago a Fábrica dos Sonhos quando puder”

Obra da Fábrica dos Sonhos, localizada a aproximadamente 1,5 km do sambódromo do Anhembi, junto à Ponte da Casa Verde.

Por Rodrigo Faria G. Iacovini* e Henrique Frota** 

No primeiro texto que publicamos sobre a Fábrica dos Sonhos – uma das intervenções incluídas na revisão da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) –, apontamos alguns questionamentos sobre a finalidade do projeto e sobre o uso de uma considerável área pública para sua construção. No entanto, não apenas a terra pública escassa está sendo consumida, mas também uma quantia razoável de dinheiro público foi destinada ao projeto. Isso suscita uma série de outras questões, especialmente pelo fato de que, neste momento, mais de cinco anos depois de iniciado o projeto, a Prefeitura de São Paulo busca incluí-lo no primeiro pacote de intervenções a serem realizadas no âmbito da Operação Urbana.

Formulado na gestão do então prefeito Gilberto Kassab, o projeto da Fábrica dos Sonhos previa utilizar em torno de R$ 12 milhões dos cofres municipais. Este valor, contudo, subiu para R$ 30 milhões quando da primeira tentativa de licitação, de acordo com o apurado pelo jornal O Estado de S. Paulo. A licitação foi suspensa pelo Tribunal de Contas do Município (TCM), que levantou algumas questões relativas a irregularidades nos termos do seu edital.

Em 2009, a Prefeitura optou pela publicação de um novo edital, no qual estabelecia teto de R$ 124.997.806,38 para a obra – estranhamente mais do que quadruplicando o valor anterior de R$ 30 milhões – e afirmava que o recurso seria integralmente viabilizado pelo Tesouro Municipal de São Paulo, por meio do orçamento da Secretaria de Infraestrutura Urbana e Obras (SIURB). No julgamento da licitação, foram habilitadas e classificadas três propostas em agosto de 2010: a vencedora, do consórcio Schahin/Passarelli, no valor de R$ 124,1 milhões; uma de R$ 124,6 milhões, oferecida pelo consórcio Engeform/Andrade Gutierrez; e a terceira, de R$ 124,9 milhões, apresentada pela Construtora OAS. A proximidade e a exatidão dos valores apresentados pelas concorrentes é, no mínimo, curioso, ainda mais para um projeto cujos valores oscilaram tanto desde o início de seu desenvolvimento. Finalizado o processo de contratação e de licenciamento ambiental, a obra foi iniciada em julho de 2011.

Mas se o projeto começa em 2009, é licitado em 2010, e as obras se iniciam em 2011, sua inclusão no âmbito da Operação Urbana Água Branca (a qual formalmente existe desde 1995) somente ocorreu em 2013, quando aprovada a Lei Municipal nº 15.893/2013, que reviu as diretrizes da Operação. E é apenas nesse momento que finalmente se inicia a relação entre a Fábrica dos Sonhos e a OUCAB: esta Operação, por força da nova lei, financiará a maior parte daquele projeto, segundo o Plano de Intervenções aprovado às pressas e de forma atropelada no âmbito do Grupo de Gestão, em agosto deste ano. Esse plano, necessário para se iniciar o processo de venda de Cepacs (certificados de potencial adicional construtivo) – através dos quais a Operação arrecadará recursos –, prevê o repasse de R$ 106 milhões para a Prefeitura de São Paulo, ou seja, financiará mais de 85% do projeto.

Faz sentido a Ponte de Pirituba ser prioridade na Operação Urbana Água Branca?

Localização da Ponte de Pirituba no perímetro da Operação Urbana Àgua Branca.

*Por Luanda Vannuchi

Quem procura menção à ponte Raimundo Pereira de Magalhães na lei da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB) não encontra muita coisa. A ponte de Pirituba, como também é chamada, não aparece entre os objetivos da operação, nem no seu programa de intervenções. Também não está listada em nenhum dos vários quadros que acompanham a lei. Mesmo assim, aqueles que participaram de audiência pública para discussão das obras prioritárias desta operação urbana, em 19 de julho, ouviram do poder público que a ponte estava prevista na lei e que já havia inclusive um projeto em elaboração.

Essa ligação viária dos trechos da Avenida Raimundo Pereira de Magalhães entre a Lapa e Pirituba é um projeto antigo. Desde a construção da Marginal Tietê, quando a ponte de madeira que cruzava este trecho do rio foi derrubada, moradores da região demandam uma obra de substituição, já que Pirituba não tem saída direta para a Marginal ou ponte para sua transposição.